Nieuwsblog Advocaten.nl

Wat wordt bedoelt met “zaken die des huurders” zijn?

“Zaken die des huurders zijn” verwijst naar eigendommen en verplichtingen van de huurder in een huurovereenkomst. Bij gebrek aan voor- of na-inspectie bij oplevering kan het lastig zijn om verantwoordelijkheden vast te stellen volgens het Besluit kleine herstellingen, wat vaak leidt tot geschillen.

Veelvuldig verschillen huurder en verhurder van woonruimte van mening over de vrag voor wiens rekening herstel of onderhoud komt. In veel gevallen kan men teruvallen op de “lijst Kleine herstellingen“, maar en sommige gevalen blijft hetndeuidelijk voor wiens rekening bepaalde zaken dienen te worden hersteld of gerepareerd.

Veel overeenkomsten verwijzen in algemene zin naar “zaken die des huurders zijn”. Dit kllinkt nogal archaisch en geeft weinig concreet houvast. Een bijzondere aanleiding voor geschillen,dus. Met “zaken die des huurders zijn” wordt in juridische zin verwezen naar bezittingen, rechten of verplichtingen die specifiek toebehoren aan de huurder in de context van een huurovereenkomst.
Dit kan betrekking hebben op verschillende aspecten, afhankelijk van de context van de huurovereenkomst en de specifieke afspraken die gemaakt zijn tussen de verhuurder en de huurder.

Enkele voorbeelden van “zaken die des huurders zijn” kunnen zijn:

Inboedel: De persoonlijke eigendommen van de huurder die hij in het gehuurde pand plaatst. Dit omvat meubels, elektronica, persoonlijke voorwerpen, en andere roerende zaken die niet tot het onroerend goed zelf behoren.

Aanpassingen of verbeteringen: Wanneer een huurder met toestemming van de verhuurder aanpassingen of verbeteringen aan het gehuurde object aanbrengt, kunnen deze aanpassingen onder bepaalde voorwaarden als “zaken die des huurders zijn” worden beschouwd. De specifieke rechten en plichten hieromtrent dienen te worden vastgelegd in de huurovereenkomst.

Huurdersrechten: Dit kunnen rechten zijn zoals het recht op privacy, het recht om het gehuurde te gebruiken conform de overeenkomst, en eventuele andere rechten die de huurder verkrijgt op grond van de huurovereenkomst of de wet.

Verplichtingen: Dit betreft de verplichtingen die de huurder heeft tegenover de verhuurder, zoals het betalen van de huur, het zorgvuldig gebruikmaken van het gehuurde, en het uitvoeren van klein onderhoud.

De exacte invulling van “zaken die des huurders zijn” kan variëren en is sterk afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn in de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde wetgeving. In Nederland is het huurrecht onder meer geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder staan beschreven. Voor meer specifieke informatie over het huurrecht en de interpretatie van dergelijke termen kan het raadplegen van juridische literatuur of het inwinnen van juridisch advies bij een specialist in huurrecht waardevol zijn.
indien geen voor of na- inspectie bij oplevering van een huurwoning heeft plaatsgevonden, wat is dan de betekenis van de naleving van het besluit kleine herstellingen, indien de verhuurder na de oplevering allerlei gebreken vindt die normaal gesproken voor rekening van de huurder zouden zijn?

Indien bij de oplevering van een huurwoning geen voor- of na-inspectie heeft plaatsgevonden, ontstaat er een complexe situatie omtrent de vaststelling van de staat van het gehuurde bij aanvang en het einde van de huurperiode. Dit kan het lastig maken om te bepalen welke partij verantwoordelijk is voor bepaalde gebreken of schade die na de oplevering worden geconstateerd.

Het Besluit kleine herstellingen geeft aan welke herstellingen normaal gesproken voor rekening en risico van de huurder komen. Dit besluit specificeert de kleine dagelijkse onderhoudszaken die de huurder zelf dient uit te voeren of te betalen. Voorbeelden zijn het vervangen van lampen, het ontstoppen van de afvoer, of het onderhouden van de tuin.

In een situatie zonder voor- of na-inspectie wordt het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang en einde van de huur aanzienlijk bemoeilijkt. Hierdoor kan het lastiger worden voor een verhuurder om aan te tonen dat bepaalde gebreken of schade door de huurder veroorzaakt zijn of dat deze onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen conform het Besluit kleine herstellingen.

