Onderhuur van bedrijfsruimte

Bedrijfsruimte wordt in diverse sectoren, zoals bijvoorbeeld in de horeca, regelmatig onderverhuurd aan een derde. Reden genoeg om stil te staan bij de juridische positie van deze onderhuurder. De hoofdregel is dat onderverhuur zonder (schriftelijke) toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Dit is met zoveel woorden in artikel 7a:1595 van het Burgerlijk Wetboek bepaald.

In vrijwel alle standaardhuurcontracten is opgenomen dat onderhuur slechts is toegestaan indien dit tevoren schriftelijk met de hoofverhuurder is overeengekomen. Dit doet vermoeden dat indien er zonder toestemming wordt onderverhuurd en de verhuurder daar achter komt, hij de huurovereenkomst wegens wanprestatie (in vakjargon toerekenbare tekortkoming genaamd) kan laten ontbinden door de rechter. Zo simpel ligt het helaas niet want de rechter zal altijd toetsen of de wanprestatie zodanig zwaar van gewicht is dat deze ook de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Er zijn gevallen in de rechtspraak waarbij de ene keer wel en de andere keer geen ontbinding van de huurovereenkomst werd uitgesproken.

Drie partijen

Bij onderverhuur zijn er dus drie partijen. De hoofdverhuurder, de hoofdhuurder die tevens onderverhuurder is en de onderhuurder. Er zijn twee aparte overeenkomsten, te weten de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder heeft niets te maken met de onderhuurder daar deze zijn rechten ontleent aan de hoofdhuurder.

De wetgever heeft het niet nodig geoordeeld dat er voor bedrijfsruimte speciale artikelen worden opgenomen ter bescherming van de onderhuurder. Bij woonruimte is dat overigens wel het geval. Toch wordt de onderhuurder beschermd, zoals wij hierna zullen zien.

Volgen hoofdhuurovereenkomst

De onderhuurder kan zijn huurrechten slechts uitoefenen zolang zijn verhuurder op zijn beurt ook het huurgenot heeft van de hoofdverhuurder. Is er geen hoofdhuurovereenkomst meer, dan kan er ook niet onderverhuurd worden. De onderhuurovereenkomst volgt dus in feite het lot van de hoofdhuurovereenkomst. Zo strikt ligt het echter niet.

Indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt of wordt opgezegd, dan heeft de huurder jegens de onderhuurder de verplichting om voor de belangen van de onderhuurder op te komen.
Hij heeft immers huurrechten aan de onderhuurder gegeven. Hij moet zich zo veel mogelijk verzetten tegen de opzegging door de verhuurder en kan schadeplichtig worden indien hij zich in onvoldoende mate de belangen van de onderhuurder aantrekt.

Belangen onderhuurder

Uit de rechtspraak blijkt voorts dat rechters ook rekening houden met de belangen van de onderhuurder bij de beoordeling van een geschil dat tussen de andere partijen, de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, wordt uitgevochten. Dit is niet zo vreemd indien het bijvoorbeeld gaat om een toestemming voor onderhuur die in de (hoofd)-huurovereenkomst is opgenomen. Dan is het immers van meet af aan de bedoeling om onder te verhuren en de verhuurder wist dat.

Daarnaast is het ook om andere redenen niet terecht om de onderhuurder te negeren in zulke gevallen. De onderhuurder is immers van het door hem uitgeoefende bedrijf afhankelijk voor zijn inkomen. Hij doet investeringen, die over een langere termijn moeten worden afgeschreven en hij moet daar wel de mogelijkheid voor krijgen.

Het is dan ook niet meer dan redelijk om de belangen van de onderhuurder mee te wegen met de belangen van de huurder tezamen tegenover die van de verhuurder.

Vastgesteld kan worden dat hoewel er geen wettelijke regeling is om de positie van de onderhuurder te beschermen deze niet volledig is overgeleverd aan de willekeur van zijn onderverhuurder en dat de rechter in veel gevallen geneigd is met de belangen van de onderhuurder rekening te houden.

Nieuwe wettelijke regeling
Hoe de toekomstige wetgeving er uit ziet, is nog onzeker. Het wetsvoorstel dat op 30 november 1999 bij de Tweede Kamer werd ingediend, kent een regeling die er op neer komt dat de onderhuurovereenkomst hoe dan ook tegelijk met de hoofdhuurovereenkomst eindigt, ongeacht de wijze waarop dit laatste gebeurt. Dat lijkt een verslechtering van de positie van de onderhuurder, waarbij nog moet worden bedacht dat de nieuwe wettelijke regeling direct van kracht zal worden voor alle lopende huurovereenkomsten. Het voorstel is echter nog geen wet en er zal in de Kamer nog wel aan geschaafd worden.

augustus 2000