Advies Aan Hoogste Rechtscollege In Beginsel Recht Op Huurkorting Voor Horeca-Ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Uitstel van betaling van huur in de Corona-crisis

Huurder noch verhuurder heeft de Corona-crisis kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Door het Coronavirus dalen de omzetten van winkeliers ineens sterk en mogelijk voor langere tijd. Het is dus voorzienbaar dat veel huurders problemen krijgen huur te blijven betalen.Welke mogelijkheden hebben zij, huurverlaging, beëindiging exploitatie, of ontbinding?

Overleg

Brancheorganisatie van retailers in de non-food willen thans overleg voeren met verhuurders als institutionele beleggers en brancheorganisaties van verhuurders om een uitstel van betaling en het inhalen van de daarna ontstane huurachterstand.
De meeste huurovereenkomsten voorzien immers niet in de mogelijkheid tot vermindering of beëindiging van een huurverplichting in geval van een dergelijke calamiteit. Komt er geen regeling dan zou een huurder surseance van betaling of faillissement kunnen verzoeken, maar dit is ook voor de verhuurder ongunstig in verband met leegstand.

Het is dus te verwachten dat beide partijen, huurder en verhuurders, gezamenlijk offers moeten brengen om het doemscenario, incasso, verzuimboetes, dwangsommen, ontruimingsdreiging, leegstand en faillissement te voorkomen. Een tijdelijke huurverlaging is een mogelijkheid. Een geldverstrekker zoals de hypotheekbank zal echter ook moeten worden betaald.

Betalingsverplichting en overmacht

Een overeenkomst strekt een ieder tot wet, en dus zal een huurder verplicht zijn de huur te blijven betalen. De huurder zou misschien een beroep kunnen doen op overmacht. In de huurovereenkomst is in enkele gevallen afgesproken wanneer er sprake is van overmacht, of welke situatie nu juist wel of geen overmacht is. In dat laatste geval is dus afgesproken dat in bepaalde situatie het risico bij een partij ligt, ongeacht of dit is voorzien of dat er enige schuld of verwijtbaarheid is. In de meeste gevallen is het risico van bepaalde omstandigheden bij de huurder. Is er niets afgesproken, dan geldt de wet. Wordt de huurder aangesproken tot betaling, dan kan de huurder een beroep op overmacht doen.

Evenmin huurder, kan ook de verhuurder niet de verantwoordelijkheid dragen voor het Corona-virus, en de maatregelen worden genomen die leiden tot sluiting van winkels of tot een veel lagere omzet.

Exploitatieplicht

Naast de verplichting de huur te betalen is er een exploitatieplicht. Indien de overheid een maatregel neemt tot een verplichte sluiting van de winkel kan ertoe leiden dat een huurder de winkel niet kan openhouden.
Hoewel in de meeste huurovereenkomsten ook een een plicht tot exploitatie is opgenomen is maar de vraag of de huurder aan deze plicht moet voldoen. Van een goed verhuurder en verhuurder zal een beroep op redelijkheid en billijkheid jegens elkaar een rol gaan spelen. Onder de huidige omstandigheden zal vermoedelijk als onredelijk worden aanvaard indien een huurder wordt aangesproken door de verhuurder tot voortzetting van de exploiteren.

Onvoorziene omstandigheden

Beide partijen kunnen op grond va de wet tevens een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Overleg

Gezien de onduidelijke situatie is het aan te raden zo snel mogelijk contact op te nemen met de wederpartij en duidelijke afspraken te maken over (tijdelijke) huurvermindering uitstel van huurbetaling, exploitatieplicht, vervanging van huurder of (tijdelijke) wijziging van de exploitatie en het inlopen van de huurachterstand. Een verhuurder doet er ook verstandig aan om in die omstandigheden ook enige zekerheid te bedingen, en zelf ook aan zijn hypotheeknemer te melden welke maatregelen worden genomen om leegstand te voorkomen.

Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Onderhandse verkoop bij executieveiling

Een beslaglegger op een woning is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executieveiling plaatsvindt, en alleen de hypotheekbank haar lening ziet ingelost, heeft belang bij een hoger opbrengst. De wet gaat altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst. Die beslaglegger kan aan de voorzieningenrechter onderhandse verkoop vragen, teneinde een hogere opbrengst te verkrijgen.


