huurovereenkomst bedrijfsruimte – intentieverklaring of overeenkomst?

Wanneer komt een huurovereenkomst tot stand?

 

Bij het onderhandelen over een overeenkomst komt het regelmatig voor dat een partij de stekker eruit trekt. Een ondernemer, die een onderhandelt over het huren van een bedrijfsruimte, zal de huurovereenkomst niet willen ondertekenen als hij de huurprijs te hoog vindt. Is de ondernemer dan al ergens aan gebonden? De verhuurder kan zich er (soms met recht) op beroepen dat er al een eerder een rechtsgeldige overeenkomst is ontstaan.

Intentieverklaring of overeenkomst?

In de praktijk wordt er vaak al sneller dan een overeenkomst gesloten, dan partijen soms denken of wensen. Bij het accepteren van een aanbieding is het vaak niet duidelijk of er nou direct een overeenkomst is ontstaan of dat het slechts om een intentieverklaring (tot sluiten van een overeenkomst) gaat.  Bij een intentieverklaring verplicht een partij zich ‘enkel’ om zich in te spannen om een overeenkomst tot stand te brengen.      

Essentiele kenmerken van overeenkomst

Uit de rechtspraak blijkt dat een overeenkomst tot stand komt op het moment dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de ‘essentialia’ , de essentiële kenmerken van de overeenkomst. Partijen moeten het anders gezegd  eens zijn over de factoren zonder welke er geen sprake kan zijn van een overeenkomst. Het maakt dan niet uit dat over enkele minder essentiële punten nog geen akkoord is bereikt. Wat de essentialia precies zijn, hangt af van het type overeenkomst. Zo moet er voor het ontstaan van een huurovereenkomst doorgaans ten minste overeenstemming bestaan ten aanzien van het object van het gehuurde (wat er precies gehuurd wordt), huurprijs, duur van de overeenkomst, ingangsdatum, etc.     

Huuraanbieding: sprake van voorbehouden?

Bij een huuraanbieding is het verstandig om te kijken of er voorbehouden in de aanbieding worden gemaakt.  Mocht u het aanbod accepteren, dan is het nog maar de vraag of er een overeenkomst is ontstaan. Zo kunnen voorbehouden er voor zorgen dat er nog onvoldoende wilsovereenstemming bestaat om het bestaan van een overeenkomst aan te kunnen nemen. Het gaat vaak om beletselen in de vorm van ontbindende of opschortende voorwaarden. Dergelijke voorwaarden zorgen er voor dat een overeenkomst pas tot stand komt als aan die voorwaarden is voldaan. Op het moment van het accepteren van de huuraanbieding zijn de voorwaarden nog niet vervuld en daardoor is de kans groot dat er nog geen geldige huurovereenkomst in het leven is geroepen. De potentiële huurder kan in dat geval alsnog afzien van het sluiten van de overeenkomst.     

Naam van de overeenkomst

Om onzekerheid zoveel mogelijk te voorkomen, is het verstandig om het document een heldere naam te geven. Als er ‘’huurovereenkomst’’ boven aan het document staat, is het aannemelijk dat partijen ook daadwerkelijk de intentie hadden om een huurovereenkomst te sluiten. Als een verhuurder zelf onduidelijkheid veroorzaakt door de termen ‘’intentieverklaring’’ en ‘’huurovereenkomst’’ door elkaar heen te gebruiken, zal een rechter aannemen dat het om een intentieverklaring gaat, om de wederpartij te beschermen.