huur – ADVOCATEN.NL | online rechtsbijstand

Indeplaatstelling bij Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Rechten en Opties voor Huurders bij Overdracht aan Opvolgende Bedrijven

Het artikel bespreekt de indeplaatstelling als een recht voor huurders van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW, waarmee zij hun huurovereenkomst kunnen overdragen aan opvolgende ondernemingen. Wanneer verhuurders echter weigeren in te stemmen, kunnen huurders opties zoals mediation, juridische bijstand en een verzoek tot indeplaatstelling bij de kantonrechter benutten om hun rechten te waarborgen.

Titel:

Introductie

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een essentieel onderdeel van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter voorkomen dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgende onderneming, maar de verhuurder weigert hiermee in te stemmen. In dergelijke gevallen kan de huurder gebruikmaken van een juridische mogelijkheid genaamd “indeplaatstelling” onder artikel 7:290 BW van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel zullen we de indeplaatstelling nader onderzoeken en de opties bespreken die een huurder heeft wanneer de verhuurder niet akkoord wil gaan met de overdracht.

Wat is Indeplaatstelling?

Indeplaatstelling is een wettelijk recht dat huurders van bedrijfsruimte hebben onder artikel 7:290 BW. Dit artikel is van toepassing op zogenoemde ‘middenstandsbedrijfsruimten’, zoals winkels, horecabedrijven en ambachtsbedrijven. Het geeft de huurder het recht om zijn huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming als deze aan bepaalde voorwaarden voldoet.

Voorwaarden voor Indeplaatstelling

Om in aanmerking te komen voor indeplaatstelling, moet de huurder aan enkele voorwaarden voldoen:

Schriftelijk verzoek: De huurder moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen van zijn voornemen om de bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolgende onderneming.
Redelijk belang: De opvolgende onderneming moet een redelijk belang hebben bij de overdracht, bijvoorbeeld omdat zij de activiteiten van de huurder wil voortzetten en het bedrijf succesvol kan voortzetten.
Financiële gegoedheid: De opvolgende onderneming moet financieel gegoed zijn en in staat zijn om aan de huurverplichtingen te voldoen.
Schriftelijke instemming verhuurder: Het belangrijkste criterium is dat de verhuurder schriftelijk moet instemmen met de indeplaatstelling. Als de verhuurder echter weigert in te stemmen, heeft de huurder nog steeds enkele opties om zijn recht op indeplaatstelling af te dwingen.

Wat kan de Huurder doen als de Verhuurder niet akkoord gaat?

Wanneer de verhuurder de indeplaatstelling weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn recht te waarborgen:

Mediation of Onderhandeling: In sommige gevallen kan een constructieve dialoog tussen de huurder en de verhuurder leiden tot een overeenkomst. Mediation kan een nuttig middel zijn om geschillen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter.
Juridische Bijstand: De huurder kan juridische bijstand zoeken bij een gespecialiseerde advocaat in huurrecht. Een advocaat kan de situatie beoordelen, advies geven en namens de huurder onderhandelen met de verhuurder.
Verzoek tot Indeplaatstelling bij de Rechter: Als de verhuurder blijft weigeren, kan de huurder een verzoek tot indeplaatstelling indienen bij de kantonrechter. De rechter zal de belangen van zowel de huurder als de verhuurder afwegen en een beslissing nemen.

Conclusie

Indeplaatstelling is een belangrijk recht voor huurders van bedrijfsruimte ex 7:290 BW in Nederland, dat hen in staat stelt hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgende onderneming. Als de verhuurder niet akkoord gaat met de overdracht, heeft de huurder verschillende opties, zoals mediation, juridische bijstand, een verzoek tot indeplaatstelling bij de rechter. Het is van cruciaal belang dat huurders hun rechten begrijpen en, indien nodig, professioneel advies inwinnen om hun belangen te beschermen. Met een goed begrip van de indeplaatstelling kunnen huurders hun zakelijke activiteiten voortzetten en succesvol overdragen aan opvolgende bedrijven.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht en de Rol van de Verhuurder

Wanneer een huurder van een bedrijfsruimte ex 7:290 BW zijn huurovereenkomst wil overdragen aan een opvolgende huurder, dient hij eerst toestemming te vragen aan de verhuurder. Deze toestemming is in de meeste gevallen een contractuele voorwaarde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst zelf.

