ARTIKELSERIE: RENOVATIE VAN EEN HUURWONING

Bij een uitgelopen renovatie moet de huurder de huur in beginsel blijven betalen. Ernstige en langdurige beperkingen kunnen wel recht geven op huurvermindering. De hoogte daarvan hangt af van het werkelijke verlies van huurgenot. Meld gebreken schriftelijk en laat opschorting, verrekening of huurinhouding vooraf juridisch beoordelen.

Deel 2 – Renovatie loopt uit: huur betalen en huurvermindering

Een renovatie die enkele dagen langer duurt, geeft niet onmiddellijk recht op huurkorting. De situatie kan anders worden wanneer de werkzaamheden weken of maanden uitlopen, een concrete opleverdatum ontbreekt of essentiële onderdelen van de woning langdurig niet bruikbaar zijn.

Wanneer is een renovatie juridisch uitgelopen?

Een renovatie is in ieder geval vertraagd wanneer een afgesproken of duidelijk aangekondigde einddatum is verstreken.

Ook zonder harde einddatum kan sprake zijn van onaanvaardbare vertraging. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer:

de verhuurder steeds nieuwe data noemt;
een betrouwbare planning ontbreekt;
gedurende langere tijd nauwelijks wordt gewerkt;
de keuken of badkamer langer uitvalt dan aangekondigd;
afgesproken noodvoorzieningen ontbreken;
de woning geheel of gedeeltelijk onbewoonbaar is;
bestaande gebreken niet worden opgelost;
door het werk nieuwe gebreken ontstaan;
de verhuurder niet op klachten reageert.

Een beperkte vertraging kan door onvoorziene omstandigheden worden veroorzaakt. De verhuurder is daarom niet automatisch aansprakelijk voor iedere afwijking van de planning.

Hij moet echter wel gemaakte afspraken nakomen, gebreken herstellen, de uitvoering zorgvuldig organiseren en de gevolgen voor de huurder zoveel mogelijk beperken.

Moet de volledige huur worden betaald?

De hoofdregel is dat de huurder de huur blijft betalen zolang niet schriftelijk een lagere huur is afgesproken of de Huurcommissie of rechter een huurverlaging heeft vastgesteld.

Zelf minder of helemaal geen huur betalen is riskant. Er kan een huurachterstand ontstaan, met incassokosten en mogelijk een procedure tot ontbinding en ontruiming.

Dat risico bestaat ook wanneer de huurder meent dat de verhuurder tekortschiet.

Zelf huur inhouden

Bij eigenmachtig inhouden betaalt de huurder zelf een lager bedrag omdat hij vindt dat de woning minder bruikbaar is.

Dit is niet hetzelfde als een formeel vastgestelde huurvermindering. Als later blijkt dat het ingehouden bedrag te hoog was of dat geen recht op vermindering bestond, moet de achterstand alsnog worden betaald.

Opschorting

Opschorting betekent dat een partij tijdelijk een prestatie achterhoudt om de andere partij tot nakoming te bewegen.

Opschorting is geen definitieve korting. Het ingehouden bedrag blijft in beginsel verschuldigd zodra de tekortkoming wordt hersteld of blijkt dat opschorting niet gerechtvaardigd was.

De opschorting moet bovendien voldoende samenhangen met de tekortkoming en evenredig zijn. Pas dit daarom niet toe zonder juridisch advies.

Verrekening

Een huurder kan soms een vordering op de verhuurder verrekenen met de huur. Denk aan een vaststaande en opeisbare schadevergoeding.

Wanneer de verhuurder de tegenvordering betwist of de schade nog niet precies kan worden vastgesteld, kan verrekening leiden tot een huurachterstand. Ook contractuele bepalingen kunnen van belang zijn.

Betalen onder protest

Een veiliger mogelijkheid is om de volledige huur te blijven betalen en schriftelijk te verklaren dat de betaling onder protest plaatsvindt.

De huurder kan daarbij vermelden dat hij zijn rechten voorbehoudt op:

huurvermindering;
terugbetaling;
schadevergoeding;
tijdelijke huisvesting;
vergoeding van extra kosten.

Hierdoor ontstaat in beginsel geen huurachterstand, terwijl duidelijk blijft dat de huurder de situatie niet accepteert.

Wanneer is huurvermindering mogelijk?

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder een evenredige huurvermindering verlangen als een gebrek het huurgenot vermindert.

Bij een uitgelopen renovatie kan hiervan sprake zijn wanneer:

de enige keuken langdurig niet werkt;
badkamer of toilet niet kan worden gebruikt;
slaapkamers niet toegankelijk zijn;
de woning niet kan worden verwarmd;
water of elektriciteit regelmatig uitvalt;
langdurige ernstige stof-, stank- of geluidsoverlast bestaat;
de woning onvoldoende afsluitbaar of onveilig is;
de woning tijdelijk onbewoonbaar is.

Niet iedere bouwhinder is juridisch een gebrek. Een huurder moet een bepaalde hoeveelheid aangekondigde en onvermijdelijke overlast accepteren wanneer hij aan een redelijk renovatievoorstel moet meewerken.

