Waarborgsom bedrijfsruimte: verhuurder moet extra huur en herstelkosten bewijzen

Een verhuurder hield een deel van de waarborgsom voor een praktijkruimte in vanwege een extra maand huur en vermeende herstelkosten. De verhuurder kon niet bewijzen dat de late sleuteloverdracht aan de huurder lag of dat daadwerkelijk herstelkosten waren gemaakt. De huurder kreeg het resterende bedrag van € 873,06 met rente terug.

Datum: 30 september 2026, gepubliceerd op 12 oktober 2026
Gerecht: Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht
Rechtsgebied: Huurrecht bedrijfsruimte en bewijsrecht

Een huurder wilde haar waarborgsom voor bedrijfsruimte terugkrijgen. De verhuurder stelde dat zij nog recht had op een extra maand huur en vergoeding van herstelkosten, maar kon die tegenvorderingen onvoldoende onderbouwen.

Verrekening met extra huur en herstelkosten

De huurder had een praktijkruimte gehuurd en daarvoor een waarborgsom van € 1.647,11 betaald. Na beëindiging van de huur betaalde de verhuurder slechts een deel terug. De huurder vorderde het resterende bedrag van € 873,06.

Volgens de verhuurder was de ruimte te laat opgeleverd en was daarom nog € 600,81 huur over oktober verschuldigd. Daarnaast zou € 272,25 zijn uitgegeven aan het verwijderen van bedrijfsbelettering en het herstellen van de ramen. Deze bedragen waren met de waarborgsom verrekend.

Verhuurder kon tegenvorderingen niet bewijzen

De kantonrechter stelde voorop dat een waarborgsom na het einde van de huur in beginsel moet worden terugbetaald. Verrekening is mogelijk als de verhuurder een opeisbare tegenvordering heeft, maar het bestaan daarvan moet wel voldoende worden onderbouwd.

Uit de correspondentie bleek dat de beheerder aanvankelijk zelf een voorinspectie zou plannen. De verhuurder kon niet aantonen dat herhaaldelijk concrete afspraken voor een eerdere sleuteloverdracht waren aangeboden. Daarom kwam het feit dat de overdracht pas op 17 oktober plaatsvond voor rekening van de verhuurder.

Ook de herstelkosten werden niet bewezen. Er was geen factuur van het externe bedrijf en evenmin een betaalbewijs of andere controleerbare onderbouwing. Het aanbod om daar later nog bewijs voor te leveren kwam volgens de rechter te laat, omdat de verhuurder haar verweer al eerder met stukken had moeten onderbouwen.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

De uitspraak toont het belang aan van een zorgvuldig dossier bij het einde van een zakelijke huur. Zowel huurder als verhuurder doet er verstandig aan om:

tijdig en schriftelijk een voor- en eindinspectie af te spreken;
de datum van de sleuteloverdracht vast te leggen;
een gezamenlijk opleveringsrapport en foto’s te maken;
de huurder zo nodig gelegenheid tot herstel te geven;
facturen en betaalbewijzen van herstelwerkzaamheden te bewaren.

Een verhuurder kan niet uitsluitend op basis van een eigen kostenopgave geld op de waarborgsom inhouden. Tegelijkertijd blijft verrekening mogelijk wanneer extra huur, schade of herstelkosten deugdelijk kunnen worden bewezen. Deze zaak betrof een praktijkruimte; voor woonruimte kunnen aanvullende wettelijke regels gelden.

De kantonrechter veroordeelde de verhuurder tot betaling van € 873,06, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 12 december 2025. Ook moest de verhuurder € 722,54 aan proceskosten betalen.

Uitspraak: ECLI:NL:RBMNE:2026:6795.

Bron: Rechtbank Midden-Nederland, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 12 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huurwoning ontruimd na jarenlange ernstige overlast

Een woningcorporatie mocht de huurovereenkomst ontbinden vanwege langdurige en ernstige overlast. Meldingen van vrijwel het gehele appartementencomplex, politiegegevens en beeld- en geluidsmateriaal ondersteunden de klachten. Omdat waarschuwingen en gesprekken geen verbetering brachten, moest de huurder de woning binnen veertien dagen ontruimen.

Uitspraak: 24 september 2026, Rechtbank Oost-Brabant
Gepubliceerd: 5 oktober 2026
Rechtsgebied: Huurrecht woonruimte, ontbinding en ontruiming

Klachten van verschillende bewoners

De huurder woonde sinds 2020 in een appartement van woningcorporatie Wooninc. De verhuurder ontving vanaf eind 2024 veel meldingen over onder meer geschreeuw, bonken, slaan met deuren en intimiderend gedrag. Ook na brieven, een huisbezoek, gesprekken en aanvullende afspraken bleef de overlast volgens de corporatie voortduren.

De politie vermeldde in een bestuurlijke rapportage dat zij gedurende vijf jaar regelmatig bij het adres was ingezet. Uit zes van de zeven andere woningen in het appartementencomplex waren meldingen of aangiften afkomstig. Daarmee ging het volgens de kantonrechter niet om één uit de hand gelopen burenruzie.

Uitgebreid dossier gaf de doorslag

De verhuurder overlegde een groot aantal afzonderlijke meldingen, politiegegevens en beeld- en geluidsbestanden. Op camerabeelden was onder meer te zien dat de huurder aan camera’s van omwonenden zat. Een verklaring van een huisarts ondersteunde dat de langdurige overlast bij een omwonende tot slaap- en gezondheidsklachten had geleid.

De huurder ontkende de overlast en stelde dat hij juist zelf door andere bewoners werd lastiggevallen. Hij onderbouwde dat standpunt volgens de kantonrechter echter onvoldoende.

Geen uitzicht op verbetering

Een huurder moet zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder gedragen. Een ernstige tekortkoming kan op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

De kantonrechter woog mee dat de corporatie herhaaldelijk had geprobeerd de situatie te verbeteren. De overlast ging ook na het uitbrengen van de dagvaarding door. Verder bleek uit de bestuurlijke rapportage dat hulpverleners geen passende hulp konden inzetten, omdat de huurder zijn eigen aandeel niet onderkende en zij zich in het contact niet veilig voelden.

