De Afkoop van Erfpacht bij Woningen: Een Analyse

Erfpacht is een systeem waarbij een woning in eigendom is, maar de grond blijft in handen van een derde partij, vaak een gemeente. Dit artikel bespreekt de afkoop van erfpacht, de voordelen zoals financiële zekerheid en verhoogde woningwaarde, en de nadelen zoals hoge eenmalige kosten. Ook komen de juridische, fiscale, en praktische aspecten aan bod, evenals de rol van Nederlandse gemeenten. Het afkopen van erfpacht helpt huiseigenaren grip te krijgen op hun woonlasten en biedt meer financiële zekerheid.

Wat is Erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij iemand (de erfpachter) een stuk grond in gebruik heeft, zonder dat deze eigenaar van de grond is. De grond blijft eigendom van een derde partij, vaak een gemeente of een andere rechtspersoon. De erfpachter betaalt een vergoeding, de canon, aan de eigenaar van de grond. Dit recht is voor een bepaalde periode of eeuwigdurend gevestigd, waarbij de erfpachter gedurende deze periode een zekere mate van zeggenschap over de grond en de daarop gebouwde woning heeft.

Erfpacht werd historisch gezien vaak toegepast om stedelijke ontwikkeling te faciliteren zonder de lasten van verkoop van grond. Relevante wet- en regelgeving in Nederland, zoals het Burgerlijk Wetboek (boek 5, artikel 85 e.v.) en gemeentelijke verordeningen, vormen de juridische basis voor erfpacht. Daarnaast hebben diverse grote Nederlandse gemeenten, zoals Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, specifieke erfpachtregelingen en -beleid ontwikkeld. Zo heeft Amsterdam recent het beleid aangepast om erfpachters de mogelijkheid te bieden hun erfpacht eeuwigdurend af te kopen, waardoor er meer zekerheid voor de huiseigenaren ontstaat. Dit beleid varieert echter per gemeente en is afhankelijk van de lokale stedelijke ontwikkeling en financiële overwegingen van de gemeente. Gemeenten konden op deze manier een blijvende controle over de grond uitoefenen en inkomsten genereren zonder het volledige eigendom over te dragen. In veel Nederlandse steden, zoals Amsterdam, heeft erfpacht nog altijd een grote rol in de woningmarkt.

Waarom Erfpacht Afkopen?

Erfpacht kan een flinke financiële druk leggen op de erfpachter, vooral als de canon periodiek wordt herzien. Bijvoorbeeld, er zijn gevallen geweest waarin de canon na een herziening met wel 50% is gestegen, waardoor de jaarlijkse lasten aanzienlijk toenamen. Deze herzieningen kunnen leiden tot forse stijgingen van de jaarlijkse lasten. Het afkopen van erfpacht kan in veel gevallen aantrekkelijk zijn om financiële stabiliteit te verkrijgen. Maar waarom zou men ervoor kiezen erfpacht af te kopen?

  1. Financiële Zekerheid: Door de erfpacht af te kopen, koopt de erfpachter in feite het recht af om in de toekomst canon te betalen. Dit zorgt voor zekerheid en voorspelbaarheid in de woonlasten, aangezien de erfpachter geen periodieke herziening van de canon meer hoeft te vrezen.
  2. Verhoogde Marktwaarde: Een woning met afgekochte erfpacht is vaak aantrekkelijker voor kopers, omdat zij niet meer te maken hebben met onzekerheden over de hoogte van de canon. Dit kan leiden tot een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop van de woning.
  3. Hypotheekvoordelen: Banken beschouwen een woning met een afgekochte erfpacht vaak als een minder risicovolle investering, wat kan resulteren in gunstigere hypotheekvoorwaarden.
  4. Beperken van Risico’s bij Herziening: Veel erfpachtovereenkomsten bevatten bepalingen dat de canon kan worden herzien op basis van de waarde van de grond. Omdat grondprijzen in Nederland doorgaans stijgen, kan een herziening van de canon leiden tot aanzienlijke kostenverhogingen. Door de erfpacht af te kopen, wordt dit risico geëlimineerd.

De Juridische Aspecten van Afkoop

Bij de afkoop van erfpacht spelen diverse juridische aspecten een rol. Het recht van erfpacht wordt vastgelegd in een notariële akte en wordt ingeschreven in het Kadaster. Wanneer de erfpacht wordt afgekocht, dient dit ook via de notaris te verlopen, waarbij de voorwaarden voor afkoop worden vastgelegd.

Afhankelijk van de gemeente of de instelling die de erfpacht uitgeeft, kunnen de voorwaarden sterk verschillen. In veel gemeenten bestaan er verschillende afkoopopties:

  • Volledige Afkoop voor de Huidige Periode: Hierbij wordt de canon voor de resterende looptijd van de huidige erfpachtperiode afgekocht. Aan het einde van deze periode zal opnieuw een afkoopregeling moeten worden getroffen.
  • Eeuwigdurende Afkoop: Dit is een vorm van afkoop waarbij de erfpachter voor altijd wordt gevrijwaard van het betalen van een canon. Dit biedt de meeste zekerheid, maar vereist vaak een aanzienlijke investering.

Bij de afkoop van erfpacht is het van belang dat de erfpachter zich goed laat adviseren, onder andere door een notaris of een advocaat gespecialiseerd in erfpacht. Er zijn vaak juridische bepalingen in de erfpachtovereenkomst die van invloed kunnen zijn op de mogelijkheden en de kosten van afkoop.

Rekenvoorbeelden en Overwegingen

Laten we een hypothetisch voorbeeld nemen om een idee te krijgen van de kosten en voordelen van afkoop. Stel dat een woning een jaarlijkse canon heeft van €3.000, en dat de huidige looptijd nog 25 jaar is. Als de erfpachter deze canon wil afkopen, kan de afkoopprijs afhankelijk zijn van de actuele waarde van de grond, de resterende looptijd en een disconteringsvoet die wordt gehanteerd door de grondeigenaar (vaak de gemeente).

