Huurbetaling tijdens renovatie?

Huurders van woningen dienen altijd rekening te houden dat vroeg of laat ingrijpend onderhoud of renovatie moet worden uitgevoerd. Een noodzakelijke verhuizing en hinder van werkzaamheden die daarmee gepaard gaan vormen geen gebrek of wanprestatie. Een sociaal plan is in alle gevallen wel verplicht.

Een verhuurder van woonruimte is volgens art 7:203 en 7:204 BW verplicht het gehuurde in goede staat te houden door regelmatig onderhoud. eenvoudig onderhoud kan worden uitgevoerd zonder dat de huurders het genot van de woning missen. Soms dient ingrijpend onderhoud plaats te vinden door renovatie, waarbij van de huurder gevergd kan worden dat hij de woning voor langere tijd verlaat.

Alvorens een renovatie kan plaatsvinden, moet de verhuurde een redelijk voorste doen. Dit voorstel houdt onder andere in een regeling over de duur van de renovatie, de verhuisvergoeding en de vervangende woonruimte, de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de ontruiming van het gehuurde, de huurprijsverhoging voor de huurder.

De verhuisvergoeding is wettelijk vastgelegd en wordt gepubliceerd op de website van de huurcommissie en de rijksoverheid. Bij een gelijktijdige renovatie van meer dan 10 woningen van een verhuurder is een toestemming nodig van ten minste 70% van de huurders. Is 70% akkoord dan zal de regeling gelden voor alle huurders.

Bij een geschil over de noodzaak van een renovatie of de door de verhuurder aangeboden regeling, kan de rechter worden gevraagd een maatregel te nemen, die de redelijkheid van het voorstel beoordeelt. Is het voorstel redelijk is, dan beslist uiteindelijk de huurder of hij de huur beëindigt of het voorstel aanvaardt.

Vordering

In een dergelijk geschil voor de kantonrechter
Rechtbank Midden-Nederland 1 december 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:5853
deed de verhuurder een renovatievoorstel, dat door 95% van alle huurders van een flatgebouw was aanvaard.

Na ca 6 maanden waren de werkzaamheden volledig afgerond. Deel van de regeling was dat de huurders 4 weken hun woning dienden te ontruimen, maar wel hun huur doorbetaalden, omdat zij in volledig ingerichte vervangende woningen werden ondergebracht. Ook werd hen de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.253 betaald.

De huurders spanden een procedure aan na afloop van de werkzaamheden, waarbij twee aspecten meespeelden. De huurders waren over het verloop van de renovatie en het uiteindelijk resultaat allerminst tevreden. Voorts waren zij achteraf van mening dat zij niet verplicht waren de huur door te betalen gedurende de periode van de ontruiming, omdat zij immers betaalden zonder het genot van de woning te hebben. Volgens de huurders was de renovatie an sich een gebrek volgens artikel 7:204 BW.

De rechter wijst de vordering af.
De kantonrechter stelt allereerst dat het voorstel redelijk is, althans daar kan geen discussie meer over bestaan. Als immers 70% of meer van de huurders instemt, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De inhoud van het voorstel kan daarom niet worden aangetast.
Omdat de verplichting om de huur door te betalen onderdeel is van het voorstel kon daartegen niet worden opgekomen.

Voor zover de huurders hinder hebben ondervonden door de renovatie, meent de kantonrechter een verhuurder niet aansprakelijk is voor enige hinder waar de huurders mee te maken krijgen, en dat de verhuurder daarom ook niet is tekortgeschoten in haar verplichting ex art. 7:203 BW.

De stelling van de huurders, dat de renovatiewerkzaamheden als een afzonderlijk gebrek aangemerkt moeten worden wordt eveneens afgewezen; ‘de renovatie op zichzelf kan niet worden aangemerkt als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW’
Volgens de kantonrechter ‘is sprake van een gebrek als de huurders niet het genot hebben gekregen dat zij bij de aanvang van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Omdat de verhuurder de woningen voor onbepaalde tijd verhuurt dienen huurders redelijkerwijs rekening te houden met de mogelijkheid dat de verhuurder vroeg of laat renovatie aan hun woning dient te plegen, en dat die werkzaamheden het huurgenot tijdelijk verminderen. ‘De uitvoering van dat soort werkzaamheden maakt daarom geen inbreuk op de verwachting die de huurders ten aanzien van het huurgenot mochten hebben en kunnen dus niet worden aangemerkt als een gebrek.’

