advocaten.nl - ADVOCATEN.NL | online rechtsbijstand

Koper krijgt € 148.000 terug na misleidende grondspeculatie

Een consument kocht voor € 148.000 percelen landbouwgrond in de verwachting dat deze door een toekomstige bestemmingswijziging meer waard zouden worden. Volgens het hof gaven de brochures, website en verkoopgesprekken een te rooskleurig beeld en werd onvoldoende gewaarschuwd voor het risico op verlies. De verkoper moet de koopsommen terugbetalen en krijgt de percelen teruggeleverd.

Uitspraak: 1 september 2026, Gerechtshof Amsterdam
Gepubliceerd: 23 september 2026
Rechtsgebied: Consumentenrecht, koop en oneerlijke handelspraktijken

Landbouwgrond aangeboden als investering

De grondverkoper presenteerde de percelen als een waardevaste investering met kans op een hoog rendement. In de brochures werd gewezen op woningnood, bevolkingsgroei, bouwplannen en de mogelijke ontwikkeling van nieuwe woongebieden in de omgeving van de percelen.

De informatie was volgens het hof op onderdelen feitelijk niet onjuist, maar de combinatie en presentatie daarvan wekte wel de indruk dat bebouwing en een bestemmingswijziging reële mogelijkheden voor de nabije toekomst waren.

Onvoldoende concrete waarschuwingen

De brochures vermeldden niet duidelijk dat de koper speculeerde met landbouwgrond, dat er geen garantie op winst bestond en dat een aanzienlijk verlies mogelijk was. Algemene waarschuwingen in de koopovereenkomsten en op de website waren onvoldoende om het optimistische verkoopverhaal te corrigeren.

Een consument moet volgens het hof niet alleen begrijpen dat een investering onzeker is, maar ook in staat worden gesteld een redelijke inschatting te maken van het concrete risico. De professionele verkoper moest daarom duidelijke informatie geven over de vooruitzichten voor juist deze percelen.

De relevante regels over misleidende en oneerlijke handelspraktijken staan onder meer in artikel 6:193b BW en artikel 6:193c BW.

Waarschuwing door de notaris kwam te laat

De verkoper voerde aan dat de notaris de koper vóór de levering nog op het speculatieve karakter van de belegging had gewezen. Volgens het hof kon de verkoper zich daarachter niet verschuilen. De koopovereenkomsten waren toen al gesloten op basis van de informatie die de verkoper zelf had verstrekt.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Bij aanbiedingen van landbouwgrond als belegging moet kritisch worden gekeken naar de concrete planologische situatie. Algemene verwijzingen naar woningnood of bouwplannen in een regio zeggen nog niet dat juist het aangeboden perceel binnen afzienbare tijd een bouwbestemming krijgt.

Een consument die door misleidende informatie tot aankoop is bewogen, kan onder omstandigheden aanspraak maken op terugbetaling of schadevergoeding. Bewaar daarom brochures, e-mails, vragenlijsten, gespreksnotities en oude versies van de website. Deze stukken kunnen beslissend zijn voor de vraag welke verwachtingen vóór het sluiten van de overeenkomst zijn gewekt.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 23 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Verkoop vastgoed onder waarde telt mee voor legitieme portie

Een moeder verkocht meerdere onroerende zaken aan één dochter voor een bedrag dat volgens deskundigen € 70.000 onder de werkelijke waarde lag. Het hof behandelt dit voordeel als een gift die meetelt bij de berekening van de legitieme portie van de andere dochter. Ook een renteloze lening en ontbrekende financiële informatie speelden in de procedure een belangrijke rol.

Uitspraak: 11 augustus 2026, Gerechtshof Den Haag
Gepubliceerd: 25 september 2026
Rechtsgebied: Erfrecht, giften en legitieme portie

Verkoopprijs lager dan de werkelijke waarde

De moeder had vier onroerende zaken voor in totaal € 621.000 aan één dochter verkocht. Drie door het hof benoemde deskundigen waardeerden deze zaken op de relevante peildatum gezamenlijk op € 691.000. Het hof neemt het deskundigenrapport over en stelt vast dat de dochter daardoor een voordeel van € 70.000 heeft ontvangen.

Dat voordeel wordt als gift betrokken bij de berekening van de legitimaire massa. Daarnaast had de moeder de koopsom van € 621.000 renteloos aan dezelfde dochter geleend. Het rentevoordeel was in een eerder arrest al als een gift van € 37.260 aangemerkt.

Berekening van de legitieme portie

Door de giften van € 70.000 en € 37.260 verhoogde het hof de legitimaire massa met in totaal € 107.260. De legitieme portie van de andere dochter werd vervolgens berekend op € 410.122. Na aftrek van giften die zij zelf eerder had ontvangen, resteerde volgens het hof een aanspraak van € 288.981.