Indien een eigenaar van een woning in gebreke is met betaling van aflossing of rente kan een hypotheekhouder de executie van de woning ter hand nemen. Deze heeft het zogenaamde recht van parate executie.

De executieveiling staat sinds vele jaren bloot aan kritiek. Statistisch berekend is de opbrengst op een veiling lager dan de opbrengst bij een onderhandse verkoop. Dit betekend dat met een lagere opbrengst gerekend moet worden, dan wanneer de woning via een makelaar regulier op de woningmarkt zou worden aangeboden. De reden daarvoor wordt vaak gezocht in de ondoorzichtige markt. Vaak is de executieveiling een onderonsje tussen regionale opkopers die elkaar vaker tegenkomen.

Een hypothecaire verkoop leidt echter niet altijd tot een executieveiling ex art. 3:268 lid 1 BW. Er is immers tot aan de dag van executie nog de mogelijkheid voor een onderhandse verkoop van de onroerende zaak.
Uitsluitend de hypotheekhouder en de hypotheekgever, en sinds enkele jaren ook een schuldeiser die executoriaal beslag heeft gelegd op de woning, kunnen een bij de voorzieningenrechter een verzoek indienen tot onderhandse verkoop.

Het verzoek daartoe moet binnen één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag worden ingediend. Bij dat verzoek moet de een overeenkomst tot verkoop ter goedkeuring wordt voorgelegd. Die onderhandse verkoop gaat volgens de regels van de wet, en daar wordt strikt de hand aan gehouden. Het verzoekschrift moet bevatten:
• een lijst van de in de wet uitdrukkelijk genoemde belanghebbenden, te weten:
o de hypotheeknemer-geldverstrekker,
o de schuldenaar, en
o de beperkt gerechtigden en beslagleggers (art. 544 lid 1 Rv).
• de koopovereenkomst;
• een kopie van de biedingen bij de notaris

Alle hier genoemde belanghebbende krijgen hierover bericht en kunnen hun mening hierover laten horen bij de voorzieningenrechter.
Door het verzoek wordt de openbare direct opgeschort. Indien het verzoek wordt afgewezen, bepaalt de rechter de datum waarop alsnog de openbare verkoop plaatsvindt.

De rechter kan het verzoek ook toewijzen zoals het is verzocht, maar hij kan ook bepalen dat de verkoop zal gebeuren op andere wijze, indien een van de bovengenoemde belanghebbenden alsnog (hypotheekgever, hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde) voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod voorlegt.

Welke belangen daarbij spelen kan eenvoudig worden beschouwd indien er een schuldeiser is die voorziet dat hij achter het net vist indien een executie plaatsvindt voor een lage opbrengst, die alleen de hypotheeklening dekt, of de schuldenaar die voorziet dat hij na executie met een behoorlijke restschuld blijft zitten. Die schuldeiser heeft dus belang bij een hoger opbrengst. De wet ook altijd uit van het principe van maximalisatie van de opbrengst.

Overigens is een dergelijk verzoek, hoe goed ook gemotiveerd, geen garantie van een onderhandse verkoop. De voorzieningenrechter verleent geen verlof als moet duidelijk wordt dat een veiling méér zal opbrengen dan de onderhandse verkoop. Indien voor het einde van de de behandeling van het verzoek een beter bod op tafel komt mag de rechter concluderen dat kennelijk de maximum prijs nog niet is gehaald. In zo´n geval kan niet worden uitgesloten dat bij een openbare veiling een hogere opbrengst kan worden behaald.

Meer informatie over executie en een verzoek tot onderhandse verkoop kunt u vinden op onze website. Voor direct vragen of rechtsbijstand kunt u bellen met 0900 advocaten of een email zenden aan info@advocaten.nl ,

Kruimelgevallenregeling in het bouw-/omgevingsrecht?

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

Op grond van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) kan voor een aantal gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties

Deregulering

De kruimelgevallenregeling past in de deregulering die de overheid doorvoert. Niet voor elk schuurtje of bijgebouw dient immers een uitgebreide voorbereidingsprocedure te worden doorlopen, omdat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Er bestaat een duidelijke voorkeur om bij een vergunningaanvraag, waarbij ook het bestemmingsplan moet worden aangepast, gebruik te maken van de kruimelgevallenregeling en de (korte) reguliere procedure te volgen.