Dat kan veranderen wanneer de hinder aanzienlijk ernstiger is of veel langer duurt dan vooraf is meegedeeld.

Geen standaardpercentage

Er bestaat geen vast wettelijk kortingspercentage voor een onbruikbare keuken, badkamer of slaapkamer.

De hoogte van een eventuele huurvermindering hangt onder meer af van:

de ernst van het gebrek;
de duur;
het gedeelte van de woning dat niet bruikbaar is;
beschikbare noodvoorzieningen;
de overeengekomen planning;
de totale huurprijs;
de vraag of de huurder nog in de woning kan verblijven.

Volledige onbewoonbaarheid kan een vergaande huurvermindering rechtvaardigen, maar ook dan moet de concrete situatie worden beoordeeld.

Meld het probleem schriftelijk

Huurvermindering kan in beginsel niet onbeperkt met terugwerkende kracht worden gevraagd. Het moment waarop de verhuurder het gebrek kende of daarvan schriftelijk op de hoogte werd gesteld, is belangrijk.

Beschrijf daarom:

wat niet bruikbaar is;
sinds welke datum;
hoe vaak de hinder voorkomt;
welke gevolgen de huurder ondervindt;
welke oplossing wordt gevraagd;
binnen welke termijn de verhuurder moet reageren.

Schrijf niet alleen dat sprake is van “veel overlast”. Vermeld bijvoorbeeld dat de douche sinds een bepaalde datum niet werkt of dat de slaapkamer dagelijks door bouwstof onbruikbaar is.

Nakoming en herstel eisen

Naast huurvermindering kan de huurder verlangen dat de verhuurder:

een nieuwe en concrete planning verstrekt;
gebreken herstelt;
noodvoorzieningen plaatst;
de werkzaamheden hervat;
afspraken uit het renovatievoorstel nakomt.

Wanneer de verhuurder niet reageert, kan uiteindelijk een procedure bij de kantonrechter nodig zijn. Bij een spoedeisende situatie kan een kort geding worden overwogen.

Conclusie

Een uitgelopen renovatie geeft niet automatisch recht op huurkorting. Bij ernstige en langdurige vermindering van het huurgenot kan wel huurvermindering mogelijk zijn. Stop niet eigenmachtig met betalen, maar meld de problemen schriftelijk en behoud uitdrukkelijk uw rechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

RENOVATIE VAN EEN HUURWONING

Wanneer een verhuurder een huurwoning wil renoveren, moet vooraf duidelijk zijn welke werkzaamheden worden uitgevoerd, hoelang deze duren en welke gevolgen zij voor de huurder hebben.

Deel 1 – Renovatie van een huurwoning: welke regels gelden vooraf?

Vooral het onderscheid tussen renovatie, onderhoud en herstel is belangrijk. Daarvan hangt onder meer af of een renovatievoorstel nodig is en of een huurverhoging mogelijk is.

Wat is juridisch gezien renovatie?

Volgens artikel 7:220 BW gaat het bij renovatie om gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, of om sloop met vervangende nieuwbouw. De werkzaamheden moeten doorgaans leiden tot verbetering van de woning of verhoging van het woongenot.

Voorbeelden zijn:

het aanbrengen van isolatie die nog niet aanwezig was;
het vervangen van enkelglas door isolerend glas;
het toevoegen van mechanische ventilatie;
het vergroten van de woning;
het toevoegen van nieuwe keukenvoorzieningen;
een ingrijpende wijziging van de woningindeling.

Niet iedere vervanging is een renovatie. Het vervangen van een versleten keuken door een vergelijkbare keuken is meestal onderhoud of herstel. Worden tegelijkertijd extra of betere voorzieningen toegevoegd, dan kan dat deel wel woningverbetering zijn.

Dringende werkzaamheden

Dringende werkzaamheden kunnen niet zonder schade, gevaar of onnodig hoge kosten worden uitgesteld. Denk aan herstel van een ernstige lekkage, een onveilige elektrische installatie of een constructief probleem.

De huurder moet gelegenheid geven om deze werkzaamheden uit te voeren. Dat betekent niet dat hij iedere vorm of duur van overlast moet accepteren. Bij ernstige hinder of verlies van huurgenot kunnen huurvermindering of schadevergoeding aan de orde zijn.

Groot onderhoud

Groot onderhoud is bedoeld om de bestaande kwaliteit van de woning te behouden of te herstellen. Voorbeelden zijn:

schilderwerk;
herstel van gevel of dak;
vervanging van versleten leidingen;
herstel van kozijnen;
vervanging van een oude installatie door een gelijkwaardige installatie.

Onderhoud mag niet als woningverbetering via een huurverhoging aan de huurder worden doorberekend.

Herstel van gebreken

Een gebrek is volgens artikel 7:204 BW een toestand waardoor de woning niet het huurgenot biedt dat de huurder mocht verwachten.