Stel dat de gemeente de afkoopwaarde berekent op basis van een disconteringsvoet van 3%. De afkoopprijs kan dan snel oplopen tot €50.000 of meer. Dit lijkt een groot bedrag, maar voor veel erfpachters is dit een manier om de toekomstige financiële verplichtingen af te kopen en de waarde van hun woning te verhogen.

Naast de financiële aspecten spelen ook praktische overwegingen een rol. Het afkopen van erfpacht kan bijvoorbeeld van invloed zijn op de erfbelasting en de overdrachtsbelasting bij verkoop. Het kan verstandig zijn om de verschillende opties zorgvuldig tegen elkaar af te wegen en te kijken naar de lange termijn effecten op de totale woonlasten.

Financiële Situatie en Toekomstige Woonwensen

Voordat je besluit om erfpacht af te kopen, is het van groot belang om goed vast te stellen wat jouw financiële situatie nu is en hoe deze er over de komende 5 à 10 jaar uit zal zien. Het is raadzaam om hierbij advies in te winnen van een financieel adviseur om de toekomstige financiële situatie goed in kaart te brengen. Het afkopen van erfpacht kan immers een forse eenmalige investering vereisen, en het is belangrijk om te weten of je deze kunt dragen zonder je andere financiële doelen in gevaar te brengen.

Daarnaast is het belangrijk om na te denken over jouw woonwensen voor de komende 10 à 20 jaar. Ben je van plan om de woning voor een lange tijd aan te houden, of heb je juist de intentie om binnen een aantal jaren te verhuizen? Voor degenen die van plan zijn om langer in de woning te blijven, kan het afkopen van erfpacht meer financiële rust bieden. Als je echter verwacht op korte termijn te verhuizen, dan moeten de voordelen van een hogere woningwaarde door afkoop worden afgewogen tegen de kosten die je nu maakt.

Woonmarkt en De Invloed van Erfpacht op Waarde

Wat betreft de woningmarkt en de (vermeende) angst voor erfpacht, is het belangrijk te erkennen dat de hoogte van de erfpacht van grote invloed kan zijn op de waarde van je huis. De maandelijkse canon en de prijsontwikkeling van de canon, inclusief mogelijke stijgingen, hebben allemaal invloed op zowel de koop- als verkoopbaarheid van je woning. Veel kopers zijn terughoudend bij het kopen van een woning met een erfpachtverplichting, vooral wanneer de canon hoog is of sterk stijgt.

De vraag of de canon zal meebewegen met de stijgende woningmarkt is ook relevant. In een verhit woningmarkt zoals die momenteel in Nederland heerst, zullen de kosten van erfpacht vermoedelijk ook stijgen. Dit kan leiden tot een situatie waarin de lasten voor erfpacht aanzienlijk toenemen, zowel bij koop als bij verkoop. Een woning met een afgekochte erfpacht zal daarom aantrekkelijker zijn voor veel kopers, omdat zij niet meer te maken hebben met de onzekerheden van toekomstige canonstijgingen.

De Meerwaarde van Afkoop bij Verkoop

De afkoop van erfpacht kan ook invloed hebben op de uiteindelijke verkoopprijs van je woning. Een woning zonder erfpachtverplichting wordt vaak als waardevoller beschouwd, waardoor je mogelijk een hogere verkoopprijs kunt realiseren. Of deze meerwaarde substantieel is of betrekkelijk, hangt af van diverse factoren, waaronder de locatie van de woning en de algemene marktomstandigheden.

De meerwaarde van afkoop moet worden afgewogen tegen de investering die hiervoor nodig is. Blijft over: je eigen gevoel en je huidige financiële situatie, inclusief je spaarpot, je bestedingswensen en je andere plannen. Uiteindelijk is het een persoonlijke afweging waarbij zowel de financiële als de emotionele aspecten een rol spelen.

De Rol van Gemeenten en Grondbeleid

Gemeenten spelen een sleutelrol in het erfpachtbeleid. Het erfpachtstelsel is oorspronkelijk ingevoerd om de stedelijke grondontwikkeling te stimuleren en om grip te houden op de ruimtelijke inrichting van de stad. In steden als Amsterdam en Den Haag is het erfpachtbeleid de afgelopen jaren herzien, waarbij steeds meer erfpachters de mogelijkheid krijgen om hun erfpacht eeuwigdurend af te kopen.

De motivatie van gemeenten om erfpacht aan te bieden, is onder meer gebaseerd op het genereren van inkomsten en het behouden van controle over stedelijke ontwikkeling. Echter, de maatschappelijke druk om meer zekerheid te bieden aan huiseigenaren heeft geleid tot de mogelijkheid om erfpacht af te kopen. Dit biedt huiseigenaren meer zekerheid, maar betekent ook dat gemeenten afstand doen van toekomstige inkomsten uit erfpacht.

Voordelen en Nadelen van Afkoop

Voordelen

  1. Zekerheid Over Woonlasten: Na afkoop is er geen sprake meer van canonbetalingen, waardoor de woonlasten stabieler worden.
  2. Waarde Verhoging van de Woning: Een woning zonder erfpachtverplichting is vaak meer waard op de markt.
  3. Geen Risico op Toekomstige Canonstijgingen: De erfpachter hoeft zich geen zorgen te maken over verhogingen van de canon door stijgende grondwaarden.

Nadelen

  1. Hoge Eenmalige Kosten: Het afkopen van erfpacht kan een aanzienlijke financiële investering vergen.
  2. Financieringsvraagstuk: Niet alle erfpachters hebben de financiële middelen om de afkoop ineens te betalen, waardoor een aanvullende hypotheek noodzakelijk kan zijn.
  3. Verlies van Gemeentelijke Controle: Vanuit het perspectief van de gemeente kan afkoop nadelig zijn omdat zij minder grip houden op het gebruik van de grond en stedelijke ontwikkeling.

