Aanpassing van de huurprijs voor bedrijfsruimte

Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte zijn partijen vrij om iedere prijs af te spreken die zij willen. Omdat partijen na het sluiten van de huurovereenkomst jaren aan de huurprijs zijn gebonden, zal de huurder een goede afweging moeten maken tussen zijn verwachte omzet en de hoogte van de huursom.

Ondanks een zorgvuldige afweging kan de huurder tijdens de huurperiode bezwaren ontwikkelen tegen de prijs die hij voor de huur van de bedrijfsruimte moet betalen, bijvoorbeeld als blijkt dat hij meer betaalt dan huurders van vergelijkbare ruimtes in de omgeving. De huidige economische omstandigheden kunnen ook tot een dergelijke ‘scheve’ verhouding leiden. Leegstand van bedrijfsruimte leidt immers vaak tot een daling van de huurprijzen. Ondernemers die aan langlopende huurovereenkomsten zijn gebonden zullen, in tegenstelling tot een ‘nieuwe’ huurder, niet van die huurprijsdaling profiteren. De ‘oude’ huurder wordt alsdan geconfronteerd met een ‘buurman’ die voor een vergelijkbaar bedrijfspand een lagere huurprijs betaalt. Kan de huurder in een dergelijke situatie nog wat aan zijn eigen huurprijs doen?

Die mogelijkheid bestaat. Op grond van artikel 7:303 BW kan de huurder de (kanton)rechter verzoeken om een huurprijs te wijzigen als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare huurruimte ter plaatse. Een verzoek tot huurprijsaanpassing zal echter niet in ieder geval worden toegewezen. Dit kan namelijk pas na afloop van de bepaalde huurperiode (in de regel vijf jaar) of, als er geen sprake is van een bepaalde termijn, vijf jaar nadat de huurprijs is vastgesteld. Voorts zal een verzoek tot huurprijswijziging pas in behandeling genomen worden als deze vergezeld gaat van een advies omtrent de huurprijs van een door partijen benoemde deskundige (art. 7:304 BW). Indien partijen niet tot gezamenlijke aanwijzing van een deskundige (bijvoorbeeld de bedrijfshuuradviescommissie) komen, kunnen ze de rechtbank verzoeken dat te doen.

Bij de beoordeling van een verzoek tot huurprijsaanpassing zal de rechtbank ‘de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de voorgaande vijf jaar’ als maatstaf hanteren. Of werkelijk sprake is van de ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ hangt af van verschillende factoren. Daarbij spelen bijvoorbeeld de (bouwkundige) kwaliteit, ligging, omvang, indeling en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte een rol.

Onder bepaalde omstandigheden is aanpassing van de huurprijs dus mogelijk. Bedenk echter wel dat een gerechtelijke procedure kostbaar is, lang kan duren en bovendien tot verstoorde verhoudingen kan leiden. Voordat de huurder besluit een verzoek tot huurprijswijziging bij de rechtbank in te dienen, is het raadzaam te overwegen of het mogelijke resultaat de moeite loont.

december 2010