Voorbeelden zijn lekkage, schimmel, een kapotte verwarming, onveiligheid of een niet-bruikbare badkamer. De verhuurder moet dergelijke gebreken in beginsel herstellen wanneer de huurder daarom vraagt. Dat volgt uit artikel 7:206 BW.

In één bouwproject kunnen renovatie, onderhoud en herstel tegelijkertijd voorkomen. Per onderdeel moet daarom worden bekeken welke juridische regels gelden.

Wanneer is een renovatievoorstel nodig?

Als de huurovereenkomst tijdens de renovatie doorloopt, moet de verhuurder een schriftelijk en redelijk voorstel doen. De belangen van de verhuurder moeten daarin worden afgewogen tegen die van de huurder.

Een zorgvuldig renovatievoorstel vermeldt onder meer:

welke werkzaamheden worden uitgevoerd;
welke onderdelen renovatie en welke onderhoud zijn;
de begin- en einddatum;
de dagelijkse werktijden;
welke kamers tijdelijk niet bruikbaar zijn;
wanneer water, elektriciteit of verwarming wordt afgesloten;
welke maatregelen tegen stof, lawaai en kou worden getroffen;
of tijdelijke huisvesting nodig is;
wat met de inboedel gebeurt;
welke kosten worden vergoed;
of na afloop een huurverhoging wordt voorgesteld;
wat er gebeurt als de werkzaamheden uitlopen.

Een duidelijke einddatum is belangrijk. Zonder einddatum kan de huurder niet goed beoordelen hoelang hij voorzieningen moet missen en welke extra kosten kunnen ontstaan.

Renovatie van minder dan tien woningen

Betreft het voorstel minder dan tien woningen, dan geldt geen wettelijk vermoeden dat het voorstel redelijk is.

Stemt een huurder niet in, dan kan de verhuurder niet uitsluitend op basis van de instemming van andere bewoners verlangen dat deze huurder meewerkt. De verhuurder zal zo nodig naar de kantonrechter moeten om te laten beoordelen of het voorstel redelijk is.

Renovatie van tien of meer woningen

Bij renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die samen een bouwkundige eenheid vormen, geldt de zogenoemde 70%-regeling.

Wanneer ten minste 70% van de huurders instemt, wordt vermoed dat het voorstel redelijk is. Dat betekent niet dat het voorstel in iedere individuele situatie automatisch redelijk is.

Een huurder die niet heeft ingestemd, kan het voorstel binnen acht weken na de schriftelijke mededeling over de behaalde 70% aan de rechter voorleggen.

Deze termijn is belangrijk. Na het verstrijken daarvan kan het veel moeilijker worden om het voorstel nog tegen te houden.

Mag de huur na renovatie omhoog?

Een huurverhoging kan alleen betrekking hebben op echte woningverbetering. Kosten voor normaal onderhoud en herstel van gebreken mogen niet als renovatiekosten worden doorberekend.

De verhuurder moet inzichtelijk maken:

welke verbetering is aangebracht;
welke kosten daarmee samenhangen;
welk deel geen onderhoud is;
hoe de voorgestelde huurverhoging is berekend.

Bij een geschil over huurverhoging na woningverbetering kan de Huurcommissie onder voorwaarden worden ingeschakeld. Een verzoek moet doorgaans binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden worden ingediend.

Conclusie

Vooraf moet duidelijk zijn of sprake is van renovatie, onderhoud of herstel. Bij renovatie is een schriftelijk en redelijk voorstel nodig. De planning, tijdelijke voorzieningen, kostenvergoedingen en eventuele huurverhoging moeten voldoende concreet zijn.

Samenvatting: Een verhuurder moet vóór renovatie duidelijk maken welke werkzaamheden worden uitgevoerd, hoelang deze duren en welke gevolgen zij hebben. Het onderscheid tussen renovatie, onderhoud en herstel bepaalt welke regels gelden. Bij grotere projecten kan de 70%-regeling gelden, maar een huurder behoudt mogelijkheden om een onredelijk voorstel te laten toetsen.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.

5. Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de huurprijzen betaalbaarder te maken door verhuurders een huurprijs te laten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten en biedt huurders betere bescherming door gemeentelijk ingrijpen bij te hoge huurprijzen. De wet kan de huur van circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 verlagen. Het wetsvoorstel is op 25 april 2024 door de Tweede Kamer aangenomen en de invoering is gepland voor 1 juli 2024.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

5. Tijdelijke huurcontracten

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wat wordt bedoelt met “zaken die des huurders” zijn?

“Zaken die des huurders zijn” verwijst naar eigendommen en verplichtingen van de huurder in een huurovereenkomst. Bij gebrek aan voor- of na-inspectie bij oplevering kan het lastig zijn om verantwoordelijkheden vast te stellen volgens het Besluit kleine herstellingen, wat vaak leidt tot geschillen.

Veelvuldig verschillen huurder en verhurder van woonruimte van mening over de vrag voor wiens rekening herstel of onderhoud komt. In veel gevallen kan men teruvallen op de “lijst Kleine herstellingen“, maar en sommige gevalen blijft hetndeuidelijk voor wiens rekening bepaalde zaken dienen te worden hersteld of gerepareerd.