Fiscale Aspecten van Afkoop

De afkoop van erfpacht heeft ook fiscale gevolgen. Een belangrijke vraag hierbij is of de afkoopsom voor de erfpacht aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (IB). In de meeste gevallen is dit niet het geval, aangezien de afkoopsom wordt gezien als een investering in de woning. De jaarlijkse canon is echter wel aftrekbaar voor de IB, mits de woning als hoofdverblijf dient. Daarnaast kan de hypotheekrente over de lening die wordt gebruikt voor de afkoop van erfpacht, onder bepaalde voorwaarden ook aftrekbaar zijn. Dit biedt mogelijkheden om de financiële druk van afkoop enigszins te verlichten.
Zo kan de afkoop van erfpacht onder bepaalde omstandigheden fiscaal aftrekbaar zijn. De Belastingdienst beschouwt de jaarlijkse canon doorgaans als aftrekbare kosten voor de eigen woning, maar bij afkoop is er sprake van een eenmalige investering. Deze investering kan in sommige gevallen worden gefinancierd via een hypotheek, waarbij de rente over de lening aftrekbaar is.

Bij de verkoop van de woning kan de afkoop van erfpacht eveneens invloed hebben op de overdrachtsbelasting. Een woning met afgekochte erfpacht wordt vaak hoger gewaardeerd, waardoor ook de overdrachtsbelasting hoger kan uitvallen. Dit zijn belangrijke aspecten om mee te nemen bij de overweging om erfpacht al dan niet af te kopen.

Erfpacht en De Woningmarkt

Erfpacht heeft een directe impact op de woningmarkt. Potentiële kopers kunnen terughoudend zijn bij het aanschaffen van een woning met erfpacht, vooral als de canon hoog is of de voorwaarden ongunstig zijn. Hierdoor kunnen woningen met een lopende erfpachtregeling minder aantrekkelijk zijn, terwijl woningen waarvan de erfpacht is afgekocht juist populairder kunnen zijn.

In een krappe woningmarkt zoals die in Nederland, kan het afkopen van erfpacht een strategische zet zijn om de verkoopwaarde van de woning te verhogen. Vooral in populaire stedelijke gebieden kan het verschil tussen woningen met en zonder afgekochte erfpacht aanzienlijk zijn.

Conclusie

Het afkopen van erfpacht is een belangrijke beslissing die zowel financiële als juridische implicaties heeft. Het biedt de erfpachter zekerheid, kan de marktwaarde van de woning verhogen en zorgt ervoor dat men niet meer te maken heeft met toekomstige herzieningen van de canon. Tegelijkertijd vergt het afkopen van erfpacht een aanzienlijke eenmalige investering en kan het leiden tot fiscale vraagstukken die zorgvuldig overwogen moeten worden.

Voor erfpachters is het essentieel om goed geïnformeerd te zijn en deskundig advies in te winnen voordat zij besluiten de erfpacht af te kopen. Door de voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen en de juridische en fiscale implicaties in kaart te brengen, kan men een weloverwogen beslissing nemen die het beste past bij de persoonlijke situatie en financiële mogelijkheden.

Of men nu kiest voor afkoop of niet, het is duidelijk dat erfpacht een complex maar belangrijk onderdeel vormt van de Nederlandse woningmarkt, en dat het beleid rondom erfpacht voortdurend in beweging is. Voor huiseigenaren biedt de mogelijkheid tot afkoop een kans om grip te krijgen op hun woonlasten en om meer zekerheid te creëren voor de toekomst.

Voor meer informatie over erfpacht of rechtshulp over dit onderwerp kun je een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Fiscale Gevolgen van Niet-Erkend Kind bij Erfbelasting

In de afgelopen jaren zijn er in Nederland verschillende rechtszaken geweest waarbij biologische kinderen van wie de vader hen niet heeft erkend, een aanzienlijk hogere erfbelasting moesten betalen. Dit is een direct gevolg van het onderscheid dat de wet maakt tussen juridische en biologische ouderschap. In dit artikel bespreken we recente uitspraken van de Hoge Raad over dit onderwerp en de implicaties van het niet erkennen van een kind voor de erfbelasting. We bekijken ook hoe Europese wetten zoals het EVRM een rol spelen in de discussie, en wat de juridische en maatschappelijke ontwikkelingen zijn rondom meerouderschap en de belastingregels.

De juridische en fiscale implicaties van erkenning bij erfbelasting

In de Nederlandse wetgeving is het onderscheid tussen biologische en juridische ouders sterk verweven met familierechtelijke en fiscale verplichtingen. Voor de erfbelasting geldt dat kinderen die juridisch worden erkend, profiteren van een aanzienlijk lagere belastingtarieven en hogere vrijstellingen. Voor een biologisch kind dat niet is erkend, kan dit echter leiden tot een financiële kater, zoals blijkt uit recente uitspraken van de Hoge Raad.

De zaak van de niet-erkende zoon en zijn erfbelasting

In een zaak die zich in september 2024 voor de Hoge Raad afspeelde, kwam een zoon die weliswaar een biologische band had met zijn vader, maar nooit door hem was erkend, voor de rechter vanwege de erfbelasting die hij moest betalen op de nalatenschap van zijn vader. Ondanks dat er een duidelijke family life was tussen vader en zoon — zoals bevestigd door een omgangsregeling vastgesteld door de rechter — werd de zoon door de Belastingdienst behandeld als een “derde partij” voor de erfbelasting. Dit betekende dat hij slechts een vrijstelling had van € 2.658 en dat hij een belastingtarief van 30% tot 40% moest betalen op de erfenis​

SRA. Thuis in uw branche.

