Nieuwsblog Advocaten.nl - ADVOCATEN.NL

De bewindvoerder en de verkoop van een woning

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een bewindvoerder stuit op tegenwerking van de onderbewindgestelde persoon, bijvoorbeeld wanneer deze weigert mee te werken aan belangrijke beslissingen zoals de verkoop van een woning of het geven van toegang tot eigendommen. Dit kan de uitvoering van de taak van de bewindvoerder ernstig belemmeren, met mogelijk nadelige gevolgen voor het vermogen van de onderbewindgestelde.

Stel dat een bewindvoerder het vermogen van een onderbewindgestelde persoon beheert, waaronder een door de persoon bewoonde woning. De bewindvoerder is q.q. veroordeeld tot betalen van een groot bedrag, dat alleen kan worden voldaan indien de woning wordt verkocht. Hij wil een verkoopopdracht geven aan de makelaar, maar de makelaar kan zijn werk niet doen, omdat de persoon zich schuil houdt, en geen toegang geeft tot de woning.

Uit enkele gerechtelijke uitspraken leest men dat tegen de bewindvoerder een vonnis tot binnentreden of ontruiming kan worden verkregen, zodat bepaalde werkzaamheden of voorbereidingen kunnen worden uitgevoerd.
In dit geval is er echter geen wederpartij die de binnentreding, toegang of ontruiming eist, maar de bewindvoerder zelf, die immers zijn taak – tot verkoop van de woning – niet kan uitvoeren.

Hoe lost de bewindvoerder deze situatie op, als vaststaat dat de persoon geen medewerking geeft, er geen gesprek mogelijk is, en er dringend aan de makelaar een verkoopopdracht dient te worden verstrekt? Geef de juridische mogelijkheden, noem de betreffende wetteksten en eventuele gerechtelijke uitspraken hierover.

De situatie die je schetst betreft een bewindvoerder die zijn taak niet kan uitvoeren omdat de onderbewindgestelde persoon geen medewerking verleent aan de verkoop van de woning. Er zijn enkele juridische mogelijkheden om deze situatie op te lossen, waarbij de bewindvoerder via de rechter bepaalde maatregelen kan laten nemen. De juridische mogelijkheden zijn hieronder:

1. Vervangende toestemming

De bewindvoerder kan vervangende toestemming vragen aan de kantonrechter om bepaalde beslissingen of handelingen te verrichten. Als de onderbewindgestelde weigert mee te werken aan de verkoop, kan de bewindvoerder op grond van artikel 1:441 lid 2 BW een verzoek indienen bij de kantonrechter om toestemming te geven om de woning te verkopen. De rechter kan dan een beslissing nemen in het belang van de onderbewindgestelde, ondanks diens verzet.

Relevant wetsartikel: Artikel 1:441 BW stelt dat een bewindvoerder in bepaalde gevallen toestemming van de kantonrechter moet verkrijgen voor handelingen die het vermogen van de onderbewindgestelde betreffen, zoals de verkoop van een woning.

2. Toegang tot de woning

Indien de onderbewindgestelde weigert toegang te geven tot de woning, kan de bewindvoerder via een civiele procedure een machtiging vragen om de woning te betreden. Dit kan worden ingeroepen op grond van artikel 3:297 BW, dat ziet op het afdwingen van verplichtingen. Hier kan de rechter besluiten dat de bewindvoerder toegang moet krijgen om zijn wettelijke taken te vervullen.

Relevant wetsartikel: Artikel 3:297 BW stelt dat als een persoon zijn verplichting niet vrijwillig nakomt, de rechter kan bevelen om die verplichting na te komen, en in dit geval kan dit de toegang tot de woning zijn.

3. Ontruiming of machtiging tot binnentreden

Als er dringende noodzaak is om de woning te betreden voor bijvoorbeeld een verkoopopdracht of inspectie, en de onderbewindgestelde weigert toegang te verlenen, kan de bewindvoerder de rechter vragen om een bevel tot ontruiming of binnentreding. Hierbij kan de rechter beslissen dat de woning tijdelijk wordt ontruimd of dat de bewindvoerder, eventueel met hulp van politie, toegang krijgt tot de woning.

Relevant wetsartikel: Artikel 558a Rv kan hier van toepassing zijn voor een procedure tot ontruiming indien de omstandigheden daartoe dwingen. Dit wordt vaak in kort geding behandeld.

4. Gedwongen verkoop zonder medewerking

Indien de noodzaak tot verkoop groot is en de onderbewindgestelde geen enkele medewerking verleent, kan de rechter besluiten dat de woning wordt verkocht zonder dat de medewerking van de onderbewindgestelde nodig is. Dit gebeurt in het uiterste geval en alleen als andere opties zijn uitgeput. De rechter kan de bewindvoerder hiervoor machtigen op grond van het bewind en in het belang van de onderbewindgestelde.

Relevante uitspraken:

ECLI:NL:RBNHO:2023:10347 behandelt situaties waarbij de rechter beslist in gevallen van verzet bij noodzakelijke handelingen onder bewind.
ECLI:NL:RBZWB:2022:6883 kan worden geraadpleegd voor voorbeelden waarin de rechter optrad in soortgelijke omstandigheden.

de uitspraken die er zijn betreffen zonder uitzondering maatregelen tegen de bewindvoerder. Deze maatregelen stellen de bewindvoerder in staat om, indien nodig met juridische ondersteuning, de noodzakelijke stappen te zetten om de woning te verkopen en de belangen van de onderbewindgestelde te waarborgen.

