Tag: VvE

Draagmuur verwijderd zonder VvE-toestemming: herstel, gevolgschade en aansprakelijkheid

Na het zonder toestemming verwijderen van een gemeenschappelijke draagmuur ontstonden scheuren in een ander appartement. De VvE moest de gevolgschade herstellen, maar hoefde geen aanvullende schadevergoeding te betalen. Volgens de rechtbank had de VvE na de melding voldoende voortvarend en doelgericht gehandeld.

Datum uitspraak: 9 september 2026
Publicatiedatum: 16 oktober 2026
Gerecht: Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem
Rechtsgebied: Appartementsrecht, onroerend goed en schadevergoeding

Constructieve verbouwing zonder voorafgaande toestemming

In een appartementencomplex was in een bovenwoning zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaars een dragende tussenmuur verwijderd. Ook was in de vloer gefreesd voor vloerverwarming. In het onderliggende appartement werden later scheuren in wanden en plafond ontdekt.

Volgens het toepasselijke modelreglement behoorden dragende muren en vloeren tot de gemeenschappelijke gedeelten. Wijzigingen die de constructie of de stevigheid van het gebouw konden beïnvloeden, mochten niet zonder toestemming van de vergadering worden uitgevoerd.

Uit bouwkundig onderzoek bleek dat in beide appartementen delen van dragende wanden waren verwijderd. De oorspronkelijke constructieve situatie moest worden hersteld. De appartementen werden in afwachting daarvan met stempels ondersteund.

Welke verplichtingen heeft de VvE?

Een VvE beheert en onderhoudt de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Ook moet zij toezien op naleving van de splitsingsakte en het reglement. De rechtbank verwees daarvoor naar artikel 5:126 BW.

Dat betekent volgens de rechtbank niet dat een VvE zonder concrete aanleiding voortdurend achter de voordeur van appartementseigenaars moet controleren of daar verboden werkzaamheden plaatsvinden. In de eerste plaats moet een eigenaar zelf nagaan welke bouwkundige ingrepen zijn toegestaan en waarvoor goedkeuring nodig is.

Nadat de schade was gemeld, liet de VvE snel een bouwkundige onderzoek doen en werden de woningen gestut. Vervolgens moesten technische onderzoeken, ledenvergaderingen, een offertetraject, een omgevingsvergunning en de levering van staal worden afgewacht. Hoewel het hersteltraject ruim twee jaar duurde, vond de rechtbank dat de VvE aantoonbaar en doelgericht was blijven handelen.

Wel herstel van scheuren, geen schadevergoeding

De VvE had al opdracht gegeven voor het constructieve herstel en beschikte over een concrete uitvoeringsplanning. Daarom hadden de eigenaars volgens de rechtbank onvoldoende belang bij een afzonderlijke veroordeling voor dat deel van het herstel.

Uit de offerte en planning bleek echter niet dat ook de scheuren in het appartement zouden worden hersteld. Omdat niet werd betwist dat deze scheurvorming gevolgschade was, veroordeelde de rechtbank de VvE alsnog om die schade te herstellen.

De gevraagde vergoeding voor gederfd woongenot en andere vermogensschade werd afgewezen. De vertraging leverde in deze omstandigheden geen onrechtmatige daad van de VvE op. De onderhouds- en herstelplicht was volgens de rechtbank een inspanningsverplichting: de VvE hoefde geen herstel op een vaste datum te garanderen, maar moest wel voortvarend blijven handelen.

Waarom is deze uitspraak relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Wie een muur, vloer of ander mogelijk gemeenschappelijk constructiedeel wil wijzigen, moet eerst de splitsingsakte en het toepasselijke reglement controleren. Naast een omgevingsvergunning kan afzonderlijke toestemming van de VvE nodig zijn. Een vergunning vervangt die privaatrechtelijke toestemming niet.