De huurovereenkomst werd daarom ontbonden. De huurder moest de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen en tot de daadwerkelijke ontruiming een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur betalen. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Niet iedere klacht over geluid of gedrag is voldoende voor ontbinding. De aard, ernst, duur en frequentie van de overlast zijn belangrijk, evenals de vraag van hoeveel verschillende bewoners de klachten afkomstig zijn en welke pogingen zijn gedaan om de situatie op te lossen.

Voor een verhuurder is een zorgvuldig dossier essentieel. Daarin kunnen afzonderlijke meldingen, waarschuwingen, gespreksverslagen, politiegegevens en objectieve beeld- of geluidsopnamen worden opgenomen. Een huurder die klachten betwist, doet er eveneens goed aan concreet en met stukken te reageren en aangeboden begeleiding serieus te overwegen.

Bron: Rechtbank Oost-Brabant, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 5 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Lees de volledige uitspraak: ECLI:NL:RBOBR:2026:7008.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huur campingstandplaats mag eindigen voor herontwikkeling

Een campingeigenaar mocht de huur van standplaatsen met stacaravans en chalets beëindigen vanwege een concreet herontwikkelingsplan. De huurders hadden niet dezelfde huurbescherming als huurders van woonruimte. Het hof liet de opzegging in stand, maar verlaagde de opgelegde dwangsommen.

Uitspraak: 22 september 2026, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Gepubliceerd: 22 september 2026
Rechtsgebied: Huurrecht, huur van onbebouwde grond en duurovereenkomsten

Huur van grond en geen huur van woonruimte

De huurders huurden al langere tijd standplaatsen op camping De Fontein. De stacaravans en chalets op de plaatsen waren hun eigendom. Volgens het hof ging het juridisch om huur van onbebouwde grond en niet om huur van woonruimte.

Daarom gold niet de reguliere huurbescherming voor woonruimte. De huurovereenkomsten waren in beginsel opzegbaar op grond van artikel 7:228 lid 2 BW.

Wel aanvullende eisen aan de opzegging

De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een verhuurder alleen mag opzeggen wanneer daarvoor een zwaarwegende grond bestaat, een redelijke opzegtermijn wordt gebruikt of een vergoeding wordt aangeboden. Dat volgt uit de omstandigheden van de overeenkomst en artikel 6:248 BW.

In deze zaak had de campingeigenaar een concreet en uitvoerbaar plan voor herstructurering. De huurovereenkomsten waren ruim een jaar van tevoren opgezegd en aan de huurders was een vergoeding aangeboden. De later aangebrachte wijzigingen in het plan maakten de eerdere opzegging niet ongeldig.

Schadevergoeding en lagere dwangsom

De opzegging en de verplichting tot ontruiming bleven in stand. De huurders hadden wel recht op een nader vast te stellen vergoeding. Het hof verlaagde bovendien de dwangsom van € 500 per dag met een maximum van € 50.000 naar € 100 per dag met een maximum van € 10.000.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Wie een chalet of stacaravan bezit, is niet automatisch eigenaar van de grond en heeft niet vanzelf dezelfde bescherming als een huurder van een woning. De juridische positie hangt af van de huurovereenkomst, de aard van de standplaats, de toepasselijke voorwaarden, de reden voor opzegging en de aangeboden termijn en vergoeding.

Bij een voorgenomen beëindiging is het verstandig de opzeggingsbrief, het herontwikkelingsplan, de huurvoorwaarden en eventuele RECRON-voorwaarden tijdig juridisch te laten beoordelen. Een rechtsgeldige opzegging kan namelijk samengaan met een recht op vergoeding.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 22 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Lees de volledige uitspraak: ECLI:NL:GHARL:2026:6033.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Atelier wordt mede woonruimte: huurder krijgt woonruimtebescherming

Uitspraak: 1 september 2026, Rechtbank Overijssel
Gepubliceerd: 14 september 2026
Rechtsgebied: Huurrecht woon- en bedrijfsruimte

Een ruimte die oorspronkelijk als atelier werd verhuurd, was in de loop der jaren ook als woning in gebruik genomen. Volgens de kantonrechter had de voormalige verhuurder stilzwijgend met die wijziging ingestemd. Omdat het woon- en ateliergedeelte niet konden worden gesplitst en het gebruik als woonruimte overheerste, kreeg de huurder de bescherming van het woonruimtehuurrecht.

Waarom is deze uitspraak relevant?

Het toepasselijke huurregime bepaalt onder meer hoe een huurovereenkomst kan worden beëindigd. Bij woonruimte geldt aanzienlijk meer huurbescherming dan bij veel soorten bedrijfsruimte. De benaming in het huurcontract is belangrijk, maar niet altijd beslissend als partijen later daadwerkelijk een wijziging van de bestemming overeenkomen.

Van atelier naar gemengde huurovereenkomst

De huurder huurde de ruimte sinds 1992 als atelier. De kantonrechter kwalificeerde het oorspronkelijke gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Later waren een slaapkamer, keuken, badkamer en woonkamer aangebracht en woonde de huurder langdurig in het pand.

Alleen het feit dat een huurder ergens gaat wonen, is niet voldoende om het huurregime te veranderen. Ook inschrijving in de Basisregistratie Personen en jarenlang gedogen zijn op zichzelf niet steeds beslissend. Voor een wijziging is nodig dat de verhuurder toestemming geeft of bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen wekt dat hij met het gewijzigde gebruik instemt.

In deze zaak vond de kantonrechter voldoende aanvullende omstandigheden aanwezig. De voormalige verhuurder wist van het wonen, had daarover verklaringen afgelegd en had ondanks zijn kennis van het gewijzigde gebruik niet verlangd dat de bewoning werd beëindigd. De nieuwe eigenaar was als opvolgend verhuurder aan deze gewijzigde huurverhouding gebonden.

