Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn na einde huur

De huurder (het Nederlands Stripmuseum) verzoekt de kantonrechter primair om haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW.
De huurder verzoekt subsidiair om verlenging van de ontruimingstermijn.

Het oordeel
De kantonrechter verklaart de huurder niet ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter overweegt: ‘Om de vraag te kunnen beantwoorden of [verhuurder] de huurovereenkomst met de [huurder] mocht opzeggen, zal moeten komen vast te staan wat partijen precies zijn overeengekomen. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst tussen partijen uitleggen. […]

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de overeenkomst ten eerste acht op de tekst van de akte waarin de huurovereenkomst is neergelegd. Ten aanzien van de huurtermijn is in die akte opgenomen: ‘Tijdelijk totdat Het Forum te Groningen gereed zal zijn, telkens voor de duur van 1 jaar, met verlenging van telkens 1 jaar tenzij 3 maanden voor het einde huurovereenkomst wordt opgezegd.’ Verder slaat de kantonrechter acht op de omstandigheid dat het de bedoeling van partijen was dat [verhuurder] [het gehuurde] tijdelijk aan de [huurder] zou verhuren, zodat de [huurder] daar […] de exploitatie van het Stripmuseum zou kunnen voortzetten totdat het Forum in Groningen gereed zou zijn […]. […] Een redelijke uitleg op grond van de bovenstaande feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang en verband beschouwd leidt ertoe dat partijen een overeenkomst hebben gesloten die meebrengt dat [verhuurder] het appartementsrecht aan [het gehuurde] aan [huurder] verhuurt totdat het Forum in Groningen gereed zal zijn en dat [huurder] – gelet op de onzekerheid over haar financiële positie – die huurovereenkomst jaarlijks kan opzeggen. […] Het voorgaande leidt ertoe dat nu het Forum in Groningen nog niet gereed is, de door partijen gesloten huurovereenkomst […] geen grond biedt de huurovereenkomst op te zeggen. De huurovereenkomst tussen partijen is door de opzegging van [verhuurder] derhalve niet rechtsgeldig geëindigd. […]

[Verhuurder] heeft niet aangevoerd dat sprake is van een situatie waarin voortduring van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar ex art. 6:248 lid 2 BW is of afstuit op gewijzigde omstandigheden ex art. 6:258 BW. […] Het voorgaande leidt ertoe dat de [huurder] niet kan worden ontvangen in haar verzoek tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden (artikel 7:230a BW). [Huurder] zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek. Aan de behandeling van het verzoek van [verhuurder] komt de kantonrechter niet toe, omdat dat verzoek is ingesteld voor het geval [huurder] ontruimingsbescherming toekomt en die situatie zich niet voordoet.’.

Bron: SDU                  

Verhuurder is de klos bij hennepteelt

Het telen van hennep, het produceren van xtc en andere harddrugs, etc. zijn misdrijven op grond van de Opiumwet. Gebeurt dit in uw eigendom, dan kan de Burgemeester uw bedrijfspand of woonhuis voor lange tijd te sluiten. Als verhuurder is dat wel het laatste waarop je zit te wachten. Een hennep-pand blijkt vaak ernstig beschadigd. Die schade is niet verzekerd en verhaal op de criminelen blijkt vaak onbegonnen werk.
Ook kan de verhuurder nog eens strafrechtelijk vervolgd worden als niet kan worden aangetoond dat deze op geen enkele manier betrokken is bij de drugsactiviteiten en als verhuurder zijn verantwoordelijkheden onvoldoende heeft ingevuld.

Een verhuurder dient dus kritisch te zijn op een kandidaat huurder. Met welk doel wil de huurder huren? Check de gegevens van de huurder bij KvK. Maak een kopie van het originele paspoort of rijbewijs. Is de huurder zelf diegene die gaat huren? Vraag een VOG-verklaring, doe navraag bij een gerenommeerde makelaar, accepteer geen contante betaling van de huurprijs.

Daarnaast dient de verhuurder zich contractueel het recht voor te behouden om incidenteel en onaangekondigd het huurpand te mogen inspecteren. Het is ook verstandig om de huurder zelf een contract met het energiebedrijf af te laten sluiten en als verhuurder zich af te melden. Geef de huurder een schriftelijke gebruik- en veiligheidsinstructies, waarin u o.a. vastlegt waarvoor de huurder het pand mag gebruiken. Ook is het opnemen van onderstaande clausules is aan te raden:

Schade aan het verhuurde pand of aan derden is voor rekening van de huurder;
Wijzigingen aan het gebouw en in de elektrische installatie zijn niet toegestaan;
Het recht om, als verhuurder, periodiek onaangekondigd het gehele bedrijfspand te inspecteren;
Sta geen onderverhuur toe;
Gebruik ten behoeve van illegale activiteiten is niet toegestaan.

Bij constatering van één of meer overtredingen wordt de huurovereenkomst ontbonden en het pand ontruimd.