Juridisch gezien rust de bewijslast bij geschillen veelal op de partij die een beroep doet op de nakoming van een verplichting of de aanwezigheid van een gebrek. Zonder inspectierapporten is het voor een verhuurder moeilijker om te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verslechterd is ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur.

Praktisch gezien betekent dit dat de naleving van het Besluit kleine herstellingen in dergelijke gevallen afhankelijk zal zijn van andere bewijsmiddelen, zoals foto’s, getuigenverklaringen, of correspondentie tussen partijen over de staat van het gehuurde.

Indien partijen er onderling niet uitkomen, kan een gang naar de rechter nodig zijn om te bepalen in hoeverre de gevonden gebreken voor rekening van de huurder dienen te komen. De rechter zal dan op basis van de beschikbare bewijzen en omstandigheden van het geval een oordeel vellen.

Voor specifieke juridische adviezen of bijstand in dergelijke situaties kunt u een vraag stellen via 0900-advocaten of het formulier .

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huurverhoging, en met Terugwerkende Kracht?

In het kort de principes van huurverhoging en indexatie in zowel de sociale als de vrije huursector.

In de sociale sector moet een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd, met duidelijke informatie over de nieuwe huurprijs en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken. De vrije sector biedt verhuurders meer flexibiliteit, waar huurverhogingen vaak automatisch plaatsvinden op een vooraf vastgestelde datum. Vergeten huurverhogingen kunnen soms met terugwerkende kracht worden doorgevoerd, afhankelijk van de termijnen die in het huurcontract zijn vastgelegd.

Rechtsverwerking treedt op wanneer een verhuurder zijn recht op huurverhoging verliest door nalatigheid of door het wekken van een gerechtvaardigde verwachting bij de huurder dat de huur niet verhoogd zal worden. Huurders hebben verschillende verdedigingsmechanismen tegen ongerechtvaardigde huurverhogingen, inclusief het indienen van een bezwaar en het inschakelen van de Huurcommissie.

Begrip Indexering in Huurprijzen

Indexering in huurprijzen verwijst naar de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs gebaseerd op een vastgestelde index, zoals de Consumentenprijsindex (CPI). Dit mechanisme zorgt ervoor dat de huurprijzen aangepast worden aan de inflatie, waardoor de reële waarde van de ontvangen huur voor de verhuurder behouden blijft. In contracten wordt vaak een indexeringsclausule opgenomen die de manier van indexeren specificeert. Dit kan een vast percentage zijn of gekoppeld aan een officiële index. Hiermee worden de huurprijzen op een transparante en voorspelbare manier aangepast, wat zowel huurders als verhuurders zekerheid biedt over de financiële aspecten van de huurovereenkomst.

Werkwijze Huurverhoging

Huurverhoging is het proces waarbij de verhuurder de huurprijs van een woning verhoogt volgens de bepalingen in het huurcontract of de wettelijke regelgeving. In de sociale sector moet een huurverhoging minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Deze aankondiging moet de huidige en nieuwe huurprijs, het percentage van de verhoging, en de ingangsdatum bevatten. Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen de verhoging als deze onredelijk wordt geacht. Huurverhogingen zijn meestal jaarlijks en worden vaak gebaseerd op inflatie-indicatoren zoals de CPI.

Huurindexatie Sociale Huursector

In de sociale huursector wordt huurindexatie niet automatisch toegepast. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek tot huurverhoging indienen bij de huurder, minstens twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Dit verzoek moet duidelijke informatie bevatten over de huidige en toekomstige huurprijs en de basis voor de verhoging. De sociale sector volgt strikte regels voor huurverhogingen om te zorgen dat deze eerlijk en redelijk zijn, waarbij de maximale verhoging vaak wettelijk is bepaald.

De Terugkeerregeling

De terugkeerregeling biedt verhuurders de mogelijkheid om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. Als de huurverhoging meer dan twaalf maanden niet is toegepast, kan de verhuurder deze bij de volgende gelegenheid invoeren, waarbij de verhoging eerder kan ingaan dan gebruikelijk. Deze regeling stelt verhuurders in staat om gemiste inkomsten deels terug te winnen, mits de verhoging binnen maximaal twee jaar na het oorspronkelijk geplande moment wordt doorgevoerd. Het is een manier om de continuïteit van de huurovereenkomst te waarborgen zonder dat de huurder onverwachts met een grote last wordt geconfronteerd

Indexering van de Huur in de Vrije Sector

In de vrije sector worden huurverhogingen vaak ‘automatisch’ toegepast op een vooraf overeengekomen datum, zoals vastgelegd in het huurcontract. Dit in tegenstelling tot de sociale huur, waar een aankondiging vereist is. Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid om huurprijzen aan te passen, zolang deze verhogingen maar binnen de afspraken van het contract blijven. Vaak wordt de indexering gebaseerd op de inflatie plus een bepaald percentage, waarbij de verhoging kan worden doorgevoerd zonder de huurder vooraf te informeren.