In Nederland hebben bedrijven vaak te maken met huurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes, die worden gereguleerd door artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het kan voorkomen dat een huurder van een bedrijfsruimte zijn huurovereenkomst wenst over te dragen aan een opvolgende bedrijf, maar de verhuurder gaat hiermee niet akkoord. In een dergelijke situatie heeft de huurder enkele juridische opties om zijn belangen te beschermen en toch de gewenste overdracht te realiseren.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Een Overzicht

Allereerst is het belangrijk om te begrijpen wat wordt verstaan onder een bedrijfsruimte ex 7:290 BW. Deze categorie omvat onder andere winkelruimtes, horecaruimtes en ambachtsbedrijven. Voor deze specifieke bedrijfsruimtes gelden huurbeschermingsregels die afwijken van de regels voor reguliere kantoor- of opslagruimtes.

Huurderswissel en Toestemming van de Verhuurder

Gronden voor Weigering

De verhuurder kan om verschillende redenen de huuroverdracht weigeren. Enkele veelvoorkomende gronden zijn:

Kredietwaardigheid van de opvolgende huurder: De verhuurder kan de kredietwaardigheid van de beoogde opvolgende huurder in twijfel trekken. Als de nieuwe huurder niet aan de financiële vereisten voldoet, kan de verhuurder de overdracht weigeren.

Eerdere schendingen van de huurovereenkomst: Indien de huidige huurder de huurovereenkomst heeft geschonden door bijvoorbeeld achterstallige betalingen of schade aan het pand, kan dit de reden zijn voor de verhuurder om de overdracht te weigeren.

Verandering van de aard van het bedrijf: Als de opvolgende huurder van plan is om een ander soort bedrijf uit te oefenen dan wat oorspronkelijk is overeengekomen, kan de verhuurder de overdracht afwijzen.

Rechten en Opties van de Huurder

Als de verhuurder de huuroverdracht weigert, heeft de huurder verschillende opties om zijn belangen te beschermen:

Mediation of Onderhandeling: De huurder kan proberen in gesprek te gaan met de verhuurder om eventuele bezwaren te bespreken en mogelijke compromissen te vinden. Het inhuren van een mediator kan helpen bij het faciliteren van dit proces en het verminderen van conflicten.

Rechterlijke Procedure: Als onderhandelingen niet slagen, kan de huurder naar de rechter stappen om de goedkeuring voor de huuroverdracht af te dwingen. Dit moet worden gedaan binnen een redelijke termijn voordat de geplande overdracht plaatsvindt.

Gebreken in Weigeringsgronden: Als de verhuurder weigert zonder legitieme redenen, bijvoorbeeld als de opvolgende huurder voldoet aan alle vereisten en er geen rechtvaardige reden is voor de weigering, kan de huurder juridische stappen ondernemen om de overdracht alsnog af te dwingen.

Rechterlijke Toetsing

In geval van een rechterlijke procedure zal de rechter de weigering van de verhuurder toetsen aan de redelijkheid en billijkheid. Het is van belang dat de huurder alle relevante documentatie en bewijsmateriaal inbrengt om zijn zaak te ondersteunen.

Conclusie

De huur van bedrijfsruimte ex 7:290 BW biedt huurders de mogelijkheid om hun huurovereenkomsten over te dragen aan opvolgende bedrijven. Echter, de verhuurder heeft het recht om deze overdracht te weigeren onder bepaalde omstandigheden. Als de verhuurder de overdracht afwijst zonder geldige redenen, heeft de huurder het recht om juridische stappen te ondernemen en de zaak aan de rechter voor te leggen. Het is altijd raadzaam om juridisch advies in te winnen en eventueel een mediator in te schakelen om geschillen te voorkomen en te proberen tot een bevredigende oplossing te komen.

De Indeplaatsstelling: Huuroverdracht aan Opvolgend Bedrijf

In artikel 7:290 BW staat dat de huurder het recht heeft om zijn bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolger. Hierbij gelden wel bepaalde voorwaarden. De verhuurder kan de overdracht alleen weigeren als er zwaarwegende redenen zijn, zoals wanneer de opvolger niet aan de financiële eisen voldoet of als het bedrijf dat de huur wil overnemen een ander soort bedrijf is dan oorspronkelijk overeengekomen.

