Uitspraak: 1 september 2026, Rechtbank Overijssel
Gepubliceerd: 14 september 2026
Rechtsgebied: Huurrecht woon- en bedrijfsruimte
Een ruimte die oorspronkelijk als atelier werd verhuurd, was in de loop der jaren ook als woning in gebruik genomen. Volgens de kantonrechter had de voormalige verhuurder stilzwijgend met die wijziging ingestemd. Omdat het woon- en ateliergedeelte niet konden worden gesplitst en het gebruik als woonruimte overheerste, kreeg de huurder de bescherming van het woonruimtehuurrecht.
Waarom is deze uitspraak relevant?
Het toepasselijke huurregime bepaalt onder meer hoe een huurovereenkomst kan worden beëindigd. Bij woonruimte geldt aanzienlijk meer huurbescherming dan bij veel soorten bedrijfsruimte. De benaming in het huurcontract is belangrijk, maar niet altijd beslissend als partijen later daadwerkelijk een wijziging van de bestemming overeenkomen.
Van atelier naar gemengde huurovereenkomst
De huurder huurde de ruimte sinds 1992 als atelier. De kantonrechter kwalificeerde het oorspronkelijke gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Later waren een slaapkamer, keuken, badkamer en woonkamer aangebracht en woonde de huurder langdurig in het pand.
Alleen het feit dat een huurder ergens gaat wonen, is niet voldoende om het huurregime te veranderen. Ook inschrijving in de Basisregistratie Personen en jarenlang gedogen zijn op zichzelf niet steeds beslissend. Voor een wijziging is nodig dat de verhuurder toestemming geeft of bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen wekt dat hij met het gewijzigde gebruik instemt.
In deze zaak vond de kantonrechter voldoende aanvullende omstandigheden aanwezig. De voormalige verhuurder wist van het wonen, had daarover verklaringen afgelegd en had ondanks zijn kennis van het gewijzigde gebruik niet verlangd dat de bewoning werd beëindigd. De nieuwe eigenaar was als opvolgend verhuurder aan deze gewijzigde huurverhouding gebonden.
Welk huurregime geldt bij gemengd gebruik?
De woonruimte en het atelier liepen fysiek en functioneel door elkaar. Een splitsing in twee afzonderlijke huurovereenkomsten was daarom niet mogelijk. In zo’n situatie moet worden vastgesteld welk gebruik overheerst.
Volgens de kantonrechter was het pand inmiddels overwegend als woonruimte in gebruik gegeven. Daardoor waren de regels voor woonruimte van toepassing, waaronder de opzeggings- en beëindigingsregels van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Opzegging door de nieuwe eigenaar slaagt niet
De nieuwe eigenaar wilde het pand renoveren en had de huur opgezegd. Een beëindiging wegens dringend eigen gebruik vereist echter onder meer dat het gebruik werkelijk dringend is, dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt en dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Bovendien gold hier de wachttijd van artikel 7:274 lid 5 BW. Een opvolgend verhuurder kan binnen drie jaar nadat de huurder van de eigendomsoverdracht op de hoogte is gebracht in beginsel geen beëindiging wegens dringend eigen gebruik verkrijgen. Die termijn was nog niet verstreken.
Ook de belangenafweging viel uit in het voordeel van de 65-jarige huurder, die al ruim 35 jaar in het pand woonde en werkte. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.
Praktische aandachtspunten
- Controleer niet alleen de tekst van het huurcontract, maar ook later gemaakte afspraken en het feitelijke gebruik.
- Leg toestemming voor bewoning of een andere bestemmingswijziging schriftelijk vast.
- Een koper van een verhuurd pand neemt in beginsel de bestaande huurverhouding over.
- Onderzoek bij gemengd gebruik eerst of de woon- en bedrijfsruimten juridisch en feitelijk kunnen worden gesplitst.
- Houd bij dringend eigen gebruik rekening met de bijzondere wachttijd voor een opvolgend verhuurder.
ECLI: ECLI:NL:RBOVE:2026:5496
Bron: Rechtbank Overijssel, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 14 september 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.