In de situatie waar de bewindvoerder niet kan handelen omdat de onderbewindgestelde tegenwerkt bij de verkoop van de woning, zijn er enkele specifieke juridische stappen die de bewindvoerder kan ondernemen om zijn taak effectief uit te voeren. Hieronder worden de mogelijkheden op een rij gezet:

1. Vervangende toestemming aanvragen bij de kantonrechter

Als de onderbewindgestelde niet meewerkt aan de voorbereiding of uitvoering van de verkoop, kan de bewindvoerder vervangende toestemming vragen aan de kantonrechter. De bewindvoerder heeft op grond van artikel 1:441 lid 2 BW de bevoegdheid om de rechter te verzoeken om vervangende toestemming voor de verkoop van de woning. Dit artikel regelt dat de bewindvoerder in het belang van de onderbewindgestelde mag handelen, zelfs als de persoon in kwestie niet meewerkt.

Wetsartikel: Artikel 1:441 BW bepaalt dat de bewindvoerder voor bepaalde handelingen, zoals de verkoop van een woning, toestemming van de kantonrechter kan vragen als er verzet is van de onderbewindgestelde.

2. Machtiging tot betreden van de woning

Als de onderbewindgestelde de verkoop of voorbereidingen frustreert door geen toegang te verlenen tot de woning, kan de bewindvoerder via een gerechtelijke procedure een machtiging tot betreden van de woning aanvragen. Dit is met name relevant als de makelaar zijn werk niet kan doen omdat de woning ontoegankelijk is. De bewindvoerder kan hiervoor een beroep doen op artikel 3:297 BW, dat ziet op de uitvoering van verbintenissen door de rechter. Hiermee kan de bewindvoerder eventueel ook politie-assistentie verkrijgen om toegang tot de woning te krijgen.

Wetsartikel: Artikel 3:297 BW stelt dat als iemand zijn verplichting niet vrijwillig nakomt, de rechter kan beslissen dat deze verplichting wordt afgedwongen.

3. Kort geding: ontruiming of toegang afdwingen

In dringende gevallen kan de bewindvoerder via een kort geding ontruiming of toegang tot de woning eisen. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn als de verkoop dringend is vanwege financiële verplichtingen van de onderbewindgestelde, en de bewindvoerder zijn taak niet kan uitvoeren zonder toegang tot de woning. Hierbij kan ook een beroep worden gedaan op artikel 558a Rv, dat ziet op de mogelijkheid om ontruiming te vorderen in urgente situaties.

Wetsartikel: Artikel 558a Rv kan worden toegepast om in kort geding de ontruiming van de woning of toegang tot de woning te bewerkstelligen.

4. Vervangende machtiging voor het aangaan van de verkoopovereenkomst

Mocht de onderbewindgestelde blijven tegenwerken, kan de bewindvoerder ook de kantonrechter verzoeken om een vervangende machtiging om de verkoop van de woning door te zetten, zonder dat de medewerking van de onderbewindgestelde vereist is. Dit kan gebeuren via een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter. De rechter kan in dergelijke gevallen de bewindvoerder machtigen om namens de onderbewindgestelde alle benodigde stappen te zetten.

5. Opschorting of doorbreking van het bewind

Als de onderbewindgestelde op zodanige wijze tegenwerkt dat de bewindvoerder zijn taak niet meer kan vervullen, kan overwogen worden om de rechter te verzoeken het bewind op te schorten of zelfs te beëindigen, afhankelijk van de omstandigheden. Dit gebeurt echter zelden en alleen als er geen andere uitweg is.

Relevant voorbeeld van uitspraken:

ECLI:NL:RBNHO:2023:10347 geeft voorbeelden van zaken waarin een bewindvoerder toestemming vroeg om noodzakelijke handelingen te verrichten bij tegenwerking van de onderbewindgestelde.

Conclusie:

De bewindvoerder kan de volgende stappen ondernemen:

Vervangende toestemming aanvragen bij de kantonrechter.
Via de rechter machtiging vragen voor toegang tot de woning (indien nodig met hulp van politie).
In een kort geding ontruiming of toegang tot de woning eisen.
Een vervangende machtiging vragen voor de verkoop zonder de medewerking van de onderbewindgestelde.

In alle gevallen moet de bewindvoerder aantonen dat hij in het belang van de onderbewindgestelde handelt en dat de maatregelen noodzakelijk zijn om zijn taak te vervullen.

Verzekeraar moet toch uitkeren: Hof stelt paal en perk aan beroep op mededelingsplicht

Een recente uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch benadrukt dat verzekeraars tijdig moeten handelen bij aanwijzingen van een schending van de mededelingsplicht door de verzekerde. In deze zaak moest de verzekeraar, ondanks een onjuiste gezondheidsverklaring, toch tot uitkering overgaan omdat zij eerder onderzoek had moeten doen naar de duidelijk aanwezige discrepanties in het dossier. Deze uitspraak onderstreept het belang van proactief optreden door verzekeraars en biedt bescherming aan verzekerden tegen onredelijk beroep op schending van de mededelingsplicht.

