Datum uitspraak: 14 oktober 2026
Publicatiedatum: 19 oktober 2026
Gerecht: Rechtbank Den Haag
Rechtsgebied: Consumentenrecht, overeenkomstenrecht en onroerend goed
Overwaarde woning benutten zonder te verhuizen
De woningeigenaar reageerde op een advertentie waarin werd aangeboden de overwaarde van een woning te benutten zonder dat de eigenaar hoefde te verhuizen. Zij had op korte termijn geld nodig en tekende thuis een overeenkomst die als koopovereenkomst was vormgegeven.
In de overeenkomst stond dat haar appartement voor € 510.000 werd verkocht. De onderneming betaalde een voorschot van € 70.000. De woning zou later via een zogenoemde ABC-transactie aan een derde kunnen worden geleverd. Wilde de eigenaar de overeenkomst vóór 31 januari 2026 beëindigen, dan moest zij niet alleen het voorschot terugbetalen, maar ook een ontbindingsvergoeding van € 50.000.
Daarnaast werd ten gunste van de onderneming een hypotheekrecht van € 270.000 gevestigd. Ook werden pandrechten gevestigd op zaken en vorderingen die met de woning verband hielden.
De economische werkelijkheid was een kortlopende lening
Volgens de rechtbank stond niet de verkoop van de woning, maar de behoefte aan een kortlopende financiering voorop. De eigenaar wilde haar woning niet werkelijk verkopen. Er was ook niet onderhandeld over gebruikelijke onderdelen van een woningverkoop, zoals de prijs en de datum van levering. De aandacht lag vooral op het voorschot en de mogelijkheid om de transactie tegen betaling van € 50.000 terug te draaien.
Een dergelijke vergoeding op een verstrekt bedrag van € 70.000 kwam neer op ruim 71%. De wettelijke regels voor consumentenkrediet moeten consumenten beschermen tegen ontoelaatbare kredietkosten. Het op deze manier omzeilen van die bescherming is op grond van artikel 7:73 lid 2 BW niet toegestaan.
De rechtbank kwalificeerde de constructie in deze omstandigheden als strijdig met dwingendrechtelijke regels voor consumentenkrediet. Daardoor was de overeenkomst vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. De buitengerechtelijke vernietigingsverklaring van de eigenaar had daarom effect.
Geen gedwongen verkoop of levering van de woning
Omdat de overeenkomst was vernietigd, wees de rechtbank alle vorderingen af die waren gericht op bezichtiging, verkoop en levering van de woning. De onderneming kon de eigenaar dus niet verplichten haar woning aan de onderneming of een derde over te dragen.
Ook verklaarde de rechtbank dat het hypotheekrecht en de pandrechten waardeloos waren geworden. Het conservatoire leveringsbeslag werd niet onmiddellijk opgeheven. Zo’n beslag vervalt in beginsel wanneer de afwijzing van de hoofdvordering definitief is geworden. Voor eerdere opheffing was in deze procedure geen voldoende zwaarwegend belang aangevoerd.
Waarom is deze uitspraak relevant voor bezoekers van advocaten.nl?
Constructies waarbij een huiseigenaar snel een voorschot ontvangt en zijn woning formeel verkoopt, kunnen materieel een kredietovereenkomst zijn. De naam boven het contract is niet beslissend: de rechter kijkt ook naar het economische doel, de feitelijke afspraken en de positie van de consument.
Belangrijke waarschuwingssignalen zijn een hoge vergoeding voor terugbetaling, een hypotheekrecht dat veel hoger is dan het ontvangen bedrag, een onbepaalde leverdatum en het recht van de wederpartij om de woning zonder verdere inspraak door te verkopen.
Laat een dergelijke overeenkomst vóór ondertekening onafhankelijk beoordelen door een advocaat of notaris. De uitspraak betekent niet dat iedere overeenkomst waarbij een woning wordt verkocht en teruggekocht ongeldig is. De uitkomst hangt af van de werkelijke bedoeling, de kosten, de zekerheden en de overige omstandigheden.
ECLI-uitspraak: ECLI:NL:RBDHA:2026:30771
Bron: Rechtbank Den Haag, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 19 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.