Tag: uitgelopen renovatie

Deel 4 – Wat kunt u doen als de renovatie niet wordt afgerond?

Bij een uitgelopen renovatie is een goed dossier essentieel. Spreek de verhuurder schriftelijk aan, vraag een concrete einddatum, stel een redelijke termijn en leg alle kosten en overlast vast. De Huurcommissie kan soms de huur verlagen; voor schadevergoeding, nakoming en spoedmaatregelen is meestal de rechter nodig.

Bij een geschil over renovatieoverlast, huurvermindering of schadevergoeding is een zorgvuldig dossier vaak doorslaggevend.

Welke bewijzen moet u bewaren?

Bewaar in ieder geval:

  • de huurovereenkomst;
  • de algemene voorwaarden;
  • het renovatievoorstel;
  • bewonersbrieven;
  • de oorspronkelijke planning;
  • berichten over uitstel;
  • brieven en e-mails;
  • screenshots van bewonersportalen;
  • foto’s en video’s;
  • een overlastlogboek;
  • verklaringen van buren;
  • facturen en betalingsbewijzen;
  • inspectierapporten;
  • gegevens over uitval van voorzieningen;
  • bewijs van beschadigde eigendommen.

Maak foto’s bij voorkeur met datum en maak regelmatig nieuwe foto’s. Daarmee wordt zichtbaar hoelang een situatie voortduurt.

Houd een overlastlogboek bij

Noteer per dag:

  • welke werkzaamheden plaatsvonden;
  • van hoe laat tot hoe laat;
  • welke ruimten niet bruikbaar waren;
  • of water, stroom of verwarming uitviel;
  • hoeveel lawaai, stof of stank aanwezig was;
  • welke gevolgen dit had;
  • met wie contact is opgenomen;
  • welke reactie is ontvangen.

Schrijf concreet. “Van 07.15 tot 16.30 uur boorwerk en slaapkamer niet toegankelijk” is bruikbaarder dan “veel lawaai”.

Stap 1: controleer de afspraken

Lees het renovatievoorstel en de latere correspondentie opnieuw.

Controleer wat is afgesproken over:

  • de einddatum;
  • de fasering;
  • tijdelijke voorzieningen;
  • huisvesting;
  • opslag;
  • vergoedingen;
  • huurverhoging;
  • vertraging.

Niet iedere genoemde datum is juridisch een gegarandeerde opleverdatum. De precieze formulering is daarom belangrijk.

Stap 2: spreek de verhuurder schriftelijk aan

Beschrijf per ruimte welke problemen bestaan en sinds wanneer. Voeg foto’s en andere bewijsstukken toe.

Vraag niet alleen wanneer het werk “ongeveer” klaar is. Verlang:

  • een actuele planning;
  • een concrete einddatum;
  • uitleg over de vertraging;
  • tijdelijke maatregelen;
  • de naam van de verantwoordelijke contactpersoon;
  • een regeling voor verdere uitloop.

Stap 3: stel een redelijke termijn

Geef de verhuurder een duidelijke termijn om te reageren en maatregelen te nemen.

De lengte van de termijn hangt af van de ernst. Bij een ontbrekende keuken of douche kan een korte termijn passend zijn. Bij acuut gevaar, volledige uitval van sanitair of onbewoonbaarheid kan onmiddellijk optreden nodig zijn.

Stap 4: behoud uw rechten

Vermeld schriftelijk dat u uw aanspraken behoudt op:

  • nakoming;
  • herstel van gebreken;
  • huurvermindering;
  • terugbetaling van huur;
  • schadevergoeding;
  • vergoeding van extra kosten;
  • tijdelijke huisvesting;
  • verhuiskostenvergoeding;
  • wettelijke rente.

Blijf in beginsel de huur betalen, eventueel onder protest.

