Datum uitspraak: 14 oktober 2026
Datum publicatie: 6 november 2026
Gerecht: Rechtbank Den Haag
Rechtsgebied: Koop van onroerend goed en non-conformiteit
Verborgen gebreken bij woningkoop kunnen tot een aanzienlijke schadevergoeding leiden als de woning niet geschikt is voor normaal gebruik en de verkoper belangrijke informatie heeft achtergehouden. In deze zaak ging het om een dakopbouw die als volwaardige kamer was verkocht, maar volledig moest worden gesloopt en herbouwd.
Dakopbouw aangeprezen als woonruimte
De woning was op Funda aangeboden met zes slaapkamers. De dakopbouw werd gepresenteerd als een kamer met bergruimte en als volledig geïsoleerd. De koper wilde de ruimte als slaapkamer gebruiken.
Na het sluiten van de koopovereenkomst bleek dat de opbouw niet overeenkomstig de vergunde tekeningen was gebouwd. De constructie was elders vervaardigd, met een kraan op het dak geplaatst en niet deugdelijk aan de woning verankerd. Daarnaast waren er ernstige problemen met de constructie en isolatie.
De verkopers wisten dat de ruimte in de praktijk veel kouder was dan de rest van de woning en voornamelijk als kast werd gebruikt. Zij hadden bovendien niet verteld dat de daadwerkelijke uitvoering afweek van de bouwtekeningen.
Mededelingsplicht ging vóór onderzoeksplicht
Volgens de rechtbank bezat de dakopbouw niet de eigenschappen die voor normaal gebruik als woonruimte nodig waren. Daarmee voldeed de woning niet aan de koopovereenkomst en aan de wettelijke conformiteitseis van artikel 7:17 BW.
Voor een koper geldt een zekere onderzoeksplicht. Daar staat tegenover dat een verkoper bekende, relevante omstandigheden moet melden. In deze zaak mochten de verkopers niet volstaan met de positieve presentatie van de ruimte terwijl zij wisten dat de opbouw anders was uitgevoerd en niet normaal als slaapkamer werd gebruikt.
De vóór de koop uitgevoerde bouwkundige keuring maakte dat niet anders. Uit die keuring volgde geen duidelijke waarschuwing dat specialistisch onderzoek naar de gehele dakopbouw noodzakelijk was. De koper hoefde de constructieve gebreken daarom niet vóór het sluiten van de overeenkomst te kennen.
Sloop en volledige herbouw noodzakelijk
Deskundigen concludeerden dat plaatselijk herstel niet volstond. De dakopbouw moest volledig worden verwijderd en opnieuw worden gebouwd. De rechtbank stelde de noodzakelijke herstelkosten vast op €59.170.
Omdat de koper na de herbouw een geheel nieuwe opbouw zou krijgen, paste de rechtbank een aftrek van €7.500 wegens het voordeel “nieuw voor oud” toe. Daardoor resteerde €51.670 aan herstelkosten. Daar kwam €4.307,60 aan deskundigenkosten bij. De toegewezen herstel- en deskundigenkosten bedroegen daarmee in totaal €55.977,60.
Daarnaast kende de rechtbank €1.334,80 aan buitengerechtelijke kosten toe. Voor mogelijke verdere schade werd een afzonderlijke schadestaatprocedure opengesteld.
Waarom dit relevant is voor bezoekers van advocaten.nl
Deze uitspraak laat zien dat de formulering van de koopovereenkomst, de verkoopinformatie en de kennis van de verkoper gezamenlijk van groot belang zijn. Vooral bij aanbouwen, dakopbouwen, kelders en verbouwde zolders kan discussie ontstaan over vergunningen, constructieve veiligheid en geschiktheid als woonruimte.
- Vraag vóór de koop naar bouwtekeningen, vergunningen en constructieberekeningen.
- Leg vast voor welk gebruik een kamer of aanbouw wordt gekocht.
- Meld als verkoper bekende afwijkingen en eerdere problemen uitdrukkelijk.
- Bewaar de advertentie, vragenlijst, correspondentie en het keuringsrapport.
- Laat bij vermoedelijke constructieve gebreken tijdig een deskundige onderzoek doen.
Een standaardclausule over normaal gebruik beschermt een verkoper niet zonder meer wanneer bekende, essentiële informatie niet is verstrekt. Omgekeerd is niet ieder na de levering ontdekt gebrek automatisch voor rekening van de verkoper. De concrete koopafspraken en wat beide partijen vóór de koop wisten of behoorden te weten, blijven beslissend.
ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2026:32235
Bron: Rechtbank Den Haag, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 6 november 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.