Vergeten Huurindexering

Als een verhuurder vergeet de huurprijs te indexeren, kan deze de indexatie soms met terugwerkende kracht toepassen. Dit hangt af van de voorwaarden in het huurcontract en de toegestane termijn waarbinnen de verhoging moet worden doorgevoerd. In de vrije sector kan een verhuurder tot vijf jaar terug de huurprijs nog aanpassen. Het is belangrijk dat verhuurders nauwkeurige administratie bijhouden om te voorkomen dat ze recht op huurverhoging verliezen door verjaring of rechtsverwerking.

Betekenis van Rechtsverwerking

Rechtsverwerking is een juridisch concept waarbij een recht of vordering verloren gaat omdat de rechthebbende zijn recht niet binnen een redelijke termijn uitoefent of zich zodanig gedraagt dat de tegenpartij mag aannemen dat het recht niet meer wordt uitgeoefend. Bij huurverhoging kan rechtsverwerking optreden als een verhuurder langdurig nalaat de huurprijs aan te passen en de huurder erop mag vertrouwen dat de huur ongewijzigd blijft.

Recht op Verhoging met Terugwerkende Kracht Verwerkt

Een verhuurder kan het recht op huurverhoging met terugwerkende kracht verwerken door langdurig na te laten deze toe te passen, terwijl de huurder investeringen doet of zijn financiële planning baseert op de bestaande huurprijs. Wanneer de verhuurder vervolgens, na een aanzienlijke tijd, alsnog een verhoging wil doorvoeren, kan de huurder een beroep doen op rechtsverwerking, met het argument dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de bestaande situatie.

Verweren van de Huurder tegen Huurverhoging

Een huurder kan verschillende verweren inzetten tegen een huurverhoging. Ten eerste kan de huurder bezwaar maken als de verhoging niet volgens de wettelijke of contractuele voorwaarden is aangekondigd. Ook kan de huurder aantonen dat de voorgestelde verhoging de wettelijk toegestane maximale verhoging overschrijdt. Daarnaast kan de huurder rechtsverwerking aanvoeren als de verhuurder heeft nagelaten de huur tijdig te verhogen en er geen rechtvaardiging is voor de vertraging. Verder kunnen huurders de Huurcommissie inschakelen om geschillen over huurverhoging te beslechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Arbitrage in Plaats van een Gerechtelijke Procedure

Arbitrage is de alternatieve geschillenbeslechting waarbij arbiters, aangewezen door de partijen, buiten de rechtbank om geschillen beslechten. Het is toepasbaar op geschillen waar partijen vrij over kunnen beschikken, uitgezonderd zaken als echtscheiding.

Voordelen zijn de keuzevrijheid en deskundigheid van de arbiter, terwijl de kosten een potentieel nadeel vormen.

In diverse standaardvoorwaarden is vastgelegd dat eventuele geschillen tussen partijen via arbitrage dienen te worden opgelost. Maar wat betekent arbitrage precies?

Arbitrage verwijst naar een geschiloplossingsprocedure waarbij arbiters, ofwel scheidsrechters, die door de partijen of een derde zijn aangewezen, een uitspraak doen in een conflict buiten de reguliere rechtbank om. Hoewel in principe enkel de rechterlijke macht gerechtigd is om civiele geschillen te beoordelen, kunnen partijen besluiten bepaalde geschillen aan arbiters voor te leggen. Elke handelingsbekwame natuurlijke persoon kan als arbiter worden aangesteld.

Arbitrage versus burgerlijke rechtspraak

Er zijn wettelijke beperkingen aan de geschillen die via arbitrage kunnen worden afgehandeld. Geschillen over rechten waarover partijen niet vrijelijk kunnen beschikken, zoals echtscheidingen en faillissementen, moeten nog steeds door een burgerlijke rechter worden beslecht.

Indien een partij ondanks een arbitrageovereenkomst een geschil voorlegt aan de burgerlijke rechter, kan de tegenpartij de onbevoegdheid van de rechter aanvoeren. Dit moet direct gebeuren; als het niet direct gebeurt, zal de burgerlijke rechter het geschil behandelen. Let wel, de burgerlijke rechter behoudt altijd de bevoegdheid om in kort geding te oordelen.