De rechtbank oordeelde in eerste instantie dat de Belastingdienst correct handelde, aangezien de zoon niet juridisch was erkend. Het gerechtshof gaf echter de zoon gelijk, met het argument dat de biologische band en de vastgestelde omgangsregeling moesten leiden tot een lagere belastingheffing. De Belastingdienst ging in cassatie en uiteindelijk oordeelde de Hoge Raad dat hoewel er inderdaad sprake was van een strijd met het discriminatieverbod onder het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), er geen juridisch rechtsherstel kon worden geboden. De wetgever moet dergelijke kwesties oplossen door middel van nieuwe wetgeving

Het onderscheid tussen juridische en biologische ouders

De kern van het probleem ligt in het juridische onderscheid tussen juridische en biologische ouders. De Nederlandse wet schrijft voor dat een kind dat binnen een huwelijk wordt geboren automatisch zowel een biologische als juridische band met de vader heeft. Bij kinderen die buiten het huwelijk worden geboren, moet de vader echter een formele erkenningsprocedure doorlopen om ook juridisch als vader te worden gezien. Deze erkenning heeft verregaande consequenties, niet alleen voor de voogdij, maar ook voor de belastingheffing en het erfrecht​

Zoals in de zaak van de zoon van de niet-erkende vader, leidt het niet erkennen van een kind tot een hogere belastingaanslag bij overlijden van de ouder. Waar een erkend kind in 2024 een vrijstelling geniet van € 25.187 en vervolgens 10% of 20% erfbelasting betaalt, moet een niet-erkend kind zich tevreden stellen met een vrijstelling van slechts € 2.658, terwijl de erfbelasting op kan lopen tot 40%​.​

Het Europese Hof en discriminatie

De Hoge Raad verwees in haar uitspraak ook naar het discriminatieverbod onder artikel 14 van het EVRM in combinatie met artikel 8, dat gaat over het recht op eerbiediging van privé- en gezinsleven. De rechtbank bevestigde dat het onderscheid dat de Nederlandse wet maakt tussen erkende en niet-erkende kinderen in strijd is met deze bepalingen van het EVRM​

Home.

Toch besloot de Hoge Raad dat het niet aan de rechter was om een politiek besluit te nemen over deze kwestie, maar dat het aan de wetgever was om dergelijke discriminatie in de toekomst te voorkomen. Dit besluit liet de zoon in kwestie met de belastingaanslag achter, maar het vormt wel een belangrijke precedent voor toekomstige wetgevingsveranderingen​.

Maatschappelijke ontwikkelingen en meerouderschap

Deze kwestie maakt deel uit van een bredere discussie over meerouderschap en de fiscale en juridische rechten van kinderen die in moderne gezinsstructuren opgroeien. In Nederland zijn er steeds meer situaties waarin kinderen meerdere ouders hebben, bijvoorbeeld in regenbooggezinnen of bij draagmoederschap. Hoewel de wet op dit moment slechts twee juridische ouders toestaat, worden er al langer discussies gevoerd over de mogelijkheid van meerouderschap.

In 2024 is er een wetsvoorstel in voorbereiding dat voorziet in de mogelijkheid van meer dan twee juridische ouders. Dit voorstel werd echter door het vorige kabinet doorgeschoven naar een volgend kabinet, vanwege de complexiteit van de wijzigingen die nodig zijn in verschillende regelingen zoals de Belastingdienst en het UWV​.

Gevolgen voor erfgenamen en de toekomst van de wetgeving

De uitspraak van de Hoge Raad en de bijbehorende maatschappelijke ontwikkelingen laten zien dat het Nederlandse erfrecht en de belastingwetgeving achterlopen op de realiteit van moderne gezinsstructuren. Erkenning van een kind heeft op dit moment verstrekkende fiscale gevolgen, en het verschil in erfbelasting tussen erkende en niet-erkende kinderen kan oplopen tot tienduizenden euro’s. De komende jaren zullen waarschijnlijk meer rechtszaken zoals deze worden aangespannen, terwijl de wetgever zich buigt over nieuwe wetgeving rondom meerouderschap en de rechten van buitenhuwelijkse kinderen​.

Conclusie: Wat moet u weten over erkenning en erfbelasting?

De juridische erkenning van een kind heeft niet alleen invloed op de familierechtelijke positie van dat kind, maar ook op de erfbelasting die het kind verschuldigd is bij het overlijden van een ouder. Zoals blijkt uit recente uitspraken van de Hoge Raad, worden niet-erkende biologische kinderen belast als “derde” partijen, met veel hogere tarieven en lagere vrijstellingen dan juridische kinderen. Hoewel de Hoge Raad erkende dat dit onderscheid in strijd is met het EVRM, liet zij de oplossing aan de wetgever.

Voor ouders en kinderen in vergelijkbare situaties is het essentieel om goed juridisch advies in te winnen. De huidige wetgeving kan leiden tot onverwachte financiële gevolgen, en met de voortdurende maatschappelijke veranderingen rond meerouderschap en familierecht zullen deze kwesties in de toekomst waarschijnlijk vaker voorkomen.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Stel dan vrijblijvend een vraag via advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Waardering van Aandelen van een DGA bij Echtscheiding

Hieronder een korte uiteenzetting over de aandelen van een directeur-grootaandeelhouder (dga) in zijn holding bij echtscheiding, in het bijzonder wanneer men in gemeenschap van goederen is gehuwd. Deze aandelen, een deel van de te verdelen huwelijksgoederengemeenschap, worden voor 50% toegewezen aan de dga, waarbij een notariële toewijzing nodig is. Vervolgens dient de dga zijn ex-partner uit te kopen voor haar aandeel​​.

Belang van Peildata voor Waardering

Twee peildata zijn essentieel voor waardebepaling: de datum voor het vaststellen van de omvang van de gemeenschap van goederen (tijdstip van indienen echtscheidingsverzoek) en de datum voor de waardering van de aandelen (tijdstip van feitelijke verdeling). Gezien de mogelijke langdurige geschillen over de waarde, is het aan te raden voor partijen om gezamenlijk één peildatum vast te stellen, waarbij de dga verantwoordelijk is voor eventuele waardeveranderingen na deze datum​.

Dit artikel belicht de complexiteit van de waardering van aandelen van een directeur-grootaandeelhouder (dga) bij echtscheiding, specifiek in gemeenschap van goederen. Het benadrukt het belang van peildata voor waardebepaling en de noodzaak van een notariële toewijzing. De focus ligt op de economische waarde berekening via de Discounted Cash Flow (DCF) methode en de cruciale rol van een Register Valuator. Het artikel bespreekt ook de financiering van de koopsom en de aanmerkelijk belang-heffing.