Bij schade is het belangrijk onderscheid te maken tussen herstel van de constructie, herstel van gevolgschade en aanvullende schadevergoeding. Documenteer meldingen, bouwkundige rapporten, besluiten van de vergadering, offertes en vertragingen. Alleen het feit dat herstel lang duurt, maakt de VvE nog niet automatisch schadeplichtig.

ECLI: ECLI:NL:RBGEL:2026:7411

Bron: Rechtbank Gelderland, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 16 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Dit verandert per 1 januari 2018

Huwelijkse voorwaarden, kinderopvangtoeslag en de hypotheek: dit is er allemaal veranderd per 1 januari 2018

Een nieuw jaar brengt nieuwe wetten en regels met zich mee. We hebben de belangrijkste veranderingen die vandaag ingaan, op een rij gezet. Bron: De Volkskrant

– De AOW-leeftijd gaat met 3 maanden omhoog, naar 66 jaar.

– De zorgtoeslag stijgt, maar het eigen risico blijft gelijk.

– Golddiggers en ondernemers opgelet: de huwelijkse voorwaarden veranderen. Na bijna twee eeuwen komt er een einde aan het automatisme van trouwen ‘in algemene gemeenschap van goederen’: iedere partner behoudt zijn privévermogen. Hier lees je hoe dat precies zit.

– Het minimumloon gaat gelden bij betaling op basis van stukloon. Het minimumloon gaat van 72,25 euro naar 72,83 euro per dag.

– De maximale hypotheek gaat omlaag: van 101 naar 100 procent van de woningwaarde. Er mag niet meer geleend worden dan het huis waard is.

– De financiële vergoeding bij ontslag gaat omhoog: van 77.000 naar 79.000 euro.

– De Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) zijn vanaf nu verplicht om een apart potje te maken voor het onderhoud aan het gebouw.

– Als hun kind naar de peuterspeelzaal gaat, krijgen ouders vanaf nu ook
kinderopvangtoeslag.

– De eisen voor de kwaliteit van de kinderopvang worden strenger.

– Vanaf nu kunnen zedendelinquenten en daders van zware geweldsmisdrijven langer onder intensief toezicht blijven.

– De kinderrechter mag beslissen over het contact of omgang van kinderen met de ouder die zijn partner heeft gedood.

– Organisaties in vitale sectoren moeten digitale inbraken en storingen melden bij het Nationaal Cyber Security Centrum.

– Nederland is voor een jaar lid van de Veiligheidsraad van de Verenigde Naties.

– Vier Nederlandse F-16’s gaan vanaf een basis in Jordanië in Irak en Oost-Syrië weer doelen van terreurgroep IS bombarderen.

– De landbouwregeling geldt niet meer. Dit was een fiscale regel die landbouwers, veehouders, tuinbouwers en bosbouwers de mogelijkheid gaf geen btw in rekening te hoeven brengen en geen btw-administratie bij te hoeven houden, om zo de administratieve lasten te verlagen.

– Glastuinbouwbedrijven moeten vanaf nu hun gewasbeschermingsmiddelen uit het afvalwater zuiveren.

– Ondernemers kunnen eenvoudiger premiekorting krijgen als ze werklozen, ouderen en/of arbeidsgehandicapten in dienst nemen.

– Voor kleine vissersboten (kleiner dan 12 meter) wordt de elektronische vangstregistratie ook verplicht.

– Voor usb-sticks en wearables moet een thuiskopievergoeding worden betaald. Dat geldt niet meer voor blanco cd’s en dvd’s.

– Vuile tweetaktbrommers en scooters gaan uit de verkoop. Alle nieuwe brommers en scooters moeten voldoen aan de Euro4-emissienorm.

– De bouwvoorschriften voor woonboten veranderen. Er gaan onder meer andere eisen gelden voor constructie, brandveiligheid en energieverbruik.

– Openbare en bijzondere scholen kunnen vanaf nu gemakkelijker samengaan. Vooral in krimpgebieden is dit steeds vaker noodzakelijk. In deze reportage van Jurre van den Berg lees je hoe dat ging in het Drentse Veenhuizen.