De executeur moest uit de nalatenschap nog een aanvullend bedrag van € 25.815 betalen, vermeerderd met wettelijke rente. De wettelijke uitgangspunten voor de berekening van de legitimaire massa en het meetellen van giften zijn te vinden in artikel 4:65 BW en artikel 4:67 BW.

Bankafschriften en andere stukken moesten worden verstrekt

Het hof verplichtte de dochter die tevens executeur was om onder meer bankafschriften van Nederlandse, Franse en Zwitserse rekeningen en de koopovereenkomst van een Franse woning te verstrekken. Bij niet-tijdige afgifte verbeurt zij een dwangsom van € 1.000 per dag, met een maximum van € 100.000.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Een verkoop aan één kind tegen een te lage prijs kan gedeeltelijk een gift zijn, ook wanneer formeel een koopovereenkomst is gesloten. Ook het renteloos verstrekken van een groot geldbedrag kan een bevoordeling opleveren die bij de legitieme portie moet worden betrokken.

Voor een legitimaris zijn taxaties, bankafschriften, koopovereenkomsten en informatie over leningen daarom vaak essentieel. Het is verstandig deze stukken vroegtijdig op te vragen en de waarde van vastgoed op de juiste peildatum deskundig te laten vaststellen. Het informatierecht van een legitimaris is onder meer geregeld in artikel 4:78 BW.

Bron: Gerechtshof Den Haag, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 25 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Hoge Raad: AVA 2013-vervaltermijnen moeten opnieuw worden beoordeeld

De Hoge Raad vernietigt een oordeel dat vervaltermijnen in de AVA 2013 oneerlijk waren. Het eerdere hof had de werking van de bedingen niet juist uitgelegd en te weinig betekenis toegekend aan vergelijkbare voorwaarden die met consumentenorganisaties zijn opgesteld. Of de vervaltermijnen uiteindelijk standhouden, moet het gerechtshof Den Haag opnieuw beoordelen.

Uitspraak: 25 september 2026, Hoge Raad
Gepubliceerd: 25 september 2026
Rechtsgebied: Aanneming van werk, consumentenrecht en algemene voorwaarden

De Hoge Raad vernietigt een oordeel dat de vervaltermijnen in artikel 16.3 van de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 oneerlijk waren. Volgens de Hoge Raad had het gerechtshof de werking van de bedingen niet juist uitgelegd en onvoldoende rekening gehouden met vergelijkbare voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld. Daarmee staat nog niet vast dat de vervaltermijnen geldig zijn: het gerechtshof Den Haag moet de voorwaarden opnieuw beoordelen.

Geschil over gebreken aan een nieuwbouwwoning

Een aannemer bouwde in 2014 en 2015 een vrijstaande woning voor particuliere opdrachtgevers. Na de oplevering ontstonden klachten over onder meer de cementdekvloer en de dakconstructie. De opdrachtgevers stelden de aannemer aansprakelijk en begonnen in 2021 een procedure.

De aannemer beriep zich op de AVA 2013. Deze voorwaarden bevatten termijnen van twee, vijf of tien jaar waarbinnen een rechtsvordering wegens bepaalde gebreken moet worden ingesteld. De rechtbank honoreerde dat beroep, maar het gerechtshof Amsterdam vond de vervalbedingen onredelijk bezwarend en oneerlijk.

Wat oordeelt de Hoge Raad?

De Hoge Raad oordeelt niet definitief dat de vervalbedingen geldig of ongeldig zijn. Wel constateert hij drie gebreken in de eerdere beoordeling:

Het gerechtshof had ten onrechte aangenomen dat het verstrijken van de termijn automatisch tot verval van alle rechten van de consument leidde.
Bij de beoordeling mag betekenis worden toegekend aan het feit dat vergelijkbare voorwaarden in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld.
De verschillende vervaltermijnen mochten niet zonder nadere motivering allemaal op dezelfde gronden oneerlijk worden verklaard.

De Hoge Raad vernietigt daarom het arrest en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag. Dat hof moet opnieuw onderzoeken of de bedingen onredelijk bezwarend zijn in de zin van artikel 6:233 BW en oneerlijk zijn volgens de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Bij gebreken na oplevering kunnen naast de wettelijke klacht- en verjaringsregels ook contractuele vervaltermijnen gelden. Een vervaltermijn kan ingrijpender zijn dan een verjaringstermijn, omdat het vaak niet voldoende is alleen een aansprakelijkstelling of stuitingsbrief te versturen. De precieze gevolgen hangen echter af van de formulering en geldigheid van het beding.

Consumenten moeten daarom niet aannemen dat een vervalbeding vanzelf ongeldig is. Aannemers kunnen er evenmin zonder meer van uitgaan dat ieder beding in de AVA 2013 standhoudt. Bij bouwgebreken blijft het belangrijk tijdig te klagen, bewijs vast te leggen en vóór het verstrijken van mogelijke termijnen juridisch advies in te winnen. De wettelijke verjaringsregeling voor aanneming van werk staat onder meer in artikel 7:761 BW.

