huurrecht - ADVOCATEN.NL | online rechtsbijstand

De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de huurprijzen betaalbaarder te maken door verhuurders een huurprijs te laten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. De wet breidt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit naar middenhuurwoningen tot en met 186 punten en biedt huurders betere bescherming door gemeentelijk ingrijpen bij te hoge huurprijzen. De wet kan de huur van circa 300.000 woningen met gemiddeld €190 verlagen. Het wetsvoorstel is op 25 april 2024 door de Tweede Kamer aangenomen en de invoering is gepland voor 1 juli 2024.

De Wet Betaalbare Huur is een wetsvoorstel dat tot doel heeft de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren door onder andere de maximale huurprijzen te reguleren op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Of u in aanmerking komt voor huurverlaging hangt af van enkele factoren, waaronder de status van uw huurcontract en de exacte bepalingen van de nieuwe wet.

Op basis van de informatie die u heeft verstrekt:

Woningwaarderingsstelsel (WWS): U heeft aangegeven dat uw woning 152 punten heeft, wat resulteert in een maximale huurprijs van €944,21. Dit suggereert dat uw woning binnen de gereguleerde huur valt volgens het puntensysteem.
Huurcontract:
- Artikel 7.1 van uw huurcontract bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op voorstel van de verhuurder, en vervolgens jaarlijks wordt aangepast conform artikel 7:250 BW.
- Artikel 7.2 geeft aan dat als het een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft, de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, met een mogelijke verhoging van maximaal 3,5%.
Geliberaliseerde huur: Het is belangrijk te bepalen of uw huurcontract onder de geliberaliseerde huur valt. Geliberaliseerde huurcontracten (ook wel vrije sector huur) gelden voor woningen waarvan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op ongeveer €763,47. Aangezien uw aanvangshuurprijs €1015 was, lijkt het erop dat uw woning een geliberaliseerde huurwoning betreft.

Toepasselijkheid van de Wet Betaalbare Huur:

Reguliere huur: Als uw woning onder de gereguleerde huur zou vallen, zou de maximale huurprijs van €944,21 (volgens de 152 punten) van toepassing zijn, en u zou mogelijk in aanmerking komen voor huurverlaging als uw huidige huur boven dit bedrag ligt.
Geliberaliseerde huur: Als uw woning onder de geliberaliseerde huur valt, is de nieuwe wet mogelijk niet direct van toepassing. Geliberaliseerde huurwoningen vallen doorgaans buiten de huurprijsregulering van het WWS, tenzij de nieuwe wet ook op deze categorie een impact heeft.

Advies:

Controleer de status van uw huurcontract: Bevestig of uw huurcontract inderdaad onder de geliberaliseerde huur valt.
Houd de ontwikkelingen van de wetgeving in de gaten: Volg de voortgang van de Wet Betaalbare Huur en de specifieke bepalingen daarvan. Mogelijk biedt deze wet toch oplossingen of uitzonderingen voor situaties zoals de uwe.
Juridisch advies: Overweeg juridisch advies in te winnen om te bepalen of en hoe u actie kunt ondernemen, afhankelijk van de uiteindelijke vorm van de wetgeving.

Het is raadzaam om regelmatig contact te houden met een juridisch adviseur om op de hoogte te blijven van uw rechten en mogelijkheden in deze situatie.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Wat wordt bedoelt met “zaken die des huurders” zijn?

“Zaken die des huurders zijn” verwijst naar eigendommen en verplichtingen van de huurder in een huurovereenkomst. Bij gebrek aan voor- of na-inspectie bij oplevering kan het lastig zijn om verantwoordelijkheden vast te stellen volgens het Besluit kleine herstellingen, wat vaak leidt tot geschillen.

Veelvuldig verschillen huurder en verhurder van woonruimte van mening over de vrag voor wiens rekening herstel of onderhoud komt. In veel gevallen kan men teruvallen op de “lijst Kleine herstellingen“, maar en sommige gevalen blijft hetndeuidelijk voor wiens rekening bepaalde zaken dienen te worden hersteld of gerepareerd.

Veel overeenkomsten verwijzen in algemene zin naar “zaken die des huurders zijn”. Dit kllinkt nogal archaisch en geeft weinig concreet houvast. Een bijzondere aanleiding voor geschillen,dus. Met “zaken die des huurders zijn” wordt in juridische zin verwezen naar bezittingen, rechten of verplichtingen die specifiek toebehoren aan de huurder in de context van een huurovereenkomst.
Dit kan betrekking hebben op verschillende aspecten, afhankelijk van de context van de huurovereenkomst en de specifieke afspraken die gemaakt zijn tussen de verhuurder en de huurder.

Enkele voorbeelden van “zaken die des huurders zijn” kunnen zijn:

Inboedel: De persoonlijke eigendommen van de huurder die hij in het gehuurde pand plaatst. Dit omvat meubels, elektronica, persoonlijke voorwerpen, en andere roerende zaken die niet tot het onroerend goed zelf behoren.

Aanpassingen of verbeteringen: Wanneer een huurder met toestemming van de verhuurder aanpassingen of verbeteringen aan het gehuurde object aanbrengt, kunnen deze aanpassingen onder bepaalde voorwaarden als “zaken die des huurders zijn” worden beschouwd. De specifieke rechten en plichten hieromtrent dienen te worden vastgelegd in de huurovereenkomst.