De arbitrageprocedure

Een arbitragepanel bestaat uit een oneven aantal arbiters, waaronder ook één arbiter mogelijk is. De arbiters worden aangesteld volgens de afspraak tussen de partijen, en de arbitrage vindt plaats volgens de afgesproken procedure. Indien er geen afspraken zijn gemaakt, bepaalt het arbitragepanel de procedure. Het panel zorgt voor een gelijke behandeling van de partijen en geeft beide partijen de kans om hun standpunten toe te lichten. Een arbitraal vonnis wordt pas uitvoerbaar na goedkeuring door de burgerlijke rechter.

De arbitrageovereenkomst

Arbiters worden niet benoemd als het evident is dat er geen arbitrageovereenkomst bestaat

De Hoge Raad, in haar uitspraak van 21 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ8777), heeft bepaald dat een verzoek om arbiters te benoemen (art. 1027 lid 3 Rv) door de rechter kan worden afgewezen wanneer onmiskenbaar geen arbitrageovereenkomst aanwezig is. Indien zo’n verzoek wordt geweigerd, is het verbod op rechtsmiddelen van art. 1070 Rv niet van toepassing.

In deze specifieke zaak ging het om een geschil tussen leden van de Nederlandse Israëlitische synagoge te Amsterdam over een vastgoedtransactie. De eisende partij, verzocht op basis van de religieuze wetten, die rabbinale arbitrage voorschrijven, om benoeming van drie arbiters. Zowel de voorzieningenrechter als het hof wezen dit verzoek af omdat deze religieuze codes niet erkend worden als bindende arbitrageovereenkomsten.

Ondanks de bepaling in art. 1027 lid 4 Rv, die stelt dat arbiters benoemd moeten worden ongeacht de geldigheid van de arbitrageovereenkomst, hield de beslissing in hoger beroep stand, met instemming van de Hoge Raad. De literatuur en voorgaande juridische interpretaties ondersteunden deze beslissing grotendeels (art. 1052 Rv; art. 1065 lid 1 onder a Rv).

Dit vonnis benadrukt dat de snelle aanstelling van arbiters niet gehinderd moet worden door de geldigheidsdiscussie van een arbitrageovereenkomst, maar dat het rechtssysteem bescherming biedt tegen onnodige procedures als er duidelijk geen overeenkomst is. Uitzonderingen op het verbod van rechtsmiddelen zoals in art. 1070 Rv bepaald, worden zorgvuldig geëvalueerd om de belangen van beide partijen te waarborgen.

De Hoge Raad heeft bevestigd dat een verzoek om arbiters te benoemen kan worden afgewezen zonder verdere rechtsgang als er duidelijk geen arbitrageovereenkomst bestaat, een standpunt dat strookt met de literatuur en eerdere jurisprudentie.

Voor- en nadelen van arbitrage

Een voordeel van arbitrage is dat partijen zelf een deskundige kunnen kiezen om hun geschil te beslechten. Dit kan van belang zijn voor zaken waar specifieke kennis vereist is. Het nadeel zijn echter de kosten; arbiters moeten betaald worden, en naarmate het proces langer duurt, kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten

Pensioen meenemen naar het buitenland: strikte regels tegen afkoop

De regelgeving rondom het meenemen van een Nederlandse pensioenpot naar het buitenland is complex. Zowel binnen als buiten de EU zijn er strikte voorwaarden verbonden aan het overdragen van pensioenrechten, en de mogelijkheid om pensioen af te kopen is expliciet uitgesloten.

Voordat u de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en droomt van ontspannen dagen in Zuid Frankrijk, is het essentieel om te zorgen dat u Nederlandse pensioenopbouw u kan volgen. Of dit mogelijk is, hangt af van uw werkgeverssituatie na verhuizing naar het buitenland. Het maakt daarbij verschil of j uw werkgever in Nederland of in het buitenland is gevestigd. In het eerste geval is de kans groot dat uw pensioenopbouw gewoon doorgaat zoals voorheen, omdat veel internationale bedrijven hier regelingen voor hebben.