Verzekeraar moet overgaan tot uitkering AOV ondanks schending mededelingsplicht verzekeringnemer

Bij arbeidsongeschiktheidsverzekeringen (AOV’s) ontstaan vaak discussies over de gezondheidsverklaring die bij het afsluiten van de verzekering is ingevuld. Indien hierin onjuiste of onvolledige informatie is verstrekt, kan de verzekeraar op grond van de mededelingsplicht (artikelen 7:928-930 BW) het recht hebben om een uitkering te weigeren of zelfs de verzekering te beëindigen.

De wet bepaalt dat de verzekeraar binnen twee maanden na ontdekking van de niet-nakoming de verzekerde daarop moet wijzen, onder vermelding van de mogelijke gevolgen. Deze vervaltermijn is bedoeld om de verzekerde niet in onzekerheid te laten over een mogelijk beroep op de schending van de mededelingsplicht. De verzekeraar mag de zaak niet op zijn beloop laten.

Recent is er veel aandacht geweest voor de vraag of deze termijn subjectief moet worden benaderd (gaat de vervaltermijn in als de verzekeraar de niet-nakoming daadwerkelijk ontdekt) of objectief (start de termijn zodra de verzekeraar op de hoogte had kúnnen raken van de niet-nakoming). De Hoge Raad lijkt in zijn arrest van juli 2023 te kiezen voor de subjectieve benadering, maar benadrukt ook dat het relevant is om te beoordelen of en in welke mate van de verzekeraar mag worden verwacht dat hij onderzoek doet na aanwijzingen van niet-nakoming.

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft aan de hand van deze uitspraak gekozen voor een praktische uitwerking (ECLI:NL:GHSHE:2024:2400). In deze zaak had de verzekerde bij het aangaan van de AOV in zijn gezondheidsverklaring aangegeven geen diabetes te hebben, terwijl hij al sinds 1986 aan diabetes leed. Bij het indienen van een claim op 11 januari 2020 vermeldde hij echter duidelijk dat hij al sinds 1986 diabetes had.

Het Hof stelde vast dat de daadwerkelijke ontdekking van de schending van de mededelingsplicht pas plaatsvond op 26 maart 2020, toen de extern medisch adviseur van de verzekeraar de discrepantie opmerkte tussen de gezondheidsverklaring en het claimformulier. Dat deze documenten al langer in het dossier van de verzekeraar zaten, deed daar niet aan af. De mededeling op 8 april 2020 dat de mededelingsplicht is geschonden, was daarmee formeel binnen de termijn van twee maanden.

Echter, het Hof oordeelde dat de verzekeraar eerder in actie had moeten komen. Op het claimformulier stond immers duidelijk vermeld dat de verzekerde al sinds 1986 diabetes had. Het Hof overwoog:

“Het had op de weg van de verzekeraar gelegen om direct na ontvangst van het claimformulier nader onderzoek te doen naar de juistheid van de bij de aanvraag van de verzekering verstrekte gegevens.”
(ECLI:NL:GHSHE:2024:2400, r.o. 4.5)

Verder stelde het Hof dat de verzekeraar reeds kort na 11 januari 2020 voldoende zekerheid had kunnen én moeten hebben over de schending van de mededelingsplicht. Door niet tijdig te handelen, heeft de verzekeraar niet voldaan aan haar verplichting om de verzekerde binnen twee maanden na ontdekking te wijzen op de mogelijke gevolgen daarvan.

Het Hof concludeerde:

“Gelet op het voorgaande is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de verzekeraar zich beroept op de schending van de mededelingsplicht.”
(ECLI:NL:GHSHE:2024:2400, r.o. 4.7)

Hierdoor moet de verzekeraar overgaan tot uitkering aan de verzekerde, ondanks de schending van de mededelingsplicht.

Ook de Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in haar uitspraak van 15 juni 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:7867) een vergelijkbare lijn gevolgd. De rechtbank oordeelde dat de verzekeraar niet voldoende voortvarend heeft gehandeld na aanwijzingen van een mogelijke schending van de mededelingsplicht:

“De verzekeraar had op basis van de ontvangen informatie reden moeten zien om nader onderzoek te doen en heeft dit nagelaten. Hierdoor heeft zij niet binnen de wettelijke termijn gereageerd.”
(ECLI:NL:RBZWB:2023:7867, r.o. 3.4)

Deze uitspraken benadrukken het belang voor verzekeraars om proactief te handelen bij aanwijzingen van een mogelijke schending van de mededelingsplicht. Het enkele feit dat de verzekeraar formeel binnen twee maanden na daadwerkelijke ontdekking heeft gereageerd, is onvoldoende indien zij eerder had kunnen en moeten handelen.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.

5. Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de huurprijzen betaalbaarder te maken door verhuurders een huurprijs te laten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten en biedt huurders betere bescherming door gemeentelijk ingrijpen bij te hoge huurprijzen. De wet kan de huur van circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 verlagen. Het wetsvoorstel is op 25 april 2024 door de Tweede Kamer aangenomen en de invoering is gepland voor 1 juli 2024.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

5. Tijdelijke huurcontracten

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Verjaring van gemeentegrond door inbezitneming nog steeds mogelijk

Verjaring van gemeentegrond is nog steeds mogelijk, mits er sprake is van feitelijke inbezitneming zonder expliciete gebruiksovereenkomst. De rechtbank benadrukt dat niet optreden door de gemeente niet hetzelfde is als gedogen, wat eigendomsverlies door verjaring een serieus risico maakt.

Het Hof ‘s-Hertogenbosch heeft eind 2016 diverse uitspraken gedaan die de indruk wekten dat het in bezit nemen van gemeentegrond onmogelijk is. Het Hof stelde dat het gebruik van gemeentegrond door particulieren soms voor beide partijen wenselijk is en dat dit gebruik als gedogen door de gemeente moet worden gezien. Dit gedogen maakt het onmogelijk dat er sprake is van (onrechtmatig) bezit door de gebruiker. De vraag rijst dus of verjaring van gemeentegrond nog mogelijk is. De Rechtbank Noord-Holland heeft zich recent over deze kwestie uitgesproken. In dit artikel bespreken we het oordeel van de rechtbank en andere interessante aspecten van dit vonnis.

Bezit

In deze zaak hebben de eisers elk een voortuin die volgens het kadaster deels op gemeentegrond van Haarlem ligt. De tuin is omheind met een ondoordringbare heg en afgesloten met gemetselde poorten en dubbele hekken, waardoor de grond niet bereikbaar is voor de gemeente. De rechtbank oordeelde dat deze situatie voldoende was om bezit aan te nemen.

Gebruiksovereenkomst

De gemeente betoogde dat de gebruikers toestemming hadden, wat verjaring zou uitsluiten. De rechtbank vond echter geen bewijs voor een expliciete of impliciete afspraak met de eisers. Dat er mogelijk afspraken waren met andere buurtbewoners of vermeldingen in persberichten over toestemming, was niet relevant voor deze zaak. De conclusie was dan ook dat er geen sprake was van een gebruiksovereenkomst.

Gedogen of niet optreden?

Bezit kan niet ontstaan wanneer de situatie expliciet wordt gedoogd. Gedogen houdt in dat er op een later moment alsnog moet worden opgetreden. De rechtbank oordeelde echter dat niet optreden niet hetzelfde is als gedogen. Een andere interpretatie zou de rechtszekerheid ondermijnen. Als de gemeente lange tijd niet optreedt terwijl dit wel had gemoeten, dan is eigendomsverlies door verjaring een serieus risico. Daarbij merkte de rechtbank op dat in de arresten van het Hof ‘s-Hertogenbosch geen sprake was van een ondoordringbare heg, terwijl dit hier wel het geval was.

Vordering bevrijdende verjaring toegewezen

In deze zaak was de termijn van twintig jaar ruimschoots verstreken. Uit tuinontwerpen en verklaringen van een hovenier bleek dat de heg minstens 35 jaar geleden is geplaatst. Ook in de verkoopbrochure van de woning werd de strook grond al als eigendom aangeboden. Gezien deze omstandigheden vond de rechtbank dat er voldoende bewijs was voor bezit.

Advies

Verjaring van gemeentegrond is nog steeds mogelijk. Deze uitspraak nuanceert de standpunten van het Hof ‘s-Hertogenbosch. Hoewel de arresten van het Hof een duidelijk signaal geven dat inbezitneming van publieke grond niet snel moet worden aangenomen, blijft eigendomsverlies voor gemeentes een reëel risico als er sprake is van een ondoordringbare afscheiding en er geen gebruiksovereenkomsten zijn.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Wat wordt bedoelt met “zaken die des huurders” zijn?

“Zaken die des huurders zijn” verwijst naar eigendommen en verplichtingen van de huurder in een huurovereenkomst. Bij gebrek aan voor- of na-inspectie bij oplevering kan het lastig zijn om verantwoordelijkheden vast te stellen volgens het Besluit kleine herstellingen, wat vaak leidt tot geschillen.

Veelvuldig verschillen huurder en verhurder van woonruimte van mening over de vrag voor wiens rekening herstel of onderhoud komt. In veel gevallen kan men teruvallen op de “lijst Kleine herstellingen“, maar en sommige gevalen blijft hetndeuidelijk voor wiens rekening bepaalde zaken dienen te worden hersteld of gerepareerd.

Veel overeenkomsten verwijzen in algemene zin naar “zaken die des huurders zijn”. Dit kllinkt nogal archaisch en geeft weinig concreet houvast. Een bijzondere aanleiding voor geschillen,dus. Met “zaken die des huurders zijn” wordt in juridische zin verwezen naar bezittingen, rechten of verplichtingen die specifiek toebehoren aan de huurder in de context van een huurovereenkomst.
Dit kan betrekking hebben op verschillende aspecten, afhankelijk van de context van de huurovereenkomst en de specifieke afspraken die gemaakt zijn tussen de verhuurder en de huurder.

Enkele voorbeelden van “zaken die des huurders zijn” kunnen zijn:

Inboedel: De persoonlijke eigendommen van de huurder die hij in het gehuurde pand plaatst. Dit omvat meubels, elektronica, persoonlijke voorwerpen, en andere roerende zaken die niet tot het onroerend goed zelf behoren.