Welk huurregime geldt bij gemengd gebruik?

De woonruimte en het atelier liepen fysiek en functioneel door elkaar. Een splitsing in twee afzonderlijke huurovereenkomsten was daarom niet mogelijk. In zo’n situatie moet worden vastgesteld welk gebruik overheerst.

Volgens de kantonrechter was het pand inmiddels overwegend als woonruimte in gebruik gegeven. Daardoor waren de regels voor woonruimte van toepassing, waaronder de opzeggings- en beëindigingsregels van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Opzegging door de nieuwe eigenaar slaagt niet

De nieuwe eigenaar wilde het pand renoveren en had de huur opgezegd. Een beëindiging wegens dringend eigen gebruik vereist echter onder meer dat het gebruik werkelijk dringend is, dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt en dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Bovendien gold hier de wachttijd van artikel 7:274 lid 5 BW. Een opvolgend verhuurder kan binnen drie jaar nadat de huurder van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gebracht in beginsel geen beëindiging wegens dringend eigen gebruik verkrijgen. Die termijn was nog niet verstreken.

Ook de belangenafweging viel uit in het voordeel van de 65-jarige huurder, die al ruim 35 jaar in het pand woonde en werkte. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.

Praktische aandachtspunten

Controleer niet alleen de tekst van het huurcontract, maar ook later gemaakte afspraken en het feitelijke gebruik.
Leg toestemming voor bewoning of een andere bestemmingswijziging schriftelijk vast.
Een koper van een verhuurd pand neemt in beginsel de bestaande huurverhouding over.
Onderzoek bij gemengd gebruik eerst of de woon- en bedrijfsruimten juridisch en feitelijk kunnen worden gesplitst.
Houd bij dringend eigen gebruik rekening met de bijzondere wachttijd voor een opvolgend verhuurder.

ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2026:5496

Bron: Rechtbank Overijssel, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 14 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Deel 4 – Wat kunt u doen als de renovatie niet wordt afgerond?

Bij een uitgelopen renovatie is een goed dossier essentieel. Spreek de verhuurder schriftelijk aan, vraag een concrete einddatum, stel een redelijke termijn en leg alle kosten en overlast vast. De Huurcommissie kan soms de huur verlagen; voor schadevergoeding, nakoming en spoedmaatregelen is meestal de rechter nodig.

Bij een geschil over renovatieoverlast, huurvermindering of schadevergoeding is een zorgvuldig dossier vaak doorslaggevend.

Welke bewijzen moet u bewaren?

Bewaar in ieder geval:

de huurovereenkomst;
de algemene voorwaarden;
het renovatievoorstel;
bewonersbrieven;
de oorspronkelijke planning;
berichten over uitstel;
brieven en e-mails;
screenshots van bewonersportalen;
foto’s en video’s;
een overlastlogboek;
verklaringen van buren;
facturen en betalingsbewijzen;
inspectierapporten;
gegevens over uitval van voorzieningen;
bewijs van beschadigde eigendommen.

Maak foto’s bij voorkeur met datum en maak regelmatig nieuwe foto’s. Daarmee wordt zichtbaar hoelang een situatie voortduurt.

Houd een overlastlogboek bij

Noteer per dag:

welke werkzaamheden plaatsvonden;
van hoe laat tot hoe laat;
welke ruimten niet bruikbaar waren;
of water, stroom of verwarming uitviel;
hoeveel lawaai, stof of stank aanwezig was;
welke gevolgen dit had;
met wie contact is opgenomen;
welke reactie is ontvangen.

Schrijf concreet. “Van 07.15 tot 16.30 uur boorwerk en slaapkamer niet toegankelijk” is bruikbaarder dan “veel lawaai”.

Stap 1: controleer de afspraken

Lees het renovatievoorstel en de latere correspondentie opnieuw.

Controleer wat is afgesproken over:

de einddatum;
de fasering;
tijdelijke voorzieningen;
huisvesting;
opslag;
vergoedingen;
huurverhoging;
vertraging.

Niet iedere genoemde datum is juridisch een gegarandeerde opleverdatum. De precieze formulering is daarom belangrijk.

Stap 2: spreek de verhuurder schriftelijk aan

Beschrijf per ruimte welke problemen bestaan en sinds wanneer. Voeg foto’s en andere bewijsstukken toe.

Vraag niet alleen wanneer het werk “ongeveer” klaar is. Verlang:

een actuele planning;
een concrete einddatum;
uitleg over de vertraging;
tijdelijke maatregelen;
de naam van de verantwoordelijke contactpersoon;
een regeling voor verdere uitloop.

Stap 3: stel een redelijke termijn

Geef de verhuurder een duidelijke termijn om te reageren en maatregelen te nemen.

De lengte van de termijn hangt af van de ernst. Bij een ontbrekende keuken of douche kan een korte termijn passend zijn. Bij acuut gevaar, volledige uitval van sanitair of onbewoonbaarheid kan onmiddellijk optreden nodig zijn.

Stap 4: behoud uw rechten

Vermeld schriftelijk dat u uw aanspraken behoudt op:

nakoming;
herstel van gebreken;
huurvermindering;
terugbetaling van huur;
schadevergoeding;
vergoeding van extra kosten;
tijdelijke huisvesting;
verhuiskostenvergoeding;
wettelijke rente.

Blijf in beginsel de huur betalen, eventueel onder protest.

Stap 5: schakel de gemeente in

De gemeente kan optreden bij bijvoorbeeld:

bouwkundige onveiligheid;
ernstige gebreken;
overtreding van bouwregels;
gevaarlijke situaties;
illegale werkzaamheden;
ernstige hinder waarvoor bestuursrechtelijke regels gelden.

De gemeente kan inspecteren en handhaven. Zij stelt echter geen civielrechtelijke schadevergoeding of huurvermindering vast.