Veel overeenkomsten verwijzen in algemene zin naar “zaken die des huurders zijn”. Dit kllinkt nogal archaisch en geeft weinig concreet houvast. Een bijzondere aanleiding voor geschillen,dus. Met “zaken die des huurders zijn” wordt in juridische zin verwezen naar bezittingen, rechten of verplichtingen die specifiek toebehoren aan de huurder in de context van een huurovereenkomst.
Dit kan betrekking hebben op verschillende aspecten, afhankelijk van de context van de huurovereenkomst en de specifieke afspraken die gemaakt zijn tussen de verhuurder en de huurder.

Enkele voorbeelden van “zaken die des huurders zijn” kunnen zijn:

Inboedel: De persoonlijke eigendommen van de huurder die hij in het gehuurde pand plaatst. Dit omvat meubels, elektronica, persoonlijke voorwerpen, en andere roerende zaken die niet tot het onroerend goed zelf behoren.

Aanpassingen of verbeteringen: Wanneer een huurder met toestemming van de verhuurder aanpassingen of verbeteringen aan het gehuurde object aanbrengt, kunnen deze aanpassingen onder bepaalde voorwaarden als “zaken die des huurders zijn” worden beschouwd. De specifieke rechten en plichten hieromtrent dienen te worden vastgelegd in de huurovereenkomst.

Huurdersrechten: Dit kunnen rechten zijn zoals het recht op privacy, het recht om het gehuurde te gebruiken conform de overeenkomst, en eventuele andere rechten die de huurder verkrijgt op grond van de huurovereenkomst of de wet.

Verplichtingen: Dit betreft de verplichtingen die de huurder heeft tegenover de verhuurder, zoals het betalen van de huur, het zorgvuldig gebruikmaken van het gehuurde, en het uitvoeren van klein onderhoud.

De exacte invulling van “zaken die des huurders zijn” kan variëren en is sterk afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn in de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde wetgeving. In Nederland is het huurrecht onder meer geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder staan beschreven. Voor meer specifieke informatie over het huurrecht en de interpretatie van dergelijke termen kan het raadplegen van juridische literatuur of het inwinnen van juridisch advies bij een specialist in huurrecht waardevol zijn.
indien geen voor of na- inspectie bij oplevering van een huurwoning heeft plaatsgevonden, wat is dan de betekenis van de naleving van het besluit kleine herstellingen, indien de verhuurder na de oplevering allerlei gebreken vindt die normaal gesproken voor rekening van de huurder zouden zijn?

Indien bij de oplevering van een huurwoning geen voor- of na-inspectie heeft plaatsgevonden, ontstaat er een complexe situatie omtrent de vaststelling van de staat van het gehuurde bij aanvang en het einde van de huurperiode. Dit kan het lastig maken om te bepalen welke partij verantwoordelijk is voor bepaalde gebreken of schade die na de oplevering worden geconstateerd.

Het Besluit kleine herstellingen geeft aan welke herstellingen normaal gesproken voor rekening en risico van de huurder komen. Dit besluit specificeert de kleine dagelijkse onderhoudszaken die de huurder zelf dient uit te voeren of te betalen. Voorbeelden zijn het vervangen van lampen, het ontstoppen van de afvoer, of het onderhouden van de tuin.

In een situatie zonder voor- of na-inspectie wordt het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang en einde van de huur aanzienlijk bemoeilijkt. Hierdoor kan het lastiger worden voor een verhuurder om aan te tonen dat bepaalde gebreken of schade door de huurder veroorzaakt zijn of dat deze onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen conform het Besluit kleine herstellingen.

Juridisch gezien rust de bewijslast bij geschillen veelal op de partij die een beroep doet op de nakoming van een verplichting of de aanwezigheid van een gebrek. Zonder inspectierapporten is het voor een verhuurder moeilijker om te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verslechterd is ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur.

Praktisch gezien betekent dit dat de naleving van het Besluit kleine herstellingen in dergelijke gevallen afhankelijk zal zijn van andere bewijsmiddelen, zoals foto’s, getuigenverklaringen, of correspondentie tussen partijen over de staat van het gehuurde.

Indien partijen er onderling niet uitkomen, kan een gang naar de rechter nodig zijn om te bepalen in hoeverre de gevonden gebreken voor rekening van de huurder dienen te komen. De rechter zal dan op basis van de beschikbare bewijzen en omstandigheden van het geval een oordeel vellen.

Voor specifieke juridische adviezen of bijstand in dergelijke situaties kunt u een vraag stellen via 0900-advocaten of het formulier .

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huurverhoging, en met Terugwerkende Kracht?

In het kort de principes van huurverhoging en indexatie in zowel de sociale als de vrije huursector.

In de sociale sector moet een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd, met duidelijke informatie over de nieuwe huurprijs en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken. De vrije sector biedt verhuurders meer flexibiliteit, waar huurverhogingen vaak automatisch plaatsvinden op een vooraf vastgestelde datum. Vergeten huurverhogingen kunnen soms met terugwerkende kracht worden doorgevoerd, afhankelijk van de termijnen die in het huurcontract zijn vastgelegd.