Aanpassingen of verbeteringen: Wanneer een huurder met toestemming van de verhuurder aanpassingen of verbeteringen aan het gehuurde object aanbrengt, kunnen deze aanpassingen onder bepaalde voorwaarden als “zaken die des huurders zijn” worden beschouwd. De specifieke rechten en plichten hieromtrent dienen te worden vastgelegd in de huurovereenkomst.

Huurdersrechten: Dit kunnen rechten zijn zoals het recht op privacy, het recht om het gehuurde te gebruiken conform de overeenkomst, en eventuele andere rechten die de huurder verkrijgt op grond van de huurovereenkomst of de wet.

Verplichtingen: Dit betreft de verplichtingen die de huurder heeft tegenover de verhuurder, zoals het betalen van de huur, het zorgvuldig gebruikmaken van het gehuurde, en het uitvoeren van klein onderhoud.

De exacte invulling van “zaken die des huurders zijn” kan variëren en is sterk afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn in de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde wetgeving. In Nederland is het huurrecht onder meer geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder staan beschreven. Voor meer specifieke informatie over het huurrecht en de interpretatie van dergelijke termen kan het raadplegen van juridische literatuur of het inwinnen van juridisch advies bij een specialist in huurrecht waardevol zijn.
indien geen voor of na- inspectie bij oplevering van een huurwoning heeft plaatsgevonden, wat is dan de betekenis van de naleving van het besluit kleine herstellingen, indien de verhuurder na de oplevering allerlei gebreken vindt die normaal gesproken voor rekening van de huurder zouden zijn?

Indien bij de oplevering van een huurwoning geen voor- of na-inspectie heeft plaatsgevonden, ontstaat er een complexe situatie omtrent de vaststelling van de staat van het gehuurde bij aanvang en het einde van de huurperiode. Dit kan het lastig maken om te bepalen welke partij verantwoordelijk is voor bepaalde gebreken of schade die na de oplevering worden geconstateerd.

Het Besluit kleine herstellingen geeft aan welke herstellingen normaal gesproken voor rekening en risico van de huurder komen. Dit besluit specificeert de kleine dagelijkse onderhoudszaken die de huurder zelf dient uit te voeren of te betalen. Voorbeelden zijn het vervangen van lampen, het ontstoppen van de afvoer, of het onderhouden van de tuin.

In een situatie zonder voor- of na-inspectie wordt het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang en einde van de huur aanzienlijk bemoeilijkt. Hierdoor kan het lastiger worden voor een verhuurder om aan te tonen dat bepaalde gebreken of schade door de huurder veroorzaakt zijn of dat deze onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen conform het Besluit kleine herstellingen.

Juridisch gezien rust de bewijslast bij geschillen veelal op de partij die een beroep doet op de nakoming van een verplichting of de aanwezigheid van een gebrek. Zonder inspectierapporten is het voor een verhuurder moeilijker om te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verslechterd is ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur.

Praktisch gezien betekent dit dat de naleving van het Besluit kleine herstellingen in dergelijke gevallen afhankelijk zal zijn van andere bewijsmiddelen, zoals foto’s, getuigenverklaringen, of correspondentie tussen partijen over de staat van het gehuurde.

Indien partijen er onderling niet uitkomen, kan een gang naar de rechter nodig zijn om te bepalen in hoeverre de gevonden gebreken voor rekening van de huurder dienen te komen. De rechter zal dan op basis van de beschikbare bewijzen en omstandigheden van het geval een oordeel vellen.

Voor specifieke juridische adviezen of bijstand in dergelijke situaties kunt u een vraag stellen via 0900-advocaten of het formulier .

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huurverhoging, en met Terugwerkende Kracht?

In het kort de principes van huurverhoging en indexatie in zowel de sociale als de vrije huursector.

In de sociale sector moet een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd, met duidelijke informatie over de nieuwe huurprijs en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken. De vrije sector biedt verhuurders meer flexibiliteit, waar huurverhogingen vaak automatisch plaatsvinden op een vooraf vastgestelde datum. Vergeten huurverhogingen kunnen soms met terugwerkende kracht worden doorgevoerd, afhankelijk van de termijnen die in het huurcontract zijn vastgelegd.

Rechtsverwerking treedt op wanneer een verhuurder zijn recht op huurverhoging verliest door nalatigheid of door het wekken van een gerechtvaardigde verwachting bij de huurder dat de huur niet verhoogd zal worden. Huurders hebben verschillende verdedigingsmechanismen tegen ongerechtvaardigde huurverhogingen, inclusief het indienen van een bezwaar en het inschakelen van de Huurcommissie.

Begrip Indexering in Huurprijzen

Indexering in huurprijzen verwijst naar de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs gebaseerd op een vastgestelde index, zoals de Consumentenprijsindex (CPI). Dit mechanisme zorgt ervoor dat de huurprijzen aangepast worden aan de inflatie, waardoor de reële waarde van de ontvangen huur voor de verhuurder behouden blijft. In contracten wordt vaak een indexeringsclausule opgenomen die de manier van indexeren specificeert. Dit kan een vast percentage zijn of gekoppeld aan een officiële index. Hiermee worden de huurprijzen op een transparante en voorspelbare manier aangepast, wat zowel huurders als verhuurders zekerheid biedt over de financiële aspecten van de huurovereenkomst.