Waarde in het Economisch Verkeer vs. Economische Waarde

In het geval van een echtscheiding worden bezittingen gewaardeerd tegen de waarde in het economisch verkeer. Echter, bij echtscheidingen worden aandelen doorgaans niet op de vrije markt verkocht. Het Hof Den Haag heeft gesteld dat het niet redelijk is om van een dga te verwachten dat hij zijn bron van inkomsten, de aandelen, verkoopt bij een echtscheiding. De economische waarde, vertegenwoordigd door de gemiste geldstromen door de echtgenote, wordt daarom als maatstaf genomen​.

Economische Waarde en Discounted Cash Flow Methode

De economische waarde wordt gerelateerd aan de verwachte vrije geldstromen die contant worden gemaakt naar het waarderingsmoment middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Deze methode berekent de waarde van de onderneming, waarbij na aftrek van schulden de economische waarde van het eigen vermogen overblijft. Partijen moeten vooraf overeenkomen dat de economische waarde bepalend is, niet de prijs. Vaak wordt een korting toegepast op de berekende economische waarde om tot een prijs te komen​.

De Rol van een Register Valuator

Een Register Valuator speelt een cruciale rol in het bepalen van de toekomstige rendementen en het bieden van een onafhankelijke waardering. Deze financiële deskundige analyseert en becommentarieert prognoses van partijen, waarbij de onafhankelijkheid gewaarborgd blijft door een gestructureerd waarderingsproces​.

Aandachtspunten bij Waardering

Bij de waardering wordt rekening gehouden met de stand-alone going concern waarde, de correlatie tussen alimentatie en waarde, marktconforme rente op leningen van de holding, en de waardering van eventuele pensioenvoorzieningen​.

Financiering en Aanmerkelijk Belang-heffing

De financiering van de koopsom kan de onderneming te zwaar belasten, wat de continuïteit kan bedreigen. Daarom wordt de betaling op aandeelhoudersniveau en niet binnen de onderneming geadviseerd. De toedeling van aandelen aan de dga valt onder de aanmerkelijk belangheffing van 25%. Het is raadzaam de echtscheiding binnen twee jaar na ontbinding van het huwelijk af te ronden om de AB-claim door te schuiven​.

Het is aan te bevelen om vroegtijdig een Register Valuator in te schakelen bij echtscheidingen.

Samenvatting

Belang van Peildatums voor Waardering

Twee peildata zijn essentieel voor waardebepaling: de datum voor het vaststellen van de omvang van de gemeenschap van goederen (tijdstip van indienen echtscheidingsverzoek) en de datum voor de waardering van de aandelen (tijdstip van feitelijke verdeling). Gezien de mogelijke langdurige geschillen over de waarde, is het aan te raden voor partijen om gezamenlijk één peildatum vast te stellen, waarbij de dga verantwoordelijk is voor eventuele waardeveranderingen na deze datum​.

Waarde in het Economisch Verkeer vs. Economische Waarde

In het geval van een echtscheiding worden bezittingen gewaardeerd tegen de waarde in het economisch verkeer. Echter, bij echtscheidingen worden aandelen doorgaans niet op de vrije markt verkocht. Het Hof Den Haag heeft gesteld dat het niet redelijk is om van een dga te verwachten dat hij zijn bron van inkomsten, de aandelen, verkoopt bij een echtscheiding. De economische waarde, vertegenwoordigd door de gemiste geldstromen door de echtgenote, wordt daarom als maatstaf genomen​.

Economische Waarde en Discounted Cash Flow Methode

De economische waarde wordt gerelateerd aan de verwachte vrije geldstromen die contant worden gemaakt naar het waarderingsmoment middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Deze methode berekent de waarde van de onderneming, waarbij na aftrek van schulden de economische waarde van het eigen vermogen overblijft. Partijen moeten vooraf overeenkomen dat de economische waarde bepalend is, niet de prijs. Vaak wordt een korting toegepast op de berekende economische waarde om tot een prijs te komen​

​.

De Rol van een Register Valuator

Een Register Valuator speelt een cruciale rol in het bepalen van de toekomstige rendementen en het bieden van een onafhankelijke waardering. Deze financiële deskundige analyseert en becommentarieert prognoses van partijen, waarbij de onafhankelijkheid gewaarborgd blijft door een gestructureerd waarderingsproces​.

Aandachtspunten bij Waardering

Bij de waardering wordt rekening gehouden met de stand-alone going concern waarde, de correlatie tussen alimentatie en waarde, marktconforme rente op leningen van de holding, en de waardering van eventuele pensioenvoorzieningen​.

Financiering en Aanmerkelijk Belang-heffing

De financiering van de koopsom kan de onderneming te zwaar belasten, wat de continuïteit kan bedreigen. Daarom wordt de betaling op aandeelhoudersniveau en niet binnen de onderneming geadviseerd. De toedeling van aandelen aan de dga valt onder de aanmerkelijk belangheffing van 25%. Het is raadzaam de echtscheiding binnen twee jaar na ontbinding van het huwelijk af te ronden om de AB-claim door te schuiven​.

Conclusie en Aanbeveling

Het is aan te bevelen om vroegtijdig een Register Valuator in te schakelen bij echtscheidingen.

Voor meer informatie en ondersteuning bij de waardering van aandelen bij echtscheidingen van directeur-grootaandeelhouders, bezoek advocaten.nl en 0900-advocaten. Wij bieden deskundig advies en hulp bij juridische vraagstukken gerelateerd bij echtscheidingen.

Verdeling van Aanmerkelijkbelangaandelen bij Scheiding

Hier de recente ontwikkelingen in de verdeling van aanmerkelijkbelangaandelen (ab-aandelen) bij echtscheidingen, met een focus op de wijzigingen sinds 2012. Belangrijke punten omvatten de vereiste van een notariële akte voor de overdracht van ab-aandelen en de nieuwe interpretatie van het verdelingstijdstip als het moment van wilsovereenstemming. De verduidelijkingen zijn van groot belang voor directeur-grootaandeelhouders (dga’s) en hun adviseurs.