Overdracht van pensioen

Wanneer u besluit om uw dienstverband te beëindigen en definitief naar het buitenland te verhuizen, verandert de situatie. U kunt ervoor kiezen om uw pensioen in Nederland te laten en het daar te laten groeien met de rendementen die behaald worden. Een andere mogelijkheid is om te vragen of uw werkgeverspensioen overgezet kan worden naar een pensioenfonds in uw nieuwe woonland. Hier zijn echter strenge beperkingen aan verbonden, en een van de voorwaarden is dat de pensioenregeling in het nieuwe land vergelijkbaar is met de Nederlandse voorzieningen. De optie om het pensioen af te kopen is bijvoorbeeld uitgesloten.

Vrijwillige AOW

Als u de pensioengerechtigde leeftijd nadert, kunt u geconfronteerd worden met AOW-gaten als u jaren in het buitenland hebt gewoond. Dit verlies is 2% per gemist jaar. Dit kunt u compenseren door vrijwillig AOW-premie te betalen, wat neerkomt op 17,9% van je jaarinkomen met een maximum van 5617 euro in 2024. Niet in alle gevallen is dit een goedkope regeling. Zorg er ook voor dat u het pensioenfonds informeert over uw pensionering om dubbele belastingheffing te vermijden.

Als u zeker wilt zijn van een comfortabele oude dag, kunt u ook na emigratie aanvullend pensioen opbouwen bij een Nederlandse aanbieder. Let wel op dat deze aanbieder bereid is om het pensioen in het buitenland uit te keren.

Verhuizen buiten de EU

Voor het geval u besluit te verhuizen naar een land buiten de EU of EER, kan dit extra complicaties met zich meebrengen voor het pensioen. Landen als China of de Filipijnenbanken en verzekeraars, willen aan inwoners in sommige landen geen diensten leveren van deze landen omdat zij deze landen als worden soms als risicoland beschouwen.

Dit proces van pensioenbeheer en internationale overdracht is complex en strikt gereguleerd binnen de EU vanwege het vrije verkeer van goederen, diensten en kapitaal.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Verschillen in Schuldsanering: Een Vergelijking

Wat zijn de verschillen tussen de minnelijke (MSNP) en wettelijke schuldsaneringsregeling (WSNP)?

MSNP is een poging tot schikking zonder rechte , waar de formele WSNP via de rechter gaat. Beide trajecten bieden wegen naar schuldverlichting, met nadruk op het belang van vroegtijdige interventie en professionele begeleiding.

De schuldsaneringsregeling voor burgers, vaak aangeduid als de MSNP (Minnelijke Schuldsanering Natuurlijke Personen), staat bekend om zijn aanpak waarbij gezocht wordt naar een schikking met schuldeisers buiten de rechter om. Dit traject staat in contrast met de WSNP (Wettelijke Schuldsaneringsregeling Natuurlijke Personen), die juridische stappen vereist en onder toezicht staat van een bewindvoerder en de rechter. De MSNP, minder formeel en zonder gerechtelijke tussenkomst, vraagt van schuldeisers een deel van de vordering op te geven, een significante concessie.

Proces en Uitvoering

Personen geconfronteerd met schulden kunnen zich wenden tot de gemeentelijke schuldhulpverlening, waar deskundige begeleiding beschikbaar is. Deze dienstverlening is strikt gereglementeerd om misbruik tegen te gaan. Juridische bijstand door advocaten, naast hulp van curatoren en bewindvoerders, behoort tot de mogelijkheden, hoewel de Raad voor Rechtsbijstand geen financiële ondersteuning biedt voor deze trajecten.

Aanmeldingsfase en Stabilisatie

Na aanmelding wordt direct beoordeeld of er sprake is van een urgente crisis. Zo ja, dan wordt onmiddellijk gehandeld. Als de schulden nog beheersbaar zijn, wordt eerst geprobeerd orde op zaken te stellen zonder formele schuldhulpverlening. Zodra besloten wordt tot schuldhulp, volgt een intake en wordt gewerkt aan het stabiliseren van de financiële situatie, eventueel met hulp van een beschermingsbewindvoerder.

Schuldregelingstraject

Is de situatie gestabiliseerd, dan wordt een betalingsvoorstel aan schuldeisers gedaan, gebaseerd op het inkomen en afloscapaciteit over drie jaar. Dit traject verlangt een maximale inspanning van de schuldenaar om gelden te sparen voor schuldeisers, waarna de restschuld kan worden kwijtgescholden.

Dwangakkoord en Niet-akkoord

Bij weigering van schuldeisers kan via de rechter alsnog een akkoord worden afgedwongen. Indien een dwangakkoord niet haalbaar is, of de rechter de weigering rechtvaardig vindt, kan dit leiden tot een aanvraag voor WSNP.

