Huur en termijnbescherming

Huurovereenkomsten voor middenstandsbedrijfsruimte worden veelal gesloten voor een periode van vijf jaar met een verlenging van nogmaals vijf jaar. Dit noemt men de termijnbescherming. Feitelijk loopt volgens de wet de huurovereenkomst na de eerste periode van vijf jaar nagenoeg automatisch door voor nogmaals vijf jaar. Er kan dan ook alleen opgezegd worden tegen het einde van de vijf jaarsperioden, en dus niet tussentijds.

In de wet zijn limitatieve opzeggingsgronden opgenomen. De gronden na de eerste vijf jaar zijn beperkter dan de in de wet genoemde gronden na tien jaar. De verhuurder moet van zeer goeden huize komen, wil de rechter de opzegging na de eerste vijf jaarsperiode honoreren. De wet bepaalt dat als par-tijen in de huurovereenkomst verder niets hebben afgesproken het huurcontract na tweemaal de periode van vijf jaar voor onbepaalde tijd doorloopt. In de praktijk gebeurt het nog wel eens dat partijen na tien jaar de inhoud van het contract willen herzien. De vraag is dan of de bestaande overeenkomst wordt aangepast, of dat er een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten.

In het laatste geval geldt dan wederom automatisch het ijzeren regime van de termijnbescherming. Daardoor zou er een huurovereenkomst gesloten worden van vijf jaar met vijf jaar verlenging. Het verschil zit in de mogelijkheid tot opzegging. Als na tien jaar de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorloopt, kan er opgezegd worden met een jaar opzegtermijn. Geldt wederom tweemaal de vijf jaarsperioden, dan kan er slechts opgezegd worden na telkens vijf jaar.

Rechter is streng

De rechter dient te beoordelen of de nieuwe overeenkomst die na tien jaar geldt, feitelijk een voortzetting is van de oude, of een nieuwe. Is het laatste het geval, dan geldt deze wederom voor tweemaal vijf jaar. Uit de rechtspraak op dit punt blijkt dat de rechter streng is. Ook al zijn er wat punten uit de vroegere huurovereenkomst opnieuw en anders geregeld, dan nog is er slechts sprake van een nieuwe overeenkomst als dit met zoveel woorden en dus nadrukkelijk is overeengekomen. De rechter vindt veelal dat de termijnbescherming van twee maal vijf jaar voor de tweede overeenkomst slechts moet gelden als partijen dit zo bedoeld hebben, en dus expliciet overeengekomen zijn.

november 2000