Huurdersrechten: Dit kunnen rechten zijn zoals het recht op privacy, het recht om het gehuurde te gebruiken conform de overeenkomst, en eventuele andere rechten die de huurder verkrijgt op grond van de huurovereenkomst of de wet.

Verplichtingen: Dit betreft de verplichtingen die de huurder heeft tegenover de verhuurder, zoals het betalen van de huur, het zorgvuldig gebruikmaken van het gehuurde, en het uitvoeren van klein onderhoud.

De exacte invulling van “zaken die des huurders zijn” kan variëren en is sterk afhankelijk van de afspraken die gemaakt zijn in de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde wetgeving. In Nederland is het huurrecht onder meer geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin rechten en plichten van zowel de huurder als de verhuurder staan beschreven. Voor meer specifieke informatie over het huurrecht en de interpretatie van dergelijke termen kan het raadplegen van juridische literatuur of het inwinnen van juridisch advies bij een specialist in huurrecht waardevol zijn.
indien geen voor of na- inspectie bij oplevering van een huurwoning heeft plaatsgevonden, wat is dan de betekenis van de naleving van het besluit kleine herstellingen, indien de verhuurder na de oplevering allerlei gebreken vindt die normaal gesproken voor rekening van de huurder zouden zijn?

Indien bij de oplevering van een huurwoning geen voor- of na-inspectie heeft plaatsgevonden, ontstaat er een complexe situatie omtrent de vaststelling van de staat van het gehuurde bij aanvang en het einde van de huurperiode. Dit kan het lastig maken om te bepalen welke partij verantwoordelijk is voor bepaalde gebreken of schade die na de oplevering worden geconstateerd.

Het Besluit kleine herstellingen geeft aan welke herstellingen normaal gesproken voor rekening en risico van de huurder komen. Dit besluit specificeert de kleine dagelijkse onderhoudszaken die de huurder zelf dient uit te voeren of te betalen. Voorbeelden zijn het vervangen van lampen, het ontstoppen van de afvoer, of het onderhouden van de tuin.

In een situatie zonder voor- of na-inspectie wordt het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang en einde van de huur aanzienlijk bemoeilijkt. Hierdoor kan het lastiger worden voor een verhuurder om aan te tonen dat bepaalde gebreken of schade door de huurder veroorzaakt zijn of dat deze onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen conform het Besluit kleine herstellingen.

Juridisch gezien rust de bewijslast bij geschillen veelal op de partij die een beroep doet op de nakoming van een verplichting of de aanwezigheid van een gebrek. Zonder inspectierapporten is het voor een verhuurder moeilijker om te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verslechterd is ten opzichte van de staat bij aanvang van de huur.

Praktisch gezien betekent dit dat de naleving van het Besluit kleine herstellingen in dergelijke gevallen afhankelijk zal zijn van andere bewijsmiddelen, zoals foto’s, getuigenverklaringen, of correspondentie tussen partijen over de staat van het gehuurde.

Indien partijen er onderling niet uitkomen, kan een gang naar de rechter nodig zijn om te bepalen in hoeverre de gevonden gebreken voor rekening van de huurder dienen te komen. De rechter zal dan op basis van de beschikbare bewijzen en omstandigheden van het geval een oordeel vellen.

Voor specifieke juridische adviezen of bijstand in dergelijke situaties kunt u een vraag stellen via 0900-advocaten of het formulier .

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huurverhoging, en met Terugwerkende Kracht?

In het kort de principes van huurverhoging en indexatie in zowel de sociale als de vrije huursector.

In de sociale sector moet een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd, met duidelijke informatie over de nieuwe huurprijs en de mogelijkheid voor huurders om bezwaar te maken. De vrije sector biedt verhuurders meer flexibiliteit, waar huurverhogingen vaak automatisch plaatsvinden op een vooraf vastgestelde datum. Vergeten huurverhogingen kunnen soms met terugwerkende kracht worden doorgevoerd, afhankelijk van de termijnen die in het huurcontract zijn vastgelegd.

Rechtsverwerking treedt op wanneer een verhuurder zijn recht op huurverhoging verliest door nalatigheid of door het wekken van een gerechtvaardigde verwachting bij de huurder dat de huur niet verhoogd zal worden. Huurders hebben verschillende verdedigingsmechanismen tegen ongerechtvaardigde huurverhogingen, inclusief het indienen van een bezwaar en het inschakelen van de Huurcommissie.

Begrip Indexering in Huurprijzen

Indexering in huurprijzen verwijst naar de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs gebaseerd op een vastgestelde index, zoals de Consumentenprijsindex (CPI). Dit mechanisme zorgt ervoor dat de huurprijzen aangepast worden aan de inflatie, waardoor de reële waarde van de ontvangen huur voor de verhuurder behouden blijft. In contracten wordt vaak een indexeringsclausule opgenomen die de manier van indexeren specificeert. Dit kan een vast percentage zijn of gekoppeld aan een officiële index. Hiermee worden de huurprijzen op een transparante en voorspelbare manier aangepast, wat zowel huurders als verhuurders zekerheid biedt over de financiële aspecten van de huurovereenkomst.

