Categorie: burenrecht

Huurwoning ontruimd na jarenlange ernstige overlast

Een woningcorporatie mocht de huurovereenkomst ontbinden vanwege langdurige en ernstige overlast. Meldingen van vrijwel het gehele appartementencomplex, politiegegevens en beeld- en geluidsmateriaal ondersteunden de klachten. Omdat waarschuwingen en gesprekken geen verbetering brachten, moest de huurder de woning binnen veertien dagen ontruimen.

Uitspraak: 24 september 2026, Rechtbank Oost-Brabant
Gepubliceerd: 5 oktober 2026
Rechtsgebied: Huurrecht woonruimte, ontbinding en ontruiming

Een woningcorporatie mocht de huurovereenkomst ontbinden vanwege langdurige en ernstige overlast. Meldingen van vrijwel het gehele appartementencomplex, politiegegevens en beeld- en geluidsmateriaal ondersteunden de klachten. Omdat waarschuwingen en gesprekken geen verbetering brachten, moest de huurder de woning binnen veertien dagen ontruimen.

Klachten van verschillende bewoners

De huurder woonde sinds 2020 in een appartement van woningcorporatie Wooninc. De verhuurder ontving vanaf eind 2024 veel meldingen over onder meer geschreeuw, bonken, slaan met deuren en intimiderend gedrag. Ook na brieven, een huisbezoek, gesprekken en aanvullende afspraken bleef de overlast volgens de corporatie voortduren.

De politie vermeldde in een bestuurlijke rapportage dat zij gedurende vijf jaar regelmatig bij het adres was ingezet. Uit zes van de zeven andere woningen in het appartementencomplex waren meldingen of aangiften afkomstig. Daarmee ging het volgens de kantonrechter niet om één uit de hand gelopen burenruzie.

Uitgebreid dossier gaf de doorslag

De verhuurder overlegde een groot aantal afzonderlijke meldingen, politiegegevens en beeld- en geluidsbestanden. Op camerabeelden was onder meer te zien dat de huurder aan camera’s van omwonenden zat. Een verklaring van een huisarts ondersteunde dat de langdurige overlast bij een omwonende tot slaap- en gezondheidsklachten had geleid.

De huurder ontkende de overlast en stelde dat hij juist zelf door andere bewoners werd lastiggevallen. Hij onderbouwde dat standpunt volgens de kantonrechter echter onvoldoende.

Geen uitzicht op verbetering

Een huurder moet zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder gedragen. Een ernstige tekortkoming kan op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

De kantonrechter woog mee dat de corporatie herhaaldelijk had geprobeerd de situatie te verbeteren. De overlast ging ook na het uitbrengen van de dagvaarding door. Verder bleek uit de bestuurlijke rapportage dat hulpverleners geen passende hulp konden inzetten, omdat de huurder zijn eigen aandeel niet onderkende en zij zich in het contact niet veilig voelden.

De huurovereenkomst werd daarom ontbonden. De huurder moest de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen en tot de daadwerkelijke ontruiming een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur betalen. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Niet iedere klacht over geluid of gedrag is voldoende voor ontbinding. De aard, ernst, duur en frequentie van de overlast zijn belangrijk, evenals de vraag van hoeveel verschillende bewoners de klachten afkomstig zijn en welke pogingen zijn gedaan om de situatie op te lossen.

Voor een verhuurder is een zorgvuldig dossier essentieel. Daarin kunnen afzonderlijke meldingen, waarschuwingen, gespreksverslagen, politiegegevens en objectieve beeld- of geluidsopnamen worden opgenomen. Een huurder die klachten betwist, doet er eveneens goed aan concreet en met stukken te reageren en aangeboden begeleiding serieus te overwegen.

Bron: Rechtbank Oost-Brabant, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 5 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Lees de volledige uitspraak: ECLI:NL:RBOBR:2026:7008.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Inbezitneming van Gemeentegrond en verjaring; Voorwaarden en Mogelijkheden

Een recente uitspraak illustreert dat, ondanks eerdere jurisprudentie die gedogen centraal stelde, de rechtbank Noord-Holland oordeelde dat langdurig niet optreden door de gemeente kan leiden tot eigendomsverlies door verjaring, met name als een ondoordringbare afscheiding de toegang voor de gemeente belemmert. Dit toont aan dat verjaring bij gemeentegrond mogelijk blijft, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