Rechtsverwerking treedt op wanneer een verhuurder zijn recht op huurverhoging verliest door nalatigheid of door het wekken van een gerechtvaardigde verwachting bij de huurder dat de huur niet verhoogd zal worden. Huurders hebben verschillende verdedigingsmechanismen tegen ongerechtvaardigde huurverhogingen, inclusief het indienen van een bezwaar en het inschakelen van de Huurcommissie.

Begrip Indexering in Huurprijzen

Indexering in huurprijzen verwijst naar de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs gebaseerd op een vastgestelde index, zoals de Consumentenprijsindex (CPI). Dit mechanisme zorgt ervoor dat de huurprijzen aangepast worden aan de inflatie, waardoor de reële waarde van de ontvangen huur voor de verhuurder behouden blijft. In contracten wordt vaak een indexeringsclausule opgenomen die de manier van indexeren specificeert. Dit kan een vast percentage zijn of gekoppeld aan een officiële index. Hiermee worden de huurprijzen op een transparante en voorspelbare manier aangepast, wat zowel huurders als verhuurders zekerheid biedt over de financiële aspecten van de huurovereenkomst.

Werkwijze Huurverhoging

Huurverhoging is het proces waarbij de verhuurder de huurprijs van een woning verhoogt volgens de bepalingen in het huurcontract of de wettelijke regelgeving. In de sociale sector moet een huurverhoging minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Deze aankondiging moet de huidige en nieuwe huurprijs, het percentage van de verhoging, en de ingangsdatum bevatten. Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen de verhoging als deze onredelijk wordt geacht. Huurverhogingen zijn meestal jaarlijks en worden vaak gebaseerd op inflatie-indicatoren zoals de CPI.

Huurindexatie Sociale Huursector

In de sociale huursector wordt huurindexatie niet automatisch toegepast. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek tot huurverhoging indienen bij de huurder, minstens twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Dit verzoek moet duidelijke informatie bevatten over de huidige en toekomstige huurprijs en de basis voor de verhoging. De sociale sector volgt strikte regels voor huurverhogingen om te zorgen dat deze eerlijk en redelijk zijn, waarbij de maximale verhoging vaak wettelijk is bepaald.

De Terugkeerregeling

De terugkeerregeling biedt verhuurders de mogelijkheid om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. Als de huurverhoging meer dan twaalf maanden niet is toegepast, kan de verhuurder deze bij de volgende gelegenheid invoeren, waarbij de verhoging eerder kan ingaan dan gebruikelijk. Deze regeling stelt verhuurders in staat om gemiste inkomsten deels terug te winnen, mits de verhoging binnen maximaal twee jaar na het oorspronkelijk geplande moment wordt doorgevoerd. Het is een manier om de continuïteit van de huurovereenkomst te waarborgen zonder dat de huurder onverwachts met een grote last wordt geconfronteerd

Indexering van de Huur in de Vrije Sector

In de vrije sector worden huurverhogingen vaak ‘automatisch’ toegepast op een vooraf overeengekomen datum, zoals vastgelegd in het huurcontract. Dit in tegenstelling tot de sociale huur, waar een aankondiging vereist is. Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid om huurprijzen aan te passen, zolang deze verhogingen maar binnen de afspraken van het contract blijven. Vaak wordt de indexering gebaseerd op de inflatie plus een bepaald percentage, waarbij de verhoging kan worden doorgevoerd zonder de huurder vooraf te informeren.

Vergeten Huurindexering

Als een verhuurder vergeet de huurprijs te indexeren, kan deze de indexatie soms met terugwerkende kracht toepassen. Dit hangt af van de voorwaarden in het huurcontract en de toegestane termijn waarbinnen de verhoging moet worden doorgevoerd. In de vrije sector kan een verhuurder tot vijf jaar terug de huurprijs nog aanpassen. Het is belangrijk dat verhuurders nauwkeurige administratie bijhouden om te voorkomen dat ze recht op huurverhoging verliezen door verjaring of rechtsverwerking.

Betekenis van Rechtsverwerking

Rechtsverwerking is een juridisch concept waarbij een recht of vordering verloren gaat omdat de rechthebbende zijn recht niet binnen een redelijke termijn uitoefent of zich zodanig gedraagt dat de tegenpartij mag aannemen dat het recht niet meer wordt uitgeoefend. Bij huurverhoging kan rechtsverwerking optreden als een verhuurder langdurig nalaat de huurprijs aan te passen en de huurder erop mag vertrouwen dat de huur ongewijzigd blijft.

Recht op Verhoging met Terugwerkende Kracht Verwerkt

Een verhuurder kan het recht op huurverhoging met terugwerkende kracht verwerken door langdurig na te laten deze toe te passen, terwijl de huurder investeringen doet of zijn financiële planning baseert op de bestaande huurprijs. Wanneer de verhuurder vervolgens, na een aanzienlijke tijd, alsnog een verhoging wil doorvoeren, kan de huurder een beroep doen op rechtsverwerking, met het argument dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de bestaande situatie.