Huur van Bedrijfsruimte ex 7:290 BW: Huuroverdracht aan Opvolgend Bedrijf

Het huren van bedrijfsruimte is voor veel ondernemers een cruciaal aspect van hun zakelijke activiteiten. Soms kan het echter gebeuren dat een huurder zijn bedrijfsruimte wil overdragen aan een opvolgend bedrijf, bijvoorbeeld als gevolg van uitbreiding, verkoop of herstructurering van het bedrijf. In Nederland regelt artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW) de huur van bedrijfsruimte, en het behandelt ook de mogelijkheid van huuroverdracht. In dit artikel gaan we dieper in op de bepalingen van artikel 7:290 BW met betrekking tot huuroverdracht aan een opvolgend bedrijf.

Artikel 7:290 BW: Huur van Bedrijfsruimte

Voordat we de huuroverdracht bespreken, is het van belang om kort stil te staan bij artikel 7:290 BW en wat het regelt. Artikel 7:290 BW heeft betrekking op de huur van bedrijfsruimte die bestemd is voor detailhandel, horeca, of ambachtsbedrijven. Deze bedrijfsruimtes vallen onder de zogenaamde 7:290-bedrijfsruimtes. Een aantal bekende voorbeelden hiervan zijn winkels, restaurants, cafés en galeries.

De huur van 7:290-bedrijfsruimtes wordt gezien als een complexe materie met uitgebreide wettelijke bescherming voor huurders, wat hun positie ten opzichte van verhuurders versterkt. Dit is onder andere bedoeld om huurders te beschermen tegen eenzijdige huurprijsverhogingen en onredelijke opzegtermijnen.

Huuroverdracht aan een Opvolgend Bedrijf

Het komt vaak voor dat huurders van bedrijfsruimtes hun bedrijf willen overdragen aan een opvolgend bedrijf. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals het willen verkopen van het bedrijf, uitbreiding naar een andere locatie of het aangaan van een samenwerkingsverband. Om een soepele overdracht te bewerkstelligen, voorziet artikel 7:290 BW in de mogelijkheid van huuroverdracht aan een opvolgend bedrijf.

In lid 1 van artikel 7:290 BW staat dat de huurder het recht heeft om zijn bedrijfsruimte over te dragen aan een opvolger. Hierbij gelden wel bepaalde voorwaarden. Zo moet het gaan om de overdracht van het bedrijf als geheel, inclusief het gehuurde pand, en moeten beide partijen akkoord gaan met de overdracht. De verhuurder kan de overdracht alleen weigeren als er zwaarwegende redenen zijn, zoals wanneer de opvolger niet aan de financiële eisen voldoet of als het bedrijf dat de huur wil overnemen een ander soort bedrijf is dan oorspronkelijk overeengekomen.

Voorwaarden voor Huuroverdracht

Bij de overdracht van de huur aan een opvolgend bedrijf moeten zowel de oorspronkelijke huurder als de opvolger enkele stappen doorlopen. Allereerst moet de huurder de verhuurder op de hoogte stellen van zijn voornemen om het bedrijf en de huurovereenkomst over te dragen. Deze kennisgeving moet schriftelijk gebeuren en duidelijk de identiteit en financiële positie van de opvolger vermelden.

Daarnaast dient de opvolger aan bepaalde eisen te voldoen. De verhuurder heeft het recht om de kredietwaardigheid en geschiktheid van de opvolger te onderzoeken, vergelijkbaar met het proces van het screenen van nieuwe huurders. Het is van belang dat de opvolger een representatieve bedrijfsvoering heeft en voldoende financiële middelen om aan de huurverplichtingen te voldoen.

Schriftelijke Overeenkomst

Als de verhuurder akkoord gaat met de huuroverdracht en de opvolger aan alle eisen voldoet, moet er een schriftelijke overeenkomst worden opgesteld tussen de oorspronkelijke huurder, de opvolger en de verhuurder. Deze overeenkomst moet de rechten en plichten van alle partijen duidelijk vastleggen, evenals de overeengekomen huurprijs en eventuele aanpassingen aan de bestaande huurovereenkomst.

