Datum uitspraak: 25 augustus 2026
Publicatiedatum: 30 oktober 2026
Gerecht: Rechtbank Amsterdam
Rechtsgebied: Huurrecht woonruimte en consumentenrecht
Huurverhogingsbeding in een vrije-sectorwoning
Een verhuurder vorderde ontbinding van een huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van een huurachterstand. De huurder verscheen niet in de procedure. Ook bij verstek moest de kantonrechter zelf onderzoeken of de huurovereenkomst oneerlijke consumentenbedingen bevatte.
Het ging om een geliberaliseerde huurovereenkomst. Volgens het contract mocht de verhuurder de huurprijs jaarlijks verhogen met de consumentenprijsindex, vermeerderd met een opslag van maximaal 5%.
De rechter toetste dit beding aan de Europese Richtlijn 93/13 over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
CPI-indexering en extra opslag afzonderlijk beoordeeld
De kantonrechter splitste het huurverhogingsbeding in twee delen. Het eerste deel betrof de jaarlijkse aanpassing aan de CPI. Dat deel vond de rechter niet oneerlijk.
Het tweede deel maakte een extra verhoging van maximaal 5% mogelijk. De rechter was voorlopig van oordeel dat deze opslag wel oneerlijk was. Bij het aangaan van de overeenkomst was voor de huurder niet voorzienbaar wanneer, waarom en in welke omvang de verhuurder de opslag zou toepassen.
Ook was niet aannemelijk gemaakt dat een verhoging tot 5% boven de inflatie nodig was om extra kostenstijgingen op te vangen. De opslag kon het contractuele evenwicht daardoor te sterk ten nadele van de huurder verstoren.
De Hoge Raad oordeelde eerder dat een opslagbeding van maximaal 3% niet zonder meer oneerlijk is. De kantonrechter benadrukte dat de overwegingen uit ECLI:NL:HR:2024:1780 niet automatisch gelden voor een hogere opslag van maximaal 5%.
Verhuurder had de opslag daadwerkelijk toegepast
De verhuurder stelde dat zij de huur steeds had verhoogd volgens de wettelijke maximale huurverhoging en geen gebruik had gemaakt van het contractuele opslagbeding. De kantonrechter volgde dat standpunt niet.
De huurovereenkomst verwees namelijk niet naar het wettelijke maximum, maar naar CPI plus maximaal 5%. Voor 2021, 2024 en 2025 bleek de toegepaste verhoging hoger te zijn geweest dan de volgens het contract berekende CPI:
- in 2021 was 0,5 procentpunt boven de CPI toegepast;
- in 2024 was 2,4 procentpunt boven de CPI toegepast;
- in 2025 was 0,4 procentpunt boven de CPI toegepast.
De verhuurder had het opslagbeding volgens de rechter dus wel degelijk gebruikt.
Nog geen definitieve vernietiging
Het ging om een tussenuitspraak. De kantonrechter had het opslagbeding nog niet definitief vernietigd. De verhuurder kreeg eerst gelegenheid om op het voorgenomen oordeel te reageren en een nieuwe berekening in te dienen.
Als het opslagbeding wordt vernietigd, vervallen de huurverhogingen die op de extra opslag waren gebaseerd. De verhuurder moet dan berekenen welke huur vanaf het begin verschuldigd zou zijn geweest wanneer uitsluitend de toegestane CPI-indexering was toegepast.
Eventuele eerdere overbetalingen kunnen ook van belang zijn voor de vraag of daadwerkelijk een huurachterstand bestaat en of die achterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.
Ook kostenbeding was oneerlijk
De algemene voorwaarden bevatten daarnaast een beding waardoor de huurder mogelijk meer incasso- en proceskosten zou moeten betalen dan wettelijk is toegestaan. Dat beding werd wel meteen vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten werden daarom afgewezen.
Waarom is deze uitspraak relevant voor bezoekers van advocaten.nl?
Huurders in de vrije sector kunnen controleren of hun jaarlijkse huurverhoging overeenkomt met de tekst van het contract en de daarin genoemde CPI-berekening. Het feit dat een verhoging beneden het wettelijke maximum blijft, betekent niet automatisch dat zij ook contractueel is toegestaan.
Verhuurders moeten duidelijk kunnen uitleggen op welke grondslag iedere verhoging berust. Bij een beding met een variabele opslag moet voor de huurder voldoende voorspelbaar zijn wanneer en waarom die opslag wordt toegepast.
Deze tussenuitspraak betekent niet dat ieder beding met CPI plus 5% in alle gevallen ongeldig is. De formulering van het contract, de wijze waarop de opslag wordt toegepast en de verdere omstandigheden blijven van belang.
ECLI-uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:10641
Bron: Rechtbank Amsterdam, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 30 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.