Uitspraak: 2 september 2026, Rechtbank Den Haag
Gepubliceerd: 14 september 2026
Rechtsgebied: Aanneming van werk, consumentenrecht en schadevergoeding
Een verbouwing van een woning liep volledig uit de hand. De aannemer leverde omvangrijk gebrekkig werk en legde de werkzaamheden stil, terwijl de ingeschakelde bouwbegeleider maandenlang onvoldoende ingreep. De rechtbank houdt niet alleen de aannemer, maar voor een deel van de schade ook de bouwbegeleider aansprakelijk.
Waarom is deze uitspraak relevant?
Een bouwbegeleider wordt vaak juist ingeschakeld om de particuliere opdrachtgever te beschermen tegen fouten van de aannemer. Deze uitspraak maakt duidelijk dat een bouwbegeleider niet kan volstaan met incidentele aanwezigheid op de bouwplaats. Als de opdracht toezicht op kwaliteit, planning en kosten omvat, moeten zichtbare gebreken tijdig worden gesignaleerd en aan de opdrachtgever worden gemeld.
De aannemer had een te lage prijs berekend
De aannemer had de verbouwing aangenomen voor € 330.000. Tijdens het werk stelde hij dat hij bij de berekening van zijn prijs van een te klein vloeroppervlak was uitgegaan. Hij wilde alleen verder werken als de opdrachtgever € 150.000 extra betaalde.
De rechtbank wijst dit standpunt af. Een professionele aannemer moet vóór het bepalen van zijn prijs voldoende onderzoek doen naar de omvang van het werk. Een eigen meet- of rekenfout kwam in dit geval voor rekening van de aannemer. De opdrachtgever mocht de betaling van de laatste termijnen opschorten en de overeenkomst uiteindelijk ontbinden.
Gebrekkig toezicht door de bouwbegeleider
Volgens de gerechtelijk deskundige waren al bij het aanleggen van de fundering ernstige en duidelijk waarneembare fouten gemaakt. De bouwbegeleider had die gebreken moeten herkennen, de aannemer daarop moeten aanspreken en de opdrachtgever onmiddellijk moeten waarschuwen.
Doordat maandenlang op gebrekkige wijze werd doorgebouwd, liepen de herstelkosten verder op. De rechtbank begroot deze herstelkosten op € 147.004. De aannemer en de bouwbegeleider zijn voor dit bedrag hoofdelijk aansprakelijk. De opdrachtgever kan het bedrag dus in beginsel bij ieder van hen innen, waarna zij de onderlinge draagplicht moeten afwikkelen. Volgens de rechtbank moeten zij deze schade in hun onderlinge verhouding ieder voor de helft dragen.
De aannemer werd daarnaast afzonderlijk veroordeeld tot betaling van € 323.518 wegens ongedaanmaking en overige schade. De bouwbegeleider moest ook het voor zijn toezicht betaalde honorarium van € 8.666,64 terugbetalen.
Beperking tot € 75.000 vernietigd
De bouwbegeleider beriep zich op de DNR 2011, waarin zijn aansprakelijkheid tegenover een consument was beperkt tot € 75.000. De opdrachtgever vernietigde deze aansprakelijkheidsbeperking.
Een aansprakelijkheidsbeperking in een consumentenovereenkomst wordt op grond van de artikelen 6:233 en 6:237 onder f BW vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De bouwbegeleider moest daarom aantonen dat de beperking in deze concrete situatie gerechtvaardigd was.
Dat lukte niet. De bouwbegeleider was voor een hoger bedrag verzekerd en kon regres nemen op de mede-aansprakelijke aannemer. De rechtbank vernietigde daarom de beperking, zodat de bouwbegeleider zich niet achter het maximumbedrag van € 75.000 kon verschuilen.
Praktische aandachtspunten bij een verbouwing
- Leg de werkzaamheden, aanneemsom, tekeningen en technische eisen nauwkeurig vast.
- Koppel betalingstermijnen aan controleerbare onderdelen van het werk.
- Leg schriftelijk vast welke toezichtstaken de architect of bouwbegeleider heeft.
- Meld gebreken onmiddellijk en geef zo nodig een redelijke hersteltermijn.
- Laat bij ernstige gebreken tijdig een onafhankelijke deskundige onderzoek doen.
- Controleer aansprakelijkheidsbeperkingen in algemene voorwaarden; bij consumenten zijn deze niet altijd geldig.
ECLI: ECLI:NL:RBDHA:2026:25322
Bron: Rechtbank Den Haag, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 14 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.