Conclusie

Het artikel 7:290 BW regelt de huur van bedrijfsruimte en biedt huurders van 7:290-bedrijfsruimtes de mogelijkheid om hun huurovereenkomst over te dragen aan een opvolgend bedrijf. Dit kan een gunstige optie zijn voor huurders die hun bedrijf willen overdragen om welke reden dan ook. Echter, zowel de oorspronkelijke huurder als de opvolger moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen en een schriftelijke overeenkomst opstellen om ervoor te zorgen dat alle partijen hun rechten en verplichtingen begrijpen en naleven. Door dit proces zorgvuldig te doorlopen, kunnen huurders en opvolgende bedrijven profiteren van een soepele en succesvolle huuroverdracht.

Schade door ontruiming van het gehuurde dient adequaat te worden gesteld en bewezen

Aan de ontruiming van een bedrijfspand na een ontruimingsvordering kleven aanzienlijke risico`s, zowel voor de verhuurder als de huurder. De huurder kan door het afvoeren en vernietiging een volledige inventaris verliezen, en de verhuurder kan voor die schade achteraf worden aangesproken.

Huurders die worden ontruimd in verband met een huurachterstand kunnen aanzienlijke schade lijden. Het komt regelmatig voor dat een verhuurder overgaat tot ontruiming van een bedrijfspand op grond van een ontruimingsvonnis van de kantonrechter, terwijl er nog een hoger beroep mogelijk is. Het risico dat de verhuurder achteraf voor de ontstane schade wordt aangesproken is aanzienlijk.

De onderhavige zaak dateert van 2006. Na een ontruiming in verband met een ontruimingsvonnis van de kantonrechter werd door het gerechtshof te Arnhem in 2009 dit vonnis weer vernietigd. De verhuurder werd vervolgens veroordeeld tot het vergoeden van de schade die huurders door die ontruiming en het afvoeren en vernietigen van de inboedel hadden geleden.

Het gevolg was dat de verhuurder die, met gebruikmaking van het vonnis, het bedrijfspand had ontruimd, werd aangesproken tot het betalen van een schadevergoeding in verband met een onrechtmatige ontruiming.

De schadevergoeding werd gevorderd in verband met de door de verhuurder afgevoerde zaken die na opslag waren vernietigd. De huurder stelde dat er diverse inventariszaken waren vernietigd, zoals een toonbank, geluidspanelen, lambrisering en meer inventaris. De huurder vorderde € 100.000,,- schadevergoeding in verband met het verlies van deze zaken en investeringen.
Door het Hof werd deze vordering afgewezen. De huurder stelde cassatie in.

De wet bepaalt in artikel 6:97 dat in voorkomend geval de rechter zelf de schade kan begroten. Onder andere bepaalt dit artikel: ..” Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat.“
In de zaak die door de Hoge Raad werd behandeld klaagde de huurder dat het Gerechtshof de schadevordering ten onrechte had afgewezen, omdat het Hof meende dat de vordering onvoldoende was gemotiveerd en onderbouwd was met bewijsstukken. Het Hof constateerde dat er geen boekhouding was die de inventaris en investering kon onderbouwen, en niet viel te verifiëren welke zaken aanwezig waren en welke waarde deze vertegenwoordigden. De vordering werd dus afgewezen.

In cassatie stelde de huurder dat bij een ontruiming de degene die laat ontruimen dient te stellen en bewijzen welke zaken na de ontruiming in bewaring zijn gegeven en, voor zover die zaken zijn vernietigd, te stellen en te bewijzen dat die zaken kennelijk waardeloos waren of dat de huurders daarvan afstand hadden gedaan. Dit is een veel gehoorde stelling waarmee huurders dreigen, indien zij worden geconfronteerd met een ontruiming.

De huurders meenden ook in dit geval dat zij op grond van hun gewone stelplicht, neergelegd in artikel 150 Rv konden volstaan met de stelling dat was bewezen dat er zaken waren ontruimd en vernietigd, en dat daarmee aan hun processuele stel en bewijsplicht was voldaan.

De hoge Raad gaat echter mee met het oordeel van het Hof. De hoge raad stelt dat het Hof aldus had bepaald dat wel is komen vast te staan dat bij de ontruiming aan de huurder toebehorende zaken zijn afgevoerd, maar dat zij niet voldoende hebben onderbouwd dat die zaken ook enige waarde hadden.
Volgens de Hoger Raad heeft het hof terecht beslist dat de stelplicht en bewijslast van het bestaan van schade volgens artikel 150 Rv op de huurder rust. Zonder nadere onderbouwing hoefde het Hof dus niet over te gaan tot schatting van de schade.