Stap 5: schakel de gemeente in

De gemeente kan optreden bij bijvoorbeeld:

  • bouwkundige onveiligheid;
  • ernstige gebreken;
  • overtreding van bouwregels;
  • gevaarlijke situaties;
  • illegale werkzaamheden;
  • ernstige hinder waarvoor bestuursrechtelijke regels gelden.

De gemeente kan inspecteren en handhaven. Zij stelt echter geen civielrechtelijke schadevergoeding of huurvermindering vast.

Wanneer naar de Huurcommissie?

Bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging uitspreken wanneer sprake is van een ernstig gebrek.

De verhuurder moet eerst schriftelijk over het gebrek worden geïnformeerd. In beginsel krijgt hij zes weken om het probleem te herstellen.

De Huurcommissie kan:

  • ernstige gebreken beoordelen;
  • de huur tijdelijk verlagen;
  • de redelijkheid van een huurverhoging na woningverbetering beoordelen.

De Huurcommissie kan niet:

  • schadevergoeding toekennen;
  • hotelkosten vaststellen;
  • de verhuurder bevelen de renovatie af te maken;
  • tijdelijke huisvesting afdwingen.

Bij vrije-sectorhuur kan de Huurcommissie een gebrek alleen behandelen wanneer het huurcontract daarin voorziet of beide partijen daarmee instemmen. Het oordeel kan dan niet-bindend zijn.

Wanneer naar de kantonrechter?

De kantonrechter kan worden ingeschakeld voor:

  • nakoming van afspraken;
  • herstel van gebreken;
  • een concrete uitvoeringsplanning;
  • huurvermindering;
  • terugbetaling van te veel betaalde huur;
  • schadevergoeding;
  • vergoeding van tijdelijke huisvesting;
  • verhuiskostenvergoeding;
  • beoordeling van een renovatievoorstel.

Voor huurgeschillen bij de kantonrechter is een advocaat niet wettelijk verplicht. Juridische bijstand kan wel verstandig zijn, vooral wanneer verschillende vorderingen worden gecombineerd.

Wanneer is een kort geding mogelijk?

Een kort geding kan worden gestart wanneer een gewone procedure niet kan worden afgewacht.

Dat kan bijvoorbeeld bij:

  • acute onbewoonbaarheid;
  • uitval van water, verwarming of sanitair;
  • gevaarlijke elektriciteit;
  • ernstige gezondheidsrisico’s;
  • onmiddellijke behoefte aan tijdelijke huisvesting;
  • langdurige stilstand in een opengebroken woning.

De gevraagde maatregel moet concreet zijn. Een rechter kan bijvoorbeeld bevelen dat een noodvoorziening wordt geplaatst of tijdelijke woonruimte wordt aangeboden.

Een algemene eis dat “de gehele renovatie onmiddellijk moet worden afgerond” kan te onbepaald zijn. Een vordering met duidelijke werkzaamheden, termijnen en verantwoordelijkheden is beter uitvoerbaar.

Wanneer een advocaat inschakelen?

Juridische bijstand is vooral verstandig wanneer:

  • de woning niet meer bewoonbaar is;
  • de verhuurder geen planning verstrekt;
  • de achtwekentermijn van de 70%-regeling loopt;
  • de verhuiskostenvergoeding wordt geweigerd;
  • aanzienlijke schade is ontstaan;
  • huurinhouding of verrekening wordt overwogen;
  • een kort geding nodig is;
  • medische omstandigheden een rol spelen;
  • de verhuurder zelf een procedure begint.

Een advocaat kan het renovatievoorstel beoordelen, de verhuurder formeel aanspreken, schadeposten onderbouwen en bepalen welke procedure het meest geschikt is.

Conclusie

Wie met een uitgelopen renovatie wordt geconfronteerd, moet snel een schriftelijk dossier opbouwen. Vraag om een concrete planning, stel een termijn, documenteer alle gebreken en kosten en kies vervolgens de juiste route: Huurcommissie, gemeente, kantonrechter of kort geding.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via (advocaten.nl)[www.advocaten.nl] of bellen met 0900-advocaten.