Bron: Hoge Raad, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 25 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Opdrachtgever mocht betaling aannemer opschorten wegens gebreken

Een particuliere opdrachtgever betaalde een deel van een termijnfactuur niet vanwege gebreken aan een verbouwing. De aannemer legde daarop het werk stil, maar het hof oordeelt dat de opdrachtgever de betaling mocht opschorten. De aannemer moet bijna € 30.000 aan herstelkosten en andere schade vergoeden.

Uitspraak: 15 september 2026, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Gepubliceerd: 22 september 2026
Rechtsgebied: Aanneming van werk, opschorting, ontbinding en schadevergoeding

Geschil tijdens verbouwing van een woning

De overeengekomen aanneemsom bedroeg € 72.800 inclusief btw. De opdrachtgever had € 54.035,30 betaald en hield een deel van de derde termijn in. Er waren klachten over onder meer het tegelwerk in de badkamer en toiletten.

De aannemer wilde het tegelwerk alleen tegen betaling van € 2.000 aan meerwerk aanpassen. Toen het resterende deel van de factuur niet werd betaald, legde de aannemer de werkzaamheden stil.

Opdrachtgever mocht betaling opschorten

Volgens het hof had de aannemer moeten begrijpen dat de opdrachtgever de betaling opschortte vanwege zijn klachten over de uitvoering. De weigering om de tegels zonder extra kosten te herstellen gaf de opdrachtgever een gegronde reden om te vrezen dat het werk niet deugdelijk zou worden opgeleverd.

De opdrachtgever mocht daarom een deel van de betaling uitstellen. De aannemer mocht vervolgens niet zelf het werk stilleggen. Door dat toch te doen, kwam de aannemer in verzuim en mocht de opdrachtgever de overeenkomst gedeeltelijk ontbinden.

Het wettelijke opschortingsrecht is onder meer geregeld in artikel 6:262 BW. Het recht op ontbinding bij een tekortkoming volgt uit artikel 6:265 BW.

Vergoeding van herstelkosten en verblijf elders

De aannemer moest niet alleen bijdragen in de kosten voor het afmaken en herstellen van de verbouwing. Het hof kende ook schadevergoeding toe voor de extra kosten die ontstonden doordat het gezin langer buiten de woning moest verblijven. Daaronder vielen onder meer tijdelijke huisvesting, vervoer, opslag en opvang van huisdieren.

Het totale door de aannemer te betalen schadebedrag werd vastgesteld op € 29.723,36. Bij de berekening werd wel rekening gehouden met het gedeelte van de oorspronkelijke aanneemsom dat de opdrachtgever door de ontbinding niet meer hoefde te betalen.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Een opdrachtgever mag bij gebreken niet zonder meer iedere betaling stopzetten. Het ingehouden bedrag moet in een redelijke verhouding staan tot de tekortkoming en de aannemer moet duidelijk worden geïnformeerd over de klachten en het verlangde herstel.

Leg gebreken daarom direct schriftelijk vast, maak foto’s en geef de aannemer een redelijke mogelijkheid tot herstel. Laat bij een ernstig geschil zo nodig een onafhankelijk bouwkundig rapport opstellen voordat een andere aannemer de gebreken herstelt. Ook de wettelijke klachtplicht van artikel 6:89 BW kan daarbij van belang zijn.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 22 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Atelier wordt mede woonruimte: huurder krijgt woonruimtebescherming

Uitspraak: 1 september 2026, Rechtbank Overijssel
Gepubliceerd: 14 september 2026
Rechtsgebied: Huurrecht woon- en bedrijfsruimte

Een ruimte die oorspronkelijk als atelier werd verhuurd, was in de loop der jaren ook als woning in gebruik genomen. Volgens de kantonrechter had de voormalige verhuurder stilzwijgend met die wijziging ingestemd. Omdat het woon- en ateliergedeelte niet konden worden gesplitst en het gebruik als woonruimte overheerste, kreeg de huurder de bescherming van het woonruimtehuurrecht.

Waarom is deze uitspraak relevant?

Het toepasselijke huurregime bepaalt onder meer hoe een huurovereenkomst kan worden beëindigd. Bij woonruimte geldt aanzienlijk meer huurbescherming dan bij veel soorten bedrijfsruimte. De benaming in het huurcontract is belangrijk, maar niet altijd beslissend als partijen later daadwerkelijk een wijziging van de bestemming overeenkomen.

Van atelier naar gemengde huurovereenkomst

De huurder huurde de ruimte sinds 1992 als atelier. De kantonrechter kwalificeerde het oorspronkelijke gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Later waren een slaapkamer, keuken, badkamer en woonkamer aangebracht en woonde de huurder langdurig in het pand.

Alleen het feit dat een huurder ergens gaat wonen, is niet voldoende om het huurregime te veranderen. Ook inschrijving in de Basisregistratie Personen en jarenlang gedogen zijn op zichzelf niet steeds beslissend. Voor een wijziging is nodig dat de verhuurder toestemming geeft of bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen wekt dat hij met het gewijzigde gebruik instemt.

