Verhuizen na scheiding

Als ouders gezamenlijk het ouderlijk gezag over hun kinderen hebben, dan dienen zij belangrijke beslissingen aangaande hun kinderen in beginsel gezamenlijk te nemen. Voor een verhuizing met de kinderen is in beginsel toestemming van de andere ouder nodig, en anders vervangende toestemming van de rechtbank. Alvorens vervangende toestemming te geven, zal de rechter een uitvoerige belangenafweging maken.

Een scheiding of relatiebreuk heeft vaak al grote impact op minderjarige kinderen, dus het is zaak om een verhuizing zorgvuldig aan te pakken. Het beste is om tijdig vooraf met elkaar in overleg te treden, zo nodig onder begeleiding van een deskundige zoals een mediator. Komen de ouders er niet uit, dan zou de kwestie vooraf aan de rechtbank voorgelegd moeten worden. Pas als de rechter duidelijkheid heeft gegeven, zou een eventuele volgende stap gezet moeten worden.

Bodemprocedure vaak frustrerend

In de praktijk kom ik helaas veelvuldig situaties tegen waarin één van de ouders simpelweg is vertrokken met de kinderen, zonder toestemming van de ander of van de rechtbank. Dit kan erg ingrijpend en schadelijk voor de kinderen zijn. Bovendien leidt het vaak tot vervelende gerechtelijke procedures die de onderlinge verstandhoudingen nog verder op scherp zetten.

Helaas biedt de rechtspraak niet altijd oplossing. Bij een plotselinge verhuizing van een ouder met de kinderen, start de achterblijver vaak een kort geding. Uitgangspunt voor de kort gedingrechter is echter dat aansluiting gezocht wordt bij de feitelijke situatie. De verhuisde ouder hoeft dus niet direct terug te keren, de uitkomst van de bodemprocedure moet maar afgewacht worden. Dat is bijzonder frustrerend, want tegen de tijd dat er in de bodemprocedure een uitspraak wordt gedaan, verblijven de kinderen soms al bijna een jaar (of zelfs langer!) in hun nieuwe woonplaats. Ik zie dat de verhuisde ouder dan vaak het argument opwerpt dat de kinderen inmiddels al gewend zijn in hun nieuwe woonplaats, dat ze daar vriendjes hebben, op sport zitten, naar school gaan, enz.

Recht op gelijkwaardig ouderschap

Sinds enige jaren is het beginsel van gelijkwaardig ouderschap in de wet opgenomen. Dit recht (van het kind!) op een gelijkwaardige opvoeding door beide ouders betekent niet dat een rechter geen toestemming voor een verhuizing mag verlenen. Maar als er toestemming wordt verleend, moet er wel op toegezien worden dat in de situatie die na verhuizing ontstaat, zoveel mogelijk recht wordt gedaan aan het beginsel van gelijkwaardig ouderschap. Het verbaast mij dat de dwingendrechtelijke bepalingen omtrent gelijkwaardig ouderschap vaak niet eens genoemd worden in uitspraken rondom verhuizing met kinderen. Mijn advies aan ouders is om het vooral volgens het boekje te doen, dat is waar de kinderen doorgaans het meest bij gebaat zijn.

Geen lagere WOZ-waarde door aardbevingsschade

Het risico op aardbevingsschade is geen reden om de WOZ-waarde van een woning te verlagen als die waarde gebaseerd is op verkochte woningen waarbij het risico bekend was, oordeelt de Rechtbank Noord-Nederland.

De eigenaar van een vrijstaande woning in het Groningse aardbevingsgebied vond dat zijn huis in aanmerking kwam voor een verlaging van de WOZ-waarde, de Waardering Onroerende Zaken waarop onder meer het eigenwoningforfait en de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) is gebaseerd.

Het huis liep aardbevingsschade op ter waarde van €5843, de schade is inmiddels hersteld. Door het risico op aardbevingsschade zou de WOZ-waarde €145.000 moeten bedragen in plaats van de door de gemeente vastgestelde €168.000, meende de eigenaar.

De rechter vindt echter dat de gemeente het risico op schade door aardbevingen al heeft meegenomen in de WOZ-waarde, omdat de onderbouwing van de waarde bestaat uit woningen die zijn verkocht toen het aardbevingsrisico al bekend was. Of deze verkochte woningen ook aardbevingsschade hadden, doet er volgens de rechtbank niet toe.