Kritisch kijken naar procedure

Voor omwonenden of naburige bedrijven die het niet eens zijn met de bouwplannen, is het zaak om kritisch te kijken of de juiste procedure wordt gevolgd. Essentieel is immers of de vergunning terecht met behulp van de kruimelgevallenregeling in een reguliere procedure is verleend. Anders moet er een uitgebreide voorbereidingsprocedure met meer waarborgen gevoerd worden. In de rechtspraak spitst de vraag zich dan toe of de juiste procedure wel is gevolgd. Er zijn namelijk wel regels waaraan voldaan moet worden. Een ander gebruik dan is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, is pas aan de orde als het aangevraagde bouwwerk zelf met de kruimelgevallenregeling kan worden gerealiseerd. Indien het bouwwerk een groter volume krijgt of het bebouwd oppervlak neemt toe, dan is de kruimelgevalregeling niet toepasbaar.

Soms ook grote gebouwen relevant

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

De term kruimelgeval lijkt niet van toepassing op deze grote bouwplannen, maar de wettelijke regeling met die naam biedt desondanks meer mogelijkheden dan het lijkt.

Als de vergunningenaanvrager echter voor de kruimelgevalregeling kiest en achteraf blijkt dat deze keuze fout is, kan dit grote vertragingen opleveren. De proceduregang vanaf indienen bezwaarschrift tot hoger beroep bij de Raad van State neemt al snel twee jaar in beslag.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure

Voor belanghebbenden biedt de uitgebreide voorbereidingsprocedure meer zekerheid dat ook hun belangen worden meegewogen. Er moet dan immers een serieuze ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld, waarin ook rekening is gehouden hun belangen, zoals toename verkeer, geluid, veiligheid, milieu en fauna. Ook dient in dat geval de gemeenteraad een zgn. verklaring van geen bedenkingen af te geven als blijk van instemming met het bouwinitiatief. Ook dat is een waarborg dat er rekening is gehouden met alle belangen.

Verbod op asbestdaken in 2025

Bedrijven en particulieren kunnen nu gebruik maken van een subsidie om asbestdaken te vervangen.

Zit uw bedrijf in een gebouw met een asbestdak? Daken met asbest zijn in Nederland na 2024 verboden.

Het is in Nederland al sinds 1993 verboden om asbest te gebruiken in de bouw. Dat betekent dat alle nog bestaande daken met asbest in Nederland nu minimaal ongeveer 25 jaar oud zijn.

Bedrijven en particulieren kunnen nu gebruik maken van een subsidie om asbestdaken te vervangen. Per vierkante meter wordt 4,50 euro uitgekeerd met een maximum van 25.000 euro per adres.

Voor wie geldt de subsidie?

  • Eigenaren van een gebouw met asbesthoudende dakbedekking
  • Ondernemers die werken onder een dak met asbest
  • Asbestverwijderingsbedrijven

De wijziging gaat naar verwachting in op 1 januari 2025.

Let op: De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regeling én publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

Opzegging huur en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten.

Verhuurder moet ontruiming aanzeggen

De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Aanvragen ontruimingsbescherming

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de twee maanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming beperkt in tijd

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.

De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Planschade en mogelijkheid tot vergunningvrij bouwen niet in planologische vergelijking

In artikel 6.1 van de Wro zijn de oorzaken van planschade limitatief opgesomd. In die bepaling is artikel 2 van bijlage II van het Bor niet genoemd. De mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen, als bedoeld in artikel 2 van bijlage II van het Bor, is een gevolg van de destijds gemaakte keuze van de wetgever en kan niet aan het nieuwe bestemmingsplan worden toegerekend. Dit betekent dat de mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen niet bij de planologische vergelijking dient te worden betrokken

Achtergrond

Bij besluit van 2 april 2015 hebben B&W van Weststellingwerf een aanvraag van appellant om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. In hoger beroep oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak onder meer als volgt.

