bedrijfsruimte – ADVOCATEN.NL | online rechtsbijstand

Indeplaatstelling bij Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Rechten en Opties voor Huurders bij Overdracht aan Opvolgende Bedrijven

Het artikel bespreekt de indeplaatstelling als een recht voor huurders van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, waarmee zij hun huurovereenkomst kunnen overdragen aan opvolgende ondernemingen. Wanneer verhuurders echter weigeren in te stemmen, kunnen huurders opties zoals mediation, juridische bijstand en een verzoek tot indeplaatstelling bij de kantonrechter benutten om hun rechten te waarborgen.

Titel:

Introductie

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een essentieel onderdeel van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter voorkomen dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgende onderneming, maar de verhuurder weigert hiermee in te stemmen. In dergelijke gevallen kan de huurder gebruikmaken van een juridische mogelijkheid genaamd “indeplaatstelling” onder artikel 7:290 BW van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel zullen we de indeplaatstelling nader onderzoeken en de opties bespreken die een huurder heeft wanneer de verhuurder niet akkoord wil gaan met de overdracht.

Wat is Indeplaatstelling?

Indeplaatstelling is een wettelijk recht dat huurders van bedrijfsruimte hebben onder artikel 7:290 BW. Dit artikel is van toepassing op zogenoemde ‘middenstandsbedrijfsruimten’, zoals winkels, horecabedrijven en ambachtsbedrijven. Het geeft de huurder het recht om zijn huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming als deze aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Voorwaarden voor Indeplaatstelling

Om in aanmerking te komen voor indeplaatstelling, moet de huurder aan enkele voorwaarden voldoen:

Schriftelijk verzoek: De huurder moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen van zijn voornemen om de bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolgende onderneming.
Redelijk belang: De opvolgende onderneming moet een redelijk belang hebben bij de overdracht, bijvoorbeeld omdat zij de activiteiten van de huurder wil voortzetten en het bedrijf succesvol kan voortzetten.
Financiële gegoedheid: De opvolgende onderneming moet financieel gegoed zijn en in staat zijn om aan de huurverplichtingen te voldoen.
Schriftelijke instemming verhuurder: Het belangrijkste criterium is dat de verhuurder schriftelijk moet instemmen met de indeplaatstelling. Als de verhuurder echter weigert in te stemmen, heeft de huurder nog steeds enkele opties om zijn recht op indeplaatstelling af te dwingen.

Wat kan de Huurder doen als de Verhuurder niet akkoord gaat?

Wanneer de verhuurder de indeplaatstelling weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn recht te waarborgen:

Mediation of Onderhandeling: In sommige gevallen kan een constructieve dialoog tussen de huurder en de verhuurder leiden tot een overeenkomst. Mediation kan een nuttig middel zijn om geschillen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter.
Juridische Bijstand: De huurder kan juridische bijstand zoeken bij een gespecialiseerde advocaat in huurrecht. Een advocaat kan de situatie beoordelen, advies geven en namens de huurder onderhandelen met de verhuurder.
Verzoek tot Indeplaatstelling bij de Rechter: Als de verhuurder blijft weigeren, kan de huurder een verzoek tot indeplaatstelling indienen bij de kantonrechter. De rechter zal de belangen van zowel de huurder als de verhuurder afwegen en een beslissing nemen.

Conclusie

Indeplaatstelling is een belangrijk recht voor huurders van bedrijfsruimte ex 7:290 BW in Nederland, dat hen in staat stelt hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming. Als de verhuurder niet akkoord gaat met de overdracht, heeft de huurder verschillende opties, zoals mediation, juridische bijstand, een verzoek tot indeplaatstelling bij de rechter. Het is van cruciaal belang dat huurders hun rechten begrijpen en, indien nodig, professioneel advies inwinnen om hun belangen te beschermen. Met een goed begrip van de indeplaatstelling kunnen huurders hun zakelijke activiteiten voortzetten en succesvol overdragen aan opvolgende bedrijven.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht en de Rol van de Verhuurder

Wanneer een huurder van een bedrijfsruimte ex 7:290 BW zijn huurovereenkomst wil overdragen aan een opvolgende huurder, dient hij eerst toestemming te vragen aan de verhuurder. Deze toestemming is in de meeste gevallen een contractuele voorwaarde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst zelf.