Werkwijze Huurverhoging

Huurverhoging is het proces waarbij de verhuurder de huurprijs van een woning verhoogt volgens de bepalingen in het huurcontract of de wettelijke regelgeving. In de sociale sector moet een huurverhoging minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Deze aankondiging moet de huidige en nieuwe huurprijs, het percentage van de verhoging, en de ingangsdatum bevatten. Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen de verhoging als deze onredelijk wordt geacht. Huurverhogingen zijn meestal jaarlijks en worden vaak gebaseerd op inflatie-indicatoren zoals de CPI.

Huurindexatie Sociale Huursector

In de sociale huursector wordt huurindexatie niet automatisch toegepast. De verhuurder moet een schriftelijk verzoek tot huurverhoging indienen bij de huurder, minstens twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. Dit verzoek moet duidelijke informatie bevatten over de huidige en toekomstige huurprijs en de basis voor de verhoging. De sociale sector volgt strikte regels voor huurverhogingen om te zorgen dat deze eerlijk en redelijk zijn, waarbij de maximale verhoging vaak wettelijk is bepaald.

De Terugkeerregeling

De terugkeerregeling biedt verhuurders de mogelijkheid om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. Als de huurverhoging meer dan twaalf maanden niet is toegepast, kan de verhuurder deze bij de volgende gelegenheid invoeren, waarbij de verhoging eerder kan ingaan dan gebruikelijk. Deze regeling stelt verhuurders in staat om gemiste inkomsten deels terug te winnen, mits de verhoging binnen maximaal twee jaar na het oorspronkelijk geplande moment wordt doorgevoerd. Het is een manier om de continuïteit van de huurovereenkomst te waarborgen zonder dat de huurder onverwachts met een grote last wordt geconfronteerd

Indexering van de Huur in de Vrije Sector

In de vrije sector worden huurverhogingen vaak ‘automatisch’ toegepast op een vooraf overeengekomen datum, zoals vastgelegd in het huurcontract. Dit in tegenstelling tot de sociale huur, waar een aankondiging vereist is. Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid om huurprijzen aan te passen, zolang deze verhogingen maar binnen de afspraken van het contract blijven. Vaak wordt de indexering gebaseerd op de inflatie plus een bepaald percentage, waarbij de verhoging kan worden doorgevoerd zonder de huurder vooraf te informeren.

Vergeten Huurindexering

Als een verhuurder vergeet de huurprijs te indexeren, kan deze de indexatie soms met terugwerkende kracht toepassen. Dit hangt af van de voorwaarden in het huurcontract en de toegestane termijn waarbinnen de verhoging moet worden doorgevoerd. In de vrije sector kan een verhuurder tot vijf jaar terug de huurprijs nog aanpassen. Het is belangrijk dat verhuurders nauwkeurige administratie bijhouden om te voorkomen dat ze recht op huurverhoging verliezen door verjaring of rechtsverwerking.

Betekenis van Rechtsverwerking

Rechtsverwerking is een juridisch concept waarbij een recht of vordering verloren gaat omdat de rechthebbende zijn recht niet binnen een redelijke termijn uitoefent of zich zodanig gedraagt dat de tegenpartij mag aannemen dat het recht niet meer wordt uitgeoefend. Bij huurverhoging kan rechtsverwerking optreden als een verhuurder langdurig nalaat de huurprijs aan te passen en de huurder erop mag vertrouwen dat de huur ongewijzigd blijft.

Recht op Verhoging met Terugwerkende Kracht Verwerkt

Een verhuurder kan het recht op huurverhoging met terugwerkende kracht verwerken door langdurig na te laten deze toe te passen, terwijl de huurder investeringen doet of zijn financiële planning baseert op de bestaande huurprijs. Wanneer de verhuurder vervolgens, na een aanzienlijke tijd, alsnog een verhoging wil doorvoeren, kan de huurder een beroep doen op rechtsverwerking, met het argument dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de bestaande situatie.

Verweren van de Huurder tegen Huurverhoging

Een huurder kan verschillende verweren inzetten tegen een huurverhoging. Ten eerste kan de huurder bezwaar maken als de verhoging niet volgens de wettelijke of contractuele voorwaarden is aangekondigd. Ook kan de huurder aantonen dat de voorgestelde verhoging de wettelijk toegestane maximale verhoging overschrijdt. Daarnaast kan de huurder rechtsverwerking aanvoeren als de verhuurder heeft nagelaten de huur tijdig te verhogen en er geen rechtvaardiging is voor de vertraging. Verder kunnen huurders de Huurcommissie inschakelen om geschillen over huurverhoging te beslechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten ().

Huurcontracten Onbepaalde Tijd Woonruimte Standaard

Tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimtes kunnen enkel nog in specifieke situaties worden overeengekomen. Deze wetswijziging is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten worden ná de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. De beoogde ingangsdatum is 1 juli 2024.

