Tag: huurbescherming

Huurbescherming gaat vóór snelle ontruiming recreatiepark

Ongeveer vijftig arbeidsmigranten hoeven hun woningen op een recreatiepark voorlopig niet te verlaten. Hoewel permanente bewoning in strijd is met het omgevingsplan, stond volgens het hof niet vast dat de huurovereenkomsten in een bodemprocedure zouden eindigen. Ook de belangenafweging viel in het voordeel van de huurders uit.

Datum: 6 oktober 2026
Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden
Rechtsgebied: Huurrecht woonruimte en relevant omgevingsrecht

De ontruiming van een recreatiewoning en huurbescherming kunnen botsen wanneer permanente bewoning niet is toegestaan. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste dat ongeveer vijftig Roemeense arbeidsmigranten voorlopig in hun woningen op recreatiepark Van Harte mogen blijven.

Gemeente legde verhuurder een dwangsom op

De arbeidsmigranten huurden al twee tot zeven jaar woningen op het park. Het omgevingsplan kende aan het park een recreatieve bestemming toe en stond permanente bewoning niet toe. De gemeente De Wolden wilde de bewoning beëindigen en legde de verhuurder een last onder dwangsom van € 250.000 op.

De verhuurder zegde vervolgens de huurovereenkomsten op en vorderde in kort geding ontruiming. De kantonrechter wees die vordering aanvankelijk toe, maar verklaarde de beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad. Daardoor konden de huurders de uitkomst van het hoger beroep afwachten.

Hoge drempel voor ontruiming in kort geding

Wanneer een huurder niet schriftelijk met een huuropzegging instemt, blijft een huurovereenkomst voor woonruimte in beginsel bestaan totdat een rechter onherroepelijk over de beëindiging heeft beslist. Een vooruitlopende ontruiming in kort geding is daarom alleen bij uitzondering mogelijk.

Volgens het hof moest vrijwel buiten twijfel staan dat een bodemrechter de huur zou beëindigen. Dat was hier niet het geval. De enkele omstandigheid dat de bewoning in strijd was met het omgevingsplan, betekende niet dat de verhuurder de recreatieve bestemming daadwerkelijk zou verwezenlijken. De verhuurder had daarvoor geen concreet plan. Uit onderzoek bleek bovendien dat recreatieve exploitatie van het park weinig realistisch was.

Belangen van huurders wegen zwaarder

Het hof woog ook de wederzijdse belangen af. Het risico van de verhuurder was voornamelijk financieel en lag volgens het hof voor een belangrijk deel in haar eigen risicosfeer. Zij had woningen verhuurd terwijl bekend was dat permanente bewoning planologisch problematisch was.

De huurders hadden hun contractuele verplichtingen nagekomen en konden de ontstane situatie niet worden verweten. Door ontruiming dreigden zij hun woning te verliezen. Vanwege hun inkomen, beperkte lokale netwerk en de krappe woningmarkt bestond bovendien een reëel risico op dakloosheid. Voor twee gezinnen woog ook het belang van de inwonende minderjarige kinderen mee.

Het hof wees de ontruimingsvordering daarom af. Dat betekent niet dat de permanente bewoning door deze uitspraak is gelegaliseerd. Het arrest betreft een voorlopige beslissing in kort geding. De verhuurder kan nog een bodemprocedure over beëindiging van de huurovereenkomsten beginnen en het gemeentelijke handhavingstraject blijft een afzonderlijke kwestie.

Waarom is dit relevant voor bezoekers van advocaten.nl?

Een gemeentelijke last onder dwangsom geeft een verhuurder niet automatisch het recht om huurders snel uit een woning te zetten. Bestuursrechtelijke handhaving en civielrechtelijke huurbescherming zijn verschillende juridische trajecten. Een verhuurder moet voor beëindiging van woonruimte voldoen aan de eisen van het huurrecht.

Voor huurders is van belang dat zij niet zonder onderzoek hoeven aan te nemen dat een huuropzegging wegens strijd met het omgevingsplan geldig is. Voor verhuurders laat het arrest zien dat een concreet plan voor het toegestane gebruik en een zorgvuldige beoordeling van de positie van bewoners noodzakelijk kunnen zijn.

Nieuwsbericht: Arbeidsmigranten hoeven hun woningen voorlopig niet te ontruimen.
Uitspraak: ECLI:NL:GHARL:2026:6363.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 6 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Huurcontracten Onbepaalde Tijd Woonruimte Standaard

Tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimtes kunnen enkel nog in specifieke situaties worden overeengekomen. Deze wetswijziging is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die gesloten worden ná de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten. De beoogde ingangsdatum is 1 juli 2024.