Wanneer naar de Huurcommissie?

Bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging uitspreken wanneer sprake is van een ernstig gebrek.

De verhuurder moet eerst schriftelijk over het gebrek worden geïnformeerd. In beginsel krijgt hij zes weken om het probleem te herstellen.

De Huurcommissie kan:

ernstige gebreken beoordelen;
de huur tijdelijk verlagen;
de redelijkheid van een huurverhoging na woningverbetering beoordelen.

De Huurcommissie kan niet:

schadevergoeding toekennen;
hotelkosten vaststellen;
de verhuurder bevelen de renovatie af te maken;
tijdelijke huisvesting afdwingen.

Bij vrije-sectorhuur kan de Huurcommissie een gebrek alleen behandelen wanneer het huurcontract daarin voorziet of beide partijen daarmee instemmen. Het oordeel kan dan niet-bindend zijn.

Wanneer naar de kantonrechter?

De kantonrechter kan worden ingeschakeld voor:

nakoming van afspraken;
herstel van gebreken;
een concrete uitvoeringsplanning;
huurvermindering;
terugbetaling van te veel betaalde huur;
schadevergoeding;
vergoeding van tijdelijke huisvesting;
verhuiskostenvergoeding;
beoordeling van een renovatievoorstel.

Voor huurgeschillen bij de kantonrechter is een advocaat niet wettelijk verplicht. Juridische bijstand kan wel verstandig zijn, vooral wanneer verschillende vorderingen worden gecombineerd.

Wanneer is een kort geding mogelijk?

Een kort geding kan worden gestart wanneer een gewone procedure niet kan worden afgewacht.

Dat kan bijvoorbeeld bij:

acute onbewoonbaarheid;
uitval van water, verwarming of sanitair;
gevaarlijke elektriciteit;
ernstige gezondheidsrisico’s;
onmiddellijke behoefte aan tijdelijke huisvesting;
langdurige stilstand in een opengebroken woning.

De gevraagde maatregel moet concreet zijn. Een rechter kan bijvoorbeeld bevelen dat een noodvoorziening wordt geplaatst of tijdelijke woonruimte wordt aangeboden.

Een algemene eis dat “de gehele renovatie onmiddellijk moet worden afgerond” kan te onbepaald zijn. Een vordering met duidelijke werkzaamheden, termijnen en verantwoordelijkheden is beter uitvoerbaar.

Wanneer een advocaat inschakelen?

Juridische bijstand is vooral verstandig wanneer:

de woning niet meer bewoonbaar is;
de verhuurder geen planning verstrekt;
de achtwekentermijn van de 70%-regeling loopt;
de verhuiskostenvergoeding wordt geweigerd;
aanzienlijke schade is ontstaan;
huurinhouding of verrekening wordt overwogen;
een kort geding nodig is;
medische omstandigheden een rol spelen;
de verhuurder zelf een procedure begint.

Een advocaat kan het renovatievoorstel beoordelen, de verhuurder formeel aanspreken, schadeposten onderbouwen en bepalen welke procedure het meest geschikt is.

Conclusie

Wie met een uitgelopen renovatie wordt geconfronteerd, moet snel een schriftelijk dossier opbouwen. Vraag om een concrete planning, stel een termijn, documenteer alle gebreken en kosten en kies vervolgens de juiste route: Huurcommissie, gemeente, kantonrechter of kort geding.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via (advocaten.nl)[www.advocaten.nl] of bellen met 0900-advocaten.

Deel 3 – Schadevergoeding, tijdelijke woning en verhuiskosten bij renovatie

Een verhuurder kan aansprakelijk zijn voor aantoonbare extra kosten en schade door een uitgelopen renovatie. Bij noodzakelijke verhuizing kan recht bestaan op tijdelijke huisvesting of een verhuiskostenvergoeding. Bewaar facturen, vraag vooraf schriftelijk om een oplossing en beperk de kosten waar dat redelijkerwijs mogelijk is.

Wanneer een renovatie langer duurt dan afgesproken, kunnen huurders extra kosten maken. Denk aan een hotel, opslag, extra reizen, hogere energiekosten of maaltijden buiten de woning. Niet iedere kostenpost wordt automatisch vergoed.

Wanneer is de verhuurder aansprakelijk?

Op grond van artikel 7:208 BW kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die door een aan hem toe te rekenen gebrek ontstaat.

Ook het niet nakomen van concrete afspraken uit een renovatievoorstel kan tot schadeplichtigheid leiden.

De huurder moet doorgaans aantonen:

dat de verhuurder een verplichting niet is nagekomen;
dat daadwerkelijk schade is ontstaan;
dat de schade door de tekortkoming is veroorzaakt;
dat de kosten redelijk waren;
dat de huurder de schade zoveel mogelijk heeft beperkt.

Een renovatie die langer duurt, leidt dus niet vanzelf tot schadevergoeding. Er moet een juridisch relevante tekortkoming of een toerekenbaar gebrek zijn.

Welke kosten kunnen worden vergoed?

Afhankelijk van de omstandigheden kan vergoeding mogelijk zijn van:

hotel- of verblijfskosten;
extra huur voor tijdelijke huisvesting;
opslag van de inboedel;
verhuis- en transportkosten;
extra energie- en waterkosten;
aanvullende reiskosten;
kosten voor maaltijden buiten de woning;
kosten voor wassen of douchen elders;
schoonmaakkosten;
beschadiging van meubels of apparatuur;
kosten van tijdelijke voorzieningen;
aantoonbaar inkomensverlies.

De kosten moeten noodzakelijk, redelijk en aantoonbaar zijn. Bewaar daarom facturen, bonnen en bankafschriften.

Een eigen schatting zonder betalingsbewijs is meestal onvoldoende.

Eerst contact opnemen met de verhuurder

Vraag de verhuurder eerst schriftelijk om een oplossing. Leg uit waarom de bestaande situatie niet langer verantwoord of bewoonbaar is.