In deze zaak vond de kantonrechter voldoende aanvullende omstandigheden aanwezig. De voormalige verhuurder wist van het wonen, had daarover verklaringen afgelegd en had ondanks zijn kennis van het gewijzigde gebruik niet verlangd dat de bewoning werd beëindigd. De nieuwe eigenaar was als opvolgend verhuurder aan deze gewijzigde huurverhouding gebonden.

Welk huurregime geldt bij gemengd gebruik?

De woonruimte en het atelier liepen fysiek en functioneel door elkaar. Een splitsing in twee afzonderlijke huurovereenkomsten was daarom niet mogelijk. In zo’n situatie moet worden vastgesteld welk gebruik overheerst.

Volgens de kantonrechter was het pand inmiddels overwegend als woonruimte in gebruik gegeven. Daardoor waren de regels voor woonruimte van toepassing, waaronder de opzeggings- en beëindigingsregels van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Opzegging door de nieuwe eigenaar slaagt niet

De nieuwe eigenaar wilde het pand renoveren en had de huur opgezegd. Een beëindiging wegens dringend eigen gebruik vereist echter onder meer dat het gebruik werkelijk dringend is, dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt en dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Bovendien gold hier de wachttijd van artikel 7:274 lid 5 BW. Een opvolgend verhuurder kan binnen drie jaar nadat de huurder van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gebracht in beginsel geen beëindiging wegens dringend eigen gebruik verkrijgen. Die termijn was nog niet verstreken.

Ook de belangenafweging viel uit in het voordeel van de 65-jarige huurder, die al ruim 35 jaar in het pand woonde en werkte. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.

Praktische aandachtspunten

Controleer niet alleen de tekst van het huurcontract, maar ook later gemaakte afspraken en het feitelijke gebruik.
Leg toestemming voor bewoning of een andere bestemmingswijziging schriftelijk vast.
Een koper van een verhuurd pand neemt in beginsel de bestaande huurverhouding over.
Onderzoek bij gemengd gebruik eerst of de woon- en bedrijfsruimten juridisch en feitelijk kunnen worden gesplitst.
Houd bij dringend eigen gebruik rekening met de bijzondere wachttijd voor een opvolgend verhuurder.

ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2026:5496

Bron: Rechtbank Overijssel, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 14 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Verdeling nalatenschap bij ruzie: rechter stelt stappenplan voor woningen vast

Uitspraak: 2 september 2026, Rechtbank Den Haag
Gepubliceerd: 18 september 2026
Rechtsgebied: Erfrecht, verdeling en gemeenschappelijk eigendom

Drie broer en zussen waren al jarenlang verwikkeld in een geschil over de nalatenschap van hun ouders. Tot de nalatenschap behoorden een woning in Frankrijk en een vakantiehuis in Nederland. De rechtbank stelt een uitvoerbaar stappenplan vast voor overname of verkoop van de woningen en beslist tevens over een gebruiksvergoeding.

Waarom is deze uitspraak relevant?

Erfgenamen hoeven niet onbeperkt in een onverdeelde nalatenschap te blijven. Als zij geen overeenstemming bereiken, kan de rechter op grond van artikel 3:185 BW de wijze van verdeling vaststellen. Daarbij kan de rechter termijnen en opeenvolgende mogelijkheden opnemen, zodat de afwikkeling niet opnieuw vastloopt zodra één erfgenaam de financiering niet rond krijgt.

Overname met terugvalmogelijkheden

De woning in Frankrijk werd gewaardeerd op € 182.380. De rechtbank deelde de woning in eerste instantie toe aan één van de zussen, onder de voorwaarde dat zij binnen vier maanden met een definitieve hypotheekofferte of een verklaring over voldoende eigen middelen aantoonde dat zij de andere erfgenamen kon uitkopen.

Als dat niet lukt, krijgt de broer vervolgens vier maanden de gelegenheid om de woning onder dezelfde voorwaarden over te nemen. Kan ook hij de financiering niet verkrijgen, dan moet de woning aan een derde worden verkocht.

Voor het vakantiehuis bepaalde de rechtbank direct dat dit via een gezamenlijk aangewezen makelaar moest worden verkocht. Als de erfgenamen het niet eens worden over de vraagprijs, mag de makelaar deze bindend vaststellen. De erfgenamen moeten instemmen met een bod dat maximaal tien procent onder de vraagprijs ligt.

Gebruiksvergoeding voldoende concreet opeisen

Eén van de erfgenamen gebruikte het vakantiehuis. De rechtbank had in een eerder tussenvonnis al een gebruiksvergoeding van € 5.000 vastgesteld. Een andere erfgenaam vroeg de rechtbank daarvan terug te komen, omdat zij naar eigen zeggen al jaren eerder aanspraak had gemaakt op een hogere vergoeding.

