Dood of faillissement (ver)huurder

Wat zijn de gevolgen voor de lopende huurovereenkomst als de huurder of verhuurder overlijdt of failliet gaat?

Volgens het Burgerlijk Wetboek eindigt de huurovereenkomst niet door het overlijden van de huurder of de verhuurder. Dit betekent dat de huurovereenkomst gewoon blijft doorlopen, inclusief de daarbij behorende betalingsverplichting. Voor middenstandsbedrijfsruimte geeft de wet de erfgenamen van de huurder de mogelijkheid om gedurende zes maanden na het overlijden de huurovereenkomst op te zeggen. In dat geval bedraagt de opzegtermijn zes maanden. In de strenge regels van het (middenstands)bedrijfsruimterecht vormt deze opzegmogelijkheid de enige manier om tussentijds de lopende huurovereenkomst te beëindigen. Wel moet het dan gaan om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, en kunnen de erfgenamen alleen opzeggen als zij niet bevoegd zijn de ruimte aan een ander in gebruik te geven.

Bij overlijden van de verhuurder treden eenvoudigweg de erfgenamen in plaats van de verhuurder en kleven er meestal weinig praktische bezwaren aan de voortzetting van de huurovereenkomst. Ditzelfde geldt in geval van faillissement van de verhuurder, nu de curator zal beslissen dat het gehuurde zal worden verkocht aan een derde dan wel dat de bank bijvoorbeeld als hypotheekverstrekker tot verkoop aan een derde zal overgaan. In dat geval geldt de regel ‘koop breekt geen huur’ zodat de overeenkomst ook zal worden voortgezet.

In geval van faillissement van de huurder heeft zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Deze opzegging moet gebeuren met de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn, doch met maximaal drie maanden. De curator dient tot het einde van de huurovereenkomst de huurprijs als boedelschuld te voldoen. Het is dus zaak bij een naderend faillissement van de huurder op stipte betalingen van de huurpenningen aan te dringen. Bovendien is het verstandig om de huurschuld niet te ver te laten oplopen, aangezien de curator maximaal drie maanden als boedelschuld hoeft te voldoen.

juli 1998