Werkwijze Huurverhoging

Huurverhoging is het proces waarbij de verhuurder de huurprijs van een woning verhoogt volgens de bepalingen in het huurcontract of de wettelijke regelgeving. In de sociale sector moet een huurverhoging minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Deze aankondiging moet de huidige en nieuwe huurprijs, het percentage van de verhoging, en de ingangsdatum bevatten. Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen de verhoging als deze onredelijk wordt geacht. Huurverhogingen zijn meestal jaarlijks en worden vaak gebaseerd op inflatie-indicatoren zoals de CPI.

Huurindexatie Sociale Huursector

In de sociale huursector wordt huurindexatie niet automatisch toegepast. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek tot huurverhoging indienen bij de huurder, minstens twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Dit verzoek moet duidelijke informatie bevatten over de huidige en toekomstige huurprijs en de basis voor de verhoging. De sociale sector volgt strikte regels voor huurverhogingen om te zorgen dat deze eerlijk en redelijk zijn, waarbij de maximale verhoging vaak wettelijk is bepaald.

De Terugkeerregeling

De terugkeerregeling biedt verhuurders de mogelijkheid om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. Als de huurverhoging meer dan twaalf maanden niet is toegepast, kan de verhuurder deze bij de volgende gelegenheid invoeren, waarbij de verhoging eerder kan ingaan dan gebruikelijk. Deze regeling stelt verhuurders in staat om gemiste inkomsten deels terug te winnen, mits de verhoging binnen maximaal twee jaar na het oorspronkelijk geplande moment wordt doorgevoerd. Het is een manier om de continuïteit van de huurovereenkomst te waarborgen zonder dat de huurder onverwachts met een grote last wordt geconfronteerd

Indexering van de Huur in de Vrije Sector

In de vrije sector worden huurverhogingen vaak ‘automatisch’ toegepast op een vooraf overeengekomen datum, zoals vastgelegd in het huurcontract. Dit in tegenstelling tot de sociale huur, waar een aankondiging vereist is. Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid om huurprijzen aan te passen, zolang deze verhogingen maar binnen de afspraken van het contract blijven. Vaak wordt de indexering gebaseerd op de inflatie plus een bepaald percentage, waarbij de verhoging kan worden doorgevoerd zonder de huurder vooraf te informeren.

Vergeten Huurindexering

Als een verhuurder vergeet de huurprijs te indexeren, kan deze de indexatie soms met terugwerkende kracht toepassen. Dit hangt af van de voorwaarden in het huurcontract en de toegestane termijn waarbinnen de verhoging moet worden doorgevoerd. In de vrije sector kan een verhuurder tot vijf jaar terug de huurprijs nog aanpassen. Het is belangrijk dat verhuurders nauwkeurige administratie bijhouden om te voorkomen dat ze recht op huurverhoging verliezen door verjaring of rechtsverwerking.

Betekenis van Rechtsverwerking

Rechtsverwerking is een juridisch concept waarbij een recht of vordering verloren gaat omdat de rechthebbende zijn recht niet binnen een redelijke termijn uitoefent of zich zodanig gedraagt dat de tegenpartij mag aannemen dat het recht niet meer wordt uitgeoefend. Bij huurverhoging kan rechtsverwerking optreden als een verhuurder langdurig nalaat de huurprijs aan te passen en de huurder erop mag vertrouwen dat de huur ongewijzigd blijft.

Recht op Verhoging met Terugwerkende Kracht Verwerkt

Een verhuurder kan het recht op huurverhoging met terugwerkende kracht verwerken door langdurig na te laten deze toe te passen, terwijl de huurder investeringen doet of zijn financiële planning baseert op de bestaande huurprijs. Wanneer de verhuurder vervolgens, na een aanzienlijke tijd, alsnog een verhoging wil doorvoeren, kan de huurder een beroep doen op rechtsverwerking, met het argument dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de bestaande situatie.

Verweren van de Huurder tegen Huurverhoging

Een huurder kan verschillende verweren inzetten tegen een huurverhoging. Ten eerste kan de huurder bezwaar maken als de verhoging niet volgens de wettelijke of contractuele voorwaarden is aangekondigd. Ook kan de huurder aantonen dat de voorgestelde verhoging de wettelijk toegestane maximale verhoging overschrijdt. Daarnaast kan de huurder rechtsverwerking aanvoeren als de verhuurder heeft nagelaten de huur tijdig te verhogen en er geen rechtvaardiging is voor de vertraging. Verder kunnen huurders de Huurcommissie inschakelen om geschillen over huurverhoging te beslechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Arbitrage in Plaats van een Gerechtelijke Procedure

Arbitrage is de alternatieve geschillenbeslechting waarbij arbiters, aangewezen door de partijen, buiten de rechtbank om geschillen beslechten. Het is toepasbaar op geschillen waar partijen vrij over kunnen beschikken, uitgezonderd zaken als echtscheiding.

Voordelen zijn de keuzevrijheid en deskundigheid van de arbiter, terwijl de kosten een potentieel nadeel vormen.