De rechtbank wees dat verzoek af. In de eerdere brieven was niet voldoende gespecificeerd welk bedrag werd verlangd en waarop de vergoeding precies was gebaseerd. Bovendien was de beslissing over de vergoeding al een bindende eindbeslissing. Van zo’n beslissing wordt binnen dezelfde procedure slechts onder bijzondere omstandigheden teruggekomen.

Praktische lessen voor erfgenamen

Laat onroerend goed in de nalatenschap onafhankelijk taxeren.
Spreek een duidelijke waardepeildatum af.
Werk bij een overname met een financieringstermijn en een terugvalregeling.
Leg vooraf vast wie gebruikerslasten en eigenaarslasten betaalt.
Maak een aanspraak op een gebruiksvergoeding concreet: vermeld de periode, het bedrag of de berekeningswijze en de grondslag.
Vraag zo nodig de rechter om een volledige wijze van verdeling vast te stellen.

ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2026:26017

Bron: Rechtbank Den Haag, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 18 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Gezamenlijke woning na relatiebreuk moet opnieuw worden getaxeerd

Na een relatiebreuk kan de waarde van een gezamenlijke woning tijdens de procedure veranderen. Het gerechtshof laat de woning opnieuw taxeren en geeft duidelijkheid over hypotheekaflossingen, woonlasten en uitstel van de verdeling.

Uitspraak: 8 september 2026, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Gepubliceerd: 15 september 2026
Rechtsgebied: Verdeling, gemeenschappelijk eigendom en verbintenissenrecht

Een man en een vrouw hadden tijdens hun relatie gezamenlijk een woning gekocht, ieder voor de helft. De rechtbank deelde de woning voor een waarde van € 415.000 toe aan de man, waarna de woning ook daadwerkelijk aan hem werd geleverd. Omdat de vrouw in hoger beroep zowel de verdeling als de waardering aanvocht, moet volgens het gerechtshof opnieuw worden uitgegaan van de actuele marktwaarde.

Waarom is deze uitspraak relevant?

Na een relatiebreuk ontstaat regelmatig discussie over de vraag wie de gezamenlijke woning mag overnemen en tegen welke waarde. De waarde kan tijdens een langdurige procedure aanzienlijk stijgen of dalen. Deze uitspraak laat zien dat een eerdere taxatie of zelfs een inmiddels uitgevoerde levering niet altijd het laatste woord hoeft te zijn als de verdeling en waardering tijdig in hoger beroep zijn aangevochten.

Het hof benoemt een onafhankelijke makelaar om de actuele marktwaarde vast te stellen. Pas na de taxatie beslist het hof definitief over de toedeling. Dit betekent niet dat bij ieder hoger beroep automatisch een nieuwe taxatie volgt. Van belang was dat de vrouw zowel de waardering als de verdeling uitdrukkelijk aan de orde had gesteld, waardoor het hof daarover opnieuw moest beslissen.

Uitstel van de verdeling

De vrouw wilde de woning voorlopig onverdeeld laten. Op grond van artikel 3:178 lid 3 BW kan een rechter de verdeling telkens voor maximaal drie jaar uitsluiten als de belangen bij uitstel aanmerkelijk zwaarder wegen dan de belangen bij verdeling.

Het hof wees dat verzoek af. De relatie was al ruim drie jaar beëindigd en de man had er belang bij te weten waar hij aan toe was. Van hem kon niet worden verlangd dat de onverdeeldheid nog langer voortduurde.

Hypotheekbetalingen en gebruik van de woning

De man had uit eigen middelen € 235.000 op een gezamenlijke hypothecaire lening afgelost. Omdat beide partijen voor de helft eigenaar en hoofdelijk schuldenaar waren, had hij in beginsel een regresvordering op de vrouw. De vrouw kon niet voldoende onderbouwen dat was afgesproken dat de man alle kosten voor zijn rekening zou nemen.

De man kon daarentegen niet zonder meer de helft van alle rente en eigenaarslasten verhalen. Hij woonde alleen in de woning en had het volledige woongenot, terwijl de vrouw elders eigen woonlasten had. Het hof liet die kosten daarom op grond van redelijkheid en billijkheid voor zijn rekening.

Praktische aandachtspunten

Leg afspraken over hypotheekbetalingen en woonlasten schriftelijk vast.
Maak bij een overname duidelijk welke waardepeildatum wordt gebruikt.
Laat vóór een definitieve verdeling een actuele, onafhankelijke taxatie uitvoeren.
Houd onderscheid tussen aflossingen, rente, eigenaarslasten en gebruikerslasten.
Controleer bij hoger beroep tegen een woningverdeling de bijzondere inschrijvingsvereisten van artikel 3:301 lid 2 BW.