Appellant is eigenaar van de vrijstaande woning met bijbehorende tuin aan de [locatie] te Nijeholtpade (hierna: de woning). Door middel van een aanvraagformulier van 1 mei 2014 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade, bestaande uit een vermindering van de waarde van de woning, die hij heeft geleden door de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 14 januari 2013 vastgestelde bestemmingsplan Nijeholtpade – partiële herziening Kerkdreef (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), waarbij een ten zuiden van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) de bestemming ‘Woongebied’ met de aanduiding ’Tuin’ heeft gekregen. Onder het oude planologische regime van het bij raadsbesluit van 20 februari 1995 vastgestelde bestemmingsplan Nijeholtpade (hierna: het oude bestemmingsplan) was voor het plangebied de bestemming ‘Bossingel’ van toepassing. Volgens appellant heeft de planologische verandering onder meer geleid tot een aantasting van het uitzicht en de privacy en een toename van overlast en schaduwwerking in de tuin.

Hoger beroep

Appellant betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de mogelijkheid om in de nieuwe situatie op de gronden van het plangebied vergunningvrij te bouwen niet aan het nieuwe bestemmingsplan kan worden toegerekend en bij de planologische vergelijking buiten beschouwing dient te blijven en dat uit de uitspraken van de Afdeling van 2 september 2009 (ECLI:NL:RVS:2009:BJ6678) en 28 november 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BY4421) niet valt af te leiden dat het relevant is of in de oude situatie al sprake was van een woonbestemming. Daartoe voert hij aan dat het plangebied in de nieuwe situatie een woonbestemming heeft, waardoor de mogelijkheid is gecreëerd om vergunningvrij bebouwing op de gronden van het plangebied op te richten, terwijl dat zonder de planologische verandering, gelet op de bestemming van het plangebied in de oude situatie, niet mogelijk was.

Afdeling

De rechtbank heeft voor wat betreft de betekenis in de planologische vergelijking van de mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen, als bedoeld in artikel 2 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: het Bor), terecht aansluiting gezocht bij de jurisprudentie van de Afdeling, zoals neergelegd in de uitspraken van 2 september 2009 en 28 november 2012.

In artikel 6.1 van de Wro zijn de oorzaken van planschade limitatief opgesomd. In die bepaling is artikel 2 van bijlage II van het Bor niet genoemd. De mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen, als bedoeld in artikel 2 van bijlage II van het Bor, is een gevolg van de destijds gemaakte keuze van de wetgever en kan niet aan het nieuwe bestemmingsplan worden toegerekend. Dit betekent dat de mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen niet bij de planologische vergelijking dient te worden betrokken.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de in de nieuwe situatie bestaande mogelijkheid om vergunningvrij bebouwing op de gronden van het plangebied op te richten, terwijl dat zonder de planologische verandering, gelet op de bestemming van het plangebied in de oude situatie, niet mogelijk was, terecht buiten beschouwing heeft gelaten. Het betoog faalt.

ECLI:NL:RVS:2018:1682|Afdeling bestuursrechtspraak 23 mei 2018, zaaknummer 201702959/1/A2 (r.o. 5.1), uitspraak betreffende Planschade en mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen dient niet bij planologische vergelijking te worden betrokken

bron: opmaat.sdu.nl                                                             

Opeisbaarheid geldlening tussen ouders en dochter

De rechtbank bepaalt dat de geldlening tussen de ouders en hun dochter niet opeisbaar is, ook niet nu het inkomen van de dochter aflossen toelaat. Dit is immers niet uit de overeenkomst af te leiden. Nu er onduidelijkheid bestaat over de wijze van aflossen, stelt de rechtbank een regeling vast.

M en V sluiten op 8 april 2010 een geldleningsovereenkomst met hun dochter D, waarin staat:
‘a. Ouders hebben aan [D] geleend een bedrag van € 55.100, welk bedrag [D] verklaart te hebben ontvangen.
b. Over dit bedrag, of over het niet afgeloste deel daarvan, betaalt [D] een rente van 8% per jaar, achteraf te voldoen in maandelijkse termijnen, voor het eerst per 30 april 2010. De eerste maal pro rata, daarna met een maandbedrag van € 367.
c. Aflossingen van de hoofdsom worden in onderling overleg tussen ouders en [D] vastgesteld. Daarbij is de afspraak gemaakt dat zodra het inkomen van [D] het toelaat met de aflossing zal worden gestart.
d. Na gedeeltelijke aflossing van de hoofdsom blijft het te betalen maandbedrag ad € 367 in stand, hetgeen tot versnelde aflossing van de hoofdsom leidt.