Vraag bijvoorbeeld om:

een tijdelijke woning;
een hotel of appartement;
een voorschot op noodzakelijke kosten;
opslag van de inboedel;
een tijdelijke keuken of douche;
schriftelijke bevestiging dat extra kosten worden vergoed.

Boek niet zonder overleg voor langere tijd een duur hotel als een passend en goedkoper alternatief beschikbaar is. In een acute noodsituatie kan onmiddellijk handelen wel noodzakelijk zijn.

Moet de verhuurder een tijdelijke woning aanbieden?

Een huurder heeft niet bij iedere renovatie automatisch recht op een hotel of wisselwoning.

Van belang is:

of de woning nog veilig en redelijk bewoonbaar is;
hoelang essentiële voorzieningen ontbreken;
wat in het renovatievoorstel is afgesproken;
of tijdelijke voorzieningen voldoende zijn;
welke persoonlijke omstandigheden bekend zijn.

Wanneer de woning objectief onbewoonbaar wordt, mag van de verhuurder worden verlangd dat hij een concrete oplossing biedt. Dat kan een logeerwoning, wisselwoning, hotel, appartement of kostenvergoeding zijn.

De voorziening moet passend zijn. Gezinssamenstelling, medische beperkingen, toegankelijkheid, school, mantelzorg en de duur van het verblijf kunnen daarbij relevant zijn.

Wettelijke verhuiskostenvergoeding

Als verhuizing noodzakelijk is vanwege renovatie, moet de verhuurder op grond van artikel 7:220 BW bijdragen in de verhuis- en inrichtingskosten.

Voor een zelfstandige woning, woonwagen of woonwagenstandplaats bedraagt de wettelijke minimumbijdrage vanaf 28 februari 2026 € 7.926.

Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Bij publicatie na een nieuwe indexeringsdatum moet het actuele bedrag opnieuw worden gecontroleerd in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.

Voor een kamer of andere onzelfstandige woonruimte bestaat geen wettelijk vast minimumbedrag. Wel kan recht bestaan op een redelijke vergoeding van werkelijk noodzakelijke kosten.

Geldt de vergoeding ook bij een tijdelijke verhuizing?

Ook een tijdelijke verhuizing kan recht geven op de wettelijke bijdrage. De huurder keert dan na de werkzaamheden terug naar de eigen woning.

Wel moet de verhuizing noodzakelijk zijn door de renovatiewerkzaamheden zelf.

Wanneer een project bestaat uit onderhoud én renovatie, moet worden onderzocht welk gedeelte de verhuizing noodzakelijk maakt. Alleen de voorkeur om tijdelijk elders te wonen, is onvoldoende.

Volledig ingerichte wisselwoning

De Hoge Raad besliste op 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493, dat de wettelijke minimumbijdrage niet altijd verschuldigd is wanneer de verhuurder een redelijke, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt.

In zo’n situatie hoeft de huurder mogelijk geen eigen verhuis- en herinrichtingskosten te maken.

Het moet wel gaan om een passend en redelijk aanbod. Ook kunnen aanvullende kosten ontstaan die niet door de wisselwoning worden gedekt. Redelijke en aantoonbare extra kosten kunnen afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komen.

Weigert een huurder zonder goede reden een passend aanbod, dan kan dat gevolgen hebben voor zijn aanspraak op vergoeding.

Schade aan eigendommen

Raakt de inboedel beschadigd door stof, water, vallende materialen of onzorgvuldig werk, leg de schade dan direct vast.

Maak foto’s en noteer:

de datum;
de plaats;
de vermoedelijke oorzaak;
welke aannemer aanwezig was;
de oorspronkelijke waarde;
de herstel- of vervangingskosten.

Meld de schade onmiddellijk bij de verhuurder. Gooi beschadigde spullen niet weg voordat de verhuurder of verzekeraar ze heeft kunnen beoordelen, tenzij bewaren redelijkerwijs niet mogelijk is.

Gezondheidsschade

Stof, schimmel, kou en langdurige geluidsoverlast kunnen gezondheidsklachten veroorzaken of bestaande klachten verergeren.

Voor vergoeding van gezondheidsschade is een voldoende duidelijk verband nodig tussen de werkzaamheden en de klachten. Medische informatie en een nauwkeurig tijdsverloop kunnen daarbij belangrijk zijn.

Een arts kan vastleggen welke klachten bestaan. De arts bepaalt echter meestal niet wie juridisch aansprakelijk is.

Conclusie

Schadevergoeding bij een uitgelopen renovatie is mogelijk, maar niet automatisch. De huurder moet de tekortkoming, schade en het verband daartussen onderbouwen. Bij noodzakelijke verhuizing kan recht bestaan op tijdelijke huisvesting of de wettelijke verhuiskostenvergoeding.

SEO-keyphrase: schadevergoeding bij renovatie huurwoning

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

RENOVATIE VAN EEN HUURWONING: deel 2

Bij een uitgelopen renovatie moet de huurder de huur in beginsel blijven betalen. Ernstige en langdurige beperkingen kunnen wel recht geven op huurvermindering. De hoogte daarvan hangt af van het werkelijke verlies van huurgenot. Meld gebreken schriftelijk en laat opschorting, verrekening of huurinhouding vooraf juridisch beoordelen.

Deel 2 – Renovatie loopt uit: huur betalen en huurvermindering

Een renovatie die enkele dagen langer duurt, geeft niet onmiddellijk recht op huurkorting. De situatie kan anders worden wanneer de werkzaamheden weken of maanden uitlopen, een concrete opleverdatum ontbreekt of essentiële onderdelen van de woning langdurig niet bruikbaar zijn.

Wanneer is een renovatie juridisch uitgelopen?

Een renovatie is in ieder geval vertraagd wanneer een afgesproken of duidelijk aangekondigde einddatum is verstreken.