Bron: De Volkskrant

▲

Alleen senioren in onze flat toegestaan

Bijzondere voorwaarden in splitsingsakte of Huishoudelijk Reglement

In een uitspraak van 24 november jl. kwam diezelfde juridische achtergrond naar voren in een geschil bij een zogeheten seniorenflat. Dat is een gebouw met appartementen die bedoeld zijn voor ouderen. In dit geval 50-plussers zonder kinderen. Die leeftijdsgrens was althans vastgelegd in het huishoudelijk reglement.

Een woningcorporatie bezat in dat complex diverse woningen en was (kennelijk) van mening dat deze dwingende grens het moeilijk(er) maakte om haar bezit te verhuren. Of er zoveel jonge mensen naar deze regio waren verhuisd of dat er gewoon minder senioren in die flat wilde wonen, komt niet helemaal uit de verf, maar zo iets zal waarschijnlijk het geval zijn geweest.

Macht woningcorporatie

Omdat de corporatie de meerderheid van de appartementen in haar bezit, heeft kan zij besluiten dat het huishoudelijk reglement aangepast moet worden. Daarin staat namelijk dat de flats alleen bewoond mogen worden door senioren zonder inwonende kinderen.

De rechtbank is van mening dat de corporatie deze macht heeft. Niet specifiek omdat de corporatie de meerderheid van stemmen heeft, maar omdat deze beperking niet in het splitsingsreglement in de notariële akte van splitsing is opgenomen.

En dat is een juridisch interessant gegeven. Want daar is weer de achterliggende gedachte van toepassing dat de openbaar toegankelijke stukken (de splitsingstekening en de splitsingsakte) van zwaarwegend belang zijn en dat alle appartementseigenaren zich daaraan moeten houden. Een huishoudelijk reglement is niet ingeschreven in de registers van het Kadaster en dus kunnen beperkende (leeftijds)eisen niet afgedwongen worden als die niet voor iedereen kenbaar zijn.

Servideflat, Seniorenflat of andere voorwaarden vastleggen in een notariële akte

Als je dus zeker wil weten dat je met gelijkgestemde zielen in een flat woont, dan moet je de toetredingseis vast laten leggen bij de notaris in een akte.

Hier ging het om een (hoge) minimumleeftijd. Maar de uitspraak is ook van belang als bijvoorbeeld een groep veganisten bij elkaar in één complex wil gaan wonen. Die willen vast niet dat er ineens een carnivoor in hun midden komt wonen.  ▲

bron: telegraaf.nl

De vereniging van eigenaars (VvE)

De VvE beheert de gemeenschap (dus de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw) en vertegenwoordigt de belangen van alle appartementseigenaren. Alle gerechtigden tot een appartementsrecht moeten namelijk vrij gebruik kunnen maken van de rechten die de wet verbindt aan het in eigendom hebben van een appartement. Hiernaast ziet de VvE toe op de naleving van de verplichtingen die elke appartementseigenaar heeft op grond van de wet of het reglement. lees hier meer …....

de vereniging van eigenaars – VvE

 Besluiten van de VvE – wanneer geldig of nietig?

Een grootschalig bouwproject heeft al een tijdje uw aandacht. Een projectontwikkelaar laat een groot appartementencomplex bij u in de buurt helemaal verbouwen en opnieuw inrichten. U heeft belangstelling voor één van de appartementen en besluit contact op te nemen met de projectontwikkelaar. Hij vertelt u dat er maarliefst dertig nieuwe appartementen worden gebouwd en dat voor een zeer aantrekkelijke prijs. U koopt een appartement op de derde verdieping: met uitzicht op zee. Wanneer het appartementencomplex enkele maanden later klaar is, doet u uw intreden in uw nieuwe woning. Dan wordt u plots geconfronteerd met een voor u onbekend feit: u bent lid van de vereniging van eigenaars, de VvE. U vraagt zich nu af welke verplichtingen – en nog belangrijker – welke rechten dit lidmaatschap met zich meebrengt en wat uw rol is binnen deze vereniging.   Lees hier verder …….