Bron: de Telegraaf                                

Aantal bezwaren tegen WOZ-waarde sterk gestegen

Het aantal huiseigenaren dat dit jaar bezwaar heeft aangetekend tegen de
WOZ-waarde van hun woning, die de basis vormt voor diverse belastingen, is met 20 procent gestegen. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van de Waarderingskamer, meldt De Telegraaf.

Dit voorjaar werden 104.000 bezwaren tegen de door gemeenten vastgestelde hoogte van de Waardering Onroerende Zaken ingediend. In 2016 kregen de lokale overheden 87.000 bezwaren, een jaar eerder waren dat er 79.000.

Gemiddeld blijken de WOZ-waarden met 3,3 procent te zijn gestegen ten opzichte van vorig jaar, toen gemeenten in doorsnee een stijging van 1,2 procent doorvoerden. Nog niet bekend is hoeveel bezwaren zijn gehonoreerd.

Stijgende huizenprijzen

De aantrekkende woningmarkt, waardoor de huizenprijzen in grote delen van het land zijn gestegen, is een mogelijke verklaring voor de grote toename. Na de sterke stijging van de prijzen in 2016 worden er voor komend jaar nog hogere WOZ-waarden verwacht.

De WOZ-waarde wordt door gemeenten onder meer gebruikt voor de onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast gebruiken waterschappen de waarde voor hun eigen heffingen.

Eigenwoningforfait

Ook de Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde als basis voor diverse belastingen, waarvan het eigenwoningforfait het bekendst is. Dit is een heffing in de vorm van een percentage van de WOZ-waarde, dat de woningbezitter bij zijn inkomen moet optellen.

Voor huizen tot een miljoen euro bedraagt het forfait 0,75 procent. Dit betekent dat huiseigenaren bij een woning met een waarde van 300.000 euro 2250 euro extra bij hun inkomen moeten optellen.

Bron: NOS                             

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

  • zijn hoofdverblijf in de woning hebben
  • een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
  • voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
  • in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente.  Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten                      

Verhuurder is de klos bij hennepteelt

Het telen van hennep, het produceren van xtc en andere harddrugs, etc. zijn misdrijven op grond van de Opiumwet. Gebeurt dit in uw eigendom, dan kan de Burgemeester uw bedrijfspand of woonhuis voor lange tijd te sluiten. Als verhuurder is dat wel het laatste waarop je zit te wachten. Een hennep-pand blijkt vaak ernstig beschadigd. Die schade is niet verzekerd en verhaal op de criminelen blijkt vaak onbegonnen werk.
Ook kan de verhuurder nog eens strafrechtelijk vervolgd worden als niet kan worden aangetoond dat deze op geen enkele manier betrokken is bij de drugsactiviteiten en als verhuurder zijn verantwoordelijkheden onvoldoende heeft ingevuld.

Een verhuurder dient dus kritisch te zijn op een kandidaat huurder. Met welk doel wil de huurder huren? Check de gegevens van de huurder bij KvK. Maak een kopie van het originele paspoort of rijbewijs. Is de huurder zelf diegene die gaat huren? Vraag een VOG-verklaring, doe navraag bij een gerenommeerde makelaar, accepteer geen contante betaling van de huurprijs.

Daarnaast dient de verhuurder zich contractueel het recht voor te behouden om incidenteel en onaangekondigd het huurpand te mogen inspecteren. Het is ook verstandig om de huurder zelf een contract met het energiebedrijf af te laten sluiten en als verhuurder zich af te melden. Geef de huurder een schriftelijke gebruik- en veiligheidsinstructies, waarin u o.a. vastlegt waarvoor de huurder het pand mag gebruiken. Ook is het opnemen van onderstaande clausules is aan te raden:

Schade aan het verhuurde pand of aan derden is voor rekening van de huurder;
Wijzigingen aan het gebouw en in de elektrische installatie zijn niet toegestaan;
Het recht om, als verhuurder, periodiek onaangekondigd het gehele bedrijfspand te inspecteren;
Sta geen onderverhuur toe;
Gebruik ten behoeve van illegale activiteiten is niet toegestaan.

Bij constatering van één of meer overtredingen wordt de huurovereenkomst ontbonden en het pand ontruimd.

