Warmtewet verandert, warmte komt in huurrecht

De nieuwe Warmtewet gaat naar verwachting in op 1 juli 2019.

Huurt u een bedrijfsruimte en levert uw verhuurder u ook warmte? Verhuurders die warmte leveren aan hun huurders vallen straks niet meer onder de Warmtewet, maar onder het huurrecht. De levering van warmte maakt vanaf dan deel uit van de huurovereenkomst. Er zijn geen aparte leveringsovereenkomsten meer nodig.

De nieuwe Warmtewet heeft nog meer gevolgen:

Er komt een maximumtarief voor koud en lauw water.

De kosten van warmtekostenverdelers kunnen worden doorberekend aan verbruikers.

De warmteleverancier mag verbruik corrigeren voor de ligging van een bedrijfsruimte in een gebouw, bijvoorbeeld een appartementencomplex. Dat mag ook als gevolg van leidingverliezen via transportleidingen.

Een warmteleverancier mag elk jaar 1 grote storing in het warmtenet hebben zonder daarvoor te moeten betalen. De storing moet dan wel binnen 24 uur zijn opgelost. De grens voor de duur van een ernstige storing gaat van 4 uur naar 8 uur.

Let op: De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief. Inwerkingtreding is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer of afkondiging van de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) of ministeriële regelingén publicatie in het Staatsblad of de Staatscourant.

Bron

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

  • zijn hoofdverblijf in de woning hebben
  • een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
  • voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
  • in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente.  Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten                      

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook  meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder  vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het  verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement geldt ook voor roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog 

Armoede door enorme huurstijgingen

Armoede door enorme huurstijgingen

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

Bron: De Telegraaf  

Verbetering huurbescherming ondernemers dichterbij

Een initiatiefwetsvoorstel om de huurbescherming van ondernemers te waarborgen, is door SP, PvdA, CDA en GroenLinks naar de Tweede Kamer gestuurd. Ondernemersorganisaties VNO-NCW en MKB-Nederland hebben tevreden gereageerd op de stap van de vier partijen.

Het aanbieden van het voorstel is een belangrijke mijlpaal in de verbetering van de positie van vele hurende winkeliers en uitbaters van horecagelegenheden. De positie van hurende ondernemers is op dit moment zwak. Het is voor verhuurders namelijk mogelijk om in verband met een op handen zijnde renovatie de huurder de wacht aan te zeggen.

De initiatiefnemers vinden dat de wetgeving is doorgeschoten in het beschermen van de verhuurder. ‘Steeds meer ondernemers worden zonder pardon uit hun winkelpand gezet, hoe eerder wij hier iets aan kunnen doen hoe beter,’ aldus de indieners. In juni van dit jaar constateerde Detailhandel Nederland na een rondgang bij haar leden dat de laatste twee jaar ruim 2000 winkels door hun verhuurder onder druk zijn gezet door middel van de renovatiebepaling. Hun huurcontract is beëindigd of huurders moesten bijvoorbeeld huurverhogingen accepteren.

. . . lees verder op Internet

Huurverhoging per 1 juli 2012

De prijzen van huurwoningen stijgen per 1 juli 2012 met maximaal 2,3%. Dat staat in een circulaire van minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan onder meer gemeenten en verhuurders. De maximale huurverhoging van de kale huurprijs met 2,3% volgt zoals afgesproken in het regeerakkoord het niveau van de inflatie. Nieuw is de mogelijkheid voor verhuurders om de prijs van de woning extra met maximaal 5% te verhogen bij inkomens boven 43.000 Euro. Daarmee kan de verhoging voor deze huurder dus komen op maximaal 7,3%. Het parlement moet nog instemmen met dit wetsvoorstel waarmee het kabinet de doorstroming op de woningmarkt wil bevorderen. Verhuurders kunnen vooruitlopend op de inwerkingtreding van de wet een verklaring van de Belastingdienst vragen om te weten te komen welke huishoudens een inkomen boven 43.000 Euro hebben.

. . . lees verder op Internet