Deel 2 – Renovatie loopt uit: huur betalen en huurvermindering

Een renovatie die enkele dagen langer duurt, geeft niet onmiddellijk recht op huurkorting. De situatie kan anders worden wanneer de werkzaamheden weken of maanden uitlopen, een concrete opleverdatum ontbreekt of essentiële onderdelen van de woning langdurig niet bruikbaar zijn.

Wanneer is een renovatie juridisch uitgelopen?

Een renovatie is in ieder geval vertraagd wanneer een afgesproken of duidelijk aangekondigde einddatum is verstreken.

Ook zonder harde einddatum kan sprake zijn van onaanvaardbare vertraging. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer:

de verhuurder steeds nieuwe data noemt;
een betrouwbare planning ontbreekt;
gedurende langere tijd nauwelijks wordt gewerkt;
de keuken of badkamer langer uitvalt dan aangekondigd;
afgesproken noodvoorzieningen ontbreken;
de woning geheel of gedeeltelijk onbewoonbaar is;
bestaande gebreken niet worden opgelost;
door het werk nieuwe gebreken ontstaan;
de verhuurder niet op klachten reageert.

Een beperkte vertraging kan door onvoorziene omstandigheden worden veroorzaakt. De verhuurder is daarom niet automatisch aansprakelijk voor iedere afwijking van de planning.

Hij moet echter wel gemaakte afspraken nakomen, gebreken herstellen, de uitvoering zorgvuldig organiseren en de gevolgen voor de huurder zoveel mogelijk beperken.

Moet de volledige huur worden betaald?

De hoofdregel is dat de huurder de huur blijft betalen zolang niet schriftelijk een lagere huur is afgesproken of de Huurcommissie of rechter een huurverlaging heeft vastgesteld.

Zelf minder of helemaal geen huur betalen is riskant. Er kan een huurachterstand ontstaan, met incassokosten en mogelijk een procedure tot ontbinding en ontruiming.

Dat risico bestaat ook wanneer de huurder meent dat de verhuurder tekortschiet.

Zelf huur inhouden

Bij eigenmachtig inhouden betaalt de huurder zelf een lager bedrag omdat hij vindt dat de woning minder bruikbaar is.

Dit is niet hetzelfde als een formeel vastgestelde huurvermindering. Als later blijkt dat het ingehouden bedrag te hoog was of dat geen recht op vermindering bestond, moet de achterstand alsnog worden betaald.

Opschorting

Opschorting betekent dat een partij tijdelijk een prestatie achterhoudt om de andere partij tot nakoming te bewegen.

Opschorting is geen definitieve korting. Het ingehouden bedrag blijft in beginsel verschuldigd zodra de tekortkoming wordt hersteld of blijkt dat opschorting niet gerechtvaardigd was.

De opschorting moet bovendien voldoende samenhangen met de tekortkoming en evenredig zijn. Pas dit daarom niet toe zonder juridisch advies.

Verrekening

Een huurder kan soms een vordering op de verhuurder verrekenen met de huur. Denk aan een vaststaande en opeisbare schadevergoeding.

Wanneer de verhuurder de tegenvordering betwist of de schade nog niet precies kan worden vastgesteld, kan verrekening leiden tot een huurachterstand. Ook contractuele bepalingen kunnen van belang zijn.

Betalen onder protest

Een veiliger mogelijkheid is om de volledige huur te blijven betalen en schriftelijk te verklaren dat de betaling onder protest plaatsvindt.

De huurder kan daarbij vermelden dat hij zijn rechten voorbehoudt op:

huurvermindering;
terugbetaling;
schadevergoeding;
tijdelijke huisvesting;
vergoeding van extra kosten.

Hierdoor ontstaat in beginsel geen huurachterstand, terwijl duidelijk blijft dat de huurder de situatie niet accepteert.

Wanneer is huurvermindering mogelijk?

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder een evenredige huurvermindering verlangen als een gebrek het huurgenot vermindert.

Bij een uitgelopen renovatie kan hiervan sprake zijn wanneer:

de enige keuken langdurig niet werkt;
badkamer of toilet niet kan worden gebruikt;
slaapkamers niet toegankelijk zijn;
de woning niet kan worden verwarmd;
water of elektriciteit regelmatig uitvalt;
langdurige ernstige stof-, stank- of geluidsoverlast bestaat;
de woning onvoldoende afsluitbaar of onveilig is;
de woning tijdelijk onbewoonbaar is.

Niet iedere bouwhinder is juridisch een gebrek. Een huurder moet een bepaalde hoeveelheid aangekondigde en onvermijdelijke overlast accepteren wanneer hij aan een redelijk renovatievoorstel moet meewerken.

Dat kan veranderen wanneer de hinder aanzienlijk ernstiger is of veel langer duurt dan vooraf is meegedeeld.

Geen standaardpercentage

Er bestaat geen vast wettelijk kortingspercentage voor een onbruikbare keuken, badkamer of slaapkamer.

De hoogte van een eventuele huurvermindering hangt onder meer af van:

de ernst van het gebrek;
de duur;
het gedeelte van de woning dat niet bruikbaar is;
beschikbare noodvoorzieningen;
de overeengekomen planning;
de totale huurprijs;
de vraag of de huurder nog in de woning kan verblijven.

Volledige onbewoonbaarheid kan een vergaande huurvermindering rechtvaardigen, maar ook dan moet de concrete situatie worden beoordeeld.

Meld het probleem schriftelijk

Huurvermindering kan in beginsel niet onbeperkt met terugwerkende kracht worden gevraagd. Het moment waarop de verhuurder het gebrek kende of daarvan schriftelijk op de hoogte werd gesteld, is belangrijk.

Beschrijf daarom:

wat niet bruikbaar is;
sinds welke datum;
hoe vaak de hinder voorkomt;
welke gevolgen de huurder ondervindt;
welke oplossing wordt gevraagd;
binnen welke termijn de verhuurder moet reageren.

Schrijf niet alleen dat sprake is van “veel overlast”. Vermeld bijvoorbeeld dat de douche sinds een bepaalde datum niet werkt of dat de slaapkamer dagelijks door bouwstof onbruikbaar is.

Nakoming en herstel eisen

Naast huurvermindering kan de huurder verlangen dat de verhuurder:

een nieuwe en concrete planning verstrekt;
gebreken herstelt;
noodvoorzieningen plaatst;
de werkzaamheden hervat;
afspraken uit het renovatievoorstel nakomt.

Wanneer de verhuurder niet reageert, kan uiteindelijk een procedure bij de kantonrechter nodig zijn. Bij een spoedeisende situatie kan een kort geding worden overwogen.

Conclusie

Een uitgelopen renovatie geeft niet automatisch recht op huurkorting. Bij ernstige en langdurige vermindering van het huurgenot kan wel huurvermindering mogelijk zijn. Stop niet eigenmachtig met betalen, maar meld de problemen schriftelijk en behoud uitdrukkelijk uw rechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.