Tot meerdere zekerheid verklaart [D] zich jegens ouders te verbinden om, zolang ouders uit hoofde van bovengenoemde lening nog enige vordering hebben op [D], op eerste verzoek van ouders (…) aan ouders hypotheek te verlenen op [haar woning] (…).’

Begin 2018 heeft D in totaal € 100 op de lening afgelost.

Vorderingen

M en V vorderen primair veroordeling van D tot onmiddellijke terugbetaling aan hen van het nog openstaande bedrag van € 50.000, danwel (subsidiair) ontbinding van de geldleningsovereenkomst.

Standpunten van partijen

Volgens M en V is het restantbedrag onmiddellijk opeisbaar, nu D in staat is om de resterende hoofdsom ineens terug te betalen. Daarnaast zijn M en V van oordeel dat D tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, nu zij geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van M en V om ten gunste van hen een hypotheek te vestigen op haar woning. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de overeenkomst, aldus M en V.

D betwist dat de hoofdsom opeisbaar is geworden. Daarnaast is zij van oordeel dat het niet nakomen van de verbintenis tot het verstrekken van zekerheid de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.

Opeisbaarheid

De rechtbank stelt vast dat uit de tekst van de overeenkomst niet volgt dat het restantbedrag van € 50.000 ineens kan worden opgeëist. Immers, uit sub c van de overeenkomst volgt dat D in termijnen zal aflossen zodra haar inkomen dat toelaat. M en V hebben geen feiten gesteld die een andere uitleg van de overeenkomst onderbouwen.

Ontbinding

Dat leidt tot de vraag of het restantbedrag geheel opeisbaar is als gevolg van een nog uit te spreken ontbinding. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Vast staat dat D tekortgeschoten is in de nakoming van de op haar rustende verbintenis op grond van de overeenkomst om op eerste verzoek van M en V een hypotheek te verlenen op haar woning. D stelt echter dat deze tekortkoming de ontbinding (met haar gevolgen) niet rechtvaardigt. Zij legt daaraan de onweersproken stelling ten grondslag dat M en V, als gevolg van het feit dat zij ten gunste van hen (nog) geen recht van hypotheek heeft gevestigd op haar huis, geen nadeel hebben gehad, omdat (1) het huis een lagere waarde vertegenwoordigt dan het eerste recht van hypotheek dat zij heeft gevestigd ten gunste van Rabobank, zodat bij een eventuele uitwinning op dit moment geen middelen zullen resteren waarop M en V zich zouden kunnen verhalen, (2) het nog steeds mogelijk is om een hypotheek te vestigen ten behoeve van M en V en (3) zij daartoe alsnog bereid is. Hiertegenover staat dat D, bij een ontbinding ter uitvoering van de daaruit voortvloeiende ongedaanmakingsverbintenis, de gehele resterende hoofdsom ineens aan M en V zal moeten terugbetalen, terwijl zij gemotiveerd heeft gesteld dat zij daartoe niet in staat is. In deze omstandigheden, zo concludeert de rechtbank, is de tekortkoming in de nakoming te weinig ernstig van betekenis om de ontbinding en haar gevolgen te rechtvaardigen.

Eindoordeel

Nu niet is komen vast te staan dat de resterende hoofdsom van € 50.000 direct opeisbaar is op grond van de overeenkomst dan wel een ontbinding van de overeenkomst, wijst de rechtbank de primaire en subsidiaire vorderingen van M en V af. De rechtbank veroordeelt D (ex artikel 7A:1798 BW) om de restant-hoofdsom van € 50.000 gespreid terug te betalen in maandelijkse termijnen van € 500. Daarnaast beveelt de rechtbank D om een recht van hypotheek ten gunste van haar ouders op haar woning te vestigen.