In Nederland hebben bedrijven vaak te maken met huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes, die worden gereguleerd door artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het kan voorkomen dat een huurder van een bedrijfsruimte zijn huurovereenkomst wenst over te dragen aan een opvolgende bedrijf, maar de verhuurder gaat hiermee niet akkoord. In een dergelijke situatie heeft de huurder enkele juridische opties om zijn belangen te beschermen en toch de gewenste overdracht te realiseren.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Een Overzicht

Allereerst is het belangrijk om te begrijpen wat wordt verstaan onder een bedrijfsruimte ex 7:290 BW. Deze categorie omvat onder andere winkelruimtes, horecaruimtes en ambachtsbedrijven. Voor deze specifieke bedrijfsruimtes gelden huurbeschermingsregels die afwijken van de regels voor reguliere kantoor- of opslagruimtes.

Huurderswissel en Toestemming van de Verhuurder

Gronden voor Weigering

De verhuurder kan om verschillende redenen de huuroverdracht weigeren. Enkele veelvoorkomende gronden zijn:

Kredietwaardigheid van de opvolgende huurder: De verhuurder kan de kredietwaardigheid van de beoogde opvolgende huurder in twijfel trekken. Als de nieuwe huurder niet aan de financiële vereisten voldoet, kan de verhuurder de overdracht weigeren.

Eerdere schendingen van de huurovereenkomst: Indien de huidige huurder de huurovereenkomst heeft geschonden door bijvoorbeeld achterstallige betalingen of schade aan het pand, kan dit de reden zijn voor de verhuurder om de overdracht te weigeren.

Verandering van de aard van het bedrijf: Als de opvolgende huurder van plan is om een ander soort bedrijf uit te oefenen dan wat oorspronkelijk is overeengekomen, kan de verhuurder de overdracht afwijzen.

Rechten en Opties van de Huurder

Als de verhuurder de huuroverdracht weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn belangen te beschermen:

Mediation of Onderhandeling: De huurder kan proberen in gesprek te gaan met de verhuurder om eventuele bezwaren te bespreken en mogelijke compromissen te vinden. Het inhuren van een mediator kan helpen bij het faciliteren van dit proces en het verminderen van conflicten.

Rechterlijke Procedure: Als onderhandelingen niet slagen, kan de huurder naar de rechter stappen om de goedkeuring voor de huuroverdracht af te dwingen. Dit moet worden gedaan binnen een redelijke termijn voordat de geplande overdracht plaatsvindt.

Gebreken in Weigeringsgronden: Als de verhuurder weigert zonder legitieme redenen, bijvoorbeeld als de opvolgende huurder voldoet aan alle vereisten en er geen rechtvaardige reden is voor de weigering, kan de huurder juridische stappen ondernemen om de overdracht alsnog af te dwingen.

Rechterlijke Toetsing

In geval van een rechterlijke procedure zal de rechter de weigering van de verhuurder toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. Het is van belang dat de huurder alle relevante documentatie en bewijsmateriaal inbrengt om zijn zaak te ondersteunen.

Conclusie

De huur van bedrijfsruimte ex 7:290 BW biedt huurders de mogelijkheid om hun huurovereenkomsten over te dragen aan opvolgende bedrijven. Echter, de verhuurder heeft het recht om deze overdracht te weigeren onder bepaalde omstandigheden. Als de verhuurder de overdracht afwijst zonder geldige redenen, heeft de huurder het recht om juridische stappen te ondernemen en de zaak aan de rechter voor te leggen. Het is altijd raadzaam om juridisch advies in te winnen en eventueel een mediator in te schakelen om geschillen te voorkomen en te proberen tot een bevredigende oplossing te komen.