RENOVATIE VAN EEN HUURWONING: deel 2

Bij een uitgelopen renovatie moet de huurder de huur in beginsel blijven betalen. Ernstige en langdurige beperkingen kunnen wel recht geven op huurvermindering. De hoogte daarvan hangt af van het werkelijke verlies van huurgenot. Meld gebreken schriftelijk en laat opschorting, verrekening of huurinhouding vooraf juridisch beoordelen.

Deel 2 – Renovatie loopt uit: huur betalen en huurvermindering

Een renovatie die enkele dagen langer duurt, geeft niet onmiddellijk recht op huurkorting. De situatie kan anders worden wanneer de werkzaamheden weken of maanden uitlopen, een concrete opleverdatum ontbreekt of essentiële onderdelen van de woning langdurig niet bruikbaar zijn.

Wanneer is een renovatie juridisch uitgelopen?

Een renovatie is in ieder geval vertraagd wanneer een afgesproken of duidelijk aangekondigde einddatum is verstreken.

Ook zonder harde einddatum kan sprake zijn van onaanvaardbare vertraging. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer:

  • de verhuurder steeds nieuwe data noemt;
  • een betrouwbare planning ontbreekt;
  • gedurende langere tijd nauwelijks wordt gewerkt;
  • de keuken of badkamer langer uitvalt dan aangekondigd;
  • afgesproken noodvoorzieningen ontbreken;
  • de woning geheel of gedeeltelijk onbewoonbaar is;
  • bestaande gebreken niet worden opgelost;
  • door het werk nieuwe gebreken ontstaan;
  • de verhuurder niet op klachten reageert.

Een beperkte vertraging kan door onvoorziene omstandigheden worden veroorzaakt. De verhuurder is daarom niet automatisch aansprakelijk voor iedere afwijking van de planning.

Hij moet echter wel gemaakte afspraken nakomen, gebreken herstellen, de uitvoering zorgvuldig organiseren en de gevolgen voor de huurder zoveel mogelijk beperken.

Moet de volledige huur worden betaald?

De hoofdregel is dat de huurder de huur blijft betalen zolang niet schriftelijk een lagere huur is afgesproken of de Huurcommissie of rechter een huurverlaging heeft vastgesteld.

Zelf minder of helemaal geen huur betalen is riskant. Er kan een huurachterstand ontstaan, met incassokosten en mogelijk een procedure tot ontbinding en ontruiming.

Dat risico bestaat ook wanneer de huurder meent dat de verhuurder tekortschiet.

Zelf huur inhouden

Bij eigenmachtig inhouden betaalt de huurder zelf een lager bedrag omdat hij vindt dat de woning minder bruikbaar is.

Dit is niet hetzelfde als een formeel vastgestelde huurvermindering. Als later blijkt dat het ingehouden bedrag te hoog was of dat geen recht op vermindering bestond, moet de achterstand alsnog worden betaald.

Opschorting

Opschorting betekent dat een partij tijdelijk een prestatie achterhoudt om de andere partij tot nakoming te bewegen.

Opschorting is geen definitieve korting. Het ingehouden bedrag blijft in beginsel verschuldigd zodra de tekortkoming wordt hersteld of blijkt dat opschorting niet gerechtvaardigd was.

De opschorting moet bovendien voldoende samenhangen met de tekortkoming en evenredig zijn. Pas dit daarom niet toe zonder juridisch advies.

Verrekening

Een huurder kan soms een vordering op de verhuurder verrekenen met de huur. Denk aan een vaststaande en opeisbare schadevergoeding.

Wanneer de verhuurder de tegenvordering betwist of de schade nog niet precies kan worden vastgesteld, kan verrekening leiden tot een huurachterstand. Ook contractuele bepalingen kunnen van belang zijn.