In diverse standaardvoorwaarden is vastgelegd dat eventuele geschillen tussen partijen via arbitrage dienen te worden opgelost. Maar wat betekent arbitrage precies?

Arbitrage verwijst naar een geschiloplossingsprocedure waarbij arbiters, ofwel scheidsrechters, die door de partijen of een derde zijn aangewezen, een uitspraak doen in een conflict buiten de reguliere rechtbank om. Hoewel in principe enkel de rechterlijke macht gerechtigd is om civiele geschillen te beoordelen, kunnen partijen besluiten bepaalde geschillen aan arbiters voor te leggen. Elke handelingsbekwame natuurlijke persoon kan als arbiter worden aangesteld.

Arbitrage versus burgerlijke rechtspraak

Er zijn wettelijke beperkingen aan de geschillen die via arbitrage kunnen worden afgehandeld. Geschillen over rechten waarover partijen niet vrijelijk kunnen beschikken, zoals echtscheidingen en faillissementen, moeten nog steeds door een burgerlijke rechter worden beslecht.

Indien een partij ondanks een arbitrageovereenkomst een geschil voorlegt aan de burgerlijke rechter, kan de tegenpartij de onbevoegdheid van de rechter aanvoeren. Dit moet direct gebeuren; als het niet direct gebeurt, zal de burgerlijke rechter het geschil behandelen. Let wel, de burgerlijke rechter behoudt altijd de bevoegdheid om in kort geding te oordelen.

De arbitrageprocedure

Een arbitragepanel bestaat uit een oneven aantal arbiters, waaronder ook één arbiter mogelijk is. De arbiters worden aangesteld volgens de afspraak tussen de partijen, en de arbitrage vindt plaats volgens de afgesproken procedure. Indien er geen afspraken zijn gemaakt, bepaalt het arbitragepanel de procedure. Het panel zorgt voor een gelijke behandeling van de partijen en geeft beide partijen de kans om hun standpunten toe te lichten. Een arbitraal vonnis wordt pas uitvoerbaar na goedkeuring door de burgerlijke rechter.

De arbitrageovereenkomst

Arbiters worden niet benoemd als het evident is dat er geen arbitrageovereenkomst bestaat

De Hoge Raad, in haar uitspraak van 21 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ8777), heeft bepaald dat een verzoek om arbiters te benoemen (art. 1027 lid 3 Rv) door de rechter kan worden afgewezen wanneer onmiskenbaar geen arbitrageovereenkomst aanwezig is. Indien zo’n verzoek wordt geweigerd, is het verbod op rechtsmiddelen van art. 1070 Rv niet van toepassing.

In deze specifieke zaak ging het om een geschil tussen leden van de Nederlandse Israëlitische synagoge te Amsterdam over een vastgoedtransactie. De eisende partij, verzocht op basis van de religieuze wetten, die rabbinale arbitrage voorschrijven, om benoeming van drie arbiters. Zowel de voorzieningenrechter als het hof wezen dit verzoek af omdat deze religieuze codes niet erkend worden als bindende arbitrageovereenkomsten.

Ondanks de bepaling in art. 1027 lid 4 Rv, die stelt dat arbiters benoemd moeten worden ongeacht de geldigheid van de arbitrageovereenkomst, hield de beslissing in hoger beroep stand, met instemming van de Hoge Raad. De literatuur en voorgaande juridische interpretaties ondersteunden deze beslissing grotendeels (art. 1052 Rv; art. 1065 lid 1 onder a Rv).

Dit vonnis benadrukt dat de snelle aanstelling van arbiters niet gehinderd moet worden door de geldigheidsdiscussie van een arbitrageovereenkomst, maar dat het rechtssysteem bescherming biedt tegen onnodige procedures als er duidelijk geen overeenkomst is. Uitzonderingen op het verbod van rechtsmiddelen zoals in art. 1070 Rv bepaald, worden zorgvuldig geëvalueerd om de belangen van beide partijen te waarborgen.

De Hoge Raad heeft bevestigd dat een verzoek om arbiters te benoemen kan worden afgewezen zonder verdere rechtsgang als er duidelijk geen arbitrageovereenkomst bestaat, een standpunt dat strookt met de literatuur en eerdere jurisprudentie.

Voor- en nadelen van arbitrage

Een voordeel van arbitrage is dat partijen zelf een deskundige kunnen kiezen om hun geschil te beslechten. Dit kan van belang zijn voor zaken waar specifieke kennis vereist is. Het nadeel zijn echter de kosten; arbiters moeten betaald worden, en naarmate het proces langer duurt, kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten

Pensioen meenemen naar het buitenland: strikte regels tegen afkoop

De regelgeving rondom het meenemen van een Nederlandse pensioenpot naar het buitenland is complex. Zowel binnen als buiten de EU zijn er strikte voorwaarden verbonden aan het overdragen van pensioenrechten, en de mogelijkheid om pensioen af te kopen is expliciet uitgesloten.

Voordat u de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en droomt van ontspannen dagen in Zuid Frankrijk, is het essentieel om te zorgen dat u Nederlandse pensioenopbouw u kan volgen. Of dit mogelijk is, hangt af van uw werkgeverssituatie na verhuizing naar het buitenland. Het maakt daarbij verschil of j uw werkgever in Nederland of in het buitenland is gevestigd. In het eerste geval is de kans groot dat uw pensioenopbouw gewoon doorgaat zoals voorheen, omdat veel internationale bedrijven hier regelingen voor hebben.