De Indeplaatsstelling: Huuroverdracht aan Opvolgend Bedrijf

In artikel 7:290 BW staat dat de huurder het recht heeft om zijn bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolger. Hierbij gelden wel bepaalde voorwaarden. De verhuurder kan de overdracht alleen weigeren als er zwaarwegende redenen zijn, zoals wanneer de opvolger niet aan de financiële eisen voldoet of als het bedrijf dat de huur wil overnemen een ander soort bedrijf is dan oorspronkelijk overeengekomen.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht aan Opvolgend Bedrijf

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een cruciaal aspect van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter gebeuren dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgend bedrijf, bijvoorbeeld als gevolg van uitbreiding, verkoop of herstructurering van het bedrijf. In Nederland regelt artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW) de huur van bedrijfsruimte, en het behandelt ook de mogelijkheid van huuroverdracht. In dit artikel gaan we dieper in op de bepalingen van artikel 7:290 BW met betrekking tot huuroverdracht aan een opvolgend bedrijf.

Artikel 7:290 BW: Huur van Bedrijfsruimte

Voordat we de huuroverdracht bespreken, is het van belang om kort stil te staan bij artikel 7:290 BW en wat het regelt. Artikel 7:290 BW heeft betrekking op de huur van bedrijfsruimte die bestemd is voor detailhandel, horeca, of ambachtsbedrijven. Deze bedrijfsruimtes vallen onder de zogenaamde 7:290-bedrijfsruimtes. Een aantal bekende voorbeelden hiervan zijn winkels, restaurants, cafés en galeries.

De huur van 7:290-bedrijfsruimtes wordt gezien als een complexe materie met uitgebreide wettelijke bescherming voor huurders, wat hun positie ten opzichte van verhuurders versterkt. Dit is onder andere bedoeld om huurders te beschermen tegen eenzijdige huurprijsverhogingen en onredelijke opzegtermijnen.

Huuroverdracht aan een Opvolgend Bedrijf

Het komt vaak voor dat huurders van bedrijfsruimtes hun bedrijf willen overdragen aan een opvolgend bedrijf. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals het willen verkopen van het bedrijf, uitbreiding naar een andere locatie of het aangaan van een samenwerkingsverband. Om een soepele overdracht te bewerkstelligen, voorziet artikel 7:290 BW in de mogelijkheid van huuroverdracht aan een opvolgend bedrijf.

In lid 1 van artikel 7:290 BW staat dat de huurder het recht heeft om zijn bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolger. Hierbij gelden wel bepaalde voorwaarden. Zo moet het gaan om de overdracht van het bedrijf als geheel, inclusief het gehuurde pand, en moeten beide partijen akkoord gaan met de overdracht. De verhuurder kan de overdracht alleen weigeren als er zwaarwegende redenen zijn, zoals wanneer de opvolger niet aan de financiële eisen voldoet of als het bedrijf dat de huur wil overnemen een ander soort bedrijf is dan oorspronkelijk overeengekomen.

Voorwaarden voor Huuroverdracht

Bij de overdracht van de huur aan een opvolgend bedrijf moeten zowel de oorspronkelijke huurder als de opvolger enkele stappen doorlopen. Allereerst moet de huurder de verhuurder op de hoogte stellen van zijn voornemen om het bedrijf en de huurovereenkomst over te dragen. Deze kennisgeving moet schriftelijk gebeuren en duidelijk de identiteit en financiële positie van de opvolger vermelden.

Daarnaast dient de opvolger aan bepaalde eisen te voldoen. De verhuurder heeft het recht om de kredietwaardigheid en geschiktheid van de opvolger te onderzoeken, vergelijkbaar met het proces van het screenen van nieuwe huurders. Het is van belang dat de opvolger een representatieve bedrijfsvoering heeft en voldoende financiële middelen om aan de huurverplichtingen te voldoen.