Vanaf 1 juli 2024 worden permanente huurcontracten voor woonruimten weer standaard. Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer het voorstel voor de Wet vaste huurcontracten goedgekeurd. Deze wet zal aanzienlijke veranderingen met zich meebrengen voor de bescherming van huurders van woonruimten. Samengevat beoogt de Wet vaste huurcontracten het volgende:

Het recht om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte wordt afgeschaft. Huurovereenkomsten zullen voortaan in principe voor onbepaalde tijd worden gesloten. Hiervan afwijken in de huurovereenkomst wordt in principe niet toegestaan;
Er blijft een mogelijkheid voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor bepaalde groepen mensen, waaronder mensen die tijdelijk in Nederland verblijven voor studie of werk, of huurders die vanwege renovatie of nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen;
Een nieuwe opzeggingsgrond wordt geïntroduceerd voor particuliere verhuurders in het geval dat (i) de verhuurder slechts één woning verhuurt voor niet meer dan twee jaar, (ii) de verhuurder van plan is deze woning te verkopen, (iii) in de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als hij de woning na een bepaalde termijn wil verkopen, (iv) de verhuurder uiterlijk drie maanden voor de opzegging een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat, en (v) de verhuurder niet eerder gebruik heeft gemaakt van deze opzeggingsgrond;
De verhuurder wordt schadeplichtig als na beëindiging van de huurovereenkomst voor de verkoop van de woning blijkt dat de intentie om te verkopen ontbrak en de woning niet verkocht is;
Een nieuw type doelgroepcontract wordt geïntroduceerd, als uitwerking van de opzeggingsgrond voor dringend eigen gebruik. Dit is van toepassing als expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder na een bepaalde termijn de huurovereenkomst kan opzeggen voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Beëindigen van Medehuur Woonruimte

Wat te doen als een van de huurders vertrekt? Ontdek de juridische stappen en voorwaarden voor het aanpassen van een huurovereenkomst in Nederland. Bij echtscheiding of geregistreerd partnerschap zijn specifieke documenten vereist. Voor middensegment- en vrijesectorwoningen gelden andere regels.

Wat te doen als een van de huurders vertrekt? Het kan voorkomen dat een van de beide contractanten in een huurovereenkomst besluit te verhuizen, terwijl de andere huurder blijft. De stappen die moeten worden genomen om de huurovereenkomst aan te passen, variëren afhankelijk van de situatie. Hieronder vindt u de stappen die u moet ondernemen en de juridische aspecten die van belang zijn.

Indien u niet langer samen wilt huren, moet u gezamenlijk bepalen wie de huurovereenkomst voortzet. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, kan de kantonrechter een uitspraak doen. De vertrekkende huurder moet de huur opzeggen, waarbij de opzegtermijn voor een woning een maand bedraagt. De vertrekkende huurder dient schriftelijk afstand te doen van alle rechten en plichten met betrekking tot de woning. Pas daarna kan de naam op het huurcontract worden gewijzigd naar die van de achterblijvende huurder.

Houd er rekening mee dat de huurovereenkomst een minimale looptijd van 12 maanden heeft, gedurende welke de huur niet kan worden opgezegd, zowel gezamenlijk als eenzijdig.

Om het huurcontract aan te passen, gebruiken sommige verhuurders een standaardformulier.
Bij echtscheiding of geregistreerd partnerschap
In geval van echtscheiding bepalen de betrokkenen zelf wie in de woning blijft. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, kan de rechter de woning toewijzen aan een van de partijen. Degene die vertrekt, moet schriftelijk afstand doen van alle rechten en plichten met betrekking tot de woning.
Om het huurcontract aan te passen, moet u de volgende informatie verstrekken:
Een opzegging van de huur door de medehuurder.
Een kopie van het echtscheidingsvonnis van de rechtbank waarin staat aan wie de woning is toegewezen.
Een bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de Basisregistratie Personen (BRP) van uw gemeente.
Bij een middensegment- of vrijesectorwoning
Houd er rekening mee dat er andere voorwaarden gelden voor het opzeggen van de huur, zoals een minimale huurperiode van een jaar of een andere opzegtermijn. De overblijvende bewoner moet voldoen aan de inkomensvoorwaarden, zoals vermeld in het huurcontract.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel een vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Wijzigingen in huurcontractregels voor woonruimte

De woningmarkt is momenteel zeer onzeker, omdat de overheid tracht regels te implementeren om de negatieve effecten van het woningtekort voor huurders tegen te gaan. Sinds de inwerkingtreding van de wet Goed Verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn enkele zaken gewijzigd.

Het aanhoudende tekort aan huurwoningen in Nederland blijft een zorgwekkende situatie. Onder invloed van enkele maatregelen van het nu gevallen kabinet is het aanbod afgenomen, terwijl de vraag aan de andere kant juist toeneemt. Om te voorkomen dat er ongecontroleerde situaties ontstaan, is het van belang dat zowel huurders als verhuurders zich aan de wet houden. De Wet Goed Verhuurderschap geeft enkele nieuwe regels.

Met de wet wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en woningzoekenden beschermen. Het voorstel richt zich tot verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel geeft verschillende instrumenten, waaronder normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid van de gemeenten om verhuurdervergunningen in te voeren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van woningen over te nemen.

Tekengeld en sleutelgeld bij het aangaan van een huurovereenkomst

Een verhuurder mag bepaalde verhuurkosten in rekening brengen. Dit betreft vaak administratieve kosten, bijvoorbeeld voor het opstellen van een huurcontract. Echter, deze kosten mogen niet buitensporig hoog zijn. Het is dus niet toegestaan om een volledige maand huur als kosten te vragen.

Verder is het vragen van sleutelgeld niet toegestaan. Dit betreft een soort ongerechtvaardigde vergoeding zonder enige juridische of praktische basis. Soms wordt er misbruik gemaakt van de hoge vraag op de woningmarkt. Helaas zijn er verhuurders die illegaal extra geld proberen te verdienen. Gelukkig hebben huurders het recht om deze kosten terug te vorderen, zelfs na het ondertekenen van het huurcontract.