Overdracht van pensioen

Wanneer u besluit om uw dienstverband te beëindigen en definitief naar het buitenland te verhuizen, verandert de situatie. U kunt ervoor kiezen om uw pensioen in Nederland te laten en het daar te laten groeien met de rendementen die behaald worden. Een andere mogelijkheid is om te vragen of uw werkgeverspensioen overgezet kan worden naar een pensioenfonds in uw nieuwe woonland. Hier zijn echter strenge beperkingen aan verbonden, en een van de voorwaarden is dat de pensioenregeling in het nieuwe land vergelijkbaar is met de Nederlandse voorzieningen. De optie om het pensioen af te kopen is bijvoorbeeld uitgesloten.

Vrijwillige AOW

Als u de pensioengerechtigde leeftijd nadert, kunt u geconfronteerd worden met AOW-gaten als u jaren in het buitenland hebt gewoond. Dit verlies is 2% per gemist jaar. Dit kunt u compenseren door vrijwillig AOW-premie te betalen, wat neerkomt op 17,9% van je jaarinkomen met een maximum van 5617 euro in 2024. Niet in alle gevallen is dit een goedkope regeling. Zorg er ook voor dat u het pensioenfonds informeert over uw pensionering om dubbele belastingheffing te vermijden.

Als u zeker wilt zijn van een comfortabele oude dag, kunt u ook na emigratie aanvullend pensioen opbouwen bij een Nederlandse aanbieder. Let wel op dat deze aanbieder bereid is om het pensioen in het buitenland uit te keren.

Verhuizen buiten de EU

Voor het geval u besluit te verhuizen naar een land buiten de EU of EER, kan dit extra complicaties met zich meebrengen voor het pensioen. Landen als China of de Filipijnenbanken en verzekeraars, willen aan inwoners in sommige landen geen diensten leveren van deze landen omdat zij deze landen als worden soms als risicoland beschouwen.

Dit proces van pensioenbeheer en internationale overdracht is complex en strikt gereguleerd binnen de EU vanwege het vrije verkeer van goederen, diensten en kapitaal.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Verschillen in Schuldsanering: Een Vergelijking

Wat zijn de verschillen tussen de minnelijke (MSNP) en wettelijke schuldsaneringsregeling (WSNP)?

MSNP is een poging tot schikking zonder rechte , waar de formele WSNP via de rechter gaat. Beide trajecten bieden wegen naar schuldverlichting, met nadruk op het belang van vroegtijdige interventie en professionele begeleiding.

De schuldsaneringsregeling voor burgers, vaak aangeduid als de MSNP (Minnelijke Schuldsanering Natuurlijke Personen), staat bekend om zijn aanpak waarbij gezocht wordt naar een schikking met schuldeisers buiten de rechter om. Dit traject staat in contrast met de WSNP (Wettelijke Schuldsaneringsregeling Natuurlijke Personen), die juridische stappen vereist en onder toezicht staat van een bewindvoerder en de rechter. De MSNP, minder formeel en zonder gerechtelijke tussenkomst, vraagt van schuldeisers een deel van de vordering op te geven, een significante concessie.

Proces en Uitvoering

Personen geconfronteerd met schulden kunnen zich wenden tot de gemeentelijke schuldhulpverlening, waar deskundige begeleiding beschikbaar is. Deze dienstverlening is strikt gereglementeerd om misbruik tegen te gaan. Juridische bijstand door advocaten, naast hulp van curatoren en bewindvoerders, behoort tot de mogelijkheden, hoewel de Raad voor Rechtsbijstand geen financiële ondersteuning biedt voor deze trajecten.

Aanmeldingsfase en Stabilisatie

Na aanmelding wordt direct beoordeeld of er sprake is van een urgente crisis. Zo ja, dan wordt onmiddellijk gehandeld. Als de schulden nog beheersbaar zijn, wordt eerst geprobeerd orde op zaken te stellen zonder formele schuldhulpverlening. Zodra besloten wordt tot schuldhulp, volgt een intake en wordt gewerkt aan het stabiliseren van de financiële situatie, eventueel met hulp van een beschermingsbewindvoerder.

Schuldregelingstraject

Is de situatie gestabiliseerd, dan wordt een betalingsvoorstel aan schuldeisers gedaan, gebaseerd op het inkomen en afloscapaciteit over drie jaar. Dit traject verlangt een maximale inspanning van de schuldenaar om gelden te sparen voor schuldeisers, waarna de restschuld kan worden kwijtgescholden.

Dwangakkoord en Niet-akkoord

Bij weigering van schuldeisers kan via de rechter alsnog een akkoord worden afgedwongen. Indien een dwangakkoord niet haalbaar is, of de rechter de weigering rechtvaardig vindt, kan dit leiden tot een aanvraag voor WSNP.

Conclusie

Het MSNP-traject biedt een minder formele benadering voor schuldsanering dan de WSNP, met de nadruk op minnelijke schikking. Echter, de toegang tot de WSNP blijft open als het minnelijk traject niet slaagt.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.