Bij een geschil over renovatieoverlast, huurvermindering of schadevergoeding is een zorgvuldig dossier vaak doorslaggevend.
Welke bewijzen moet u bewaren?
Bewaar in ieder geval:
- de huurovereenkomst;
- de algemene voorwaarden;
- het renovatievoorstel;
- bewonersbrieven;
- de oorspronkelijke planning;
- berichten over uitstel;
- brieven en e-mails;
- screenshots van bewonersportalen;
- foto’s en video’s;
- een overlastlogboek;
- verklaringen van buren;
- facturen en betalingsbewijzen;
- inspectierapporten;
- gegevens over uitval van voorzieningen;
- bewijs van beschadigde eigendommen.
Maak foto’s bij voorkeur met datum en maak regelmatig nieuwe foto’s. Daarmee wordt zichtbaar hoelang een situatie voortduurt.
Houd een overlastlogboek bij
Noteer per dag:
- welke werkzaamheden plaatsvonden;
- van hoe laat tot hoe laat;
- welke ruimten niet bruikbaar waren;
- of water, stroom of verwarming uitviel;
- hoeveel lawaai, stof of stank aanwezig was;
- welke gevolgen dit had;
- met wie contact is opgenomen;
- welke reactie is ontvangen.
Schrijf concreet. “Van 07.15 tot 16.30 uur boorwerk en slaapkamer niet toegankelijk” is bruikbaarder dan “veel lawaai”.
Stap 1: controleer de afspraken
Lees het renovatievoorstel en de latere correspondentie opnieuw.
Controleer wat is afgesproken over:
- de einddatum;
- de fasering;
- tijdelijke voorzieningen;
- huisvesting;
- opslag;
- vergoedingen;
- huurverhoging;
- vertraging.
Niet iedere genoemde datum is juridisch een gegarandeerde opleverdatum. De precieze formulering is daarom belangrijk.
Stap 2: spreek de verhuurder schriftelijk aan
Beschrijf per ruimte welke problemen bestaan en sinds wanneer. Voeg foto’s en andere bewijsstukken toe.
Vraag niet alleen wanneer het werk “ongeveer” klaar is. Verlang:
- een actuele planning;
- een concrete einddatum;
- uitleg over de vertraging;
- tijdelijke maatregelen;
- de naam van de verantwoordelijke contactpersoon;
- een regeling voor verdere uitloop.
Stap 3: stel een redelijke termijn
Geef de verhuurder een duidelijke termijn om te reageren en maatregelen te nemen.
De lengte van de termijn hangt af van de ernst. Bij een ontbrekende keuken of douche kan een korte termijn passend zijn. Bij acuut gevaar, volledige uitval van sanitair of onbewoonbaarheid kan onmiddellijk optreden nodig zijn.
Stap 4: behoud uw rechten
Vermeld schriftelijk dat u uw aanspraken behoudt op:
- nakoming;
- herstel van gebreken;
- huurvermindering;
- terugbetaling van huur;
- schadevergoeding;
- vergoeding van extra kosten;
- tijdelijke huisvesting;
- verhuiskostenvergoeding;
- wettelijke rente.
Blijf in beginsel de huur betalen, eventueel onder protest.
Stap 5: schakel de gemeente in
De gemeente kan optreden bij bijvoorbeeld:
- bouwkundige onveiligheid;
- ernstige gebreken;
- overtreding van bouwregels;
- gevaarlijke situaties;
- illegale werkzaamheden;
- ernstige hinder waarvoor bestuursrechtelijke regels gelden.
De gemeente kan inspecteren en handhaven. Zij stelt echter geen civielrechtelijke schadevergoeding of huurvermindering vast.
Wanneer naar de Huurcommissie?
Bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging uitspreken wanneer sprake is van een ernstig gebrek.
De verhuurder moet eerst schriftelijk over het gebrek worden geïnformeerd. In beginsel krijgt hij zes weken om het probleem te herstellen.
De Huurcommissie kan:
- ernstige gebreken beoordelen;
- de huur tijdelijk verlagen;
- de redelijkheid van een huurverhoging na woningverbetering beoordelen.
De Huurcommissie kan niet:
- schadevergoeding toekennen;
- hotelkosten vaststellen;
- de verhuurder bevelen de renovatie af te maken;
- tijdelijke huisvesting afdwingen.
Bij vrije-sectorhuur kan de Huurcommissie een gebrek alleen behandelen wanneer het huurcontract daarin voorziet of beide partijen daarmee instemmen. Het oordeel kan dan niet-bindend zijn.
Wanneer naar de kantonrechter?
De kantonrechter kan worden ingeschakeld voor:
- nakoming van afspraken;
- herstel van gebreken;
- een concrete uitvoeringsplanning;
- huurvermindering;
- terugbetaling van te veel betaalde huur;
- schadevergoeding;
- vergoeding van tijdelijke huisvesting;
- verhuiskostenvergoeding;
- beoordeling van een renovatievoorstel.
Voor huurgeschillen bij de kantonrechter is een advocaat niet wettelijk verplicht. Juridische bijstand kan wel verstandig zijn, vooral wanneer verschillende vorderingen worden gecombineerd.
Wanneer is een kort geding mogelijk?
Een kort geding kan worden gestart wanneer een gewone procedure niet kan worden afgewacht.
Dat kan bijvoorbeeld bij:
- acute onbewoonbaarheid;
- uitval van water, verwarming of sanitair;
- gevaarlijke elektriciteit;
- ernstige gezondheidsrisico’s;
- onmiddellijke behoefte aan tijdelijke huisvesting;
- langdurige stilstand in een opengebroken woning.
De gevraagde maatregel moet concreet zijn. Een rechter kan bijvoorbeeld bevelen dat een noodvoorziening wordt geplaatst of tijdelijke woonruimte wordt aangeboden.
Een algemene eis dat “de gehele renovatie onmiddellijk moet worden afgerond” kan te onbepaald zijn. Een vordering met duidelijke werkzaamheden, termijnen en verantwoordelijkheden is beter uitvoerbaar.
Wanneer een advocaat inschakelen?
Juridische bijstand is vooral verstandig wanneer:
- de woning niet meer bewoonbaar is;
- de verhuurder geen planning verstrekt;
- de achtwekentermijn van de 70%-regeling loopt;
- de verhuiskostenvergoeding wordt geweigerd;
- aanzienlijke schade is ontstaan;
- huurinhouding of verrekening wordt overwogen;
- een kort geding nodig is;
- medische omstandigheden een rol spelen;
- de verhuurder zelf een procedure begint.
Een advocaat kan het renovatievoorstel beoordelen, de verhuurder formeel aanspreken, schadeposten onderbouwen en bepalen welke procedure het meest geschikt is.
Conclusie
Wie met een uitgelopen renovatie wordt geconfronteerd, moet snel een schriftelijk dossier opbouwen. Vraag om een concrete planning, stel een termijn, documenteer alle gebreken en kosten en kies vervolgens de juiste route: Huurcommissie, gemeente, kantonrechter of kort geding.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via (advocaten.nl)[www.advocaten.nl] of bellen met 0900-advocaten.