Het huurrecht dat gaat over bedrijfsruimte is een ingewikkeld deel van het burgerlijke recht. Het betreft de huur van bedrijfsruimte waar diensten of goederen worden geleverd (art. 7:290 lid 2 BW). De wet kent verschillende soorten bedrijfsruimten:
middenstandsbedrijfsruimte: winkels, cafe’s, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.
overige bedrijfsruimte: banken, kantoren, pakhuizen, fabrieken, etc.
In tegenstelling tot huur van woonruimte, is de regeling voor bedrijfsruimte grotendeels van regelend recht. Huurder en verhuurder bepalen dus grotendeels zelf de inhoud. Voor woonruimte zijn de algemene en bijzondere bepalingen uit de wet dwingend van aard. Dat wil zeggen dat er niet van mag worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte geldt dit niet. De huurder van bedrijfsruimte heeft een minder vergaande wettelijke bescherming dan de huurder van woonruimte.
Huurbescherming
Voor de huur van bedrijfsruimte voor middenstand is er echter toch extra juridische bescherming.
Onder middenstandsbedrijfsruimten verstaat de wet ruimten die voor het publiek toegankelijk zijn voor de directe levering van goederen of diensten: bijvoorbeeld winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Onder de overige bedrijfsruimten vallen voor het merendeel kantoorpanden.
De wetgeving voor de huur van middenstandsbedrijfsruimten zijn dwingend recht. Afwijking kan niet ten nadele van de huurder, behalve als de rechter daarvoor vooraf goedkeuring heeft gegeven.
De beschermende bepalingen zijn:
– Het opzeggen door de verhuurder kan alleen schriftelijk aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. In de opzegging moet duidelijk de gronden worden genoemd die tot de opzegging leiden.
– Zowel de huurder als verhuurder moet een opzegtermijn van is tenminste een jaar in acht nemen. Indien de verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt een niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging.
– Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk met instemming van de huurder ermee instemt. Stemt de huurder er niet mee in, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Doet hij dat niet, dan heeft de opzegging geen rechtsgevolg.
– Een vordering voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:
* De huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, of
* De verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf nodig heeft voor dringend eigen gebruik hebben
* in de huidige regelgeving is ook renovatie van het pand “dringend eigen gebruik” (er komt een wetswijziging die deze regel beëindigd). ▲
Duur van de overeenkomst
De wet onderscheidt vier vormen van huurovereenkomst:
• huurovereenkomst van maximaal 2 jaar;
• huurovereenkomst van 2 jaar tot 5 jaar;
• huurovereenkomst van 5 jaar tot 10 jaar;
• huurovereenkomst van 10 jaar of langer.
De huurovereenkomst van maximaal 2 jaar
Deze huurovereenkomst loopt automatisch af zonder opzegging. Als echter de huurovereenkomst na die tijd stilzwijgend wordt verlengd, dan bepaalt de wet dat overeenkomst automatisch een periode van totaal vijf jaar duurt (waarvan al 2 jaren verstreken).
Als de verhuurder deze omzetting van 2 naar 5 jaar wil voorkomen, dan moet hij voor het einde van de 2 jaar termijn uitdrukkelijk een nieuwe huur overeenkomst met de huurder sluiten, en daarin weer een nieuwe korte termijn overeenkomen ▲
De huurovereenkomst van 2 tot 5 jaar
Omdat het hier gaat om een afwijking van de dwingende bepalingen, heeft de verhuurder op grond van artikel 7:291 vooraf de toestemming van de kantonrechter nodig. Wordt deze toestemming niet verkregen, kan het beding door de huurder worden vernietigd en dan geldt de overeenkomst voor een periode van vijf jaar. Omdat men vooraf een verzoek aan de kantonrechter moet richten, en aantonen dat de belangen van de huurder niet worden geschaad, komt deze overeenkomst in de praktijk weinig voor.
