Wanneer een renovatie langer duurt dan afgesproken, kunnen huurders extra kosten maken. Denk aan een hotel, opslag, extra reizen, hogere energiekosten of maaltijden buiten de woning. Niet iedere kostenpost wordt automatisch vergoed.
Wanneer is de verhuurder aansprakelijk?
Op grond van artikel 7:208 BW kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die door een aan hem toe te rekenen gebrek ontstaat.
Ook het niet nakomen van concrete afspraken uit een renovatievoorstel kan tot schadeplichtigheid leiden.
De huurder moet doorgaans aantonen:
- dat de verhuurder een verplichting niet is nagekomen;
- dat daadwerkelijk schade is ontstaan;
- dat de schade door de tekortkoming is veroorzaakt;
- dat de kosten redelijk waren;
- dat de huurder de schade zoveel mogelijk heeft beperkt.
Een renovatie die langer duurt, leidt dus niet vanzelf tot schadevergoeding. Er moet een juridisch relevante tekortkoming of een toerekenbaar gebrek zijn.
Welke kosten kunnen worden vergoed?
Afhankelijk van de omstandigheden kan vergoeding mogelijk zijn van:
- hotel- of verblijfskosten;
- extra huur voor tijdelijke huisvesting;
- opslag van de inboedel;
- verhuis- en transportkosten;
- extra energie- en waterkosten;
- aanvullende reiskosten;
- kosten voor maaltijden buiten de woning;
- kosten voor wassen of douchen elders;
- schoonmaakkosten;
- beschadiging van meubels of apparatuur;
- kosten van tijdelijke voorzieningen;
- aantoonbaar inkomensverlies.
De kosten moeten noodzakelijk, redelijk en aantoonbaar zijn. Bewaar daarom facturen, bonnen en bankafschriften.
Een eigen schatting zonder betalingsbewijs is meestal onvoldoende.
Eerst contact opnemen met de verhuurder
Vraag de verhuurder eerst schriftelijk om een oplossing. Leg uit waarom de bestaande situatie niet langer verantwoord of bewoonbaar is.
Vraag bijvoorbeeld om:
- een tijdelijke woning;
- een hotel of appartement;
- een voorschot op noodzakelijke kosten;
- opslag van de inboedel;
- een tijdelijke keuken of douche;
- schriftelijke bevestiging dat extra kosten worden vergoed.
Boek niet zonder overleg voor langere tijd een duur hotel als een passend en goedkoper alternatief beschikbaar is. In een acute noodsituatie kan onmiddellijk handelen wel noodzakelijk zijn.
Moet de verhuurder een tijdelijke woning aanbieden?
Een huurder heeft niet bij iedere renovatie automatisch recht op een hotel of wisselwoning.
Van belang is:
- of de woning nog veilig en redelijk bewoonbaar is;
- hoelang essentiële voorzieningen ontbreken;
- wat in het renovatievoorstel is afgesproken;
- of tijdelijke voorzieningen voldoende zijn;
- welke persoonlijke omstandigheden bekend zijn.
Wanneer de woning objectief onbewoonbaar wordt, mag van de verhuurder worden verlangd dat hij een concrete oplossing biedt. Dat kan een logeerwoning, wisselwoning, hotel, appartement of kostenvergoeding zijn.
De voorziening moet passend zijn. Gezinssamenstelling, medische beperkingen, toegankelijkheid, school, mantelzorg en de duur van het verblijf kunnen daarbij relevant zijn.
Wettelijke verhuiskostenvergoeding
Als verhuizing noodzakelijk is vanwege renovatie, moet de verhuurder op grond van artikel 7:220 BW bijdragen in de verhuis- en inrichtingskosten.
Voor een zelfstandige woning, woonwagen of woonwagenstandplaats bedraagt de wettelijke minimumbijdrage vanaf 28 februari 2026 € 7.926.
Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Bij publicatie na een nieuwe indexeringsdatum moet het actuele bedrag opnieuw worden gecontroleerd in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie.
Voor een kamer of andere onzelfstandige woonruimte bestaat geen wettelijk vast minimumbedrag. Wel kan recht bestaan op een redelijke vergoeding van werkelijk noodzakelijke kosten.
Geldt de vergoeding ook bij een tijdelijke verhuizing?
Ook een tijdelijke verhuizing kan recht geven op de wettelijke bijdrage. De huurder keert dan na de werkzaamheden terug naar de eigen woning.
Wel moet de verhuizing noodzakelijk zijn door de renovatiewerkzaamheden zelf.
Wanneer een project bestaat uit onderhoud én renovatie, moet worden onderzocht welk gedeelte de verhuizing noodzakelijk maakt. Alleen de voorkeur om tijdelijk elders te wonen, is onvoldoende.
Volledig ingerichte wisselwoning
De Hoge Raad besliste op 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493, dat de wettelijke minimumbijdrage niet altijd verschuldigd is wanneer de verhuurder een redelijke, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt.
In zo’n situatie hoeft de huurder mogelijk geen eigen verhuis- en herinrichtingskosten te maken.
Het moet wel gaan om een passend en redelijk aanbod. Ook kunnen aanvullende kosten ontstaan die niet door de wisselwoning worden gedekt. Redelijke en aantoonbare extra kosten kunnen afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komen.
Weigert een huurder zonder goede reden een passend aanbod, dan kan dat gevolgen hebben voor zijn aanspraak op vergoeding.
Schade aan eigendommen
Raakt de inboedel beschadigd door stof, water, vallende materialen of onzorgvuldig werk, leg de schade dan direct vast.
Maak foto’s en noteer:
- de datum;
- de plaats;
- de vermoedelijke oorzaak;
- welke aannemer aanwezig was;
- de oorspronkelijke waarde;
- de herstel- of vervangingskosten.
Meld de schade onmiddellijk bij de verhuurder. Gooi beschadigde spullen niet weg voordat de verhuurder of verzekeraar ze heeft kunnen beoordelen, tenzij bewaren redelijkerwijs niet mogelijk is.
Gezondheidsschade
Stof, schimmel, kou en langdurige geluidsoverlast kunnen gezondheidsklachten veroorzaken of bestaande klachten verergeren.
Voor vergoeding van gezondheidsschade is een voldoende duidelijk verband nodig tussen de werkzaamheden en de klachten. Medische informatie en een nauwkeurig tijdsverloop kunnen daarbij belangrijk zijn.
Een arts kan vastleggen welke klachten bestaan. De arts bepaalt echter meestal niet wie juridisch aansprakelijk is.
Conclusie
Schadevergoeding bij een uitgelopen renovatie is mogelijk, maar niet automatisch. De huurder moet de tekortkoming, schade en het verband daartussen onderbouwen. Bij noodzakelijke verhuizing kan recht bestaan op tijdelijke huisvesting of de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
SEO-keyphrase: schadevergoeding bij renovatie huurwoning
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.