Verweren van de Huurder tegen Huurverhoging

Een huurder kan verschillende verweren inzetten tegen een huurverhoging. Ten eerste kan de huurder bezwaar maken als de verhoging niet volgens de wettelijke of contractuele voorwaarden is aangekondigd. Ook kan de huurder aantonen dat de voorgestelde verhoging de wettelijk toegestane maximale verhoging overschrijdt. Daarnaast kan de huurder rechtsverwerking aanvoeren als de verhuurder heeft nagelaten de huur tijdig te verhogen en er geen rechtvaardiging is voor de vertraging. Verder kunnen huurders de Huurcommissie inschakelen om geschillen over huurverhoging te beslechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Huurcontracten Onbepaalde Tijd Woonruimte Standaard

Tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimtes kunnen enkel nog in specifieke situaties worden overeengekomen. Deze wetswijziging is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten worden ná de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. De beoogde ingangsdatum is 1 juli 2024.

Vanaf 1 juli 2024 worden permanente huurcontracten voor woonruimten weer standaard. Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer het voorstel voor de Wet vaste huurcontracten goedgekeurd. Deze wet zal aanzienlijke veranderingen met zich meebrengen voor de bescherming van huurders van woonruimten. Samengevat beoogt de Wet vaste huurcontracten het volgende:

Het recht om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte wordt afgeschaft. Huurovereenkomsten zullen voortaan in principe voor onbepaalde tijd worden gesloten. Hiervan afwijken in de huurovereenkomst wordt in principe niet toegestaan;
Er blijft een mogelijkheid voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor bepaalde groepen mensen, waaronder mensen die tijdelijk in Nederland verblijven voor studie of werk, of huurders die vanwege renovatie of nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen;
Een nieuwe opzeggingsgrond wordt geïntroduceerd voor particuliere verhuurders in het geval dat (i) de verhuurder slechts één woning verhuurt voor niet meer dan twee jaar, (ii) de verhuurder van plan is deze woning te verkopen, (iii) in de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als hij de woning na een bepaalde termijn wil verkopen, (iv) de verhuurder uiterlijk drie maanden voor de opzegging een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat, en (v) de verhuurder niet eerder gebruik heeft gemaakt van deze opzeggingsgrond;
De verhuurder wordt schadeplichtig als na beëindiging van de huurovereenkomst voor de verkoop van de woning blijkt dat de intentie om te verkopen ontbrak en de woning niet verkocht is;
Een nieuw type doelgroepcontract wordt geïntroduceerd, als uitwerking van de opzeggingsgrond voor dringend eigen gebruik. Dit is van toepassing als expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder na een bepaalde termijn de huurovereenkomst kan opzeggen voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Beëindigen van Medehuur Woonruimte

Wat te doen als een van de huurders vertrekt? Ontdek de juridische stappen en voorwaarden voor het aanpassen van een huurovereenkomst in Nederland. Bij echtscheiding of geregistreerd partnerschap zijn specifieke documenten vereist. Voor middensegment- en vrijesectorwoningen gelden andere regels.

Wat te doen als een van de huurders vertrekt? Het kan voorkomen dat een van de beide contractanten in een huurovereenkomst besluit te verhuizen, terwijl de andere huurder blijft. De stappen die moeten worden genomen om de huurovereenkomst aan te passen, variëren afhankelijk van de situatie. Hieronder vindt u de stappen die u moet ondernemen en de juridische aspecten die van belang zijn.

Indien u niet langer samen wilt huren, moet u gezamenlijk bepalen wie de huurovereenkomst voortzet. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, kan de kantonrechter een uitspraak doen. De vertrekkende huurder moet de huur opzeggen, waarbij de opzegtermijn voor een woning een maand bedraagt. De vertrekkende huurder dient schriftelijk afstand te doen van alle rechten en plichten met betrekking tot de woning. Pas daarna kan de naam op het huurcontract worden gewijzigd naar die van de achterblijvende huurder.

Houd er rekening mee dat de huurovereenkomst een minimale looptijd van 12 maanden heeft, gedurende welke de huur niet kan worden opgezegd, zowel gezamenlijk als eenzijdig.

Om het huurcontract aan te passen, gebruiken sommige verhuurders een standaardformulier.
Bij echtscheiding of geregistreerd partnerschap
In geval van echtscheiding bepalen de betrokkenen zelf wie in de woning blijft. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, kan de rechter de woning toewijzen aan een van de partijen. Degene die vertrekt, moet schriftelijk afstand doen van alle rechten en plichten met betrekking tot de woning.
Om het huurcontract aan te passen, moet u de volgende informatie verstrekken:
Een opzegging van de huur door de medehuurder.
Een kopie van het echtscheidingsvonnis van de rechtbank waarin staat aan wie de woning is toegewezen.
Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Basisregistratie Personen (BRP) van uw gemeente.
Bij een middensegment- of vrijesectorwoning
Houd er rekening mee dat er andere voorwaarden gelden voor het opzeggen van de huur, zoals een minimale huurperiode van een jaar of een andere opzegtermijn. De overblijvende bewoner moet voldoen aan de inkomensvoorwaarden, zoals vermeld in het huurcontract.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Wijzigingen in huurcontractregels voor woonruimte

De woningmarkt is momenteel zeer onzeker, omdat de overheid tracht regels te implementeren om de negatieve effecten van het woningtekort voor huurders tegen te gaan. Sinds de inwerkingtreding van de wet Goed Verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn enkele zaken gewijzigd.