Rechtbank Rotterdam 9 mei 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:3726

bron: SDU opmaat                                                                

Trouwen in 2018 betekent niet meer automatisch een gemeenschap van goederen

Met ingang van 1 januari 2018 is de automatische algehele gemeenschap van goederen bij een huwelijk niet meer aan de orde. Mensen trouwen dan in beperkte gemeenschap van goederen. Dit houdt in dat alle bezittingen en schulden die men voor het huwelijk had ook van die partner blijven.

Tot 1 januari 2018 ontstond er door het aangaan van een huwelijk of een geregistreerd partnerschap een algehele gemeenschap van goederen. Dit hield in dat alle bezittingen en schulden vanaf het moment van het huwelijk gemeenschappelijk waren. Dit leidde vaak tot ongemakkelijke situaties bij echtscheiding, waarbij bijvoorbeeld één van de partners reeds lang voor het huwelijk een huis in eigendom had met een flinke overwaarde, welke bij echtscheiding – ook als partijen niet erg lang getrouwd waren – bij helfte gedeeld moest worden met de andere partner. Natuurlijk kon dit voorkomen worden door het sluiten van huwelijkse voorwaarden, maar zittend op de roze wolk van verliefdheid werd die stap naar de notaris niet altijd gemaakt.

Met ingang van 1 januari 2018 is de automatische algehele gemeenschap van goederen bij een huwelijk niet meer aan de orde. Mensen trouwen dan in beperkte gemeenschap van goederen. Dit houdt in dat alle bezittingen en schulden die men voor het huwelijk had ook van die partner blijven. Alles wat gedurende het huwelijk wordt verkregen is gezamenlijk. Erfenissen en schenkingen die tijdens het huwelijk worden verkregen, vallen niet in de beperkte gemeenschap en blijven daarom van de partner die de erfenis of schenking heeft ontvangen, tenzij de erflater of schenker dit anders bepaald heeft. Dit is dus precies het omgekeerde van de situatie vóór 1 januari 2018.

Er ontstaan bij mensen die geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden overeenkomen in feite 3 vermogens. Een gezamenlijk vermogen en voor beide partners een privé vermogen. Om bij echtscheiding verwarring te voorkomen over de eigendom van bepaalde bezittingen, zal er door de echtelieden een goede administratie bijgehouden moeten worden. Een goed overzicht van de bezittingen aan het begin van het huwelijk is nodig om in geval van echtscheiding zoveel jaar later nog aan te kunnen tonen wat je al had bij de start. Aangeraden wordt om dit vast te laten leggen in een notariële akte of in ieder geval in een overeenkomst tussen beide partners die door beide partners ondertekend is.

Een adder onder het gras is ook het gedeelde bezit. Heeft een samenwonend stel samen een huis, waarbij de één voor 25 % eigenaar is en de ander voor 75%, dan wordt dat huis door het huwelijk van deze mensen volledig gezamenlijk bezit: ieder voor de helft.

Het blijft wel mogelijk om zelf voor een algehele gemeenschap van goederen te kiezen, doch daarvoor zullen dan huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden moeten worden afgesloten.

De nieuwe regels gelden overigens alleen voor huwelijken die vanaf 1 januari 2018 zijn gesloten. Voor de vóór die datum gesloten huwelijken verandert er niets.

Bron: Actuele Artikel

Gemeente verliest grond door bevrijdende verjaring

Koper kocht in 2008 een strook grond met daarop een woning en tuin. in 1976 bouwde de verkoper zelf deze woning maar nam ook bezit van gemeentegrond. Pas in 2013 verzocht de gemeente correctie van de oorspronkelijke erfgrens De rechtbank wees de vorderingen van de gemeente af.

Het Gerechtshof den Bosch bepaalde op 29 september 2016
( ECLI:NL:GHSHE:2016:4295 ) dat de gemeente Bergen door bevrijdende verjaring een strook bosgrond verloor aan de eigenaar van een naastliggend perceel. Het arrest wordt hier weergegeven omdat hierin enkele relevante aspecten die een rol spelen bij bij verjaring worden opgesomd. Het Hof bevestigt met deze overwegingen de bestaande jurisprudentie.