In het kader van de vaststelling van grondbezit en verjaring, heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch eind 2016 diverse arresten gewezen die de indruk wekten dat het voor particulieren nagenoeg onmogelijk was geworden om gemeentegrond door inbezitneming te verkrijgen. Het Hof stelde dat het gebruik van gemeentegrond door particulieren vaak door beide partijen als wenselijk wordt beschouwd, en interpreteerde dergelijk gebruik als gedoogd door de gemeente. Hieruit concludeerde het Hof dat er geen sprake kan zijn van onrechtmatige inbezitneming door de gebruiker, gezien gedogen bezit uitsluit. Deze jurisprudentie heeft geleid tot de vraag of verjaring van gemeentegrond nog steeds mogelijk is. Recentelijk heeft de Rechtbank Noord-Holland deze kwestie beoordeeld en haar visie hierop gegeven, waarbij ze zich boog over het onderscheid tussen gedogen en niet optreden door de gemeente, en de implicaties daarvan voor het al dan niet aanwezig zijn van bezit.

In een specifieke zaak stelden eisers dat hun voortuinen, die deels op gemeentegrond van Haarlem liggen en door een ondoordringbare heg zijn omringd, door hen in bezit zijn genomen. De rechtbank oordeelde dat deze feitelijke situatie voldoende was om bezit aan te nemen. De gemeente voerde aan dat er sprake was van toestemming, maar de rechtbank vond geen bewijs van een expliciete of impliciete overeenkomst. Hierbij werd opgemerkt dat afspraken met andere buurtbewoners of verwijzingen naar dergelijke afspraken in een persbericht niet relevant zijn.

De rechtbank maakte een duidelijk onderscheid tussen gedogen en het simpelweg niet optreden door de gemeente. Langdurig niet optreden terwijl dat wel had gemoeten, kan leiden tot eigendomsverlies door verjaring. Dit staat in contrast met de eerdere interpretaties van het Hof ’s-Hertogenbosch, waar gedogen centraal stond. In deze zaak was de aanwezigheid van een ondoordringbare haag een nieuw element dat bijdroeg aan het oordeel.

De rechtbank wees de vordering tot bevrijdende verjaring toe, gegeven dat de termijn van twintig jaar ruimschoots was overschreden. Bewijzen zoals tuinontwerpen en een verklaring van een hovenier toonden aan dat de heg minstens 35 jaar geleden geplaatst was. Ook de verkoopbrochure, waarin de strook grond als eigendom werd aangeboden, speelde een rol in deze beslissing.

Deze uitspraak nuanceert de visie van het Hof ‘s-Hertogenbosch en benadrukt dat verjaring bij gemeentegrond onder bepaalde omstandigheden nog steeds mogelijk is. Het is een signaal dat inbezitneming van publieke grond niet te snel moet worden aangenomen, maar dat het verlies van eigendom voor gemeentes een reëel risico blijft bij een duidelijke fysieke afscheiding zonder gebruiksovereenkomst.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Bomen op of tegen de erfgrens: elke situatie is anders

Regelgeving en aanpak bij geschillen over bomen op de erfgrens is altijd actueel. Het belang van het kennen van de regels in de wet en gemeentelijke regels is net zo belangrijk als het zoeken naar overleg met buren bij overlast.

De regelgeving omtrent bomen nabij de erfgrens is een veelvoorkomende bron van onenigheid tussen buren. De schaduw, vallende bladeren in de tuin of goot, en potentiële schade door wortelgroei kunnen tot geschillen leiden. Daarom zijn er wettelijke bepalingen vastgesteld om deze problemen te voorkomen. Volgens de Nederlandse wet mag een boom niet binnen twee meter van de erfgrens geplant worden. Deze afstand wordt gemeten vanaf het midden van de boomstam. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel. In sommige stedelijke gebieden mogen bomen dichter bij de erfgrens staan, en met toestemming van de buren of als de boom naast gemeentegrond of openbaar water staat, mag deze regel ook overtreden worden. Als een boom al meer dan twintig jaar een schutting overschrijdt, wordt de situatie als verjaard beschouwd en kan men niet meer eisen dat de boom wordt verplaatst.

Bij problemen met overhangende takken is het raadzaam eerst toestemming te vragen voordat deze worden verwijderd, om onnodige schade aan de boom te voorkomen. Mocht er geen overeenstemming worden bereikt, dan is buurtbemiddeling een optie. Verder zijn er ook specifieke regels voor het plaatsen van schuttingen, schuren, en heggen op de erfgrens. Dit mag alleen met toestemming van de buren. Het delen van de kosten voor een gezamenlijke scheidsmuur is een mogelijkheid. Voor sommige bouwwerken is echter een vergunning nodig.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.