De in 2018 uitgebrachte beleidsaanpassing aangaande aanmerkelijk belang onthult een belangrijk aspect betreffende de timing van het verdelen van aanmerkelijkbelangaandelen (ab-aandelen) in echtscheidingssituaties.

Rectificatie van een Veelvoorkomende Misvatting

Het exact vaststellen van het moment van verdeling is van cruciaal belang voor dga’s in een echtscheiding. Een verdeling binnen twee jaar na ontbinding van de huwelijksgemeenschap wordt niet beschouwd als een overdracht van ab-aandelen. Een wijdverbeid misverstandbetreft een dga die in gemeenschap van goederen is getrouwd, en diens echtgenoot automatisch voor de helft eigenaar is van de bv-aandelen. Dit betekent dat bij een echtscheiding alle bezittingen binnen de huwelijksgemeenschap, inclusief de ab-aandelen, verdeeld dienen te worden.

Juridische Overdracht is Essentieel

Schilder benadrukt dat voor het toewijzen van de 50% ab-aandelen van de ex-partner aan de dga, een notariële akte noodzakelijk is. Dit is een juridische stap die vaak over het hoofd wordt gezien, aangezien de aandelen juridisch reeds op naam van de dga staan en de economische overdracht vaak al is geregeld in het echtscheidingsconvenant of de vaststellingsovereenkomst. Hij waarschuwt dat het niet voldoen aan deze wettelijke vereiste in de toekomst kan leiden tot problemen, zoals bij de verkoop van de aandelen.

Civiele Wijziging in 2012 en het Bepalende Tijdstip

Sinds een aanpassing in het civiel recht in 2012, is de termijn voor het ontbinden van de huwelijksgemeenschap vervroegd, wat vragen oproept over het bepalende tijdstip voor de tweejaarstermijn om een fiscale afrekening over de ab-claim te voorkomen. Vóór 2012 het tijdstip van ontbinding van de huwelijksgemeenschap het moment was waarop de echtscheidingsbeschikking bij de Burgerlijke Stand werd ingeschreven. Sinds 2012 is dit het moment van indiening van het echtscheidingsverzoek.

Het Moment van Wilsovereenstemming

De Staatssecretaris van Financiën heeft in het verzamelbesluit over aanmerkelijk belang verduidelijkt dat het moment van wilsovereenstemming als het verdelingstijdstip geldt. Dit is het moment waarop er overeenstemming is bereikt over de verdeling van de goederen en de financiële gevolgen ervan. Deze verduidelijking in lijn is met een Hoge Raad-arrest uit 2013 en dat het moment van ondertekening van een echtscheidingscon

Voor meer informatie en professionele ondersteuning gerelateerd aan echtscheidingen en de verdeling van bedrijfsbelangen, bezoek advocaten.nl en 0900-advocaten. Hier vindt u gespecialiseerde juridische bijstand die u kan helpen bij het navigeren door complexe situaties zoals deze.

EU-Hof: Nederland Dient Pensioenregelgeving te Herzien

Nederland moet haar pensioenwetgeving wijzigen na een uitspraak van het Europese Hof van Justitie. De huidige regels belemmeren het vrije verkeer van werknemers binnen de EU door het overdragen van pensioenrechten te bemoeilijken, in strijd met Europese afspraken.

Nederland is genoodzaakt haar pensioenwetgeving te herzien. Dit volgt uit een besluit van het Europese Hof van Justitie, dat heeft vastgesteld dat de huidige Nederlandse regels het voor burgers, die binnen de Europese Unie verhuizen, te ingewikkeld maken om hun opgebouwde pensioenrechten mee te nemen.

Volgens de huidige Nederlandse wetgeving, indien een persoon zijn of haar pensioenkapitaal wil overzetten naar een pensioenfonds in een ander EU-lidstaat, mag de mogelijkheid tot vroegtijdige opname van dit kapitaal (ook bekend als afkoop) niet uitgebreider zijn dan de mogelijkheden die in Nederland gelden.

Beperkte Uitkeringsmogelijkheden In Nederland zijn de voorwaarden voor het vroegtijdig uitkeren van pensioen beperkt tot enkele specifieke situaties, zoals in het geval waarbij iemand een relatief klein pensioen heeft opgebouwd. Als de afkoopregelingen in het andere EU-land soepeler zijn, wordt de betrokkene in Nederland belast over de pensioenoverdracht. Door de relatief strikte Nederlandse regels is dit vaak het geval.

Deze belastingheffing kan een afschrikkend effect hebben op personen die overwegen om voor werk naar andere EU-lidstaten te verhuizen. Het Europees Hof heeft geconcludeerd dat Nederland hiermee de Europese overeenkomsten betreffende het vrije verkeer van werknemers en kapitaal niet naleeft.

Dit juridisch dispuut tussen Nederland en de Europese Commissie sleept zich al meer dan een decennium voort.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Verbod op asbestdaken in 2025

Bedrijven en particulieren kunnen nu gebruik maken van een subsidie om asbestdaken te vervangen.

Zit uw bedrijf in een gebouw met een asbestdak? Daken met asbest zijn in Nederland na 2024 verboden.

Het is in Nederland al sinds 1993 verboden om asbest te gebruiken in de bouw. Dat betekent dat alle nog bestaande daken met asbest in Nederland nu minimaal ongeveer 25 jaar oud zijn.

Bedrijven en particulieren kunnen nu gebruik maken van een subsidie om asbestdaken te vervangen. Per vierkante meter wordt 4,50 euro uitgekeerd met een maximum van 25.000 euro per adres.

Voor wie geldt de subsidie?

  • Eigenaren van een gebouw met asbesthoudende dakbedekking
  • Ondernemers die werken onder een dak met asbest
  • Asbestverwijderingsbedrijven

De wijziging gaat naar verwachting in op 1 januari 2025.

Let op: De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regeling én publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

Erfgenamen MH17 betalen belasting over verzekeringsuitkering

De broers en zussen van een slachtoffer van de MH17-ramp ontvingen polisuitkeringen vanuit een overlijdensrisicoverzekering. De belastingdienst hief vervolgens loonbelasting over de polisuitkering.