Opzegtermijnen voor huurders en verhuurders

De opzegtermijn van een huurcontract is wettelijk vastgelegd en kan niet worden omzeild. Het contract bepaalt hoe en wanneer opzegging mogelijk is. Een huurder dient een contract voor onbepaalde tijd één maand, of soms twee maanden, van tevoren op te zeggen. Voor een verhuurder gelden andere regels. Een verhuurder kan een contract voor onbepaalde tijd niet zomaar beëindigen, behalve in uitzonderlijke gevallen. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, moet de verhuurder het contract minstens drie maanden van tevoren opzeggen. Voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft verbleven, komt er een extra maand opzegtermijn bij, tot een maximum van zes maanden.

Tijdelijke huurcontracten

Voor tijdelijke contracten gelden andere regels. Een huurder kan een tijdelijk contract te allen tijde opzeggen. Een verhuurder kan echter niet eenzijdig een tijdelijk contract beëindigen. De verhuurder moet wel het einde van het contract aankondigen. Dit betekent dat de verhuurder minimaal een maand voor het aflopen van het tijdelijke contract een melding moet sturen naar de huurder. Als de verhuurder dit niet of niet tijdig doet en de huurder blijft in de woning, wordt het contract automatisch omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd.

Na afloop van een tijdelijk contract geven sommige verhuurders mogelijk een nieuw tijdelijk contract. Dit is volgens de nieuwe wetgeving niet meer toegestaan. Hoewel dit nog vaak voorkomt, met name in grote steden, zal een rechter hier niet in meegaan. Een verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betekent namelijk dat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd ontstaat.

Opzegging van huur vóór de minimale huurtermijn

Een contract voor onbepaalde tijd met een minimale duur is feitelijk een contract voor onbepaalde tijd. Dit klinkt wellicht verwarrend. Toch kunnen huurder en verhuurder afspreken een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan met een minimale duur, bijvoorbeeld 12 maanden. Een langere minimale duur dan 24 maanden is niet toegestaan.

In dit geval kunnen beide partijen de huur niet eerder beëindigen. Als dit toch gebeurt, zullen hoogstwaarschijnlijk kosten in rekening worden gebracht, tenzij huurder en verhuurder overeenkomen om het contract eerder dan de afgesproken minimale duur te beëindigen. Na het verstrijken van de minimale duur kan de huurder het contract opzeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn. De huurder geniet huurbescherming en de verhuurder kan het contract alleen beëindigen volgens de opzeggingsgronden die in de wet zijn vastgelegd.

Twee soorten huurovereenkomsten

Op dit moment zijn er in Nederland twee soorten huurovereenkomsten: contracten voor bepaalde tijd en contracten voor onbepaalde tijd. Bij een contract voor bepaalde tijd is er een vastgestelde einddatum. Er geldt een maximale termijn van 24 maanden voor dit type contract. Zelfs als huurder en verhuurder overeenkomen dat het tijdelijke contract langer dan twee jaar geldig is, wordt het uiteindelijk beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd.

Contracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland gangbaar. Sterker nog, er is een wet in behandeling in de Eerste Kamer die nieuwe tijdelijke contracten vanaf 1 januari 2024 aan banden wil leggen. Dit is bedoeld ter bescherming van de huurders. Bij een contract voor onbepaalde tijd geniet de huurder huurbescherming, wat inhoudt dat er geen einddatum aan het contract verbonden is en de verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten.

Maximale borg bij een huurovereenkomst

Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, mag de waarborgsom niet meer dan drie maanden huur bedragen. Voor overeenkomsten die na 1 juli 2023 zijn afgesloten, is het toegestaan om maximaal twee maanden huur als waarborgsom te vragen.

Indien de woning na afloop van het contract wordt opgeleverd, dient de verhuurder de borg binnen veertien dagen terug te geven aan de huurder. Dit kan echter worden verrekend indien er schade aan de woning is toegebracht door de huurder, evenals bij achterstallige huur of servicekosten.

Indeplaatstelling bij Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Rechten en Opties voor Huurders bij Overdracht aan Opvolgende Bedrijven

Het artikel bespreekt de indeplaatstelling als een recht voor huurders van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, waarmee zij hun huurovereenkomst kunnen overdragen aan opvolgende ondernemingen. Wanneer verhuurders echter weigeren in te stemmen, kunnen huurders opties zoals mediation, juridische bijstand en een verzoek tot indeplaatstelling bij de kantonrechter benutten om hun rechten te waarborgen.

Titel:

Introductie

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een essentieel onderdeel van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter voorkomen dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgende onderneming, maar de verhuurder weigert hiermee in te stemmen. In dergelijke gevallen kan de huurder gebruikmaken van een juridische mogelijkheid genaamd “indeplaatstelling” onder artikel 7:290 BW van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel zullen we de indeplaatstelling nader onderzoeken en de opties bespreken die een huurder heeft wanneer de verhuurder niet akkoord wil gaan met de overdracht.

Wat is Indeplaatstelling?