Deze uitspraak is niet echt verrassend, maar geeft eens temeer aan dat men bij een ontruiming voorzichtig moet opereren, zeker als er nog een hoger beroepsmogelijkheid is. Maar ook dat een vergoedingsvordering wegens de hierdoor veroorzaakte schade duidelijk en helder moet zijn onderbouwd. De algemene regel is nog steeds dat “wie stelt, bewijst“.

De regel die bepaalt dat de rechter bij gebrek aan concrete schadevaststelling die schade moet schatten, gaat dus niet zover dat de rechter deze geheel zelfstandig moet onderzoeken.
Voor meer informatie over ontruiming en huurrecht kunt u bellen met 0900-advocaten of een vraag stellen via dit formulier.

Huurbetaling Tijdens Renovatie

Huurders van woningen dienen altijd rekening te houden dat vroeg of laat ingrijpend onderhoud of renovatie moet worden uitgevoerd. Een noodzakelijke verhuizing en hinder van werkzaamheden die daarmee gepaard gaan vormen geen gebrek of wanprestatie. Een sociaal plan is in alle gevallen wel verplicht.

Een verhuurder van woonruimte is volgens art 7:203 en 7:204 BW verplicht het gehuurde in goede staat te houden door regelmatig onderhoud. eenvoudig onderhoud kan worden uitgevoerd zonder dat de huurders het genot van de woning missen. Soms dient ingrijpend onderhoud plaats te vinden door renovatie, waarbij van de huurder gevergd kan worden dat hij de woning voor langere tijd verlaat.

Alvorens een renovatie kan plaatsvinden, moet de verhuurde een redelijk voorste doen. Dit voorstel houdt onder andere in een regeling over de duur van de renovatie, de verhuisvergoeding en de vervangende woonruimte, de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de ontruiming van het gehuurde, de huurprijsverhoging voor de huurder.

De verhuisvergoeding is wettelijk vastgelegd en wordt gepubliceerd op de website van de huurcommissie en de rijksoverheid. Bij een gelijktijdige renovatie van meer dan 10 woningen van een verhuurder is een toestemming nodig van ten minste 70% van de huurders. Is 70% akkoord dan zal de regeling gelden voor alle huurders.

Bij een geschil over de noodzaak van een renovatie of de door de verhuurder aangeboden regeling, kan de rechter worden gevraagd een maatregel te nemen, die de redelijkheid van het voorstel beoordeelt. Is het voorstel redelijk is, dan beslist uiteindelijk de huurder of hij de huur beëindigt of het voorstel aanvaardt.

Vordering

In een dergelijk geschil voor de kantonrechter
Rechtbank Midden-Nederland 1 december 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:5853
deed de verhuurder een renovatievoorstel, dat door 95% van alle huurders van een flatgebouw was aanvaard.

Na ca 6 maanden waren de werkzaamheden volledig afgerond. Deel van de regeling was dat de huurders 4 weken hun woning dienden te ontruimen, maar wel hun huur doorbetaalden, omdat zij in volledig ingerichte vervangende woningen werden ondergebracht. Ook werd hen de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.253 betaald.

De huurders spanden een procedure aan na afloop van de werkzaamheden, waarbij twee aspecten meespeelden. De huurders waren over het verloop van de renovatie en het uiteindelijk resultaat allerminst tevreden. Voorts waren zij achteraf van mening dat zij niet verplicht waren de huur door te betalen gedurende de periode van de ontruiming, omdat zij immers betaalden zonder het genot van de woning te hebben. Volgens de huurders was de renovatie an sich een gebrek volgens artikel 7:204 BW.

De rechter wijst de vordering af.
De kantonrechter stelt allereerst dat het voorstel redelijk is, althans daar kan geen discussie meer over bestaan. Als immers 70% of meer van de huurders instemt, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De inhoud van het voorstel kan daarom niet worden aangetast.
Omdat de verplichting om de huur door te betalen onderdeel is van het voorstel kon daartegen niet worden opgekomen.

Voor zover de huurders hinder hebben ondervonden door de renovatie, meent de kantonrechter een verhuurder niet aansprakelijk is voor enige hinder waar de huurders mee te maken krijgen, en dat de verhuurder daarom ook niet is tekortgeschoten in haar verplichting ex art. 7:203 BW.

De stelling van de huurders, dat de renovatiewerkzaamheden als een afzonderlijk gebrek aangemerkt moeten worden wordt eveneens afgewezen; ‘de renovatie op zichzelf kan niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW’
Volgens de kantonrechter ‘is sprake van een gebrek als de huurders niet het genot hebben gekregen dat zij bij de aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Omdat de verhuurder de woningen voor onbepaalde tijd verhuurt dienen huurders redelijkerwijs rekening te houden met de mogelijkheid dat de verhuurder vroeg of laat renovatie aan hun woning dient te plegen, en dat die werkzaamheden het huurgenot tijdelijk verminderen. ‘De uitvoering van dat soort werkzaamheden maakt daarom geen inbreuk op de verwachting die de huurders ten aanzien van het huurgenot mochten hebben en kunnen dus niet worden aangemerkt als een gebrek.’

Voor meer informatie over dergelijke huurgeschillen kunt u bellen met 0900 0600 of een vraag stellen via advocaten.nl.

Advies Aan Hoogste Rechtscollege In Beginsel Recht Op Huurkorting Voor Horeca-Ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

Zzp’er kan huurverlaging woning vragen

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Warmtewet verandert

Met ingang van 1 juli 2019 is de levering van warmte in het huurrecht opgenomen.

Huurt u een bedrijfsruimte en levert uw verhuurder u ook warmte? Verhuurders die warmte leveren aan hun huurders vallen niet meer onder de Warmtewet, maar onder het huurrecht. De levering van warmte maakt deel uit van de huurovereenkomst. Er zijn geen aparte leveringsovereenkomsten meer nodig.

De nieuwe Warmtewet heeft nog meer gevolgen Er komt een maximumtarief voor koud en lauw water, de kosten van warmtekostenverdelers kunnen worden doorberekend aan verbruikers en de warmteleverancier mag verbruik corrigeren voor de ligging van een bedrijfsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex. Dat mag ook als gevolg van leidingverliezen via transportleidingen.

Een warmteleverancier mag elk jaar 1 grote storing in het warmtenet hebben zonder daarvoor te moeten betalen. De storing moet dan wel binnen 24 uur zijn opgelost. De grens voor de duur van een ernstige storing gaat van 4 uur naar 8 uur.

De wet geldt voor ondernemers – huurders die warmte afnemen van hun verhuurder en verhuurders die warmte leveren. De nieuwe Warmtewet is ingegaan op 1 juli 2019.

Bron: ondernemersplein

Ontruiming door verhuurder van bedrijfsruimte na opzegging of vanwege wanbetaling

Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, kan de huurder van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW, waaronder kantoorruimte, de rechter vragen om ontruimingsbescherming.

De opzegging dient wel tijdig te gebeuren tegen het eind van de contracttermijn. Dan moet de huurder wel binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Er hoeft dan niet te worden ontruimd totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
In de procedure moet eerst worden vastgesteld dat het daadwerkelijk om een bedrijfsruimte ex 7:230a BW gaat en dus niet om een zgn. middenstandsbedrijfsruimte (winkel). Daarvoor gelden andere regels en bestaat er geen recht op ontruimingsbescherming

Maximale termijn aan verzoek
De rechter kan het verzoek voor maximaal een jaar toewijzen, maar het is mogelijk om het verzoek nog twee keer te herhalen. Een tweede (en evt. derde) verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

Het verzoek wordt evenwel afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem, wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder het recht op gebruik van de zaak of een gedeelte daarvan langer behoudt. De kantonrechter neemt in beginsel derhalve een beslissing op een verlengingsverzoek van de huurder na afweging van de wederzijdse belangen van partijen. De maximaal mogelijke verlenging bedraagt drie jaar nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Er wordt in die periode geen huur maar één gebruiksvergoeding betaald.

Wanbetaling
Indien de huurder van bedrijfsruimte de huur niet betaalt, is hij van rechtswege in gebreke en kan dit grote gevolgen hebben. In de rechtspraak wordt aangenomen dat een betalingsachterstand van twee of drie maanden al voldoende is om een ontruimingsvonnis in kort geding te krijgen. Alleen bij een gegronde reden, bij een verbetering in het betalingsgedrag en/of de financiële omstandigheden van een huurder kan een rechter aanleiding geven om niet tot ontruiming over te gaan. Maar als er telkenmale te laat is betaald en er geen aantoonbare en blijvende verbetering is optreden in het betalingsgedrag van de huurder, zal de rechter in de meeste gevallen de ontruiming toewijzen.

Ontruiming laatste optie
Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vordering moet dus “hard” zijn en er moet voldoende spoedeisend belang zijn. Per geval zal moeten worden beoordeeld of het betalingsgedrag van de huurder ernstig genoeg is om te komen tot een ontruiming van het gehuurde.

Termijn voor ontruiming door deurwaarder
Het is wettelijk voorgeschreven dat allereerst de uitspraak (het vonnis) van de kantonrechter moet worden betekend aan de huurder. Dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder.

De daadwerkelijke ontruiming mag niet eerder dan drie dagen na de betekening plaatsvinden. Deze termijn kan door de kantonrechter ruimer worden vastgesteld en dit wordt ook regelmatig gedaan. In zijn uitspraak zal de rechter dan bepalen dat de verhuurder minimaal bijvoorbeeld 7 of 14 dagen moet wachten na de betekening.

De deurwaarder zal de precieze dag van de ontruiming aankondigen aan de huurder. Op de dag van de feitelijke ontruiming zal de deurwaarder naar de bedrijfsruimte gaan, vergezeld van een hulpofficier van Justitie en een slotenmaker. Tot aan het moment van ontruiming is de huurder wel verplicht om de huur door te betalen.

▲

Huuropzegging en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten. De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de tweemaanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.
De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Bron: Actuele Artikelen ▲

Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn na einde huur

De huurder (het Nederlands Stripmuseum) verzoekt de kantonrechter primair om haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW.
De huurder verzoekt subsidiair om verlenging van de ontruimingstermijn.

Het oordeel
De kantonrechter verklaart de huurder niet ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter overweegt: ‘Om de vraag te kunnen beantwoorden of [verhuurder] de huurovereenkomst met de [huurder] mocht opzeggen, zal moeten komen vast te staan wat partijen precies zijn overeengekomen. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst tussen partijen uitleggen. […]

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de overeenkomst ten eerste acht op de tekst van de akte waarin de huurovereenkomst is neergelegd. Ten aanzien van de huurtermijn is in die akte opgenomen: ‘Tijdelijk totdat Het Forum te Groningen gereed zal zijn, telkens voor de duur van 1 jaar, met verlenging van telkens 1 jaar tenzij 3 maanden voor het einde huurovereenkomst wordt opgezegd.’ Verder slaat de kantonrechter acht op de omstandigheid dat het de bedoeling van partijen was dat [verhuurder] [het gehuurde] tijdelijk aan de [huurder] zou verhuren, zodat de [huurder] daar […] de exploitatie van het Stripmuseum zou kunnen voortzetten totdat het Forum in Groningen gereed zou zijn […]. […] Een redelijke uitleg op grond van de bovenstaande feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang en verband beschouwd leidt ertoe dat partijen een overeenkomst hebben gesloten die meebrengt dat [verhuurder] het appartementsrecht aan [het gehuurde] aan [huurder] verhuurt totdat het Forum in Groningen gereed zal zijn en dat [huurder] – gelet op de onzekerheid over haar financiële positie – die huurovereenkomst jaarlijks kan opzeggen. […] Het voorgaande leidt ertoe dat nu het Forum in Groningen nog niet gereed is, de door partijen gesloten huurovereenkomst […] geen grond biedt de huurovereenkomst op te zeggen. De huurovereenkomst tussen partijen is door de opzegging van [verhuurder] derhalve niet rechtsgeldig geëindigd. […]

[Verhuurder] heeft niet aangevoerd dat sprake is van een situatie waarin voortduring van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar ex art. 6:248 lid 2 BW is of afstuit op gewijzigde omstandigheden ex art. 6:258 BW. […] Het voorgaande leidt ertoe dat de [huurder] niet kan worden ontvangen in haar verzoek tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden (artikel 7:230a BW). [Huurder] zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek. Aan de behandeling van het verzoek van [verhuurder] komt de kantonrechter niet toe, omdat dat verzoek is ingesteld voor het geval [huurder] ontruimingsbescherming toekomt en die situatie zich niet voordoet.’.

Bron: SDU ▲