De erfgenamen van een slachtoffer bij de MH17-ramp moeten loonbelasting betalen over een verzekeringsuitkering. Dat oordeelt de belastingrechter. Zij ziet de verzekeringsuitkeringen als loon, want de uitkering komt voort uit afspraken in het arbeidscontract van het slachtoffer. Omdat de premies niet waren belast, is de verzekeringsuitkering wel belast.

De broers en zussen van een slachtoffer van de MH17-ramp ontvingen polisuitkeringen vanuit een overlijdensrisicoverzekering. Deze verzekering maakte onderdeel uit van een reisverzekering die was afgesloten door de werkgever van het slachtoffer ter uitvoering van het arbeidscontract. De belastingdienst hief vervolgens loonbelasting over de polisuitkering. De vijf erfgenamen waren het hier niet mee eens en stapten daarom naar de belastingrechter.

Geen ruimte in belastingwet

Bij de beoordeling van de beroepen stelt de belastingrechter voorop dat in dit geval sprake is van een uitzonderlijke en tragische situatie. Voor de nabestaanden staat de belastingheffing in direct verband met het overlijden van hun zus. Maar de belastingwet biedt geen ruimte om rekening te houden met de omstandigheden waaruit de belastingheffing voortvloeit. Deze ruimte is er niet – noch voor de belastingdienst, noch voor de belastingrechter.

Polisuitkeringen vallen onder loonbelasting

De belastingdienst meent dat de polisuitkeringen bij de erfgenamen onder de loonbelasting vallen. De belastingrechter geeft de belastingdienst hierin gelijk. Een persoon die ‘loon’ krijgt uit het vroegere dienstverband van een ander, wordt als ‘werknemer’ beschouwd. Daarom valt dit onder Wet op de Loonbelasting.
Als een bepaalde aanspraak wordt uitgekeerd en de premies niet waren belast, dan is de uitkering wel belast. In dit specifieke geval is de uitkering uit de overlijdensrisicoverzekering de aanspraak. Daarom worden de verzekeringsuitkeringen als loon beschouwd.

Standpunten erfgenamen onvoldoende aannemelijk

De erfgenamen vinden dat bij een reisverzekering normaal gesproken niet een overlijdensrisicoverzekering hoort. Daarom kan die overlijdensrisicoverzekering ook geen onderdeel van de arbeidsvoorwaarden uitmaken en onder het arbeidscontract vallen. De belastingrechter gaat hier niet in mee. Zij vindt aannemelijk dat zowel de werkgever als het slachtoffer wisten van de polisvoorwaarden. Daarnaast hebben de erfgenamen niet aannemelijk gemaakt dat een zakelijke reisverzekering normaal gesproken niet ook een overlijdensrisico dekt.

Navorderingsaanslag terecht opgelegd

Bij twee van de erfgenamen speelde ook nog de vraag of de belastingdienst aan navorderingsaanslag inkomstenbelasting mocht opleggen. Volgens de belastingrechter was dit mogelijk, omdat de belastingdienst nog niet alle informatie had toen de definitieve aanslagen werden opgelegd. Weliswaar was hun broer in overleg met een speciaal team van de belastingdienst, dat alle fiscale vragen met betrekking tot de MH17-ramp coördineerde, maar dat team handelde niet zelf de aanslagen af. Bovendien had dat team op dat moment nog geen inzicht in de gegevens van de vijf erfgenamen.

Rechtbank Gelderland 9 oktober 2018, o.a. ECLI:NL:RBGEL:2018:4320 en ECLI:NL:RBGEL:2018:4322 (publicatie 12 oktober 2018)

 

Bevoegdheidsverdeling tussen de burgerlijke rechter en de belastingrechter

Het staat niet ter vrije bepaling van partijen of de belastingrechter of de burgerlijke rechter van een geschil kennis zal nemen. Alleen de belastingrechter is bevoegd om over de juistheid van opgelegde aanslagen te oordelen.

De belastingrechter kan in dat kader mede nagaan of een daaraan ten grondslag liggende overeenkomst rechtsgeldig is op grond van het burgerlijk recht. In die toetsing kan de belastingrechter ook art. 3:40 BW betrekken. Er bestaat dan ook geen grond voor aanvullende rechtsbescherming door de burgerlijke rechter.

Feiten

Het gaat in deze zaak om de vraag bij welke rechter een verklaring voor recht kan worden gevorderd dat de tussen partijen gesloten fiscale vaststellingsovereenkomsten nietig zijn in de zin van art. 3:40 BW. Een rederij heeft met de gemeente twee fiscale vaststellingsovereenkomsten gesloten over de heffing van toeristenbelasting. In de overeenkomsten is onder meer de hoogte van de aanslagen toeristenbelasting voor de jaren 2011 en 2012 bepaald. De rederij en de gemeente zijn overeengekomen dat de rederij geen bezwaar en beroep zal instellen tegen de aanslagen. Nadat de aanslagen waren opgelegd en onherroepelijk vast waren komen te staan, heeft de rederij bij de burgerlijke rechter een verklaring voor recht gevorderd dat de overeenkomsten nietig zijn in de zin van art. 3:40 BW.

De rechtbank wees deze vordering af. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en heeft de rederij niet-ontvankelijk verklaard. Naar het oordeel van het hof heeft er voor de rederij een met voldoende waarborgen omklede, gespecialiseerde rechtsgang opengestaan bij de belastingrechter. Bij de belastingrechter kon een beroep worden gedaan op de nietigheid van de overeenkomsten.

Belastingrechter is bevoegd

In cassatie klaagt de rederij dat alleen de burgerlijke rechter bevoegd is te oordelen over de vordering van een verklaring voor recht van nietigheid van de overeenkomsten in de zin van art. 3:40 BW. Volgens de rederij heeft de belastingrechter niet de bevoegdheid om de overeenkomsten te toetsen aan de openbare orde, goede zeden of dwingende wetsbepalingen als bedoeld in art. 3:40 BW. De belastingrechter zou evenmin de bevoegdheid hebben om een verklaring voor recht in dit verband uit te spreken.