Uiteraard kunnen wij een huurovereenkomst op maat opstellen, waarbij de contractuele risico’s op ongewenste hennepteelt zoveel als mogelijk worden afgedekt. Pas nadat zo’n huurovereenkomst is getekend en de borg en huur per bank is betaald, geeft u tenslotte de sleutels af. Ook is het verstandig om regelmatig langs het pand te rijden, ogen, oren en neus de kost te geven en bijvoorbeeld eens per twee maanden ongevraagd aan te kloppen voor inspectie. Meer voorzorgsmaatregelen kunt u niet treffen. U bereikt daarmee wel dat de kans op hennepteelt in het verhuurde pand minimaal is en bespaart uzelf daarmee een hoop ellende en schade. Burgemeesters zijn bevoegd op grond van gemeentelijk beleid om bedrijfspanden standaard voor minimaal zes maanden en woningen voor één tot drie maanden te verzegelen. Een hele dure les voor een verhuurder die dacht met een hele nette huurder van doen te hebben.

Bron: Actuele artikelen

Wet doorstroming huurmarkt aanvaard

Wet bevorderd flexibiliteit huurmarkt

De Eerste Kamer heeft onlangs gedebatteerd met minister Blok (Wonen en Rijksdienst) over de Wet doorstroming huurmarkt. Aan het einde van het debat werd het wetsvoorstel aanvaard. De fracties van SGP, CU, VVD, PVDA, CDA, D66 stemden voor. De fracties van SP, PvdD, PVV en GroenLinks stemden tegen.

Afwezig waren de fracties van de OSF en 50 PLUS. Op dinsdag 19 april wordt over een door senator Köhler ingediende motie gestemd. “Wet doorstroming huurmarkt aanvaard” verder lezen

informatieplicht bij verkoop woning – beter niets verzwijgen

Servicekosten appartement hoger dan aangegeven

In deze zaak stond de koop van een appartement centraal. Als eigenaar van een appartement word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) en dat betekent dat je ook verplicht bent om servicekosten te betalen.

In de verkoopbrochure en advertentie waarin het appartement werd aangeprezen, was opgenomen dat de servicekosten €154,48 per maand bedroegen. Ook in het koopcontract dat opgesteld werd, stond datzelfde bedrag vermeld. Bij het passeren van de akte van levering bleek echter dat de kosten ineens €193,79 waren geworden.

De koper was niet blij maar de verkoper was van mening dat hem niets te verwijten viel. Tenslotte waren ook alle financiële overzichten, waaronder de begroting van de VvE, als bijlage bij het koopcontract opgenomen. Uit de begroting had de koper kunnen concluderen dat de servicekosten hoger lagen dan was aangegeven.

“informatieplicht bij verkoop woning – beter niets verzwijgen” verder lezen

Armoede door enorme huurstijgingen

Armoede door enorme huurstijgingen

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

Bron: De Telegraaf  

Het gebruik van uw woning of erf door anderen

Stelt u zich de situatie voor waarin uw buren hebben besloten om hun huis een flinke opknapbeurt te geven. Omdat hun woning op de erfgrens met uw onroerende zaak is gebouwd, zullen uw buren uw perceel moeten gebruiken om de door hen geplande werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Daarnaast kan het zijn dat uw buren de werkzaamheden enkel kunnen uitvoeren door ladders of steigers op uw grond te plaatsen. Bovendien is het mogelijk dat enkele van uw eigendommen verplaatst moeten worden om de plannen van uw buren mogelijk te maken.

In de hierboven genoemde gevallen kunt u volgens de wet uw buren de toegang tot uw perceel niet ontzeggen. Hiervoor dienen uw buren u wel tijdig op de hoogte te brengen van hun plannen. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk. Daarnaast zullen uw buren, voor zover nodig, u een schadeloosstelling moeten aanbieden. Met name over dit laatste onderdeel wordt nog wel eens geprocedeerd. Lees hier meer ……..

Door tijdsverloop ontstaat of eindigt erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid en verjaring

Stelt u zich de situatie voor de u al jaren over een bepaald stuk grond moet lopen om bij uw schuur te kunnen komen. U bent zelf in de vooronderstelling dat het uw eigen grond betreft. Uw buren denken er blijkbaar hetzelfde over. Op enig moment krijgt u nieuwe buren. Zij laten de kadastrale gegevens van uw beide percelen onderzoeken door een notaris. Deze notaris komt tot de conclusie dat u al die tijd gebruik heeft gemaakt van het stuk grond van een ander. Uw nieuwe buren willen dit gebruik niet zomaar toestaan en vragen u daarom om het gebruik van de grond per direct te stoppen. Voor u is de toegang tot de schuur van groot belang, de eis van uw buren heeft voor u verstrekkende consequenties. U vraagt zich daarom af of u inderdaad verplicht bent om het gebruik van de grond te staken.   Lees hier verder