Betalen onder protest

Een veiliger mogelijkheid is om de volledige huur te blijven betalen en schriftelijk te verklaren dat de betaling onder protest plaatsvindt.

De huurder kan daarbij vermelden dat hij zijn rechten voorbehoudt op:

  • huurvermindering;
  • terugbetaling;
  • schadevergoeding;
  • tijdelijke huisvesting;
  • vergoeding van extra kosten.

Hierdoor ontstaat in beginsel geen huurachterstand, terwijl duidelijk blijft dat de huurder de situatie niet accepteert.

Wanneer is huurvermindering mogelijk?

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder een evenredige huurvermindering verlangen als een gebrek het huurgenot vermindert.

Bij een uitgelopen renovatie kan hiervan sprake zijn wanneer:

  • de enige keuken langdurig niet werkt;
  • badkamer of toilet niet kan worden gebruikt;
  • slaapkamers niet toegankelijk zijn;
  • de woning niet kan worden verwarmd;
  • water of elektriciteit regelmatig uitvalt;
  • langdurige ernstige stof-, stank- of geluidsoverlast bestaat;
  • de woning onvoldoende afsluitbaar of onveilig is;
  • de woning tijdelijk onbewoonbaar is.

Niet iedere bouwhinder is juridisch een gebrek. Een huurder moet een bepaalde hoeveelheid aangekondigde en onvermijdelijke overlast accepteren wanneer hij aan een redelijk renovatievoorstel moet meewerken.

Dat kan veranderen wanneer de hinder aanzienlijk ernstiger is of veel langer duurt dan vooraf is meegedeeld.

Geen standaardpercentage

Er bestaat geen vast wettelijk kortingspercentage voor een onbruikbare keuken, badkamer of slaapkamer.

De hoogte van een eventuele huurvermindering hangt onder meer af van:

  • de ernst van het gebrek;
  • de duur;
  • het gedeelte van de woning dat niet bruikbaar is;
  • beschikbare noodvoorzieningen;
  • de overeengekomen planning;
  • de totale huurprijs;
  • de vraag of de huurder nog in de woning kan verblijven.

Volledige onbewoonbaarheid kan een vergaande huurvermindering rechtvaardigen, maar ook dan moet de concrete situatie worden beoordeeld.

Meld het probleem schriftelijk

Huurvermindering kan in beginsel niet onbeperkt met terugwerkende kracht worden gevraagd. Het moment waarop de verhuurder het gebrek kende of daarvan schriftelijk op de hoogte werd gesteld, is belangrijk.

Beschrijf daarom:

  • wat niet bruikbaar is;
  • sinds welke datum;
  • hoe vaak de hinder voorkomt;
  • welke gevolgen de huurder ondervindt;
  • welke oplossing wordt gevraagd;
  • binnen welke termijn de verhuurder moet reageren.

Schrijf niet alleen dat sprake is van “veel overlast”. Vermeld bijvoorbeeld dat de douche sinds een bepaalde datum niet werkt of dat de slaapkamer dagelijks door bouwstof onbruikbaar is.

Nakoming en herstel eisen

Naast huurvermindering kan de huurder verlangen dat de verhuurder:

  • een nieuwe en concrete planning verstrekt;
  • gebreken herstelt;
  • noodvoorzieningen plaatst;
  • de werkzaamheden hervat;
  • afspraken uit het renovatievoorstel nakomt.

Wanneer de verhuurder niet reageert, kan uiteindelijk een procedure bij de kantonrechter nodig zijn. Bij een spoedeisende situatie kan een kort geding worden overwogen.

Conclusie

Een uitgelopen renovatie geeft niet automatisch recht op huurkorting. Bij ernstige en langdurige vermindering van het huurgenot kan wel huurvermindering mogelijk zijn. Stop niet eigenmachtig met betalen, maar meld de problemen schriftelijk en behoud uitdrukkelijk uw rechten.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.