De Hoge Raad acht deze klacht ongegrond. De Hoge Raad benadrukt dat het niet ter vrije bepaling van partijen staat of de belastingrechter dan wel de burgerlijke rechter van een geschil kennis zal nemen. Onder verwijzing naar zijn arrest van 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU4548 (Abacus/Staat) oordeelt de Hoge Raad vervolgens dat alleen de belastingrechter bevoegd is om over de juistheid van de aan de rederij opgelegde aanslagen toeristenbelasting te oordelen. Dat geldt ook indien in geschil is of de aan de aanslagen ten grondslag liggende overeenkomsten nietig zijn op grond van het burgerlijk recht. De belastingrechter kan namelijk in het kader van een beroep tegen een fiscaal besluit mede nagaan of een daaraan ten grondslag liggende overeenkomst rechtsgeldig is. In die toetsing kan ook art. 3:40 BW worden betrokken. Deze mogelijkheid heeft de belastingrechter ook met betrekking tot een beding in een dergelijke overeenkomst waarin wordt afgezien van bezwaar en beroep tegen aanslagen bij de belastingrechter.

Hoewel het gesloten stelsel van rechtsbescherming in het belastingrecht meebrengt dat de belastingrechter geen verklaring voor recht kan geven, bestaat er in dit geval geen grond voor aanvullende rechtsbescherming door de burgerlijke rechter. Uit de stellingen van de rederij volgde namelijk niet dat zij enig ander belang nastreeft dan het ter discussie stellen van de aanslagen. Er heeft voor de rederij kortom een met voldoende waarborgen omklede, gespecialiseerde rechtsgang opengestaan bij de belastingrechter.

Bron: Cassatieblog                   

Aantal bezwaren tegen WOZ-waarde sterk gestegen

Het aantal huiseigenaren dat dit jaar bezwaar heeft aangetekend tegen de
WOZ-waarde van hun woning, die de basis vormt voor diverse belastingen, is met 20 procent gestegen. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van de Waarderingskamer, meldt De Telegraaf.

Dit voorjaar werden 104.000 bezwaren tegen de door gemeenten vastgestelde hoogte van de Waardering Onroerende Zaken ingediend. In 2016 kregen de lokale overheden 87.000 bezwaren, een jaar eerder waren dat er 79.000.

Gemiddeld blijken de WOZ-waarden met 3,3 procent te zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar, toen gemeenten in doorsnee een stijging van 1,2 procent doorvoerden. Nog niet bekend is hoeveel bezwaren zijn gehonoreerd.

Stijgende huizenprijzen

De aantrekkende woningmarkt, waardoor de huizenprijzen in grote delen van het land zijn gestegen, is een mogelijke verklaring voor de grote toename. Na de sterke stijging van de prijzen in 2016 worden er voor komend jaar nog hogere WOZ-waarden verwacht.

De WOZ-waarde wordt door gemeenten onder meer gebruikt voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast gebruiken waterschappen de waarde voor hun eigen heffingen.

Eigenwoningforfait

Ook de Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde als basis voor diverse belastingen, waarvan het eigenwoningforfait het bekendst is. Dit is een heffing in de vorm van een percentage van de WOZ-waarde, dat de woningbezitter bij zijn inkomen moet optellen.

Voor huizen tot een miljoen euro bedraagt het forfait 0,75 procent. Dit betekent dat huiseigenaren bij een woning met een waarde van 300.000 euro 2250 euro extra bij hun inkomen moeten optellen.

Bron: NOS                             

Sinds Wet DBA nauwelijks nog modelcontracten

Opdrachtgevers werken sinds de Wet DBA nauwelijks nog met modelovereenkomsten voor zzp’ers. Een op de tien wil het werken met zzp’ers vervangen door andere inhuurmogelijkheden als payrolling.

Dat blijkt uit onderzoek van de Algemene Bond Uitzendondernemingen (ABU) en de Brancheorganisatie voor Intermediairs en Brokers (Bovib). Zij inventariseerden de gevolgen van de Wet DBA bij zzp’ers, opdrachtgevers en intermediairs.

Modelovereenkomsten

Opdrachtgevers blijken nauwelijks nog (10%) te werken met modelovereenkomsten. Zij vinden onduidelijk welke modellen precies van toepassing voor hen zijn. Vaak vinden ze het ook niet nodig omdat ze met zzp’ers voor losse opdrachten werken.

Met de angst voor de Wet DBA lijkt het mee te vallen: een kwart van de opdrachtgevers ervaart of verwacht knelpunten. Zij voorzien problemen met de grotere aansprakelijkheid of vinden de regelgeving onduidelijk.

Van de opdrachtgevers is 10% van plan te stoppen met zzp’ers vanwege de hoge risco’s die aan de nieuwe wet verbonden zijn. Zij overwegen andere inhuurmogelijkheden als payrolling en nulurencontracten.

Intermediairs

Dat ligt anders bij de groep van intermediairs, waarvan grote inleners vaak gebruik maken als ze zzp’ers inhuren. Van de intermediairs werkt 63% inmiddels met modelovereenkomsten, waarvan 79% is beoordeeld door de Belastingdienst.

De meeste intermediairs (86%) hebben problemen met de nieuwe wet. Zij lopen aan tegen onduidelijkheid vanuit de Belastingdienst en ervaren angst en onzekerheid bij opdrachtgevers en zzp’ers. De helft van de intermediairs constateert minder animo voor intermediaire dienstverlening op het gebied van zzp. Andere diensten als payrolling en detachering zien ze toenemen.

Overgangsperiode

Op 1 mei 2016 is de overgangsperiode van de Wet DBA begonnen. Vanaf dan is de wet in werking, maar hebben werkgevers en zzp’ers nog een jaar de tijd om de eigen situatie in kaart te brengen en te beslissen of ze met modelcontracten gaan werken of niet – het werken met modelcontracten is niet verplicht. Het is nog te vroeg om harde conclusies te trekken, laten de ABU en de Bovib weten. Begin volgend jaar herhalen de twee organisaties het onderzoek.

Bron: actueel