Schriftelijke Overeenkomst

Als de verhuurder akkoord gaat met de huuroverdracht en de opvolger aan alle eisen voldoet, moet er een schriftelijke overeenkomst worden opgesteld tussen de oorspronkelijke huurder, de opvolger en de verhuurder. Deze overeenkomst moet de rechten en plichten van alle partijen duidelijk vastleggen, evenals de overeengekomen huurprijs en eventuele aanpassingen aan de bestaande huurovereenkomst.

Conclusie

Het artikel 7:290 BW regelt de huur van bedrijfsruimte en biedt huurders van 7:290-bedrijfsruimtes de mogelijkheid om hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgend bedrijf. Dit kan een gunstige optie zijn voor huurders die hun bedrijf willen overdragen om welke reden dan ook. Echter, zowel de oorspronkelijke huurder als de opvolger moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen en een schriftelijke overeenkomst opstellen om ervoor te zorgen dat alle partijen hun rechten en verplichtingen begrijpen en naleven. Door dit proces zorgvuldig te doorlopen, kunnen huurders en opvolgende bedrijven profiteren van een soepele en succesvolle huuroverdracht.

Advies Aan Hoogste Rechtscollege In Beginsel Recht Op Huurkorting Voor Horeca-Ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

Zzp’er kan huurverlaging woning vragen

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Warmtewet verandert, warmte komt in huurrecht

De nieuwe Warmtewet gaat naar verwachting in op 1 juli 2019.

Huurt u een bedrijfsruimte en levert uw verhuurder u ook warmte? Verhuurders die warmte leveren aan hun huurders vallen straks niet meer onder de Warmtewet, maar onder het huurrecht. De levering van warmte maakt vanaf dan deel uit van de huurovereenkomst. Er zijn geen aparte leveringsovereenkomsten meer nodig.

De nieuwe Warmtewet heeft nog meer gevolgen:

Er komt een maximumtarief voor koud en lauw water.

De kosten van warmtekostenverdelers kunnen worden doorberekend aan verbruikers.

De warmteleverancier mag verbruik corrigeren voor de ligging van een bedrijfsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex. Dat mag ook als gevolg van leidingverliezen via transportleidingen.

Een warmteleverancier mag elk jaar 1 grote storing in het warmtenet hebben zonder daarvoor te moeten betalen. De storing moet dan wel binnen 24 uur zijn opgelost. De grens voor de duur van een ernstige storing gaat van 4 uur naar 8 uur.

Let op: De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regelingén publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

Bron

Huurders winkelruimte worden beter beschermd

Uit diverse bronnen blijkt dat winkeliers steeds vaker bij renovatie uit hun panden worden gezet, terwijl geen enkele rekening wordt gehouden met
hun belangen. Verhuurders van bedrijfsruimte maken de afgelopen jaren namelijk steeds vaker gebruik van de ruimte en mogelijkheden die artikel 7:296 hen biedt. De huidige constructie van dit artikel brengt, volgens de indieners, een zeer ongewenst situatie voor huurders van bedrijfsruimte
met zich.

De huurbescherming van huurders van winkelruimten wordt verbeterd:
De verhuurder van een winkelruimte mag aan het einde verhuurder van een winkelruimte mag aan het einde van de 1e huurperiode (van 5 jaar of langer) de huur niet meer opzeggen omdat hij wil gaan renoveren.

Als de verhuurder van een winkelruimte gaat renoveren en de huurder daardoor moet verhuizen, betaalt hij aan de huurder een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

Onderdeel 1: Met het invoegen van de zinsnede «of van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 290» wordt geregeld dat in het geval dat verhuizing van huurders van bedrijfsruimte noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie, de verhuurder verplicht is aan de huurder een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten te verstrekken. De bijdrage zal ten minste het bedrag bedragen dat door middel van de op te stellen ministeriële regeling wordt vastgesteld (zie onderdeel 2). Met deze wijziging wordt de situatie van huurders van woonruimten en huurders van bedrijfsruimte gelijkgetrokken waar het een minimumbijdrage betreft indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie en de huurovereenkomst behouden blijft.

