Gemeente verliest grond door bevrijdende verjaring

Koper kocht in 2008 een strook grond met daarop een woning en tuin. in 1976 bouwde de verkoper zelf deze woning maar nam ook bezit van gemeentegrond. Pas in 2013 verzocht de gemeente correctie van de oorspronkelijke erfgrens De rechtbank wees de vorderingen van de gemeente af.

Het Gerechtshof den Bosch bepaalde op 29 september 2016
( ECLI:NL:GHSHE:2016:4295 ) dat de gemeente Bergen door bevrijdende verjaring een strook bosgrond verloor aan de eigenaar van een naastliggend perceel. Het arrest wordt hier weergegeven omdat hierin enkele relevante aspecten die een rol spelen bij bij verjaring worden opgesomd. Het Hof bevestigt met deze overwegingen de bestaande jurisprudentie.

De feiten

Koper kocht in 2008 een strook grond van een verkoper met daarop een woning en tuin. in 1976 bouwde de verkoper zelf deze woning op een leeg bouwkavel kocht. Vanaf 1980 nam hij bezit van de gemeentelijke strook grond door een hek te plaatsen en later nog een laurierhaag te planten ter afbakening van zijn tuin, en daarmee feitelijk zijn oorspronkelijke tuin uit te breiden met bosgrond van de gemeente. Pas in 2013 verzocht de gemeente het verwijderen van de laurierhaag moest worden verwijderd. De rechtbank Limburg wees de vorderingen van de gemeente af. De gemeente ging in beroep.

Bezit

Het gerechtshof komt tot dezelfde conclusie. Het hof noemt eerst de standaardoverweging die de Hoge Raad gehanteert:
“Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Par. Gesch. Boek 3, p. 434). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743.”

Uiterlijke (zichtbare) feiten

De stelling van de gemeente is dat de koper niet de interne wil had om het stuk grond te gaan bezitten. De koper zou dit aan de gemeente hebben verklaard en de gemeente biedt bewijs aan. Volgens het Hof is het echter niet relevant wat de innerlijke overwegingen van een de koper zijn. Bij de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen gaat het slechts om de naar buiten kenbare feiten, en dan met name om de uitoefening van de feitelijke macht (ro. 3.5.6.).

Houderschap of bezit

Het verweer van de gemeente gaat er van uit dat de koper slechts houder van de grond is, en geen bezitter. Volgens het gerechtshof kan de koper alleen als houder worden beschouwd gezien indien daar objectieve aanwijzingen voor zijn. In dat geval kan er geen sprake zijn van bezit en verlies van eigendom door verjaring. Het Hof oordeelt echter er hier geen sprake is van houderschap omdat een aanwijzing dat verkoper (en vervolgens de koper) krachtens een rechtsverhouding is gaan houden ontbreekt.

Er zijn wel afspraken gemaakt tussen de verkoper en de gemeente over het gebruik van een andere strook grond, die wel zijn vastgelegd, maar niet voor deze strook. Dat deze afspraken voor de hier ter discussie staande strook niet zijn gemaakt wordt door het Gerechtshof als aanwijzing aangenomen dat hier geen sprake is van houderschap (ro. 3.5.6.).

Inbezitneming

Dat er hier wel sprake is van een uiterlijk zichtbare inbezitneming blijkt uit de afbakening van met gaashekwerk en de kweek van een laurierhaag, Volgens het Hof is niet is gebleken dat de gemeente de strook heeft onderhouden en blijkt tevens dat de strook niet door de gemeente te betreden was. Daarmee kwam het gebruik door de gemeente feitelijk tot een einde. De koper heeft de strook structureel en duurzaam gebruikt als deel van zijn tuin en het als zodanig onderhouden. Visueel vormt de strook een geheel met de rest van de tuin van de koper. Het structurele en duurzame gebruik was van aanvang af kenbaar en zichtbaar voor derden en dus ook voor de gemeente. Dat het karakter van bosgrond niet is veranderd doet hier niet aan af nu de strook als “bostuin” wordt gebruikt (ro. 3.5.7.).

Verkoop

Het Hof stelt vast dat de verkoper uiterlijk in 2007 reeds door verjaring eigenaar van deze grond was geworden. De gemeente stelde dat de verkoper in 2008 echter de strook bosgrond heeft overgedragen aan de koper, omdat zulks niet blijkt uit de leveringsakte of de koopovereenkomst. De strook wordt daarin niet genoemd en om die reden kan de koper geen eigenaar zijn geworden. Het gerechtshof verwijst echte4r eenvoudig naar de feitelijke omschrijving in de koopakte , te weten woonhuis met erf en verdere aanhorigheden. Dit betekent volgens het Hof dat ook de onderhavige strook grond is overgedragen en de koper eigenaar is geworden is dus de eigenaar geworden.

Erkenning na voltooiing verjaringstermijn

De laatste stelling van de gemeente is dat de koper het recht van de gemeente expliciet zou hebben erkend door een verklaring te doen. Volgens het Hof is een dergelijke verklaring slechts relevant indien de verjaringstermijn nog niet zou zijn voltooid. Omdat die reeds was voltooid is de eigendom van rechtswege over gegaan naar de koper, ongeacht eventuele latere verklaringen van de koper.

Het gebruik van uw woning of erf door anderen

Stelt u zich de situatie voor waarin uw buren hebben besloten om hun huis een flinke opknapbeurt te geven. Omdat hun woning op de erfgrens met uw onroerende zaak is gebouwd, zullen uw buren uw perceel moeten gebruiken om de door hen geplande werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Daarnaast kan het zijn dat uw buren de werkzaamheden enkel kunnen uitvoeren door ladders of steigers op uw grond te plaatsen. Bovendien is het mogelijk dat enkele van uw eigendommen verplaatst moeten worden om de plannen van uw buren mogelijk te maken.

In de hierboven genoemde gevallen kunt u volgens de wet uw buren de toegang tot uw perceel niet ontzeggen. Hiervoor dienen uw buren u wel tijdig op de hoogte te brengen van hun plannen. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk. Daarnaast zullen uw buren, voor zover nodig, u een schadeloosstelling moeten aanbieden. Met name over dit laatste onderdeel wordt nog wel eens geprocedeerd. Lees hier meer ……..

Door tijdsverloop ontstaat of eindigt erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheid en verjaring

Stelt u zich de situatie voor de u al jaren over een bepaald stuk grond moet lopen om bij uw schuur te kunnen komen. U bent zelf in de vooronderstelling dat het uw eigen grond betreft. Uw buren denken er blijkbaar hetzelfde over. Op enig moment krijgt u nieuwe buren. Zij laten de kadastrale gegevens van uw beide percelen onderzoeken door een notaris. Deze notaris komt tot de conclusie dat u al die tijd gebruik heeft gemaakt van het stuk grond van een ander. Uw nieuwe buren willen dit gebruik niet zomaar toestaan en vragen u daarom om het gebruik van de grond per direct te stoppen. Voor u is de toegang tot de schuur van groot belang, de eis van uw buren heeft voor u verstrekkende consequenties. U vraagt zich daarom af of u inderdaad verplicht bent om het gebruik van de grond te staken.   Lees hier verder