Vanaf 1 juli 2024 worden permanente huurcontracten voor woonruimten weer standaard. Op 14 november 2023 heeft de Eerste Kamer het voorstel voor de Wet vaste huurcontracten goedgekeurd. Deze wet zal aanzienlijke veranderingen met zich meebrengen voor de bescherming van huurders van woonruimten. Samengevat beoogt de Wet vaste huurcontracten het volgende:

  • Het recht om een tijdelijk huurcontract af te sluiten voor maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en voor maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte wordt afgeschaft. Huurovereenkomsten zullen voortaan in principe voor onbepaalde tijd worden gesloten. Hiervan afwijken in de huurovereenkomst wordt in principe niet toegestaan;
  • Er blijft een mogelijkheid voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar voor bepaalde groepen mensen, waaronder mensen die tijdelijk in Nederland verblijven voor studie of werk, of huurders die vanwege renovatie of nieuwbouw tijdelijk moeten verhuizen;
  • Een nieuwe opzeggingsgrond wordt geïntroduceerd voor particuliere verhuurders in het geval dat (i) de verhuurder slechts één woning verhuurt voor niet meer dan twee jaar, (ii) de verhuurder van plan is deze woning te verkopen, (iii) in de huurovereenkomst expliciet is overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als hij de woning na een bepaalde termijn wil verkopen, (iv) de verhuurder uiterlijk drie maanden voor de opzegging een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangaat, en (v) de verhuurder niet eerder gebruik heeft gemaakt van deze opzeggingsgrond;
  • De verhuurder wordt schadeplichtig als na beëindiging van de huurovereenkomst voor de verkoop van de woning blijkt dat de intentie om te verkopen ontbrak en de woning niet verkocht is;
  • Een nieuw type doelgroepcontract wordt geïntroduceerd, als uitwerking van de opzeggingsgrond voor dringend eigen gebruik. Dit is van toepassing als expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder na een bepaalde termijn de huurovereenkomst kan opzeggen voor een bloed- of aanverwant in de eerste graad.

Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.

Opzegging huur en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten.

Verhuurder moet ontruiming aanzeggen

De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Aanvragen ontruimingsbescherming

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de twee maanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming beperkt in tijd

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.

De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

▲

Vereenvoudiging verhuur leegstaande kantoren en huizen stap dichterbij

Eigenaren van te koop staande huizen en van leegstaande panden zonder woonbestemming kunnen hun panden in de toekomst makkelijker verhuren. De wijziging van de Leegstandwet maakt dit mogelijk.

In de nieuwe Leegstandwet wijzigen de regels voor tijdelijke verhuur bij het gebruik van kantoorpanden als huurwoningen. De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben, verdubbelt naar 10 jaar. In afwachting van een definitieve bestemming van het gebouw, wordt het voor investeerders meer lonend om bijvoorbeeld kantoorgebouwen tijdelijk te laten bewonen. De maximale periode voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die bestemd zijn voor sloop of renovatie wordt verlengd naar maximaal zeven jaar. Nu is dat nog 5 jaar.

De wet maakt het voor huiseigenaren gemakkelijker om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. Niet langer geldt hiervoor een maximumhuurprijs op basis van het Woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel). Daarmee vervalt de verplichting voor gemeenten om voor de te verhuren woning een maximale huurprijs vast te stellen. Ook wordt in de wet opgenomen dat gemeenten bij het verlenen van de vergunning geen extra voorwaarden morgen stellen. Bij verhuur op basis van de Leegstandwet geldt niet de gebruikelijke huurbescherming. Wanneer het huurcontract eindigt, moet de huurder de woning verlaten. De huiseigenaar en de bank hebben zo bijvoorbeeld de garantie dat de woning bij verkoop leeg kan worden opgeleverd.

. . . lees verder op Internet

Verbetering huurbescherming ondernemers dichterbij

Een initiatiefwetsvoorstel om de huurbescherming van ondernemers te waarborgen, is door SP, PvdA, CDA en GroenLinks naar de Tweede Kamer gestuurd. Ondernemersorganisaties VNO-NCW en MKB-Nederland hebben tevreden gereageerd op de stap van de vier partijen.

Het aanbieden van het voorstel is een belangrijke mijlpaal in de verbetering van de positie van vele hurende winkeliers en uitbaters van horecagelegenheden. De positie van hurende ondernemers is op dit moment zwak. Het is voor verhuurders namelijk mogelijk om in verband met een op handen zijnde renovatie de huurder de wacht aan te zeggen.

De initiatiefnemers vinden dat de wetgeving is doorgeschoten in het beschermen van de verhuurder. ‘Steeds meer ondernemers worden zonder pardon uit hun winkelpand gezet, hoe eerder wij hier iets aan kunnen doen hoe beter,’ aldus de indieners. In juni van dit jaar constateerde Detailhandel Nederland na een rondgang bij haar leden dat de laatste twee jaar ruim 2000 winkels door hun verhuurder onder druk zijn gezet door middel van de renovatiebepaling. Hun huurcontract is beëindigd of huurders moesten bijvoorbeeld huurverhogingen accepteren.

. . . lees verder op Internet