Onderdeel 2: Dit onderdeel regelt dat bij ministeriële regeling de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van bedrijfsruimte wordt vastgesteld. Deze wordt nu al vastgesteld voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234 en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikel 235 en 236, in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie (Staatscourant 2010 nr. 2982). Middels deze wijziging zal een vergelijkbare regeling opgesteld worden ten aanzien van de huurders van bedrijfs-ruimte. Indien de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft, zal de minimumbijdrage die in de regeling wordt vastgesteld, jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd.

regeling is bedoeld voor

verhuurders van winkelbedrijfsruimten;
huurders van winkelbedrijfsruimten (winkeliers)

De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regelingén publicatie in het Staatsblad.

Ontruiming door verhuurder van bedrijfsruimte na opzegging of vanwege wanbetaling

Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, kan de huurder van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW, waaronder kantoorruimte, de rechter vragen om ontruimingsbescherming.

De opzegging dient wel tijdig te gebeuren tegen het eind van de contracttermijn. Dan moet de huurder wel binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Er hoeft dan niet te worden ontruimd totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
In de procedure moet eerst worden vastgesteld dat het daadwerkelijk om een bedrijfsruimte ex 7:230a BW gaat en dus niet om een zgn. middenstandsbedrijfsruimte (winkel). Daarvoor gelden andere regels en bestaat er geen recht op ontruimingsbescherming

Maximale termijn aan verzoek
De rechter kan het verzoek voor maximaal een jaar toewijzen, maar het is mogelijk om het verzoek nog twee keer te herhalen. Een tweede (en evt. derde) verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

Het verzoek wordt evenwel afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem, wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder het recht op gebruik van de zaak of een gedeelte daarvan langer behoudt. De kantonrechter neemt in beginsel derhalve een beslissing op een verlengingsverzoek van de huurder na afweging van de wederzijdse belangen van partijen. De maximaal mogelijke verlenging bedraagt drie jaar nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Er wordt in die periode geen huur maar één gebruiksvergoeding betaald.

Wanbetaling
Indien de huurder van bedrijfsruimte de huur niet betaalt, is hij van rechtswege in gebreke en kan dit grote gevolgen hebben. In de rechtspraak wordt aangenomen dat een betalingsachterstand van twee of drie maanden al voldoende is om een ontruimingsvonnis in kort geding te krijgen. Alleen bij een gegronde reden, bij een verbetering in het betalingsgedrag en/of de financiële omstandigheden van een huurder kan een rechter aanleiding geven om niet tot ontruiming over te gaan. Maar als er telkenmale te laat is betaald en er geen aantoonbare en blijvende verbetering is optreden in het betalingsgedrag van de huurder, zal de rechter in de meeste gevallen de ontruiming toewijzen.

Ontruiming laatste optie
Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vordering moet dus “hard” zijn en er moet voldoende spoedeisend belang zijn. Per geval zal moeten worden beoordeeld of het betalingsgedrag van de huurder ernstig genoeg is om te komen tot een ontruiming van het gehuurde.

Termijn voor ontruiming door deurwaarder
Het is wettelijk voorgeschreven dat allereerst de uitspraak (het vonnis) van de kantonrechter moet worden betekend aan de huurder. Dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder.

De daadwerkelijke ontruiming mag niet eerder dan drie dagen na de betekening plaatsvinden. Deze termijn kan door de kantonrechter ruimer worden vastgesteld en dit wordt ook regelmatig gedaan. In zijn uitspraak zal de rechter dan bepalen dat de verhuurder minimaal bijvoorbeeld 7 of 14 dagen moet wachten na de betekening.

De deurwaarder zal de precieze dag van de ontruiming aankondigen aan de huurder. Op de dag van de feitelijke ontruiming zal de deurwaarder naar de bedrijfsruimte gaan, vergezeld van een hulpofficier van Justitie en een slotenmaker. Tot aan het moment van ontruiming is de huurder wel verplicht om de huur door te betalen.

▲

Huuropzegging en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten. De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de tweemaanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.
De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Bron: Actuele Artikelen ▲