Deel 1 – Renovatie van een huurwoning: welke regels gelden vooraf?
Vooral het onderscheid tussen renovatie, onderhoud en herstel is belangrijk. Daarvan hangt onder meer af of een renovatievoorstel nodig is en of een huurverhoging mogelijk is.
Wat is juridisch gezien renovatie?
Volgens artikel 7:220 BW gaat het bij renovatie om gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging, of om sloop met vervangende nieuwbouw. De werkzaamheden moeten doorgaans leiden tot verbetering van de woning of verhoging van het woongenot.
Voorbeelden zijn:
- het aanbrengen van isolatie die nog niet aanwezig was;
- het vervangen van enkelglas door isolerend glas;
- het toevoegen van mechanische ventilatie;
- het vergroten van de woning;
- het toevoegen van nieuwe keukenvoorzieningen;
- een ingrijpende wijziging van de woningindeling.
Niet iedere vervanging is een renovatie. Het vervangen van een versleten keuken door een vergelijkbare keuken is meestal onderhoud of herstel. Worden tegelijkertijd extra of betere voorzieningen toegevoegd, dan kan dat deel wel woningverbetering zijn.
Dringende werkzaamheden
Dringende werkzaamheden kunnen niet zonder schade, gevaar of onnodig hoge kosten worden uitgesteld. Denk aan herstel van een ernstige lekkage, een onveilige elektrische installatie of een constructief probleem.
De huurder moet gelegenheid geven om deze werkzaamheden uit te voeren. Dat betekent niet dat hij iedere vorm of duur van overlast moet accepteren. Bij ernstige hinder of verlies van huurgenot kunnen huurvermindering of schadevergoeding aan de orde zijn.
Groot onderhoud
Groot onderhoud is bedoeld om de bestaande kwaliteit van de woning te behouden of te herstellen. Voorbeelden zijn:
- schilderwerk;
- herstel van gevel of dak;
- vervanging van versleten leidingen;
- herstel van kozijnen;
- vervanging van een oude installatie door een gelijkwaardige installatie.
Onderhoud mag niet als woningverbetering via een huurverhoging aan de huurder worden doorberekend.
Herstel van gebreken
Een gebrek is volgens artikel 7:204 BW een toestand waardoor de woning niet het huurgenot biedt dat de huurder mocht verwachten.
Voorbeelden zijn lekkage, schimmel, een kapotte verwarming, onveiligheid of een niet-bruikbare badkamer. De verhuurder moet dergelijke gebreken in beginsel herstellen wanneer de huurder daarom vraagt. Dat volgt uit artikel 7:206 BW.
In één bouwproject kunnen renovatie, onderhoud en herstel tegelijkertijd voorkomen. Per onderdeel moet daarom worden bekeken welke juridische regels gelden.
Wanneer is een renovatievoorstel nodig?
Als de huurovereenkomst tijdens de renovatie doorloopt, moet de verhuurder een schriftelijk en redelijk voorstel doen. De belangen van de verhuurder moeten daarin worden afgewogen tegen die van de huurder.
Een zorgvuldig renovatievoorstel vermeldt onder meer:
- welke werkzaamheden worden uitgevoerd;
- welke onderdelen renovatie en welke onderhoud zijn;
- de begin- en einddatum;
- de dagelijkse werktijden;
- welke kamers tijdelijk niet bruikbaar zijn;
- wanneer water, elektriciteit of verwarming wordt afgesloten;
- welke maatregelen tegen stof, lawaai en kou worden getroffen;
- of tijdelijke huisvesting nodig is;
- wat met de inboedel gebeurt;
- welke kosten worden vergoed;
- of na afloop een huurverhoging wordt voorgesteld;
- wat er gebeurt als de werkzaamheden uitlopen.
Een duidelijke einddatum is belangrijk. Zonder einddatum kan de huurder niet goed beoordelen hoelang hij voorzieningen moet missen en welke extra kosten kunnen ontstaan.
Renovatie van minder dan tien woningen
Betreft het voorstel minder dan tien woningen, dan geldt geen wettelijk vermoeden dat het voorstel redelijk is.
Stemt een huurder niet in, dan kan de verhuurder niet uitsluitend op basis van de instemming van andere bewoners verlangen dat deze huurder meewerkt. De verhuurder zal zo nodig naar de kantonrechter moeten om te laten beoordelen of het voorstel redelijk is.
Renovatie van tien of meer woningen
Bij renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die samen een bouwkundige eenheid vormen, geldt de zogenoemde 70%-regeling.
Wanneer ten minste 70% van de huurders instemt, wordt vermoed dat het voorstel redelijk is. Dat betekent niet dat het voorstel in iedere individuele situatie automatisch redelijk is.
Een huurder die niet heeft ingestemd, kan het voorstel binnen acht weken na de schriftelijke mededeling over de behaalde 70% aan de rechter voorleggen.
Deze termijn is belangrijk. Na het verstrijken daarvan kan het veel moeilijker worden om het voorstel nog tegen te houden.
Mag de huur na renovatie omhoog?
Een huurverhoging kan alleen betrekking hebben op echte woningverbetering. Kosten voor normaal onderhoud en herstel van gebreken mogen niet als renovatiekosten worden doorberekend.
De verhuurder moet inzichtelijk maken:
- welke verbetering is aangebracht;
- welke kosten daarmee samenhangen;
- welk deel geen onderhoud is;
- hoe de voorgestelde huurverhoging is berekend.
Bij een geschil over huurverhoging na woningverbetering kan de Huurcommissie onder voorwaarden worden ingeschakeld. Een verzoek moet doorgaans binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden worden ingediend.
Conclusie
Vooraf moet duidelijk zijn of sprake is van renovatie, onderhoud of herstel. Bij renovatie is een schriftelijk en redelijk voorstel nodig. De planning, tijdelijke voorzieningen, kostenvergoedingen en eventuele huurverhoging moeten voldoende concreet zijn.
Samenvatting: Een verhuurder moet vóór renovatie duidelijk maken welke werkzaamheden worden uitgevoerd, hoelang deze duren en welke gevolgen zij hebben. Het onderscheid tussen renovatie, onderhoud en herstel bepaalt welke regels gelden. Bij grotere projecten kan de 70%-regeling gelden, maar een huurder behoudt mogelijkheden om een onredelijk voorstel te laten toetsen.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.