ECLI: ECLI:NL:GHARL:2026:5813

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 15 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Gebrekkige verbouwing: aannemer én bouwbegeleider aansprakelijk

Uitspraak: 2 september 2026, Rechtbank Den Haag
Gepubliceerd: 14 september 2026
Rechtsgebied: Aanneming van werk, consumentenrecht en schadevergoeding

Een verbouwing van een woning liep volledig uit de hand. De aannemer leverde omvangrijk gebrekkig werk en legde de werkzaamheden stil, terwijl de ingeschakelde bouwbegeleider maandenlang onvoldoende ingreep. De rechtbank houdt niet alleen de aannemer, maar voor een deel van de schade ook de bouwbegeleider aansprakelijk.

Waarom is deze uitspraak relevant?

Een bouwbegeleider wordt vaak juist ingeschakeld om de particuliere opdrachtgever te beschermen tegen fouten van de aannemer. Deze uitspraak maakt duidelijk dat een bouwbegeleider niet kan volstaan met incidentele aanwezigheid op de bouwplaats. Als de opdracht toezicht op kwaliteit, planning en kosten omvat, moeten zichtbare gebreken tijdig worden gesignaleerd en aan de opdrachtgever worden gemeld.

De aannemer had een te lage prijs berekend

De aannemer had de verbouwing aangenomen voor € 330.000. Tijdens het werk stelde hij dat hij bij de berekening van zijn prijs van een te klein vloeroppervlak was uitgegaan. Hij wilde alleen verder werken als de opdrachtgever € 150.000 extra betaalde.

De rechtbank wijst dit standpunt af. Een professionele aannemer moet vóór het bepalen van zijn prijs voldoende onderzoek doen naar de omvang van het werk. Een eigen meet- of rekenfout kwam in dit geval voor rekening van de aannemer. De opdrachtgever mocht de betaling van de laatste termijnen opschorten en de overeenkomst uiteindelijk ontbinden.

Gebrekkig toezicht door de bouwbegeleider

Volgens de gerechtelijk deskundige waren al bij het aanleggen van de fundering ernstige en duidelijk waarneembare fouten gemaakt. De bouwbegeleider had die gebreken moeten herkennen, de aannemer daarop moeten aanspreken en de opdrachtgever onmiddellijk moeten waarschuwen.

Doordat maandenlang op gebrekkige wijze werd doorgebouwd, liepen de herstelkosten verder op. De rechtbank begroot deze herstelkosten op € 147.004. De aannemer en de bouwbegeleider zijn voor dit bedrag hoofdelijk aansprakelijk. De opdrachtgever kan het bedrag dus in beginsel bij ieder van hen innen, waarna zij de onderlinge draagplicht moeten afwikkelen. Volgens de rechtbank moeten zij deze schade in hun onderlinge verhouding ieder voor de helft dragen.

De aannemer werd daarnaast afzonderlijk veroordeeld tot betaling van € 323.518 wegens ongedaanmaking en overige schade. De bouwbegeleider moest ook het voor zijn toezicht betaalde honorarium van € 8.666,64 terugbetalen.

Beperking tot € 75.000 vernietigd

De bouwbegeleider beriep zich op de DNR 2011, waarin zijn aansprakelijkheid tegenover een consument was beperkt tot € 75.000. De opdrachtgever vernietigde deze aansprakelijkheidsbeperking.

Een aansprakelijkheidsbeperking in een consumentenovereenkomst wordt op grond van de artikelen 6:233 en 6:237 onder f BW vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De bouwbegeleider moest daarom aantonen dat de beperking in deze concrete situatie gerechtvaardigd was.

Dat lukte niet. De bouwbegeleider was voor een hoger bedrag verzekerd en kon regres nemen op de mede-aansprakelijke aannemer. De rechtbank vernietigde daarom de beperking, zodat de bouwbegeleider zich niet achter het maximumbedrag van € 75.000 kon verschuilen.

Praktische aandachtspunten bij een verbouwing

Leg de werkzaamheden, aanneemsom, tekeningen en technische eisen nauwkeurig vast.
Koppel betalingstermijnen aan controleerbare onderdelen van het werk.
Leg schriftelijk vast welke toezichtstaken de architect of bouwbegeleider heeft.
Meld gebreken onmiddellijk en geef zo nodig een redelijke hersteltermijn.
Laat bij ernstige gebreken tijdig een onafhankelijke deskundige onderzoek doen.
Controleer aansprakelijkheidsbeperkingen in algemene voorwaarden; bij consumenten zijn deze niet altijd geldig.

ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2026:25322

Bron: Rechtbank Den Haag, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 14 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Schending waarheidsplicht kan een bewijsronde kosten

Wie in een civiele procedure belangrijke feiten verzwijgt of daarover onwaar verklaart, kan daardoor de mogelijkheid verliezen om nog nader bewijs te leveren. Dat bevestigt de Hoge Raad in een omvangrijke schadezaak. Tegelijkertijd mag een rechter ook bij een ernstige schending van de waarheidsplicht niet méér toewijzen dan daadwerkelijk is gevorderd.

