Huurbetaling tijdens renovatie?

Huurders van woningen dienen altijd rekening te houden dat vroeg of laat ingrijpend onderhoud of renovatie moet worden uitgevoerd. Een noodzakelijke verhuizing en hinder van werkzaamheden die daarmee gepaard gaan vormen geen gebrek of wanprestatie. Een sociaal plan is in alle gevallen wel verplicht.

Een verhuurder van woonruimte is volgens art 7:203 en 7:204 BW verplicht het gehuurde in goede staat te houden door regelmatig onderhoud. eenvoudig onderhoud kan worden uitgevoerd zonder dat de huurders het genot van de woning missen. Soms dient ingrijpend onderhoud plaats te vinden door renovatie, waarbij van de huurder gevergd kan worden dat hij de woning voor langere tijd verlaat.

Alvorens een renovatie kan plaatsvinden, moet de verhuurde een redelijk voorste doen. Dit voorstel houdt onder andere in een regeling over de duur van de renovatie, de verhuisvergoeding en de vervangende woonruimte, de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de ontruiming van het gehuurde, de huurprijsverhoging voor de huurder.

De verhuisvergoeding is wettelijk vastgelegd en wordt gepubliceerd op de website van de huurcommissie en de rijksoverheid. Bij een gelijktijdige renovatie van meer dan 10 woningen van een verhuurder is een toestemming nodig van ten minste 70% van de huurders. Is 70% akkoord dan zal de regeling gelden voor alle huurders.

Bij een geschil over de noodzaak van een renovatie of de door de verhuurder aangeboden regeling, kan de rechter worden gevraagd een maatregel te nemen, die de redelijkheid van het voorstel beoordeelt. Is het voorstel redelijk is, dan beslist uiteindelijk de huurder of hij de huur beëindigt of het voorstel aanvaardt.

Vordering

In een dergelijk geschil voor de kantonrechter
Rechtbank Midden-Nederland 1 december 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:5853
deed de verhuurder een renovatievoorstel, dat door 95% van alle huurders van een flatgebouw was aanvaard.

Na ca 6 maanden waren de werkzaamheden volledig afgerond. Deel van de regeling was dat de huurders 4 weken hun woning dienden te ontruimen, maar wel hun huur doorbetaalden, omdat zij in volledig ingerichte vervangende woningen werden ondergebracht. Ook werd hen de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.253 betaald.

De huurders spanden een procedure aan na afloop van de werkzaamheden, waarbij twee aspecten meespeelden. De huurders waren over het verloop van de renovatie en het uiteindelijk resultaat allerminst tevreden. Voorts waren zij achteraf van mening dat zij niet verplicht waren de huur door te betalen gedurende de periode van de ontruiming, omdat zij immers betaalden zonder het genot van de woning te hebben. Volgens de huurders was de renovatie an sich een gebrek volgens artikel 7:204 BW.

De rechter wijst de vordering af.
De kantonrechter stelt allereerst dat het voorstel redelijk is, althans daar kan geen discussie meer over bestaan. Als immers 70% of meer van de huurders instemt, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De inhoud van het voorstel kan daarom niet worden aangetast.
Omdat de verplichting om de huur door te betalen onderdeel is van het voorstel kon daartegen niet worden opgekomen.

Voor zover de huurders hinder hebben ondervonden door de renovatie, meent de kantonrechter een verhuurder niet aansprakelijk is voor enige hinder waar de huurders mee te maken krijgen, en dat de verhuurder daarom ook niet is tekortgeschoten in haar verplichting ex art. 7:203 BW.

De stelling van de huurders, dat de renovatiewerkzaamheden als een afzonderlijk gebrek aangemerkt moeten worden wordt eveneens afgewezen; ‘de renovatie op zichzelf kan niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW’
Volgens de kantonrechter ‘is sprake van een gebrek als de huurders niet het genot hebben gekregen dat zij bij de aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Omdat de verhuurder de woningen voor onbepaalde tijd verhuurt dienen huurders redelijkerwijs rekening te houden met de mogelijkheid dat de verhuurder vroeg of laat renovatie aan hun woning dient te plegen, en dat die werkzaamheden het huurgenot tijdelijk verminderen. ‘De uitvoering van dat soort werkzaamheden maakt daarom geen inbreuk op de verwachting die de huurders ten aanzien van het huurgenot mochten hebben en kunnen dus niet worden aangemerkt als een gebrek.’

Voor meer informatie over dergelijke huurgeschillen kunt u bellen met 0900 0600 of een vraag stellen via advocaten.nl.