Datum uitspraak: 9 september 2026
Publicatiedatum: 16 oktober 2026
Gerecht: Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem
Rechtsgebied: Appartementsrecht, onroerend goed en schadevergoeding
Constructieve verbouwing zonder voorafgaande toestemming
In een appartementencomplex was in een bovenwoning zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaars een dragende tussenmuur verwijderd. Ook was in de vloer gefreesd voor vloerverwarming. In het onderliggende appartement werden later scheuren in wanden en plafond ontdekt.
Volgens het toepasselijke modelreglement behoorden dragende muren en vloeren tot de gemeenschappelijke gedeelten. Wijzigingen die de constructie of de stevigheid van het gebouw konden beïnvloeden, mochten niet zonder toestemming van de vergadering worden uitgevoerd.
Uit bouwkundig onderzoek bleek dat in beide appartementen delen van dragende wanden waren verwijderd. De oorspronkelijke constructieve situatie moest worden hersteld. De appartementen werden in afwachting daarvan met stempels ondersteund.
Welke verplichtingen heeft de VvE?
Een VvE beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Ook moet zij toezien op naleving van de splitsingsakte en het reglement. De rechtbank verwees daarvoor naar artikel 5:126 BW.
Dat betekent volgens de rechtbank niet dat een VvE zonder concrete aanleiding voortdurend achter de voordeur van appartementseigenaars moet controleren of daar verboden werkzaamheden plaatsvinden. In de eerste plaats moet een eigenaar zelf nagaan welke bouwkundige ingrepen zijn toegestaan en waarvoor goedkeuring nodig is.
Nadat de schade was gemeld, liet de VvE snel een bouwkundige onderzoek doen en werden de woningen gestut. Vervolgens moesten technische onderzoeken, ledenvergaderingen, een offertetraject, een omgevingsvergunning en de levering van staal worden afgewacht. Hoewel het hersteltraject ruim twee jaar duurde, vond de rechtbank dat de VvE aantoonbaar en doelgericht was blijven handelen.
Wel herstel van scheuren, geen schadevergoeding
De VvE had al opdracht gegeven voor het constructieve herstel en beschikte over een concrete uitvoeringsplanning. Daarom hadden de eigenaars volgens de rechtbank onvoldoende belang bij een afzonderlijke veroordeling voor dat deel van het herstel.
Uit de offerte en planning bleek echter niet dat ook de scheuren in het appartement zouden worden hersteld. Omdat niet werd betwist dat deze scheurvorming gevolgschade was, veroordeelde de rechtbank de VvE alsnog om die schade te herstellen.
De gevraagde vergoeding voor gederfd woongenot en andere vermogensschade werd afgewezen. De vertraging leverde in deze omstandigheden geen onrechtmatige daad van de VvE op. De onderhouds- en herstelplicht was volgens de rechtbank een inspanningsverplichting: de VvE hoefde geen herstel op een vaste datum te garanderen, maar moest wel voortvarend blijven handelen.
Waarom is deze uitspraak relevant voor bezoekers van advocaten.nl?
Wie een muur, vloer of ander mogelijk gemeenschappelijk constructiedeel wil wijzigen, moet eerst de splitsingsakte en het toepasselijke reglement controleren. Naast een omgevingsvergunning kan afzonderlijke toestemming van de VvE nodig zijn. Een vergunning vervangt die privaatrechtelijke toestemming niet.
Bij schade is het belangrijk onderscheid te maken tussen herstel van de constructie, herstel van gevolgschade en aanvullende schadevergoeding. Documenteer meldingen, bouwkundige rapporten, besluiten van de vergadering, offertes en vertragingen. Alleen het feit dat herstel lang duurt, maakt de VvE nog niet automatisch schadeplichtig.
ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2026:7411
Bron: Rechtbank Gelderland, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 16 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.