Indeplaatstelling is een wettelijk recht dat huurders van bedrijfsruimte hebben onder artikel 7:290 BW. Dit artikel is van toepassing op zogenoemde ‘middenstandsbedrijfsruimten’, zoals winkels, horecabedrijven en ambachtsbedrijven. Het geeft de huurder het recht om zijn huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming als deze aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Voorwaarden voor Indeplaatstelling

Om in aanmerking te komen voor indeplaatstelling, moet de huurder aan enkele voorwaarden voldoen:

Schriftelijk verzoek: De huurder moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen van zijn voornemen om de bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolgende onderneming.
Redelijk belang: De opvolgende onderneming moet een redelijk belang hebben bij de overdracht, bijvoorbeeld omdat zij de activiteiten van de huurder wil voortzetten en het bedrijf succesvol kan voortzetten.
Financiële gegoedheid: De opvolgende onderneming moet financieel gegoed zijn en in staat zijn om aan de huurverplichtingen te voldoen.
Schriftelijke instemming verhuurder: Het belangrijkste criterium is dat de verhuurder schriftelijk moet instemmen met de indeplaatstelling. Als de verhuurder echter weigert in te stemmen, heeft de huurder nog steeds enkele opties om zijn recht op indeplaatstelling af te dwingen.

Wat kan de Huurder doen als de Verhuurder niet akkoord gaat?

Wanneer de verhuurder de indeplaatstelling weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn recht te waarborgen:

Mediation of Onderhandeling: In sommige gevallen kan een constructieve dialoog tussen de huurder en de verhuurder leiden tot een overeenkomst. Mediation kan een nuttig middel zijn om geschillen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter.
Juridische Bijstand: De huurder kan juridische bijstand zoeken bij een gespecialiseerde advocaat in huurrecht. Een advocaat kan de situatie beoordelen, advies geven en namens de huurder onderhandelen met de verhuurder.
Verzoek tot Indeplaatstelling bij de Rechter: Als de verhuurder blijft weigeren, kan de huurder een verzoek tot indeplaatstelling indienen bij de kantonrechter. De rechter zal de belangen van zowel de huurder als de verhuurder afwegen en een beslissing nemen.

Conclusie

Indeplaatstelling is een belangrijk recht voor huurders van bedrijfsruimte ex 7:290 BW in Nederland, dat hen in staat stelt hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming. Als de verhuurder niet akkoord gaat met de overdracht, heeft de huurder verschillende opties, zoals mediation, juridische bijstand, een verzoek tot indeplaatstelling bij de rechter. Het is van cruciaal belang dat huurders hun rechten begrijpen en, indien nodig, professioneel advies inwinnen om hun belangen te beschermen. Met een goed begrip van de indeplaatstelling kunnen huurders hun zakelijke activiteiten voortzetten en succesvol overdragen aan opvolgende bedrijven.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht en de Rol van de Verhuurder

Wanneer een huurder van een bedrijfsruimte ex 7:290 BW zijn huurovereenkomst wil overdragen aan een opvolgende huurder, dient hij eerst toestemming te vragen aan de verhuurder. Deze toestemming is in de meeste gevallen een contractuele voorwaarde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst zelf.

In Nederland hebben bedrijven vaak te maken met huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes, die worden gereguleerd door artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het kan voorkomen dat een huurder van een bedrijfsruimte zijn huurovereenkomst wenst over te dragen aan een opvolgende bedrijf, maar de verhuurder gaat hiermee niet akkoord. In een dergelijke situatie heeft de huurder enkele juridische opties om zijn belangen te beschermen en toch de gewenste overdracht te realiseren.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Een Overzicht

Allereerst is het belangrijk om te begrijpen wat wordt verstaan onder een bedrijfsruimte ex 7:290 BW. Deze categorie omvat onder andere winkelruimtes, horecaruimtes en ambachtsbedrijven. Voor deze specifieke bedrijfsruimtes gelden huurbeschermingsregels die afwijken van de regels voor reguliere kantoor- of opslagruimtes.

Huurderswissel en Toestemming van de Verhuurder

Gronden voor Weigering

De verhuurder kan om verschillende redenen de huuroverdracht weigeren. Enkele veelvoorkomende gronden zijn:

Kredietwaardigheid van de opvolgende huurder: De verhuurder kan de kredietwaardigheid van de beoogde opvolgende huurder in twijfel trekken. Als de nieuwe huurder niet aan de financiële vereisten voldoet, kan de verhuurder de overdracht weigeren.

Eerdere schendingen van de huurovereenkomst: Indien de huidige huurder de huurovereenkomst heeft geschonden door bijvoorbeeld achterstallige betalingen of schade aan het pand, kan dit de reden zijn voor de verhuurder om de overdracht te weigeren.

Verandering van de aard van het bedrijf: Als de opvolgende huurder van plan is om een ander soort bedrijf uit te oefenen dan wat oorspronkelijk is overeengekomen, kan de verhuurder de overdracht afwijzen.

Rechten en Opties van de Huurder

Als de verhuurder de huuroverdracht weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn belangen te beschermen:

Mediation of Onderhandeling: De huurder kan proberen in gesprek te gaan met de verhuurder om eventuele bezwaren te bespreken en mogelijke compromissen te vinden. Het inhuren van een mediator kan helpen bij het faciliteren van dit proces en het verminderen van conflicten.

Rechterlijke Procedure: Als onderhandelingen niet slagen, kan de huurder naar de rechter stappen om de goedkeuring voor de huuroverdracht af te dwingen. Dit moet worden gedaan binnen een redelijke termijn voordat de geplande overdracht plaatsvindt.