Een huurovereenkomst voor vijf jaar moet opgezegd door middel van een aangetekende brief of deurwaardersexploot (art. 7:293 BW). De opzegging door de verhuurder is nietig (niet geldig) indien de gronden van de opzegging daarin niet zijn genoemd (art. 7:294 BW). Zowel huurder als verhuurder moeten een opzegtermijn van ten minste een jaar vóór de einddatum in acht nemen. Niet-inachtneming van die termijn leidt ertoe dat de overeenkomst na de eerste vijf jaar in elk geval nog eens vijf jaar voortduurt. ▲
De huurovereenkomst van 5 tot 10 jaar
De huurovereenkomsten met een duur van vijf tot tien jaar, is geregeld in artikel 7:293 en verder van het Burgerlijk Wetboek. Dit geldt zowel voor overeenkomsten die zo door huurder en verhuurder zijn afgesproken, maar ook voor overeenkomsten die stilzwijgend zijn verlengd
Deze overeenkomst kan door huurder of verhuurder worden opgezegd, maar alleen schriftelijk of met een deurwaardersexploot. Bovendien moeten de redenen van de opzegging duidelijk zijn vermeld ). De opzegging door de verhuurder is nietig (niet geldig) indien niet de gronden van de opzegging worden vermeld.
Deze opzegging moet tenminste één jaar voor de einddatum zijn gedaan. Na tien jaar leidt het niet tijdig opzeggen tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In dat geval kan de huurovereenkomst op elk moment met inachtneming van een termijn van één jaar worden beëindigd.
Als de verhuurder opzegt, moet hij bovendien de huurder gelegenheid geven om binnen zes weken mede te delen of hij akkoord gaat met de beëindiging van de overeenkomst. Reageert de huurder niet of negatief, dan heeft de opzegging geen effect, tenzij de verhuurder de kantonrechter vraagt om de overeenkomst te beëindigen.
De verhuurder zal dus een procedure moeten voeren om zijn opzegging ook daadwerkelijk te effectueren. Een verzoek tot beëindiging zal door de kantonrechter alleen worden toegewezen als:
a. De verhuurder zelf (of familieleden) de bedrijfsruimte wil gaan gebruiken en hij het dringend nodig heeft (voor deze grond is het noodzakelijk dat de verhuurder tenminste drie jaar eigenaar van het pand is)
b. De bedrijfsvoering door de huurder niet is geweest zoals een goede huurder past. ▲
De huurovereenkomst van 10 jaar en langer
De beëindiging van de overeenkomst die tien jaar heeft geduurd, gaat op dezelfde wijze als voor overeenkomsten van 5 tot 10 jaar.
Deze overeenkomst kan door huurder of verhuurder worden opgezegd, maar alleen schriftelijk of met een deurwaardersexploot.
Deze opzegging moet tenminste één jaar voor de einddatum zijn gedaan. Opzegging door de huurder, mits tijdig gedaan, betekent het einde van de huur.
Als de verhuurder opzegt, moet hij de redenen van de opzegging duidelijk vermelden. Bovendien moet hij de huurder gelegenheid geven om binnen zes weken mede te delen of hij akkoord gaat met de beëindiging van de overeenkomst. Reageert de huurder niet of negatief, dan heeft de opzegging geen effect, tenzij de verhuurder de kantonrechter vraagt om de overeenkomst te beëindigen.
De verhuurder zal ook in deze situatie een procedure moeten voeren om zijn opzegging ook daadwerkelijk te effectueren. Een verzoek tot beëindiging zal door de kantonrechter in dit geval alleen worden toegewezen als:
a. De verhuurder zelf (of familieleden) de bedrijfsruimte wil gaan gebruiken en hij het dringend nodig heeft (voor deze grond is het noodzakelijk dat de verhuurder tenminste drie jaar eigenaar van het pand is)
b. De bedrijfsvoering door de huurder niet is geweest zoals een goede huurder past.
c. De verhuurder een, krachtens een geldend bestemmingsplan, op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken
d. De huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. Het mag hierbij dus niet om een zuivere huurverhoging gaan. ▲
De huurprijs
Ten aanzien van de vaststelling of aanpassing van huurprijs gelden weinig regels. De huurder en de verhuurder kunnen bij het aangaan van de overeenkomst de huurprijs zelf vaststellen. Er geldt geen wettelijk maximum. De huurprijs wordt meestal bij het sluiten van de huurovereenkomst vastgesteld. Bij de overeenkomst wordt vaak gekozen voor eren jaarlijks aanpassing van de huurprijs zal worden aangepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de prijsindexcijfers van het C.B.S. (Centraal Bureau voor de Statistiek).
Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is het echter niet mogelijk om de huurprijs eenzijdig te wijzigen.
Als de huurovereenkomst verlengd wordt, of telkens wanneer er vijf jaren zijn verstreken sinds de afsluiting van de overeenkomst ( of vanaf het moment waarop de laatst vastgestelde huurprijs is ingegaan of door de kantonrechter is vastgesteld) kan men de huurprijs opnieuw vast (laten) stellen.
Indien huurder en verhuurder het niet eens worden over een nieuwe huurprijs, kan een van beiden of allebei aan de kantonrechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen. De kantonrechter houdt bij het vaststellen van de huurprijs rekening met huurprijzen van soortgelijke bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaren. De rechter kan ook bepalen dat de huurprijs geleidelijk wordt verhoogd.
Partijen dienen bij een verzoek een advies van een deskundige overleggen, bijvoorbeeld de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel of van een taxateur. Partijen kunnen ook de kantonrechter vragen om een onafhankelijk adviseur te benoemen.
De gemeente kan van een verhuurder eisen dat hij energiezuinige verbeteringen aanbrengt. De verhuurder kan de kosten hiervan ook doorbereken aan de huurder. Ook in het geval daarover een geschil ontstaat, kan de kantonrechter de nieuwe huurprijs vaststellen. Ook dan moeten huurder en verhuurder een deskundig advies overleggen. ▲
Gebrekenregeling
Een belangrijk onderwerp in het huurrecht is de gebrekenregeling. Bij gebreken en achterstallig onderhoud van het gehuurde is de positie van de huurder beschermd.
Grotere gebreken moet de verhuurder altijd verhelpen.
Alleen wanneer de verhuurder bij het aangaan van de huur bekend was met de gebreken en deze moedwillig verzwegen heeft voor de huurder kan de huurder herstel vorderen, verlaging van de huurprijs of schadevergoeding. Ook kan de huurder in dringende gevallen en onder bepaalde voorwaarden zelf het gebrek herstellen, op kosten van de verhuurder.
Partijen mogen in hun huurovereenkomst voor bedrijfsruimte afwijken van de gebrekenregeling behalve voor wat betreft gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen maar de huurder dat niet heeft gemeld.
Partijen kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat schade als gevolg van defecte elektroleidingen geen reden is voor herstel of schadevergoeding ten laste van de verhuurder, en dat alle gevolgen voor rekening van de huurder zullen blijven. Dit kan bijvoorbeeld in het partijen duidelijk is dat het gehuurde alleen wordt gebruikt voor een onderneming waar geen elektriciteit zal worden gebruikt. ▲
Indeplaatsstelling
Een bijzonder recht van een huurder is het zogenaamde recht van de indeplaatsstelling. Indien een ondernemer een pand huurt, maar zijn bedrijf wil overdragen, zal de huur natuurlijk daarvan deel moeten uitmaken. Zonder een dergelijk recht zou de slager op de hoek zijn bedrijf moeilijk kunnen verkopen als hij dat zou willen. In die situatie kan de huurder van de verhuurder vorderen dat hij akkoord gaat met de overdracht van de huurverplichtingen aan een derde partij. Indien de verhuurder niet akkoord gaat kan de huurder een machtiging vragen aan de kantonrechter om die derde partij in de plaats te doen stellen als nieuwe huurder.
De verhuurder kan zich verzetten, bijvoorbeeld indien de nieuwe huurder vermoedt word geen financiële zekerheid te bieden voor de huurprijs. ▲
Alle overige bedrijfsruimten
De huurder van alle overige bedrijfsruimten geniet een beperkte bescherming tegen ontruiming. De huurprijs is vrij overeen te komen en is niet aan een wettelijk maximum gebonden. De huurprijs kan pas veranderd worden als huurder en verhuurder het daarover eens zijn. Lees daarover meer … (link) ▲