De feiten

Koper kocht in 2008 een strook grond van een verkoper met daarop een woning en tuin. in 1976 bouwde de verkoper zelf deze woning op een leeg bouwkavel kocht. Vanaf 1980 nam hij bezit van de gemeentelijke strook grond door een hek te plaatsen en later nog een laurierhaag te planten ter afbakening van zijn tuin, en daarmee feitelijk zijn oorspronkelijke tuin uit te breiden met bosgrond van de gemeente. Pas in 2013 verzocht de gemeente het verwijderen van de laurierhaag moest worden verwijderd. De rechtbank Limburg wees de vorderingen van de gemeente af. De gemeente ging in beroep.

Bezit

Het gerechtshof komt tot dezelfde conclusie. Het hof noemt eerst de standaardoverweging die de Hoge Raad gehanteert:
“Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Par. Gesch. Boek 3, p. 434). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743.”

Uiterlijke (zichtbare) feiten

De stelling van de gemeente is dat de koper niet de interne wil had om het stuk grond te gaan bezitten. De koper zou dit aan de gemeente hebben verklaard en de gemeente biedt bewijs aan. Volgens het Hof is het echter niet relevant wat de innerlijke overwegingen van een de koper zijn. Bij de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen gaat het slechts om de naar buiten kenbare feiten, en dan met name om de uitoefening van de feitelijke macht (ro. 3.5.6.).

Houderschap of bezit

Het verweer van de gemeente gaat er van uit dat de koper slechts houder van de grond is, en geen bezitter. Volgens het gerechtshof kan de koper alleen als houder worden beschouwd gezien indien daar objectieve aanwijzingen voor zijn. In dat geval kan er geen sprake zijn van bezit en verlies van eigendom door verjaring. Het Hof oordeelt echter er hier geen sprake is van houderschap omdat een aanwijzing dat verkoper (en vervolgens de koper) krachtens een rechtsverhouding is gaan houden ontbreekt.

Er zijn wel afspraken gemaakt tussen de verkoper en de gemeente over het gebruik van een andere strook grond, die wel zijn vastgelegd, maar niet voor deze strook. Dat deze afspraken voor de hier ter discussie staande strook niet zijn gemaakt wordt door het Gerechtshof als aanwijzing aangenomen dat hier geen sprake is van houderschap (ro. 3.5.6.).

Inbezitneming

Dat er hier wel sprake is van een uiterlijk zichtbare inbezitneming blijkt uit de afbakening van met gaashekwerk en de kweek van een laurierhaag, Volgens het Hof is niet is gebleken dat de gemeente de strook heeft onderhouden en blijkt tevens dat de strook niet door de gemeente te betreden was. Daarmee kwam het gebruik door de gemeente feitelijk tot een einde. De koper heeft de strook structureel en duurzaam gebruikt als deel van zijn tuin en het als zodanig onderhouden. Visueel vormt de strook een geheel met de rest van de tuin van de koper. Het structurele en duurzame gebruik was van aanvang af kenbaar en zichtbaar voor derden en dus ook voor de gemeente. Dat het karakter van bosgrond niet is veranderd doet hier niet aan af nu de strook als “bostuin” wordt gebruikt (ro. 3.5.7.).

Verkoop

Het Hof stelt vast dat de verkoper uiterlijk in 2007 reeds door verjaring eigenaar van deze grond was geworden. De gemeente stelde dat de verkoper in 2008 echter de strook bosgrond heeft overgedragen aan de koper, omdat zulks niet blijkt uit de leveringsakte of de koopovereenkomst. De strook wordt daarin niet genoemd en om die reden kan de koper geen eigenaar zijn geworden. Het gerechtshof verwijst echte4r eenvoudig naar de feitelijke omschrijving in de koopakte , te weten woonhuis met erf en verdere aanhorigheden. Dit betekent volgens het Hof dat ook de onderhavige strook grond is overgedragen en de koper eigenaar is geworden is dus de eigenaar geworden.

Erkenning na voltooiing verjaringstermijn

De laatste stelling van de gemeente is dat de koper het recht van de gemeente expliciet zou hebben erkend door een verklaring te doen. Volgens het Hof is een dergelijke verklaring slechts relevant indien de verjaringstermijn nog niet zou zijn voltooid. Omdat die reeds was voltooid is de eigendom van rechtswege over gegaan naar de koper, ongeacht eventuele latere verklaringen van de koper.