Gebreken in Weigeringsgronden: Als de verhuurder weigert zonder legitieme redenen, bijvoorbeeld als de opvolgende huurder voldoet aan alle vereisten en er geen rechtvaardige reden is voor de weigering, kan de huurder juridische stappen ondernemen om de overdracht alsnog af te dwingen.

Rechterlijke Toetsing

In geval van een rechterlijke procedure zal de rechter de weigering van de verhuurder toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. Het is van belang dat de huurder alle relevante documentatie en bewijsmateriaal inbrengt om zijn zaak te ondersteunen.

Conclusie

De huur van bedrijfsruimte ex 7:290 BW biedt huurders de mogelijkheid om hun huurovereenkomsten over te dragen aan opvolgende bedrijven. Echter, de verhuurder heeft het recht om deze overdracht te weigeren onder bepaalde omstandigheden. Als de verhuurder de overdracht afwijst zonder geldige redenen, heeft de huurder het recht om juridische stappen te ondernemen en de zaak aan de rechter voor te leggen. Het is altijd raadzaam om juridisch advies in te winnen en eventueel een mediator in te schakelen om geschillen te voorkomen en te proberen tot een bevredigende oplossing te komen.

De Indeplaatsstelling: Huuroverdracht aan Opvolgend Bedrijf

In artikel 7:290 BW staat dat de huurder het recht heeft om zijn bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolger. Hierbij gelden wel bepaalde voorwaarden. De verhuurder kan de overdracht alleen weigeren als er zwaarwegende redenen zijn, zoals wanneer de opvolger niet aan de financiële eisen voldoet of als het bedrijf dat de huur wil overnemen een ander soort bedrijf is dan oorspronkelijk overeengekomen.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht aan Opvolgend Bedrijf

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een cruciaal aspect van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter gebeuren dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgend bedrijf, bijvoorbeeld als gevolg van uitbreiding, verkoop of herstructurering van het bedrijf. In Nederland regelt artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW) de huur van bedrijfsruimte, en het behandelt ook de mogelijkheid van huuroverdracht. In dit artikel gaan we dieper in op de bepalingen van artikel 7:290 BW met betrekking tot huuroverdracht aan een opvolgend bedrijf.

Artikel 7:290 BW: Huur van Bedrijfsruimte

Voordat we de huuroverdracht bespreken, is het van belang om kort stil te staan bij artikel 7:290 BW en wat het regelt. Artikel 7:290 BW heeft betrekking op de huur van bedrijfsruimte die bestemd is voor detailhandel, horeca, of ambachtsbedrijven. Deze bedrijfsruimtes vallen onder de zogenaamde 7:290-bedrijfsruimtes. Een aantal bekende voorbeelden hiervan zijn winkels, restaurants, cafés en galeries.

De huur van 7:290-bedrijfsruimtes wordt gezien als een complexe materie met uitgebreide wettelijke bescherming voor huurders, wat hun positie ten opzichte van verhuurders versterkt. Dit is onder andere bedoeld om huurders te beschermen tegen eenzijdige huurprijsverhogingen en onredelijke opzegtermijnen.

Huuroverdracht aan een Opvolgend Bedrijf

Het komt vaak voor dat huurders van bedrijfsruimtes hun bedrijf willen overdragen aan een opvolgend bedrijf. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals het willen verkopen van het bedrijf, uitbreiding naar een andere locatie of het aangaan van een samenwerkingsverband. Om een soepele overdracht te bewerkstelligen, voorziet artikel 7:290 BW in de mogelijkheid van huuroverdracht aan een opvolgend bedrijf.

In lid 1 van artikel 7:290 BW staat dat de huurder het recht heeft om zijn bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolger. Hierbij gelden wel bepaalde voorwaarden. Zo moet het gaan om de overdracht van het bedrijf als geheel, inclusief het gehuurde pand, en moeten beide partijen akkoord gaan met de overdracht. De verhuurder kan de overdracht alleen weigeren als er zwaarwegende redenen zijn, zoals wanneer de opvolger niet aan de financiële eisen voldoet of als het bedrijf dat de huur wil overnemen een ander soort bedrijf is dan oorspronkelijk overeengekomen.

Voorwaarden voor Huuroverdracht

Bij de overdracht van de huur aan een opvolgend bedrijf moeten zowel de oorspronkelijke huurder als de opvolger enkele stappen doorlopen. Allereerst moet de huurder de verhuurder op de hoogte stellen van zijn voornemen om het bedrijf en de huurovereenkomst over te dragen. Deze kennisgeving moet schriftelijk gebeuren en duidelijk de identiteit en financiële positie van de opvolger vermelden.

Daarnaast dient de opvolger aan bepaalde eisen te voldoen. De verhuurder heeft het recht om de kredietwaardigheid en geschiktheid van de opvolger te onderzoeken, vergelijkbaar met het proces van het screenen van nieuwe huurders. Het is van belang dat de opvolger een representatieve bedrijfsvoering heeft en voldoende financiële middelen om aan de huurverplichtingen te voldoen.

Schriftelijke Overeenkomst

Als de verhuurder akkoord gaat met de huuroverdracht en de opvolger aan alle eisen voldoet, moet er een schriftelijke overeenkomst worden opgesteld tussen de oorspronkelijke huurder, de opvolger en de verhuurder. Deze overeenkomst moet de rechten en plichten van alle partijen duidelijk vastleggen, evenals de overeengekomen huurprijs en eventuele aanpassingen aan de bestaande huurovereenkomst.

