Wijzigingen in huurcontractregels voor woonruimte

De woningmarkt is momenteel zeer onzeker, omdat de overheid tracht regels te implementeren om de negatieve effecten van het woningtekort voor huurders tegen te gaan. Sinds de inwerkingtreding van de wet Goed Verhuurderschap op 1 juli 2023 zijn enkele zaken gewijzigd.

Het aanhoudende tekort aan huurwoningen in Nederland blijft een zorgwekkende situatie. Onder invloed van enkele maatregelen van het nu gevallen kabinet is het aanbod afgenomen, terwijl de vraag aan de andere kant juist toeneemt. Om te voorkomen dat er ongecontroleerde situaties ontstaan, is het van belang dat zowel huurders als verhuurders zich aan de wet houden. De Wet Goed Verhuurderschap geeft enkele nieuwe regels.

Met de wet wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en woningzoekenden beschermen. Het voorstel richt zich tot verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel geeft verschillende instrumenten, waaronder normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid van de gemeenten om verhuurdervergunningen in te voeren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van woningen over te nemen.

Tekengeld en sleutelgeld bij het aangaan van een huurovereenkomst

Een verhuurder mag bepaalde verhuurkosten in rekening brengen. Dit betreft vaak administratieve kosten, bijvoorbeeld voor het opstellen van een huurcontract. Echter, deze kosten mogen niet buitensporig hoog zijn. Het is dus niet toegestaan om een volledige maand huur als kosten te vragen.

Verder is het vragen van sleutelgeld niet toegestaan. Dit betreft een soort ongerechtvaardigde vergoeding zonder enige juridische of praktische basis. Soms wordt er misbruik gemaakt van de hoge vraag op de woningmarkt. Helaas zijn er verhuurders die illegaal extra geld proberen te verdienen. Gelukkig hebben huurders het recht om deze kosten terug te vorderen, zelfs na het ondertekenen van het huurcontract.

Opzegtermijnen voor huurders en verhuurders

De opzegtermijn van een huurcontract is wettelijk vastgelegd en kan niet worden omzeild. Het contract bepaalt hoe en wanneer opzegging mogelijk is. Een huurder dient een contract voor onbepaalde tijd één maand, of soms twee maanden, van tevoren op te zeggen. Voor een verhuurder gelden andere regels. Een verhuurder kan een contract voor onbepaalde tijd niet zomaar beëindigen, behalve in uitzonderlijke gevallen. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, moet de verhuurder het contract minstens drie maanden van tevoren opzeggen. Voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft verbleven, komt er een extra maand opzegtermijn bij, tot een maximum van zes maanden.

Tijdelijke huurcontracten

Voor tijdelijke contracten gelden andere regels. Een huurder kan een tijdelijk contract te allen tijde opzeggen. Een verhuurder kan echter niet eenzijdig een tijdelijk contract beëindigen. De verhuurder moet wel het einde van het contract aankondigen. Dit betekent dat de verhuurder minimaal een maand voor het aflopen van het tijdelijke contract een melding moet sturen naar de huurder. Als de verhuurder dit niet of niet tijdig doet en de huurder blijft in de woning, wordt het contract automatisch omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd.

Na afloop van een tijdelijk contract geven sommige verhuurders mogelijk een nieuw tijdelijk contract. Dit is volgens de nieuwe wetgeving niet meer toegestaan. Hoewel dit nog vaak voorkomt, met name in grote steden, zal een rechter hier niet in meegaan. Een verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd betekent namelijk dat er automatisch een contract voor onbepaalde tijd ontstaat.

Opzegging van huur vóór de minimale huurtermijn

Een contract voor onbepaalde tijd met een minimale duur is feitelijk een contract voor onbepaalde tijd. Dit klinkt wellicht verwarrend. Toch kunnen huurder en verhuurder afspreken een contract voor onbepaalde tijd aan te gaan met een minimale duur, bijvoorbeeld 12 maanden. Een langere minimale duur dan 24 maanden is niet toegestaan.

In dit geval kunnen beide partijen de huur niet eerder beëindigen. Als dit toch gebeurt, zullen hoogstwaarschijnlijk kosten in rekening worden gebracht, tenzij huurder en verhuurder overeenkomen om het contract eerder dan de afgesproken minimale duur te beëindigen. Na het verstrijken van de minimale duur kan de huurder het contract opzeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn. De huurder geniet huurbescherming en de verhuurder kan het contract alleen beëindigen volgens de opzeggingsgronden die in de wet zijn vastgelegd.

Twee soorten huurovereenkomsten

Op dit moment zijn er in Nederland twee soorten huurovereenkomsten: contracten voor bepaalde tijd en contracten voor onbepaalde tijd. Bij een contract voor bepaalde tijd is er een vastgestelde einddatum. Er geldt een maximale termijn van 24 maanden voor dit type contract. Zelfs als huurder en verhuurder overeenkomen dat het tijdelijke contract langer dan twee jaar geldig is, wordt het uiteindelijk beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd.

Contracten voor onbepaalde tijd zijn in Nederland gangbaar. Sterker nog, er is een wet in behandeling in de Eerste Kamer die nieuwe tijdelijke contracten vanaf 1 januari 2024 aan banden wil leggen. Dit is bedoeld ter bescherming van de huurders. Bij een contract voor onbepaalde tijd geniet de huurder huurbescherming, wat inhoudt dat er geen einddatum aan het contract verbonden is en de verhuurder de huurder niet zomaar uit de woning kan zetten.

Maximale borg bij een huurovereenkomst

Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten, mag de waarborgsom niet meer dan drie maanden huur bedragen. Voor overeenkomsten die na 1 juli 2023 zijn afgesloten, is het toegestaan om maximaal twee maanden huur als waarborgsom te vragen.

Indien de woning na afloop van het contract wordt opgeleverd, dient de verhuurder de borg binnen veertien dagen terug te geven aan de huurder. Dit kan echter worden verrekend indien er schade aan de woning is toegebracht door de huurder, evenals bij achterstallige huur of servicekosten.

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

  • zijn hoofdverblijf in de woning hebben
  • een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
  • voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
  • in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente.  Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten                      

Verbetering huurbescherming ondernemers dichterbij

Een initiatiefwetsvoorstel om de huurbescherming van ondernemers te waarborgen, is door SP, PvdA, CDA en GroenLinks naar de Tweede Kamer gestuurd. Ondernemersorganisaties VNO-NCW en MKB-Nederland hebben tevreden gereageerd op de stap van de vier partijen.

Het aanbieden van het voorstel is een belangrijke mijlpaal in de verbetering van de positie van vele hurende winkeliers en uitbaters van horecagelegenheden. De positie van hurende ondernemers is op dit moment zwak. Het is voor verhuurders namelijk mogelijk om in verband met een op handen zijnde renovatie de huurder de wacht aan te zeggen.

De initiatiefnemers vinden dat de wetgeving is doorgeschoten in het beschermen van de verhuurder. ‘Steeds meer ondernemers worden zonder pardon uit hun winkelpand gezet, hoe eerder wij hier iets aan kunnen doen hoe beter,’ aldus de indieners. In juni van dit jaar constateerde Detailhandel Nederland na een rondgang bij haar leden dat de laatste twee jaar ruim 2000 winkels door hun verhuurder onder druk zijn gezet door middel van de renovatiebepaling. Hun huurcontract is beëindigd of huurders moesten bijvoorbeeld huurverhogingen accepteren.

. . . lees verder op Internet