Partijen in een civiele procedure zijn op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering verplicht de voor de beslissing relevante feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Deze verplichting geldt voor eisers én gedaagden.

De rechter mag aan een schending van deze waarheidsplicht de gevolgen verbinden die hij passend vindt. De uitspraak laat zien dat die gevolgen verstrekkend kunnen zijn. In dit geval mocht het gerechtshof weigeren de betrokken partij nog een bewijsronde te geven, nadat was gebleken dat hij zijn betrokkenheid bij een concurrerende onderneming had gebagatelliseerd en daarover zelfs als getuige onder ede onwaar had verklaard.

Wat speelde er?

De zaak ging over schade door overtreding van een non-concurrentiebeding in de zeesleepvaart. Het gerechtshof had een schadevergoeding van ruim 6,8 miljoen Amerikaanse dollar toegewezen. Bij de schadeberekening was onder meer van belang of een bepaalde samenwerking zonder de concurrerende onderneming tot stand zou zijn gekomen.

De Hoge Raad oordeelt dat het hof vanwege de ernstige schending van de waarheidsplicht mocht beslissen dat geen nieuwe bewijsronde werd toegestaan. De beoordeling of artikel 21 Rv is geschonden en welke sanctie daarbij past, is in belangrijke mate aan de feitenrechter.

Toch wordt het arrest van het hof vernietigd. Het hof had namelijk over een langere periode schadevergoeding toegekend dan de benadeelde partij had gevorderd. Dat is in strijd met artikel 23 Rv: een rechter mag niet méér of iets anders toewijzen dan is gevorderd. De zaak wordt voor verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof Amsterdam.

Praktische betekenis voor civiele procedures

Vermeld ook feiten die ongunstig lijken, als zij voor de beslissing relevant kunnen zijn.
Corrigeer onjuiste of onvolledige informatie zo spoedig mogelijk.
Een schending van de waarheidsplicht kan gevolgen hebben voor de bewijswaardering en voor de mogelijkheid nog getuigen of ander bewijs aan te dragen.
Formuleer de vordering nauwkeurig, inclusief het bedrag en de periode waarop de vordering betrekking heeft.
De rechter blijft gebonden aan de grenzen van de ingestelde vordering, ook als de wederpartij zich procesrechtelijk ernstig verwijtbaar heeft gedragen.

ECLI: ECLI:NL:HR:2026:1500

Bron: Hoge Raad, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 18 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900 -advocaten.

Deel 4 – Wat kunt u doen als de renovatie niet wordt afgerond?

Bij een uitgelopen renovatie is een goed dossier essentieel. Spreek de verhuurder schriftelijk aan, vraag een concrete einddatum, stel een redelijke termijn en leg alle kosten en overlast vast. De Huurcommissie kan soms de huur verlagen; voor schadevergoeding, nakoming en spoedmaatregelen is meestal de rechter nodig.

Bij een geschil over renovatieoverlast, huurvermindering of schadevergoeding is een zorgvuldig dossier vaak doorslaggevend.

Welke bewijzen moet u bewaren?

Bewaar in ieder geval:

de huurovereenkomst;
de algemene voorwaarden;
het renovatievoorstel;
bewonersbrieven;
de oorspronkelijke planning;
berichten over uitstel;
brieven en e-mails;
screenshots van bewonersportalen;
foto’s en video’s;
een overlastlogboek;
verklaringen van buren;
facturen en betalingsbewijzen;
inspectierapporten;
gegevens over uitval van voorzieningen;
bewijs van beschadigde eigendommen.

Maak foto’s bij voorkeur met datum en maak regelmatig nieuwe foto’s. Daarmee wordt zichtbaar hoelang een situatie voortduurt.

Houd een overlastlogboek bij

Noteer per dag:

welke werkzaamheden plaatsvonden;
van hoe laat tot hoe laat;
welke ruimten niet bruikbaar waren;
of water, stroom of verwarming uitviel;
hoeveel lawaai, stof of stank aanwezig was;
welke gevolgen dit had;
met wie contact is opgenomen;
welke reactie is ontvangen.

Schrijf concreet. “Van 07.15 tot 16.30 uur boorwerk en slaapkamer niet toegankelijk” is bruikbaarder dan “veel lawaai”.

Stap 1: controleer de afspraken

Lees het renovatievoorstel en de latere correspondentie opnieuw.

Controleer wat is afgesproken over:

de einddatum;
de fasering;
tijdelijke voorzieningen;
huisvesting;
opslag;
vergoedingen;
huurverhoging;
vertraging.

Niet iedere genoemde datum is juridisch een gegarandeerde opleverdatum. De precieze formulering is daarom belangrijk.

Stap 2: spreek de verhuurder schriftelijk aan

Beschrijf per ruimte welke problemen bestaan en sinds wanneer. Voeg foto’s en andere bewijsstukken toe.