Ook zonder harde einddatum kan sprake zijn van onaanvaardbare vertraging. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer:

de verhuurder steeds nieuwe data noemt;
een betrouwbare planning ontbreekt;
gedurende langere tijd nauwelijks wordt gewerkt;
de keuken of badkamer langer uitvalt dan aangekondigd;
afgesproken noodvoorzieningen ontbreken;
de woning geheel of gedeeltelijk onbewoonbaar is;
bestaande gebreken niet worden opgelost;
door het werk nieuwe gebreken ontstaan;
de verhuurder niet op klachten reageert.

Een beperkte vertraging kan door onvoorziene omstandigheden worden veroorzaakt. De verhuurder is daarom niet automatisch aansprakelijk voor iedere afwijking van de planning.

Hij moet echter wel gemaakte afspraken nakomen, gebreken herstellen, de uitvoering zorgvuldig organiseren en de gevolgen voor de huurder zoveel mogelijk beperken.

Moet de volledige huur worden betaald?

De hoofdregel is dat de huurder de huur blijft betalen zolang niet schriftelijk een lagere huur is afgesproken of de Huurcommissie of rechter een huurverlaging heeft vastgesteld.

Zelf minder of helemaal geen huur betalen is riskant. Er kan een huurachterstand ontstaan, met incassokosten en mogelijk een procedure tot ontbinding en ontruiming.

Dat risico bestaat ook wanneer de huurder meent dat de verhuurder tekortschiet.

Zelf huur inhouden

Bij eigenmachtig inhouden betaalt de huurder zelf een lager bedrag omdat hij vindt dat de woning minder bruikbaar is.

Dit is niet hetzelfde als een formeel vastgestelde huurvermindering. Als later blijkt dat het ingehouden bedrag te hoog was of dat geen recht op vermindering bestond, moet de achterstand alsnog worden betaald.

Opschorting

Opschorting betekent dat een partij tijdelijk een prestatie achterhoudt om de andere partij tot nakoming te bewegen.

Opschorting is geen definitieve korting. Het ingehouden bedrag blijft in beginsel verschuldigd zodra de tekortkoming wordt hersteld of blijkt dat opschorting niet gerechtvaardigd was.

De opschorting moet bovendien voldoende samenhangen met de tekortkoming en evenredig zijn. Pas dit daarom niet toe zonder juridisch advies.

Verrekening

Een huurder kan soms een vordering op de verhuurder verrekenen met de huur. Denk aan een vaststaande en opeisbare schadevergoeding.

Wanneer de verhuurder de tegenvordering betwist of de schade nog niet precies kan worden vastgesteld, kan verrekening leiden tot een huurachterstand. Ook contractuele bepalingen kunnen van belang zijn.

Betalen onder protest

Een veiliger mogelijkheid is om de volledige huur te blijven betalen en schriftelijk te verklaren dat de betaling onder protest plaatsvindt.

De huurder kan daarbij vermelden dat hij zijn rechten voorbehoudt op:

huurvermindering;
terugbetaling;
schadevergoeding;
tijdelijke huisvesting;
vergoeding van extra kosten.

Hierdoor ontstaat in beginsel geen huurachterstand, terwijl duidelijk blijft dat de huurder de situatie niet accepteert.

Wanneer is huurvermindering mogelijk?

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder een evenredige huurvermindering verlangen als een gebrek het huurgenot vermindert.

Bij een uitgelopen renovatie kan hiervan sprake zijn wanneer:

de enige keuken langdurig niet werkt;
badkamer of toilet niet kan worden gebruikt;
slaapkamers niet toegankelijk zijn;
de woning niet kan worden verwarmd;
water of elektriciteit regelmatig uitvalt;
langdurige ernstige stof-, stank- of geluidsoverlast bestaat;
de woning onvoldoende afsluitbaar of onveilig is;
de woning tijdelijk onbewoonbaar is.

Niet iedere bouwhinder is juridisch een gebrek. Een huurder moet een bepaalde hoeveelheid aangekondigde en onvermijdelijke overlast accepteren wanneer hij aan een redelijk renovatievoorstel moet meewerken.

Dat kan veranderen wanneer de hinder aanzienlijk ernstiger is of veel langer duurt dan vooraf is meegedeeld.

Geen standaardpercentage

Er bestaat geen vast wettelijk kortingspercentage voor een onbruikbare keuken, badkamer of slaapkamer.

De hoogte van een eventuele huurvermindering hangt onder meer af van:

de ernst van het gebrek;
de duur;
het gedeelte van de woning dat niet bruikbaar is;
beschikbare noodvoorzieningen;
de overeengekomen planning;
de totale huurprijs;
de vraag of de huurder nog in de woning kan verblijven.

Volledige onbewoonbaarheid kan een vergaande huurvermindering rechtvaardigen, maar ook dan moet de concrete situatie worden beoordeeld.

Meld het probleem schriftelijk

Huurvermindering kan in beginsel niet onbeperkt met terugwerkende kracht worden gevraagd. Het moment waarop de verhuurder het gebrek kende of daarvan schriftelijk op de hoogte werd gesteld, is belangrijk.

Beschrijf daarom:

wat niet bruikbaar is;
sinds welke datum;
hoe vaak de hinder voorkomt;
welke gevolgen de huurder ondervindt;
welke oplossing wordt gevraagd;
binnen welke termijn de verhuurder moet reageren.

Schrijf niet alleen dat sprake is van “veel overlast”. Vermeld bijvoorbeeld dat de douche sinds een bepaalde datum niet werkt of dat de slaapkamer dagelijks door bouwstof onbruikbaar is.

Nakoming en herstel eisen

Naast huurvermindering kan de huurder verlangen dat de verhuurder:

een nieuwe en concrete planning verstrekt;
gebreken herstelt;
noodvoorzieningen plaatst;
de werkzaamheden hervat;
afspraken uit het renovatievoorstel nakomt.

Wanneer de verhuurder niet reageert, kan uiteindelijk een procedure bij de kantonrechter nodig zijn. Bij een spoedeisende situatie kan een kort geding worden overwogen.