Het aanhoudende tekort aan huurwoningen in Nederland blijft een zorgwekkende situatie. Onder invloed van enkele maatregelen van het nu gevallen kabinet is het aanbod afgenomen, terwijl de vraag aan de andere kant juist toeneemt. Om te voorkomen dat er ongecontroleerde situaties ontstaan, is het van belang dat zowel huurders als verhuurders zich aan de wet houden. De Wet Goed Verhuurderschap geeft enkele nieuwe regels.

Met de wet wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en woningzoekenden beschermen. Het voorstel richt zich tot verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel geeft verschillende instrumenten, waaronder normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid van de gemeenten om verhuurdervergunningen in te voeren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van woningen over te nemen.

Tekengeld en sleutelgeld bij het aangaan van een huurovereenkomst

Een verhuurder mag bepaalde verhuurkosten in rekening brengen. Dit betreft vaak administratieve kosten, bijvoorbeeld voor het opstellen van een huurcontract. Echter, deze kosten mogen niet buitensporig hoog zijn. Het is dus niet toegestaan om een volledige maand huur als kosten te vragen.

Verder is het vragen van sleutelgeld niet toegestaan. Dit betreft een soort ongerechtvaardigde vergoeding zonder enige juridische of praktische basis. Soms wordt er misbruik gemaakt van de hoge vraag op de woningmarkt. Helaas zijn er verhuurders die illegaal extra geld proberen te verdienen. Gelukkig hebben huurders het recht om deze kosten terug te vorderen, zelfs na het ondertekenen van het huurcontract.

Opzegtermijnen voor huurders en verhuurders

De opzegtermijn van een huurcontract is wettelijk vastgelegd en kan niet worden omzeild. Het contract bepaalt hoe en wanneer opzegging mogelijk is. Een huurder dient een contract voor onbepaalde tijd één maand, of soms twee maanden, van tevoren op te zeggen. Voor een verhuurder gelden andere regels. Een verhuurder kan een contract voor onbepaalde tijd niet zomaar beëindigen, behalve in uitzonderlijke gevallen. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, moet de verhuurder het contract minstens drie maanden van tevoren opzeggen. Voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft verbleven, komt er een extra maand opzegtermijn bij, tot een maximum van zes maanden.

Tijdelijke huurcontracten

Voor tijdelijke contracten gelden andere regels. Een huurder kan een tijdelijk contract te allen tijde opzeggen. Een verhuurder kan echter niet eenzijdig een tijdelijk contract beëindigen. De verhuurder moet wel het einde van het contract aankondigen. Dit betekent dat de verhuurder minimaal een maand voor het aflopen van het tijdelijke contract een melding moet sturen naar de huurder. Als de verhuurder dit niet of niet tijdig doet en de huurder blijft in de woning, wordt het contract automatisch omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd.

Na afloop van een tijdelijk contract geven sommige verhuurders mogelijk een nieuw tijdelijk contract. Dit is volgens de nieuwe wetgeving niet meer toegestaan. Hoewel dit nog vaak voorkomt, met name in grote steden, zal een rechter hier niet in meegaan. Een verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betekent namelijk dat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd ontstaat.

Opzegging van huur vóór de minimale huurtermijn

Een contract voor onbepaalde tijd met een minimale duur is feitelijk een contract voor onbepaalde tijd. Dit klinkt wellicht verwarrend. Toch kunnen huurder en verhuurder afspreken een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan met een minimale duur, bijvoorbeeld 12 maanden. Een langere minimale duur dan 24 maanden is niet toegestaan.

In dit geval kunnen beide partijen de huur niet eerder beëindigen. Als dit toch gebeurt, zullen hoogstwaarschijnlijk kosten in rekening worden gebracht, tenzij huurder en verhuurder overeenkomen om het contract eerder dan de afgesproken minimale duur te beëindigen. Na het verstrijken van de minimale duur kan de huurder het contract opzeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn. De huurder geniet huurbescherming en de verhuurder kan het contract alleen beëindigen volgens de opzeggingsgronden die in de wet zijn vastgelegd.

Twee soorten huurovereenkomsten

Op dit moment zijn er in Nederland twee soorten huurovereenkomsten: contracten voor bepaalde tijd en contracten voor onbepaalde tijd. Bij een contract voor bepaalde tijd is er een vastgestelde einddatum. Er geldt een maximale termijn van 24 maanden voor dit type contract. Zelfs als huurder en verhuurder overeenkomen dat het tijdelijke contract langer dan twee jaar geldig is, wordt het uiteindelijk beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd.

Contracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland gangbaar. Sterker nog, er is een wet in behandeling in de Eerste Kamer die nieuwe tijdelijke contracten vanaf 1 januari 2024 aan banden wil leggen. Dit is bedoeld ter bescherming van de huurders. Bij een contract voor onbepaalde tijd geniet de huurder huurbescherming, wat inhoudt dat er geen einddatum aan het contract verbonden is en de verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten.

Maximale borg bij een huurovereenkomst

Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, mag de waarborgsom niet meer dan drie maanden huur bedragen. Voor overeenkomsten die na 1 juli 2023 zijn afgesloten, is het toegestaan om maximaal twee maanden huur als waarborgsom te vragen.

Indien de woning na afloop van het contract wordt opgeleverd, dient de verhuurder de borg binnen veertien dagen terug te geven aan de huurder. Dit kan echter worden verrekend indien er schade aan de woning is toegebracht door de huurder, evenals bij achterstallige huur of servicekosten.

Indeplaatstelling bij Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Rechten en Opties voor Huurders bij Overdracht aan Opvolgende Bedrijven

Het artikel bespreekt de indeplaatstelling als een recht voor huurders van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, waarmee zij hun huurovereenkomst kunnen overdragen aan opvolgende ondernemingen. Wanneer verhuurders echter weigeren in te stemmen, kunnen huurders opties zoals mediation, juridische bijstand en een verzoek tot indeplaatstelling bij de kantonrechter benutten om hun rechten te waarborgen.

Titel:

Introductie

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een essentieel onderdeel van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter voorkomen dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgende onderneming, maar de verhuurder weigert hiermee in te stemmen. In dergelijke gevallen kan de huurder gebruikmaken van een juridische mogelijkheid genaamd “indeplaatstelling” onder artikel 7:290 BW van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel zullen we de indeplaatstelling nader onderzoeken en de opties bespreken die een huurder heeft wanneer de verhuurder niet akkoord wil gaan met de overdracht.

Wat is Indeplaatstelling?

Indeplaatstelling is een wettelijk recht dat huurders van bedrijfsruimte hebben onder artikel 7:290 BW. Dit artikel is van toepassing op zogenoemde ‘middenstandsbedrijfsruimten’, zoals winkels, horecabedrijven en ambachtsbedrijven. Het geeft de huurder het recht om zijn huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming als deze aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Voorwaarden voor Indeplaatstelling

Om in aanmerking te komen voor indeplaatstelling, moet de huurder aan enkele voorwaarden voldoen:

Schriftelijk verzoek: De huurder moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen van zijn voornemen om de bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolgende onderneming.
Redelijk belang: De opvolgende onderneming moet een redelijk belang hebben bij de overdracht, bijvoorbeeld omdat zij de activiteiten van de huurder wil voortzetten en het bedrijf succesvol kan voortzetten.
Financiële gegoedheid: De opvolgende onderneming moet financieel gegoed zijn en in staat zijn om aan de huurverplichtingen te voldoen.
Schriftelijke instemming verhuurder: Het belangrijkste criterium is dat de verhuurder schriftelijk moet instemmen met de indeplaatstelling. Als de verhuurder echter weigert in te stemmen, heeft de huurder nog steeds enkele opties om zijn recht op indeplaatstelling af te dwingen.

Wat kan de Huurder doen als de Verhuurder niet akkoord gaat?

Wanneer de verhuurder de indeplaatstelling weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn recht te waarborgen:

Mediation of Onderhandeling: In sommige gevallen kan een constructieve dialoog tussen de huurder en de verhuurder leiden tot een overeenkomst. Mediation kan een nuttig middel zijn om geschillen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter.
Juridische Bijstand: De huurder kan juridische bijstand zoeken bij een gespecialiseerde advocaat in huurrecht. Een advocaat kan de situatie beoordelen, advies geven en namens de huurder onderhandelen met de verhuurder.
Verzoek tot Indeplaatstelling bij de Rechter: Als de verhuurder blijft weigeren, kan de huurder een verzoek tot indeplaatstelling indienen bij de kantonrechter. De rechter zal de belangen van zowel de huurder als de verhuurder afwegen en een beslissing nemen.

Conclusie

Indeplaatstelling is een belangrijk recht voor huurders van bedrijfsruimte ex 7:290 BW in Nederland, dat hen in staat stelt hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming. Als de verhuurder niet akkoord gaat met de overdracht, heeft de huurder verschillende opties, zoals mediation, juridische bijstand, een verzoek tot indeplaatstelling bij de rechter. Het is van cruciaal belang dat huurders hun rechten begrijpen en, indien nodig, professioneel advies inwinnen om hun belangen te beschermen. Met een goed begrip van de indeplaatstelling kunnen huurders hun zakelijke activiteiten voortzetten en succesvol overdragen aan opvolgende bedrijven.