Conclusie

Het artikel 7:290 BW regelt de huur van bedrijfsruimte en biedt huurders van 7:290-bedrijfsruimtes de mogelijkheid om hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgend bedrijf. Dit kan een gunstige optie zijn voor huurders die hun bedrijf willen overdragen om welke reden dan ook. Echter, zowel de oorspronkelijke huurder als de opvolger moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen en een schriftelijke overeenkomst opstellen om ervoor te zorgen dat alle partijen hun rechten en verplichtingen begrijpen en naleven. Door dit proces zorgvuldig te doorlopen, kunnen huurders en opvolgende bedrijven profiteren van een soepele en succesvolle huuroverdracht.

Schade door ontruiming van het gehuurde dient adequaat te worden gesteld en bewezen

Aan de ontruiming van een bedrijfspand na een ontruimingsvordering kleven aanzienlijke risico`s, zowel voor de verhuurder als de huurder. De huurder kan door het afvoeren en vernietiging een volledige inventaris verliezen, en de verhuurder kan voor die schade achteraf worden aangesproken.

Huurders die worden ontruimd in verband met een huurachterstand kunnen aanzienlijke schade lijden. Het komt regelmatig voor dat een verhuurder overgaat tot ontruiming van een bedrijfspand op grond van een ontruimingsvonnis van de kantonrechter, terwijl er nog een hoger beroep mogelijk is. Het risico dat de verhuurder achteraf voor de ontstane schade wordt aangesproken is aanzienlijk.

De onderhavige zaak dateert van 2006. Na een ontruiming in verband met een ontruimingsvonnis van de kantonrechter werd door het gerechtshof te Arnhem in 2009 dit vonnis weer vernietigd. De verhuurder werd vervolgens veroordeeld tot het vergoeden van de schade die huurders door die ontruiming en het afvoeren en vernietigen van de inboedel hadden geleden.

Het gevolg was dat de verhuurder die, met gebruikmaking van het vonnis, het bedrijfspand had ontruimd, werd aangesproken tot het betalen van een schadevergoeding in verband met een onrechtmatige ontruiming.

De schadevergoeding werd gevorderd in verband met de door de verhuurder afgevoerde zaken die na opslag waren vernietigd. De huurder stelde dat er diverse inventariszaken waren vernietigd, zoals een toonbank, geluidspanelen, lambrisering en meer inventaris. De huurder vorderde € 100.000,,- schadevergoeding in verband met het verlies van deze zaken en investeringen.
Door het Hof werd deze vordering afgewezen. De huurder stelde cassatie in.

De wet bepaalt in artikel 6:97 dat in voorkomend geval de rechter zelf de schade kan begroten. Onder andere bepaalt dit artikel: ..” Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.“
In de zaak die door de Hoge Raad werd behandeld klaagde de huurder dat het Gerechtshof de schadevordering ten onrechte had afgewezen, omdat het Hof meende dat de vordering onvoldoende was gemotiveerd en onderbouwd was met bewijsstukken. Het Hof constateerde dat er geen boekhouding was die de inventaris en investering kon onderbouwen, en niet viel te verifiëren welke zaken aanwezig waren en welke waarde deze vertegenwoordigden. De vordering werd dus afgewezen.

In cassatie stelde de huurder dat bij een ontruiming de degene die laat ontruimen dient te stellen en bewijzen welke zaken na de ontruiming in bewaring zijn gegeven en, voor zover die zaken zijn vernietigd, te stellen en te bewijzen dat die zaken kennelijk waardeloos waren of dat de huurders daarvan afstand hadden gedaan. Dit is een veel gehoorde stelling waarmee huurders dreigen, indien zij worden geconfronteerd met een ontruiming.

De huurders meenden ook in dit geval dat zij op grond van hun gewone stelplicht, neergelegd in artikel 150 Rv konden volstaan met de stelling dat was bewezen dat er zaken waren ontruimd en vernietigd, en dat daarmee aan hun processuele stel en bewijsplicht was voldaan.

De hoge Raad gaat echter mee met het oordeel van het Hof. De hoge raad stelt dat het Hof aldus had bepaald dat wel is komen vast te staan dat bij de ontruiming aan de huurder toebehorende zaken zijn afgevoerd, maar dat zij niet voldoende hebben onderbouwd dat die zaken ook enige waarde hadden.
Volgens de Hoger Raad heeft het hof terecht beslist dat de stelplicht en bewijslast van het bestaan van schade volgens artikel 150 Rv op de huurder rust. Zonder nadere onderbouwing hoefde het Hof dus niet over te gaan tot schatting van de schade.

Deze uitspraak is niet echt verrassend, maar geeft eens temeer aan dat men bij een ontruiming voorzichtig moet opereren, zeker als er nog een hoger beroepsmogelijkheid is. Maar ook dat een vergoedingsvordering wegens de hierdoor veroorzaakte schade duidelijk en helder moet zijn onderbouwd. De algemene regel is nog steeds dat “wie stelt, bewijst“.

De regel die bepaalt dat de rechter bij gebrek aan concrete schadevaststelling die schade moet schatten, gaat dus niet zover dat de rechter deze geheel zelfstandig moet onderzoeken.
Voor meer informatie over ontruiming en huurrecht kunt u bellen met 0900-advocaten of een vraag stellen via dit formulier.