Conclusie

Een uitgelopen renovatie geeft niet automatisch recht op huurkorting. Bij ernstige en langdurige vermindering van het huurgenot kan wel huurvermindering mogelijk zijn. Stop niet eigenmachtig met betalen, maar meld de problemen schriftelijk en behoud uitdrukkelijk uw rechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

RENOVATIE VAN EEN HUURWONING

Wanneer een verhuurder een huurwoning wil renoveren, moet vooraf duidelijk zijn welke werkzaamheden worden uitgevoerd, hoelang deze duren en welke gevolgen zij voor de huurder hebben.

Deel 1 – Renovatie van een huurwoning: welke regels gelden vooraf?

Vooral het onderscheid tussen renovatie, onderhoud en herstel is belangrijk. Daarvan hangt onder meer af of een renovatievoorstel nodig is en of een huurverhoging mogelijk is.

Wat is juridisch gezien renovatie?

Volgens artikel 7:220 BW gaat het bij renovatie om gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, of om sloop met vervangende nieuwbouw. De werkzaamheden moeten doorgaans leiden tot verbetering van de woning of verhoging van het woongenot.

Voorbeelden zijn:

het aanbrengen van isolatie die nog niet aanwezig was;
het vervangen van enkelglas door isolerend glas;
het toevoegen van mechanische ventilatie;
het vergroten van de woning;
het toevoegen van nieuwe keukenvoorzieningen;
een ingrijpende wijziging van de woningindeling.

Niet iedere vervanging is een renovatie. Het vervangen van een versleten keuken door een vergelijkbare keuken is meestal onderhoud of herstel. Worden tegelijkertijd extra of betere voorzieningen toegevoegd, dan kan dat deel wel woningverbetering zijn.

Dringende werkzaamheden

Dringende werkzaamheden kunnen niet zonder schade, gevaar of onnodig hoge kosten worden uitgesteld. Denk aan herstel van een ernstige lekkage, een onveilige elektrische installatie of een constructief probleem.

De huurder moet gelegenheid geven om deze werkzaamheden uit te voeren. Dat betekent niet dat hij iedere vorm of duur van overlast moet accepteren. Bij ernstige hinder of verlies van huurgenot kunnen huurvermindering of schadevergoeding aan de orde zijn.

Groot onderhoud

Groot onderhoud is bedoeld om de bestaande kwaliteit van de woning te behouden of te herstellen. Voorbeelden zijn:

schilderwerk;
herstel van gevel of dak;
vervanging van versleten leidingen;
herstel van kozijnen;
vervanging van een oude installatie door een gelijkwaardige installatie.

Onderhoud mag niet als woningverbetering via een huurverhoging aan de huurder worden doorberekend.

Herstel van gebreken

Een gebrek is volgens artikel 7:204 BW een toestand waardoor de woning niet het huurgenot biedt dat de huurder mocht verwachten.

Voorbeelden zijn lekkage, schimmel, een kapotte verwarming, onveiligheid of een niet-bruikbare badkamer. De verhuurder moet dergelijke gebreken in beginsel herstellen wanneer de huurder daarom vraagt. Dat volgt uit artikel 7:206 BW.

In één bouwproject kunnen renovatie, onderhoud en herstel tegelijkertijd voorkomen. Per onderdeel moet daarom worden bekeken welke juridische regels gelden.

Wanneer is een renovatievoorstel nodig?

Als de huurovereenkomst tijdens de renovatie doorloopt, moet de verhuurder een schriftelijk en redelijk voorstel doen. De belangen van de verhuurder moeten daarin worden afgewogen tegen die van de huurder.

Een zorgvuldig renovatievoorstel vermeldt onder meer:

welke werkzaamheden worden uitgevoerd;
welke onderdelen renovatie en welke onderhoud zijn;
de begin- en einddatum;
de dagelijkse werktijden;
welke kamers tijdelijk niet bruikbaar zijn;
wanneer water, elektriciteit of verwarming wordt afgesloten;
welke maatregelen tegen stof, lawaai en kou worden getroffen;
of tijdelijke huisvesting nodig is;
wat met de inboedel gebeurt;
welke kosten worden vergoed;
of na afloop een huurverhoging wordt voorgesteld;
wat er gebeurt als de werkzaamheden uitlopen.

Een duidelijke einddatum is belangrijk. Zonder einddatum kan de huurder niet goed beoordelen hoelang hij voorzieningen moet missen en welke extra kosten kunnen ontstaan.

Renovatie van minder dan tien woningen

Betreft het voorstel minder dan tien woningen, dan geldt geen wettelijk vermoeden dat het voorstel redelijk is.

Stemt een huurder niet in, dan kan de verhuurder niet uitsluitend op basis van de instemming van andere bewoners verlangen dat deze huurder meewerkt. De verhuurder zal zo nodig naar de kantonrechter moeten om te laten beoordelen of het voorstel redelijk is.

Renovatie van tien of meer woningen

Bij renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die samen een bouwkundige eenheid vormen, geldt de zogenoemde 70%-regeling.

Wanneer ten minste 70% van de huurders instemt, wordt vermoed dat het voorstel redelijk is. Dat betekent niet dat het voorstel in iedere individuele situatie automatisch redelijk is.

Een huurder die niet heeft ingestemd, kan het voorstel binnen acht weken na de schriftelijke mededeling over de behaalde 70% aan de rechter voorleggen.

Deze termijn is belangrijk. Na het verstrijken daarvan kan het veel moeilijker worden om het voorstel nog tegen te houden.

Mag de huur na renovatie omhoog?

Een huurverhoging kan alleen betrekking hebben op echte woningverbetering. Kosten voor normaal onderhoud en herstel van gebreken mogen niet als renovatiekosten worden doorberekend.

De verhuurder moet inzichtelijk maken:

welke verbetering is aangebracht;
welke kosten daarmee samenhangen;
welk deel geen onderhoud is;
hoe de voorgestelde huurverhoging is berekend.