Conclusie

Het MSNP-traject biedt een minder formele benadering voor schuldsanering dan de WSNP, met de nadruk op minnelijke schikking. Echter, de toegang tot de WSNP blijft open als het minnelijk traject niet slaagt.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Inbezitneming van Gemeentegrond en verjaring; Voorwaarden en Mogelijkheden

Een recente uitspraak illustreert dat, ondanks eerdere jurisprudentie die gedogen centraal stelde, de rechtbank Noord-Holland oordeelde dat langdurig niet optreden door de gemeente kan leiden tot eigendomsverlies door verjaring, met name als een ondoordringbare afscheiding de toegang voor de gemeente belemmert. Dit toont aan dat verjaring bij gemeentegrond mogelijk blijft, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

In het kader van de vaststelling van grondbezit en verjaring, heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch eind 2016 diverse arresten gewezen die de indruk wekten dat het voor particulieren nagenoeg onmogelijk was geworden om gemeentegrond door inbezitneming te verkrijgen. Het Hof stelde dat het gebruik van gemeentegrond door particulieren vaak door beide partijen als wenselijk wordt beschouwd, en interpreteerde dergelijk gebruik als gedoogd door de gemeente. Hieruit concludeerde het Hof dat er geen sprake kan zijn van onrechtmatige inbezitneming door de gebruiker, gezien gedogen bezit uitsluit. Deze jurisprudentie heeft geleid tot de vraag of verjaring van gemeentegrond nog steeds mogelijk is. Recentelijk heeft de Rechtbank Noord-Holland deze kwestie beoordeeld en haar visie hierop gegeven, waarbij ze zich boog over het onderscheid tussen gedogen en niet optreden door de gemeente, en de implicaties daarvan voor het al dan niet aanwezig zijn van bezit.

In een specifieke zaak stelden eisers dat hun voortuinen, die deels op gemeentegrond van Haarlem liggen en door een ondoordringbare heg zijn omringd, door hen in bezit zijn genomen. De rechtbank oordeelde dat deze feitelijke situatie voldoende was om bezit aan te nemen. De gemeente voerde aan dat er sprake was van toestemming, maar de rechtbank vond geen bewijs van een expliciete of impliciete overeenkomst. Hierbij werd opgemerkt dat afspraken met andere buurtbewoners of verwijzingen naar dergelijke afspraken in een persbericht niet relevant zijn.

De rechtbank maakte een duidelijk onderscheid tussen gedogen en het simpelweg niet optreden door de gemeente. Langdurig niet optreden terwijl dat wel had gemoeten, kan leiden tot eigendomsverlies door verjaring. Dit staat in contrast met de eerdere interpretaties van het Hof ’s-Hertogenbosch, waar gedogen centraal stond. In deze zaak was de aanwezigheid van een ondoordringbare haag een nieuw element dat bijdroeg aan het oordeel.

De rechtbank wees de vordering tot bevrijdende verjaring toe, gegeven dat de termijn van twintig jaar ruimschoots was overschreden. Bewijzen zoals tuinontwerpen en een verklaring van een hovenier toonden aan dat de heg minstens 35 jaar geleden geplaatst was. Ook de verkoopbrochure, waarin de strook grond als eigendom werd aangeboden, speelde een rol in deze beslissing.

Deze uitspraak nuanceert de visie van het Hof ‘s-Hertogenbosch en benadrukt dat verjaring bij gemeentegrond onder bepaalde omstandigheden nog steeds mogelijk is. Het is een signaal dat inbezitneming van publieke grond niet te snel moet worden aangenomen, maar dat het verlies van eigendom voor gemeentes een reëel risico blijft bij een duidelijke fysieke afscheiding zonder gebruiksovereenkomst.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Bomen op of tegen de erfgrens: elke situatie is anders

Regelgeving en aanpak bij geschillen over bomen op de erfgrens is altijd actueel. Het belang van het kennen van de regels in de wet en gemeentelijke regels is net zo belangrijk als het zoeken naar overleg met buren bij overlast.

De regelgeving omtrent bomen nabij de erfgrens is een veelvoorkomende bron van onenigheid tussen buren. De schaduw, vallende bladeren in de tuin of goot, en potentiële schade door wortelgroei kunnen tot geschillen leiden. Daarom zijn er wettelijke bepalingen vastgesteld om deze problemen te voorkomen. Volgens de Nederlandse wet mag een boom niet binnen twee meter van de erfgrens geplant worden. Deze afstand wordt gemeten vanaf het midden van de boomstam. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel. In sommige stedelijke gebieden mogen bomen dichter bij de erfgrens staan, en met toestemming van de buren of als de boom naast gemeentegrond of openbaar water staat, mag deze regel ook overtreden worden. Als een boom al meer dan twintig jaar een schutting overschrijdt, wordt de situatie als verjaard beschouwd en kan men niet meer eisen dat de boom wordt verplaatst.

