Datum uitspraak: 15 september 2026
Publicatiedatum: 21 oktober 2026
Gerecht: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden
Rechtsgebied: Huurrecht woonruimte en bewijsrecht
Oplevering van de huurwoning na bijna zes jaar
De huurder had van mei 2018 tot januari 2024 een woning gehuurd. Na haar opzegging kondigde de woningcorporatie een voorinspectie aan. De huurder was daarbij niet aanwezig en maakte ook geen nieuwe afspraak. Zij woonde evenmin de eindinspectie bij.
Bij de eindinspectie constateerde de verhuurder onder meer dat het keukenblok, schakelmateriaal en vensterbanken waren overgeschilderd, onderdelen van de verwarming ontbraken en zaken in de woning en tuin waren achtergelaten. Ook waren volgens de verhuurder wanden, vensterbanken en kozijnen beschadigd.
Wanneer is sprake van een geldige beginbeschrijving?
Artikel 7:224 lid 2 BW maakt onderscheid tussen huur met en zonder een beschrijving van de oorspronkelijke staat. Is een voldoende gedetailleerde beschrijving opgesteld, dan moet de huurder de woning in beginsel overeenkomstig die beschrijving opleveren, rekening houdend met normale slijtage en toegestane veranderingen.
Ontbreekt zo’n beschrijving, dan wordt vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat waarin deze bij het einde van de huur verkeert. De verhuurder mag tegenbewijs leveren.
In deze zaak hadden partijen wel een formulier met de titel “Staat van onderhoud bij aanvang huur” ondertekend. Daarop stonden enkele afwijkingen, zoals slecht gestopte gaten, slordig schilderwerk en een roestig dakraam. De rest van de woning werd slechts in algemene bewoordingen aangeduid als de oorspronkelijke staat.
Het hof vond het formulier onvoldoende gedetailleerd. Partijen konden daaruit niet nauwkeurig afleiden hoe ieder onderdeel bij het einde van de huur moest worden opgeleverd. Het formulier gold daarom niet als een volledige beschrijving in de zin van artikel 7:224 BW.
Verhuurder leverde alsnog voldoende bewijs
Het ontbreken van een goede beginbeschrijving betekende niet dat de huurder automatisch vrijuit ging. De verhuurder mocht met andere bewijsmiddelen aantonen hoe de woning bij aanvang was opgeleverd.
De woningcorporatie gaf een gedetailleerde opsomming van de oorspronkelijke staat. Een medewerker die in 2018 bij het aangaan van de huur betrokken was geweest, bevestigde deze beschrijving tijdens de zitting. De huurder had dat onvoldoende gemotiveerd weersproken.
Het eindrapport en de bijbehorende foto’s toonden vervolgens aanzienlijke verschillen. De huurder erkende bovendien dat zij verschillende onderdelen had geschilderd en dat bepaalde verwarmingsmantels aanvankelijk wel aanwezig waren. Daarmee stond volgens het hof voldoende vast dat de woning niet correct was opgeleverd.
Herstelkosten volledig toegewezen
De woningcorporatie vorderde € 9.133,77 op basis van haar normbedragen. Uit facturen bleek dat de werkelijke werkzaamheden aanzienlijk meer hadden gekost. Het hof vond daarom bewezen dat de schade ten minste gelijk was aan het gevorderde bedrag.
De huurder werd veroordeeld tot betaling van de volledige € 9.133,77, naast achterstallige huur, rente en incassokosten.
Waarom is deze uitspraak relevant voor bezoekers van advocaten.nl?
Een ontbrekende of onvoldoende gedetailleerde beginbeschrijving versterkt de bewijspositie van een huurder, maar sluit aansprakelijkheid niet uit. Een verhuurder kan met ander overtuigend bewijs aantonen hoe de woning oorspronkelijk is opgeleverd.
Huurders doen er verstandig aan bij aanvang en einde van de huur gedateerde foto’s te maken en gebreken schriftelijk te melden. Woon een voor- en eindinspectie bij en vraag om een ondertekend rapport. Een voorinspectie geeft doorgaans ook de gelegenheid om gebreken zelf en tegen lagere kosten te herstellen.
Verhuurders moeten de staat van de woning bij aanvang per ruimte en onderdeel nauwkeurig beschrijven. Algemene aanduidingen als “goede staat” of “oorspronkelijke staat” kunnen onvoldoende zijn.
ECLI-uitspraak: ECLI:NL:GHARL:2026:6028
Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd op Rechtspraak.nl op 21 oktober 2026.
Lees het volledige oorspronkelijke bericht op Rechtspraak.nl.
Deze samenvatting en toelichting zijn opgesteld door advocaten.nl. De Rechtspraak is daarbij niet betrokken.
Voor meer gedetailleerde informatie en professionele hulp door advocaten kunt u een vraag stellen via www.advocaten.nl of bellen met 0900-advocaten.