Vraag niet alleen wanneer het werk “ongeveer” klaar is. Verlang:

een actuele planning;
een concrete einddatum;
uitleg over de vertraging;
tijdelijke maatregelen;
de naam van de verantwoordelijke contactpersoon;
een regeling voor verdere uitloop.

Stap 3: stel een redelijke termijn

Geef de verhuurder een duidelijke termijn om te reageren en maatregelen te nemen.

De lengte van de termijn hangt af van de ernst. Bij een ontbrekende keuken of douche kan een korte termijn passend zijn. Bij acuut gevaar, volledige uitval van sanitair of onbewoonbaarheid kan onmiddellijk optreden nodig zijn.

Stap 4: behoud uw rechten

Vermeld schriftelijk dat u uw aanspraken behoudt op:

nakoming;
herstel van gebreken;
huurvermindering;
terugbetaling van huur;
schadevergoeding;
vergoeding van extra kosten;
tijdelijke huisvesting;
verhuiskostenvergoeding;
wettelijke rente.

Blijf in beginsel de huur betalen, eventueel onder protest.

Stap 5: schakel de gemeente in

De gemeente kan optreden bij bijvoorbeeld:

bouwkundige onveiligheid;
ernstige gebreken;
overtreding van bouwregels;
gevaarlijke situaties;
illegale werkzaamheden;
ernstige hinder waarvoor bestuursrechtelijke regels gelden.

De gemeente kan inspecteren en handhaven. Zij stelt echter geen civielrechtelijke schadevergoeding of huurvermindering vast.

Wanneer naar de Huurcommissie?

Bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging uitspreken wanneer sprake is van een ernstig gebrek.

De verhuurder moet eerst schriftelijk over het gebrek worden geïnformeerd. In beginsel krijgt hij zes weken om het probleem te herstellen.

De Huurcommissie kan:

ernstige gebreken beoordelen;
de huur tijdelijk verlagen;
de redelijkheid van een huurverhoging na woningverbetering beoordelen.

De Huurcommissie kan niet:

schadevergoeding toekennen;
hotelkosten vaststellen;
de verhuurder bevelen de renovatie af te maken;
tijdelijke huisvesting afdwingen.

Bij vrije-sectorhuur kan de Huurcommissie een gebrek alleen behandelen wanneer het huurcontract daarin voorziet of beide partijen daarmee instemmen. Het oordeel kan dan niet-bindend zijn.

Wanneer naar de kantonrechter?

De kantonrechter kan worden ingeschakeld voor:

nakoming van afspraken;
herstel van gebreken;
een concrete uitvoeringsplanning;
huurvermindering;
terugbetaling van te veel betaalde huur;
schadevergoeding;
vergoeding van tijdelijke huisvesting;
verhuiskostenvergoeding;
beoordeling van een renovatievoorstel.

Voor huurgeschillen bij de kantonrechter is een advocaat niet wettelijk verplicht. Juridische bijstand kan wel verstandig zijn, vooral wanneer verschillende vorderingen worden gecombineerd.

Wanneer is een kort geding mogelijk?

Een kort geding kan worden gestart wanneer een gewone procedure niet kan worden afgewacht.

Dat kan bijvoorbeeld bij:

acute onbewoonbaarheid;
uitval van water, verwarming of sanitair;
gevaarlijke elektriciteit;
ernstige gezondheidsrisico’s;
onmiddellijke behoefte aan tijdelijke huisvesting;
langdurige stilstand in een opengebroken woning.

De gevraagde maatregel moet concreet zijn. Een rechter kan bijvoorbeeld bevelen dat een noodvoorziening wordt geplaatst of tijdelijke woonruimte wordt aangeboden.

Een algemene eis dat “de gehele renovatie onmiddellijk moet worden afgerond” kan te onbepaald zijn. Een vordering met duidelijke werkzaamheden, termijnen en verantwoordelijkheden is beter uitvoerbaar.

Wanneer een advocaat inschakelen?

Juridische bijstand is vooral verstandig wanneer:

de woning niet meer bewoonbaar is;
de verhuurder geen planning verstrekt;
de achtwekentermijn van de 70%-regeling loopt;
de verhuiskostenvergoeding wordt geweigerd;
aanzienlijke schade is ontstaan;
huurinhouding of verrekening wordt overwogen;
een kort geding nodig is;
medische omstandigheden een rol spelen;
de verhuurder zelf een procedure begint.

Een advocaat kan het renovatievoorstel beoordelen, de verhuurder formeel aanspreken, schadeposten onderbouwen en bepalen welke procedure het meest geschikt is.

Conclusie

Wie met een uitgelopen renovatie wordt geconfronteerd, moet snel een schriftelijk dossier opbouwen. Vraag om een concrete planning, stel een termijn, documenteer alle gebreken en kosten en kies vervolgens de juiste route: Huurcommissie, gemeente, kantonrechter of kort geding.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via (advocaten.nl)[www.advocaten.nl] of bellen met 0900-advocaten.