Bij problemen met overhangende takken is het raadzaam eerst toestemming te vragen voordat deze worden verwijderd, om onnodige schade aan de boom te voorkomen. Mocht er geen overeenstemming worden bereikt, dan is buurtbemiddeling een optie. Verder zijn er ook specifieke regels voor het plaatsen van schuttingen, schuren, en heggen op de erfgrens. Dit mag alleen met toestemming van de buren. Het delen van de kosten voor een gezamenlijke scheidsmuur is een mogelijkheid. Voor sommige bouwwerken is echter een vergunning nodig.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Einde Arbeidsovereenkomst: Aanzegging per Telefoon Onvoldoende

Onderstaande zaak benadrukt de complexiteit van arbeidsrechtelijke geschillen en de belangrijke rol van deugdelijke administratie en het nauwkeurig volgen van wettelijke procedures. Het toont aan dat zowel werkgevers als werknemers zich bewust moeten zijn van hun rechten en verplichtingen, met bijzondere aandacht voor de aanzegverplichting en correcte administratie van werktijden en verlofuren.

In de context van de huidige arbeidsmarkt wordt het niet verlengen van een arbeidsovereenkomst en de daaropvolgende rechtszaak tegen de werkgever wegens vermeende verduistering door de werknemer, een belangrijk onderwerp. Deze kwestie onderstreept de complexiteit van arbeidsrechtelijke geschillen, waarbij de rechter moet beslissen over de toekenning van diverse vergoedingen aan de werknemer bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst.

De kantonrechter bepaalde in dit geschil dat de werkgever niet aan zijn aanzegverplichting heeft voldaan, omdat deze slechts telefonisch had gecommuniceerd en niet schriftelijk, zoals wettelijk vereist is. (ECLI:NL:RBNHO:2024:1012) Dit leidde tot de verplichting voor de werkgever om de werknemer een aanzegvergoeding te betalen. Daarnaast stelde de werknemer terecht aanspraak op een transitievergoeding, achterstallig loon en vakantiegeld, waarbij de werkgever geen inhoudelijk verweer voerde.

Interessant is de claim van de werknemer voor uitbetaling van vakantie- en ADV-uren. De werknemer beweerde recht te hebben op een aanzienlijke vergoeding voor niet genoten uren, gebaseerd op zijn langere werkuren dan contractueel vastgelegd. De werkgever betwistte dit, wijzend op een negatief saldo in de verlofregistratie. Echter, vanwege een gebrek aan deugdelijke administratie door de werkgever, werd deze claim deels toegewezen door de kantonrechter.

Deze zaak belicht ook het principe van verrekening in het arbeidsrecht, waarbij de werkgever faalde om een tegenvordering wegens vermeende verduistering door de werknemer succesvol te stellen. Dit benadrukt het belang van een gedegen bewijsvoering en documentatie in arbeidsrechtelijke geschillen.

De uitspraak bevestigt de noodzaak voor zowel werkgevers als werknemers om zich bewust te zijn van hun rechten en verplichtingen binnen de arbeidsrechtelijke context. Het onderstreept het belang van een correcte naleving van wettelijke procedures, zoals de aanzegverplichting, en de zorgvuldige administratie van werktijden en verlofuren. Dit dient als een waardevolle les voor alle partijen betrokken bij arbeidsovereenkomsten en de beëindiging daarvan.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Huurcontracten Onbepaalde Tijd Woonruimte Standaard

Tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimtes kunnen enkel nog in specifieke situaties worden overeengekomen. Deze wetswijziging is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten worden ná de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. De beoogde ingangsdatum is 1 juli 2024.

