Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook  meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder  vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het  verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement geldt ook voor roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog 

Nieuwe opzet maximale huurprijs

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs

De ministerraad heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd om de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs een prominente plek te geven. De in het Woonakkoord afgesproken aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat draagt bij aan een beter functionerende woningmarkt.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De gewildheid en locatie van de woning komen in het huidige puntenstelsel minder goed tot uitdrukking.

Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) waarderen op basis van de WOZ-waarde. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders, een voorwaarde uit het Woonakkoord, vervallen met de herziening de zogeheten schaarstepunten in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is.

“Nieuwe opzet maximale huurprijs” verder lezen

Verhuurder mocht inboedel huurder vernietigen na zaakwaarneming, huurder draait op voor hoge kosten

Is er sprake van zaakwaarneming door verhuurster die de inboedel van huurster na ontruiming van de woning heeft opgeslagen?

De vraag is verder of verhuurster haar zorgplicht heeft geschonden door de zaakwaarneming na verstrijken van daartoe gestelde termijn te beëindigen en de inboedel te laten vernietigen.

. . . lees verder op Internet

Minister Spies vereenvoudigt regels voor tijdelijke verhuur van huizen

Minister Spies (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) versoepelt de regels voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet. Hierdoor wordt het voor huiseigenaren die een nieuw huis willen kopen of hebben gekocht gemakkelijker om hun nog te koop staande oude woning tijdelijk te verhuren. Onnodig ingewikkelde procedures worden eenvoudiger of verdwijnen.

De procedure voor het aanvragen van de verplichte verhuurvergunning voor te koop staande woningen bij de gemeenten wordt versoepeld. Zo wil de minister regelen dat deze categorie woningen niet langer onder het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) vallen. Daarmee vervalt de verplichting voor gemeenten om voor de te verhuren woning een maximale huurprijs vast te stellen. Ook wordt in de wet opgenomen dat gemeenten bij het verlenen van de vergunning geen extra voorwaarden morgen stellen.

Verder wordt de maximale periode voor tijdelijke verhuur van huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie verlengd tot zeven jaar. De Leegstandwet gaat nu nog uit van vergunningverlening voor twee jaar, waarbij tot drie keer een verlenging van een jaar kan worden aangevraagd. Ook mogen woningen bij een nieuwe situatie opnieuw tijdelijk verhuurd worden. Nu wordt per woning slechts eenmaal een vergunning voor tijdelijke verhuur afgegeven.

. . . lees verder op Internet

Huurverhoging per 1 juli 2012

De prijzen van huurwoningen stijgen per 1 juli 2012 met maximaal 2,3%. Dat staat in een circulaire van minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan onder meer gemeenten en verhuurders. De maximale huurverhoging van de kale huurprijs met 2,3% volgt zoals afgesproken in het regeerakkoord het niveau van de inflatie. Nieuw is de mogelijkheid voor verhuurders om de prijs van de woning extra met maximaal 5% te verhogen bij inkomens boven 43.000 Euro. Daarmee kan de verhoging voor deze huurder dus komen op maximaal 7,3%. Het parlement moet nog instemmen met dit wetsvoorstel waarmee het kabinet de doorstroming op de woningmarkt wil bevorderen. Verhuurders kunnen vooruitlopend op de inwerkingtreding van de wet een verklaring van de Belastingdienst vragen om te weten te komen welke huishoudens een inkomen boven 43.000 Euro hebben.

. . . lees verder op Internet