Uiteraard kunnen wij een huurovereenkomst op maat opstellen, waarbij de contractuele risico’s op ongewenste hennepteelt zoveel als mogelijk worden afgedekt. Pas nadat zo’n huurovereenkomst is getekend en de borg en huur per bank is betaald, geeft u tenslotte de sleutels af. Ook is het verstandig om regelmatig langs het pand te rijden, ogen, oren en neus de kost te geven en bijvoorbeeld eens per twee maanden ongevraagd aan te kloppen voor inspectie. Meer voorzorgsmaatregelen kunt u niet treffen. U bereikt daarmee wel dat de kans op hennepteelt in het verhuurde pand minimaal is en bespaart uzelf daarmee een hoop ellende en schade. Burgemeesters zijn bevoegd op grond van gemeentelijk beleid om bedrijfspanden standaard voor minimaal zes maanden en woningen voor één tot drie maanden te verzegelen. Een hele dure les voor een verhuurder die dacht met een hele nette huurder van doen te hebben.

Bron: Actuele artikelen

Wet doorstroming huurmarkt aanvaard

Wet bevorderd flexibiliteit huurmarkt

De Eerste Kamer heeft onlangs gedebatteerd met minister Blok (Wonen en Rijksdienst) over de Wet doorstroming huurmarkt. Aan het einde van het debat werd het wetsvoorstel aanvaard. De fracties van SGP, CU, VVD, PVDA, CDA, D66 stemden voor. De fracties van SP, PvdD, PVV en GroenLinks stemden tegen.

Afwezig waren de fracties van de OSF en 50 PLUS. Op dinsdag 19 april wordt over een door senator Köhler ingediende motie gestemd. Lees verder “Wet doorstroming huurmarkt aanvaard”

Raad van State verlaagt onderverhuurboete

De Raad van State heeft de sanctie van €12.000 verlaagd naar €3000. De standaardboete is niet altijd onevenredig hoog, omdat een urgent maatschappelijk probleem wordt aangepakt en de hoge boete een afschrikwekkend effect heeft, aldus de hoogste bestuursrechters van ons land.

De rechters verwijten het de gemeente Amsterdam echter dat ze niet hebben gekeken of het een particulier was die illegaal onderverhuurde of een bedrijf, en of er financieel voordeel uit het onderverhuren is gehaald. Dat onderscheid wordt bij een sociale huurwoning wel gemaakt, maar deze zaak ging over een huurwoning in de vrije sector. De gemeente heeft niet kunnen motiveren waarom het nu geen onderscheid maakt, stelt de Raad van State.

De man die zijn woning onderverhuurde handelde niet bedrijfsmatig en heeft ook geen financieel voordeel gehad. Daarom krijgt hij dezelfde boete als wanneer zijn huurwoning in de sociale sector zou vallen.      

bron: Telegraaf.nl

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook  meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder  vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het  verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement geldt ook voor roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog 

Armoede door enorme huurstijgingen

Armoede door enorme huurstijgingen

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

Bron: De Telegraaf  

Wanneer verjaart een vordering?

Wanneer verjaart een vordering?

U wordt geconfronteerd met een deurwaarder of incassobureau en gesommeerd om een oude vordering te betalen. U was deze al lang vergeten. Hoe zit het met verjaring van vorderingen?

Wat is verjaring?

Verjaring is een rechtsfeit dat intreedt indien een bepaalde tijd is verstreken na dat een vordering opeisbaar is geworden. Na het verstrijken van de termijn kan de schuldeiser de vordering niet meer invorderen via gerechtelijke weg van executie. Dat betekent niet dat de vordering niet meer bestaat. De vordering wordt omgezet in een niet-afdwingbare natuurlijke verbintenis. De vordering kan op de volgende manieren alsnog worden ingelost.
• Door vrijwillige betaling, of betaling “per ongeluk”
• Door verrekening met een schuld aan de schuldenaar

Wanneer start de verjaringstermijn?
De verjaringstermijn gaat lopen op het moment dat de vordering opeisbaar is. Veel vorderingen bestaan door bijvoorbeeld een geldlening, maar zolang de aflossing en rente trouw worden betaald, is de hoofdsom niet opeisbaar, en loopt de verjaringstermijn voor de terugbetaling van de hoofdsom nog niet. Dit geldt niet voor de aflossingstermijnen. Die zijn opeisbaar op elke termijndatum, en daarvoor gaat wel direct de verjaringstermijn lopen.

Lees hier verder over de verjaringstermijn

Nieuwe opzet maximale huurprijs

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs

De ministerraad heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd om de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs een prominente plek te geven. De in het Woonakkoord afgesproken aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat draagt bij aan een beter functionerende woningmarkt.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De gewildheid en locatie van de woning komen in het huidige puntenstelsel minder goed tot uitdrukking.

Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) waarderen op basis van de WOZ-waarde. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders, een voorwaarde uit het Woonakkoord, vervallen met de herziening de zogeheten schaarstepunten in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is.

Lees verder “Nieuwe opzet maximale huurprijs”