Vanaf 1 juli 2024 worden permanente huurcontracten voor woonruimten weer standaard. Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer het voorstel voor de Wet vaste huurcontracten goedgekeurd. Deze wet zal aanzienlijke veranderingen met zich meebrengen voor de bescherming van huurders van woonruimten. Samengevat beoogt de Wet vaste huurcontracten het volgende:

  • Het recht om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte wordt afgeschaft. Huurovereenkomsten zullen voortaan in principe voor onbepaalde tijd worden gesloten. Hiervan afwijken in de huurovereenkomst wordt in principe niet toegestaan;
  • Er blijft een mogelijkheid voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor bepaalde groepen mensen, waaronder mensen die tijdelijk in Nederland verblijven voor studie of werk, of huurders die vanwege renovatie of nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen;
  • Een nieuwe opzeggingsgrond wordt geïntroduceerd voor particuliere verhuurders in het geval dat (i) de verhuurder slechts één woning verhuurt voor niet meer dan twee jaar, (ii) de verhuurder van plan is deze woning te verkopen, (iii) in de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als hij de woning na een bepaalde termijn wil verkopen, (iv) de verhuurder uiterlijk drie maanden voor de opzegging een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat, en (v) de verhuurder niet eerder gebruik heeft gemaakt van deze opzeggingsgrond;
  • De verhuurder wordt schadeplichtig als na beëindiging van de huurovereenkomst voor de verkoop van de woning blijkt dat de intentie om te verkopen ontbrak en de woning niet verkocht is;
  • Een nieuw type doelgroepcontract wordt geïntroduceerd, als uitwerking van de opzeggingsgrond voor dringend eigen gebruik. Dit is van toepassing als expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder na een bepaalde termijn de huurovereenkomst kan opzeggen voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Recht op Isolatieglas voor Huurders?

Huurders hebben het recht op de installatie van isolatieglas in hun huurwoning, een stap die kan leiden tot zowel een hogere huurprijs als een verlaging van de energiekosten. Stichting !WONEN biedt ondersteuning bij de bemiddeling en eventuele juridische procedures. De Huurdersbond pleit voor gemakkelijkere toegang tot woningisolatie zonder huurverhoging en suggereert het bevriezen van de huur voor slecht geïsoleerde woningen als stimulans voor verduurzaming.


Conform de richtlijnen van de Huurdersbond kunnen bewoners van huurpanden aanspraak maken op het plaatsen van isolatieglas, en indien noodzakelijk, kunnen zij dit recht afdwingen via juridische stappen.

De organisatie !WONEN, actief in het ondersteunen van huurders in de regio Amsterdam, speelt een leidende rol in het realiseren van isolatieglas in huurwoningen. Het installeren van HR++ isolatieglas kan weliswaar leiden tot een toename in de huurprijs, echter de investering verdient zichzelf terug door vermindering van de energiekosten en een verhoogd wooncomfort.

In eerste instantie treedt de organisatie op als bemiddelaar tussen huurders en verhuurders met betrekking tot de installatie van isolatieglas. Mocht dit geen vruchtbare uitkomst bieden, dan is de organisatie bereid juridische stappen te ondernemen, waardoor huurders niet zelf voor de kosten van gerechtelijke procedures hoeven op te draaien.

Eerder is op deze website al geschreven over het recht op isolatieglas, echter blijkt in de praktijk dat huurders hier zelden gebruik van maken. Voornamelijk door onwetendheid laten huurders aanzienlijke financiële voordelen liggen, aldus de Huurdersbond. Per regio en stad is er een aanzienlijk verschil in hoe huurders en verhuurders hiermee omgaan.

Recht op isolatie van buitenkant woning

Volgens Stichting !WONEN hebben huurders tevens wettelijk het recht op isolatie van de buitengevels, het dak of de vloer, evenals de vervanging van een CV-ketel ouder dan tien jaar door een exemplaar met minstens 80 procent rendement. “Deze procedures worden door ons niet uitgevoerd, aangezien deze verbeteringen aan de woning zouden resulteren in een onbetaalbaar hoge huur”, meldde hij in een uitzending van Kassa!.

Huurwoningen met enkel glas zijn achterhaald

De Huurdersbond benadrukt dat het voor huurders gemakkelijker moet worden gemaakt om hun woning beter te isoleren. “In Nederland bevinden zich nog altijd honderdduizenden huurwoningen met enkel glas, wat hedendaags niet meer acceptabel is. Een procedure bij de Huurcommissie om isolerende maatregelen af te dwingen is momenteel niet mogelijk, omdat deze niet worden beschouwd als een gebrek aan de woning. Dit zou mogelijk moeten zijn zonder dat dit resulteert in een huurverhoging”, aldus Marcel Trip.
Daarnaast zou het bevriezen van de huur voor woningen met een laag energielabel verhuurders kunnen motiveren tot het verduurzamen van hun eigendommen, suggereert de Huurdersbond.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten