Advies aan hoogste rechtscollege: in beginsel recht op huurkorting voor horeca-ondernemers

De coronacrisis heeft in de huursector geleid tot discussie over vermindering van de huurprijs van bepaalde bedrijfsruimten, en hoe de vermindering moet worden berekend. De rechtspraak geeft tot aan heden geen eenduidig antwoord. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld.

De procureur-generaal bij de Hoge Raad heeft in een recent advies aan de Hoge Raad bericht dat restaurants en cafés ‘in beginsel’ recht op huurkorting hebben omdat van overheidswege hun onderneming tijdens de coronacrisis op slot ging.

In dit advies is de grond huurkorting gelegen in een redelijke verdeling van het verlies tussen de verhuurder en de huurder. De procureur-generaal stelt dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar partijen geen rekening mee hebben gehouden bij de ondertekening van de huurovereenkomsten.

Sinds het begin van de coronacrisis is er al een discussie over de huurkorting voor huurders van bedrijfsruimten.

In vele gevallen is een geschil voorgelegd aan de rechter en in enkele gevallen werd een huurkorting bepaald. Beide partijen kunnen op grond van de wet een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

In de meeste gevallen is geadviseerd om in een zo`n vroeg mogelijk stadium tussen huurder en verhuurder te overleggen. Komen partijen er niet samen uit dan kunnen partijen altijd hun geschil aan de kantonrechter voorleggen. Tot aan heden is er echter geen eenduidig antwoord op deze vraag.
De rechtseenheid die nodig is dient te worden verkregen door een uitspraak van de Hoge Raad. In een procedure tussen een verhuurder en een huurder, een horeca-exploitant, heeft de kantonrechter in Roermond het geschil voorgelegd aan de Hoge Raad.

De voornaamste taak die aan de procureur-generaal bij de Hoge Raad is opgedragen betreft het geven van juridische adviezen, zogenoemde conclusies, aan de Hoge Raad. Meestal worden de conclusies door de advocaten-generaal in het parket namens de procureur-generaal genomen.

Hoewel het duidelijk is dat de corona-crisis niet kon worden voorzien door markt partijen heeft de overheid financiële steunfondsen en belastingfaciliteiten in het leven geroepen teneinde de gevolgen van de sluiting op te vangen. Die maatregelen gelden echter niet voor startende huurders en voor de verhuurders, zodat het verdelen van de “lasten” van de crisis en de criteria om die verdeling toe te passen nog een ingewikkelde rekensom kan worden.

Of het advies van de procureur-generaal aan de Hoge Raad wordt overgenomen, is dus nog de vraag. Wanneer de raad uitspraak doet over de zaak is nog niet bekend.
Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Betalingsuitstel in de coronacrisis

De “tijdelijke wet betalingsuitstel” biedt ondernemers een kans om lastige schuldeisers nog even buiten de deur te houden totdat de coronacrisis is bezworen.

De Tijdelijke Betalingsuitstelwet (Tijdelijke wet COVID-19 SZW en JenV) is in november 2020 ingevoerd voor ondernemers die door Covid-19 betalingsproblemen hebben. De tijdelijke wet duurt nog tot 1 juni 2021.

Met deze tijdelijke wet kan de rechter een maatregel nemen, waarvan de belangrijkste is dat de behandeling van een faillissementsaanvraag wordt uitgesteld. Maar ook andere maatregelen zijn mogelijk, zoals beëindiging van een beslaglegging of inbeslagname, uitoefenen van een pandrecht of een gebod tot het voortgaan met de leverantie van goederen of diensten. Het doel van de wet is eigenlijk om de situatie die is ontstaan door maatregelen van de overheid te “bevriezen”, tot het moment dat deze maatregelen weer worden opgeheven. In de tussenliggende periode kan de ondernemer doorgaan en trachten een regeling te treffen met de schuldeisers.

Door de coronamaatregelen van de overheid komen bedrijven in nood door verlies van klanten en opdrachten. De Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud (NOW), de aanvullende inkomensgarantie voor zelfstandigen (TOZO), en diverse belastinguitstel-mogelijkheden van de Belastingdienst bieden enige compensatie en mitigatie van de financiële problemen.
Ook andere sectoren houden rekening met de situatie: banken houden minder strikte regels aan, rechtbanken zijn kritisch bij faillissementsverzoeken en er is een sterk drang bij verhuurders om begrip te hebben met huurachterstanden.

Een incassomaatregel of een faillissementsaanvraag is toch nog te verwachten. Niet in alle gevallen is duidelijk wat de oorzaak is van de achterstand. Bovendien gebeurt het vaak dat een ondernemer besluit selectief betalingen te gaan doen: hij betaald al zijn vaste leveranciers, maar laat huurbetaling en BTW afdracht achterwege. Dit lokt natuurlijk problemen uit. In veel gevallen wordt toch gekozen voor een faillissementsaanvraag of een ander maatregel ter incasso van schulden. De Tijdelijke Betalingsuitstelwet geeft de rechter een instrument om extra kritisch de oorzaak van de betalingsachterstand te beoordelen. Is deze tijdelijk, en houdt deze verband met de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis, dan kan de rechter zal het ware een moratorium van maximaal een half jaar inroepen, een soort afkoelperiode. Deze periode geldt voor initieel 2 maanden en kan nog 2 keer voor 2 maanden worden.

De werking van de wet is tijdelijk, maar ook beperkt. Het is geen algemene maatregel die de ondernemer durende een half jaar beschermd tegen alle faillissementsaanvragen en beslagen. Het geldt dus alleen voor degene die het faillissement heeft aangevraagd.
Voor dat laatste is een ander wet ingevoerd per 1 januari 2021: de de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA).

Voor het betalingsuitstel gelden de volgende voorwaarden:

  • Het gaat om een tijdelijke betalingsonmacht,
  • die is ontstaan door vanwege de overheid opgelegde coronamaatregelen vanaf 16 maart 2020
  • terwijl voordien geen betalingsonmacht bestond, noch deze viel te verwachten
  • het omzetverlies tenminste 20 procent bedraagt na 16 maart 2020
  • de onderneming na de uitstelperiode weer voldoende inkomen zal generen
  • en de faillissementsaanvrager niet zelf in betalingsonmacht komt te verkeren (het domino-effect)

Een ander belangrijkste vereiste is dat, na in verkregen betalingsuitstel, de nieuwe leveranties, diensten, huur etc. wel gewoon dienen te worden betaald. De schulden mogen dus in de afkoelingsperiode niet oplopen. Het gaat dus in alle gevallen om achterstallige betalingen. Een voordeel van de maatregel is echter wel dat een leverancier niet meer kan weigeren om te leveren, of een pandhouder niet meer kan overgaan tot het in beslag nemen van de verpande zaken.

Zoals gezegd is er een neiging om schulden selectief te gaan betalen, zoals BTW afdracht. Voor belastingschulden geldt dat de Fiscus een eigen pakket aan betalingsuitstelmogelijkheden heeft voor ondernemers. Om die reden kan voor belastingschulden niet via de wet tijdelijke wet uitstel worden gevraagd.

De werkingsduur en de reikwijdte van de Tijdelijke Betalingsuitstelwet (Tijdelijke wet COVID-19 SZW en JenV is beperkt. Voor meer structurele problemen is een andere wet ingevoerd per 1 januari 2021. De Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) is niet ingevoerd met het ook op de coronacrisis, maar komt wel op het juiste moment. Deze wet biedt ondernemers de kans definitief van een zware schuldenlast of onrendabele bedrijfsstructuur af te komen, door medewerking van alle schuldeiseres, en desnoods aandeelhouders, af te dwingen.

Lees hier meer over de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA)

De corona-crisis en uitbreiding van liquide middelen: uitstel van betaling

Het eenzijdig staken van betaling in crisistijd kan voor een moeilijk beheersbaar domino-effect zorgen dat uiteindelijk alle ondernemers uit de keten treft. Net als bij file op de snelweg doen ondernemers er goed aan om gezamenlijk de aanpassing in geldstromen in te zetten, en een teruggang in omzet gezamenlijk op te vangen, teneinde de onzekerheid, conflicten, kosten, boeten, rente en proceskosten te vermijden.

Voor veel ondernemingen brengt de corona-crisis ook liquiditeitsproblemen. Overheden en banken tonen bereidheid om hieraan mee te werken door akkoord te gaan met het uitstellen van betalingen naar een later moment. Op die manier is er extra financiering en hebben zij meer kans om de een faillissement te voorkomen. Daarbij zijn alle partijen uit de keten, maar ook banken en overheden en werknemers gebaat.

Belastingdienst; Kort uitstel
De belastingdienst zal voor ondernemers bijzonder uitstel van betaling toestaan voor loonbelasting, omzetbelasting, inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Ook de voorwaarden voor het aanvragen van uitstel van betaling zijn versoepeld (Lees de memorie van het Ministerie van Financiën). Het verzoek om uitstel van betaling kan men indienen via een brief naar de Belastingdienst. Vanaf het moment van de melding wordt de invordering van belastingschulden stopgezet, waarmee de ondernemer uitstel van betaling krijgt en extra geldruimte.
Het uitstel kan pas worden aangevraagd als een aanslag is opgelegd. Voor de omzetbelasting en de loonbelasting betekent dit dat de Belastingdienst eerst een naheffingsaanslag (zonder boete) oplegt wegens het uitblijven van de betaling.

Langer uitstel
Om een nader uitstel te vragen van langer dan drie maanden zal aan de belastingdienst aanvullende informatie moeten worden verstrekt. De Belastingdienst dient immers te beoordelen of de coronacrisis hoofdzakelijk de oorzaak is van de financiële problemen. Het is nog niet duidelijk welke informatie nodig is en hoe deze dient te worden aangeleverd, maar het is wel verstandig om de eerstkomende maanden zoveel mogelijk informatie vast te leggen om het bewijs daarvoor te leveren.

Voorlopige aanslag
Ondernemers die een voorlopige aanslag inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting ontvangen kunnen een verzoek indienen om de voorlopige aanslag te verminderen of op nihil te stellen indien zij een lagere winst verwacht. Op grond daarvan kan de belastingdruk op korte termijn direct minder worden. De liquiditeitspositie van ondernemers wordt hiermee eenvoudig verbeterd.

Aangifte doen
Van belang is echter wel dat de ondernemer tijdig en volledig aangifte blijft doen. Zonder aangifte kan men geen uitstel van betaling vragen. De Corona Crisis kan slechts in zeer uitzonderlijke gevallen ook een oorzaak opleveren voor het niet kunnen doen van aangifte. De gegevens uit de aangiften zijn immers noodzakelijk voor bijvoorbeeld de NOW .

Uitstel van verplichtingen jegens banken en andere financiers
Enkele banken zoals de ING, ABN AMRO, Volksbank, Rabobank en Triodos Bank geven kleinere ondernemingen (zakelijke klanten met een financiering tot € 2,5/3 miljoen ) zes maanden uitstel van aflossing op hun lopende leningen. Meer informatie vindt u op de website van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Voorwaarde is dat het gaat om in beginsel gezonde ondernemingen. Voor ondernemingen die reeds onder bijzonder beheer bij hun bank stonden geldt deze versoepeling vermoedelijk niet. Deze gezamenlijke aanpak van banken biedt ruimte voor zakelijke klanten in alle sectoren met een financiering tot € 2,5/3 miljoe

Hypotheek; aflossing en rentebetaling
Voor particulieren en bedrijven wordt aanbevolen zelf contact op te nemen met de bank om de mogelijkheid te bespreken voor een uitstel voor het betalen van rente en aflossing op een hypotheek Veel banken geven aan dat er een mogelijkheid is van een uitstel voor drie maanden

Gemeenten
Ook lagere overheden zoals gemeenten bieden ondernemers uitstel van betaling voor gemeentelijke heffingen en belastingen teneinde te voorkomen dat zij in de problemen komen. Per gemeente dient u de publicaties te volgen omdat de voorwaarden en de wijze waarop het uitstel aangevraagd moet worden per gemeente verschilt

Crediteuren
Leveranciers kunnen een versoepeling bieden voor de vaste betalingstermijn (30 of 60 dagen). Ook hier geldt dat dit in overleg met de leverancier plaatsvindt. Het eenzijdig staken van betaling kan immers voor een domino-effect zorgen, dat moeilijk beheersbaar wordt, en voor alle ondernemers uit de keten uiteindelijk negatief kan uitwerken. Net als bij file op de snelweg doen ondernemers er goed aan om een teruggang in omzet gezamenlijk op te vangen, teneinde de onzekerheid, conflicten, kosten, boeten, rente en proceskosten te vermijden.

Hebt u als ondernemer behoefte om nadere en meer specifieke mogelijkheden voor de uitbreiding van financiering te bespreken, neem dan contact op met 0900-advocaten, stuur een email aan info@advocaten.nl of vul een formulier in op de website.