Mededingingswet en huurovereenkomsten

In veel huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte wordt de bestemming van het gehuurde nauw omschreven. Dit is bedoeld om te voorkomen dat de huurder een andersoortig bedrijf in het gehuurde begint. Deze bestemmingsclausules zijn feitelijk dus bedoeld om de verhuurder in staat te stellen het gehuurde, en wellicht omliggende winkels, op verantwoorde wijze te exploiteren.

Ingeval van vestiging in winkelcentra wordt bovendien vaak gebruik gemaakt van zogenaamde branchebeschermingsovereenkomsten. Zoals bijvoorbeeld de bepaling dat er gedurende een aantal jaren geen tweede soortgelijke onderneming in het winkelcentrum zal worden gevestigd. Deze bepaling heeft tot doel de huurder te beschermen en zijn concurrentiepositie te versterken. Vaak worden in een huurovereenkomst beide soorten clausules opgenomen. Met name van deze laatste clausule is het de vraag of deze nog wel rechtsgeldig is.

Per 1 januari 1998 is de Mededingingswet in werking getreden. Daarin is bepaald dat een branchebeschermingsovereenkomst van rechtswege nietig is indien overeenkomstig de wet geen vrijstelling daarvoor is verleend. De hiervoor genoemde bepaling is aan te merken als een dergelijke branchebeschermingsovereenkomst.

Een branchebeschermingsovereenkomst kan vrijgesteld worden gedurende een initiële periode van 6 jaar, te rekenen van de datum waarop de huur is aangevangen van de eerste zich in het winkelcentrum vestigende onderneming. Loopt de overeenkomst echter al 10 jaar, dan kan de huurder zich dus jegens de verhuurder niet op deze clausule beroepen als de tweede soortgelijke onderneming zich in het winkelcentrum aankondigt. De ten behoeve van de huurder opgenomen beschermingsbepaling is in soortgelijke gevallen door de rechter als in strijd met de Mededingingswet bevonden, en van rechtswege nietig. De bestemmingsclausule daarentegen mag nog wel in de huurovereenkomst worden opgenomen, aangezien deze niet primair tot doel heeft de concurrentiepositie van de huurder te beperken. Deze is erop gericht een gevarieerd aanbod van winkels te bewerkstelligen, hetgeen ook in het voordeel is van de consument.

februari 2000