Bij een geschil over huurverhoging na woningverbetering kan de Huurcommissie onder voorwaarden worden ingeschakeld. Een verzoek moet doorgaans binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden worden ingediend.

Conclusie

Vooraf moet duidelijk zijn of sprake is van renovatie, onderhoud of herstel. Bij renovatie is een schriftelijk en redelijk voorstel nodig. De planning, tijdelijke voorzieningen, kostenvergoedingen en eventuele huurverhoging moeten voldoende concreet zijn.

Samenvatting: Een verhuurder moet vóór renovatie duidelijk maken welke werkzaamheden worden uitgevoerd, hoelang deze duren en welke gevolgen zij hebben. Het onderscheid tussen renovatie, onderhoud en herstel bepaalt welke regels gelden. Bij grotere projecten kan de 70%-regeling gelden, maar een huurder behoudt mogelijkheden om een onredelijk voorstel te laten toetsen.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

De Wet Betaalbare Huur, die in ontwikkeling is, is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen in Nederland te verbeteren en een eerlijker huurbeleid te creëren. Hoewel de details van de wet nog worden uitgewerkt en de wet in de nabije toekomst van kracht zal worden, zijn er in Nederland momenteel verschillende huurregimes die van invloed kunnen zijn op hoe de Wet Betaalbare Huur werkt.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel bekend als het puntenstelsel. Dit systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van de kwaliteit, oppervlakte, voorzieningen, en locatie. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen, waarbij de maximale maandhuur in 2024 waarschijnlijk rond de € 808 ligt (deze grens wordt jaarlijks aangepast).

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Middenhuur omvat woningen met een huurprijs boven de grens van sociale huur (ongeveer € 808 per maand), maar die nog steeds betaalbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen. Onder de Wet Betaalbare Huur wordt verwacht dat deze middenhuur wordt gereguleerd om te voorkomen dat huurprijzen te hoog oplopen voor deze inkomensgroep.

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Vrijesectorhuurwoningen zijn woningen die buiten het woningwaarderingsstelsel vallen en waarvoor geen maximale huurprijs geldt. Deze woningen hebben een huurprijs boven de sociale huurgrens en zijn voornamelijk bedoeld voor mensen met hogere inkomens.

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

De huurtoeslag blijft een belangrijk instrument om huurders met lage inkomens te ondersteunen in het betalen van hun huur, vooral in de sociale huursector. Onder de Wet Betaalbare Huur kan het systeem van huurtoeslag worden uitgebreid of aangepast om meer mensen te helpen, ook in de middenhuur.

5. Tijdelijke huurcontracten

Tijdelijke huurcontracten, zoals die op basis van de Wet doorstroming huurmarkt (bijvoorbeeld voor een periode van maximaal twee jaar), blijven mogelijk bestaan. Echter, er zijn discussies over strengere reguleringen voor tijdelijke contracten onder de Wet Betaalbare Huur om huurders meer zekerheid en bescherming te bieden.

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de huurprijzen betaalbaarder te maken door verhuurders een huurprijs te laten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten en biedt huurders betere bescherming door gemeentelijk ingrijpen bij te hoge huurprijzen. De wet kan de huur van circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 verlagen. Het wetsvoorstel is op 25 april 2024 door de Tweede Kamer aangenomen en de invoering is gepland voor 1 juli 2024.

Onder de huidige en voorgestelde huurwetgeving kunnen de volgende soorten huur onderscheiden worden:

1. Sociale huurwoningen

Bescherming tegen hoge huurprijzen: De huurprijzen voor sociale huurwoningen worden gereguleerd om betaalbaar te blijven.
Toewijzing via woningcorporaties: Deze woningen worden vaak aangeboden door woningcorporaties en verhuurd aan mensen met een inkomen dat onder een bepaalde grens ligt.

2. Middenhuur

Prijsregulering in middenhuur: De wet stelt mogelijk beperkingen aan de maximale huurprijs die gevraagd kan worden voor middenhuurwoningen, om ze toegankelijk te houden voor mensen met een middeninkomen.
Potentiële verhoging van aanbod: De wet kan ook gericht zijn op het stimuleren van de bouw van meer middenhuurwoningen, gezien de grote vraag naar betaalbare huur in dit segment.

3. Vrijesectorhuur

Huurprijs op de vrije markt: Voor deze woningen gelden geen overheidsbeperkingen met betrekking tot de huurprijs, hoewel de Wet Betaalbare Huur mogelijk invloed kan hebben op de huurprijzen in dit segment door reguleringen zoals maximale huurstijgingen.
Minder bescherming voor huurders: Vergeleken met sociale huur hebben huurders in de vrije sector minder huurbescherming, omdat verhuurders meer vrijheid hebben in het vaststellen van de huurprijzen.

4. Huurtoeslag

5. Tijdelijke huurcontracten

Mogelijke veranderingen onder de Wet Betaalbare Huur:

Maximale huurprijs voor meer woningen: Het woningwaarderingsstelsel kan worden uitgebreid naar middenhuurwoningen, wat betekent dat er ook voor dit type huurwoningen een maximum huurprijs komt, afhankelijk van de kwaliteit en locatie van de woning.
Beperking van huurstijgingen: De wet kan verdere beperkingen stellen aan de jaarlijkse huurstijgingen, zowel in de sociale als de vrije sector.
Bescherming van huurders: Er kan meer bescherming komen voor huurders, met name voor diegenen die huren in de middenhuur en vrije sector, door middel van nieuwe regels over opzegging en huurprijsstijgingen.

Stel dat een huurder een woning huurt waarvan het aantal punten is bepaald op 152.

Woningwaarderingsstelsel (WWS): Als is bepaald dat de woning 152 punten heeft, resulteert dat in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat de woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Als het huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW, dan dient men rekening te houden met een huurverhoging.
- Als de hirovereenkomst de bepaling bevat dat het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().