Voor meer informatie over dergelijke huurgeschillen kunt u bellen met 0900 0600 of een vraag stellen via advocaten.nl.

Sneller op de hoogte met de Berichtenbox; behalve bij het UWV?

De bezwaartermijn loopt niet zolang een beschikking van het UWV nog niet is gelezen door de betrokkene, en het UWV niet bewijst dat deze al eerder in de berichtenbox “Mijn UWV”was geplaatst.

Overheidsinstanties gebruiken in toenemende mate digitaal verkeer als communicatiemiddel met rechtssubjecten. Naast het gebruiksgemak en beveiliging is dit vaak kostenbesparend, en de kans dat post ongelezen blijft of verloren raakt bij vakantie of verhuizing is kleiner.

Toch is er weinig regelgeving over het gebruik van een digitale berichtenbox. Dit is relevant in geval van een geschil over de bezwaar en beroepstermijnen, waarbinnen men kan opkomen tegen besluiten van overheidsinstanties of uitvoeringsorganen.

De bezwaartermijn van een beschikking van het UWV begint te lopen op de dag nadat de beslissing op de voorgeschreven bekend wijze is gemaakt. Dat is over het algemeen dat de verzenddatum van het besluit, als deze schriftelijk wordt verstuurd aan de belanghebbende.

Indien de beslissing niet per post bekend wordt gemaakt, maar via de digitale berichtenbox wordt verstuurd, geldt dat de termijn loopt vanaf de dag volgende op de datum waarin het in de berichtenbox is geplaatst.

Een ex-werknemer had bij het UWV digitaal een uitkering gevraagd, die door het UWV was afgewezen op 30 november 2020. De beschikking van het UWV was in de berichtenbox van de betrokkene geplaatst, die opvraagbaar is via “Mijn UWV“. De termijn liep vanaf 1 december 2020 tot 11 januari 2021, dus 6 weken later.

De man las het bericht pas in januari 2021 en zond binnen 6 weken daarna, op 29 januari 2021, het bezwaarschrift in. Volgens het UWV was dit te laat.

De man ging in beroep, en de rechter oordeelde dat de man wel tijdig in bezwaar was gekomen. Het komt daarbij volgens de bestuursrechter aan of het UWV kan bewijzen dat het bericht inderdaad al op 29 november 2020 in de berichtenbox was geplaatst.

De bestuursrechter oordeelde dat de bezwaartermijn nog niet was aangevangen voordat de man zijn berichtenbox raadpleegde en het bericht las. Het UWV stelde immers in de beroepsprocedure dat het UWV niet kon bewijzen dat het besluit van 30 november 2020 op die datum in de Berichtenbox van de man op “Mijn UWV” was geplaatst.

De uitkomst is voorlopig dus dat bij een digitale communicatie de bezwaar of beroepstermijn gaat lopen op de dag dat men kennis neemt van een bericht in de berichtenbox, tenzij het VW bewijst dat het bericht al eerder werd geplaatst. Of hierbij een rol speelde dat het UWV, kennelijk onweersproken, de man tijdens de bezwaartermijn telefonisch had gemeld dat hij nog schriftelijk bericht zou ontvangen, is niet geheel duidelijk. Van belang is in ieder geval wel dat het UWV de man niet per e-mail geïnformeerde over deze beslissing, noch over het feit dat een bericht in de berichtenbox was geplaatst.

De rechter stelt dus dat on zo`n geval de bezwaartermijn pas gaat lopen vanaf de datum dat de man het bericht in januari 2021 heeft ingezien, en dat een bezwaar nog tot 6 weken daarna kan worden ingediend daarna de bezwaartermijn gaat lopen.

Voor het UWV likt de oplossing eenvoudig: een email met ontvangstbevestiging aan de betrokkenen, met een mededeling dat een beslissing is genomen. Aanvullende regels ter zake zullen niet uit kunnen blijven.