Uitstel van betaling van huur in de Corona-crisis

Huurder noch verhuurder heeft de Corona-crisis kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Door het Coronavirus dalen de omzetten van winkeliers ineens sterk en mogelijk voor langere tijd. Het is dus voorzienbaar dat veel huurders problemen krijgen huur te blijven betalen.Welke mogelijkheden hebben zij, huurverlaging, beëindiging exploitatie, of ontbinding?

Overleg

Brancheorganisatie van retailers in de non-food willen thans overleg voeren met verhuurders als institutionele beleggers en brancheorganisaties van verhuurders om een uitstel van betaling en het inhalen van de daarna ontstane huurachterstand.
De meeste huurovereenkomsten voorzien immers niet in de mogelijkheid tot vermindering of beëindiging van een huurverplichting in geval van een dergelijke calamiteit. Komt er geen regeling dan zou een huurder surseance van betaling of faillissement kunnen verzoeken, maar dit is ook voor de verhuurder ongunstig in verband met leegstand.

Het is dus te verwachten dat beide partijen, huurder en verhuurders, gezamenlijk offers moeten brengen om het doemscenario, incasso, verzuimboetes, dwangsommen, ontruimingsdreiging, leegstand en faillissement te voorkomen. Een tijdelijke huurverlaging is een mogelijkheid. Een geldverstrekker zoals de hypotheekbank zal echter ook moeten worden betaald.

Betalingsverplichting en overmacht

Een overeenkomst strekt een ieder tot wet, en dus zal een huurder verplicht zijn de huur te blijven betalen. De huurder zou misschien een beroep kunnen doen op overmacht. In de huurovereenkomst is in enkele gevallen afgesproken wanneer er sprake is van overmacht, of welke situatie nu juist wel of geen overmacht is. In dat laatste geval is dus afgesproken dat in bepaalde situatie het risico bij een partij ligt, ongeacht of dit is voorzien of dat er enige schuld of verwijtbaarheid is. In de meeste gevallen is het risico van bepaalde omstandigheden bij de huurder. Is er niets afgesproken, dan geldt de wet. Wordt de huurder aangesproken tot betaling, dan kan de huurder een beroep op overmacht doen.

Evenmin huurder, kan ook de verhuurder niet de verantwoordelijkheid dragen voor het Corona-virus, en de maatregelen worden genomen die leiden tot sluiting van winkels of tot een veel lagere omzet.

Exploitatieplicht

Naast de verplichting de huur te betalen is er een exploitatieplicht. Indien de overheid een maatregel neemt tot een verplichte sluiting van de winkel kan ertoe leiden dat een huurder de winkel niet kan openhouden.
Hoewel in de meeste huurovereenkomsten ook een een plicht tot exploitatie is opgenomen is maar de vraag of de huurder aan deze plicht moet voldoen. Van een goed verhuurder en verhuurder zal een beroep op redelijkheid en billijkheid jegens elkaar een rol gaan spelen. Onder de huidige omstandigheden zal vermoedelijk als onredelijk worden aanvaard indien een huurder wordt aangesproken door de verhuurder tot voortzetting van de exploiteren.

Onvoorziene omstandigheden

Beide partijen kunnen op grond va de wet tevens een beroep doet op onvoorziene omstandigheden, en die kan leiden tot gehele of partiële ontbinding van de huurovereenkomst of een aanpassing van een huurovereenkomst. Geen van de partijen zal de huidige situatie hebben kunnen voorzien, zodat een wijziging in de huurovereenkomst kan worden voorgesteld met een beroep op de beperkende of de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Overleg

Gezien de onduidelijke situatie is het aan te raden zo snel mogelijk contact op te nemen met de wederpartij en duidelijke afspraken te maken over (tijdelijke) huurvermindering uitstel van huurbetaling, exploitatieplicht, vervanging van huurder of (tijdelijke) wijziging van de exploitatie en het inlopen van de huurachterstand. Een verhuurder doet er ook verstandig aan om in die omstandigheden ook enige zekerheid te bedingen, en zelf ook aan zijn hypotheeknemer te melden welke maatregelen worden genomen om leegstand te voorkomen.

Wilt u als huurder of verhuurder meer informatie over de mogelijkheden in uw geval bel dan met 0900-advocaten of zend een email aan info@advocaten.nl. U kunt ook het formulier invullen op de website voor een uitgebreidere vraagstelling

Corona crisis maatregel voor werkgevers

Werkgevers met omzetdaling van 20% of meer kunnen via het Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) voor 3 maanden een tegemoetkoming in de loonkosten aanvragen

Werkgevers die een omzetverlies van minimaal 20% verwachten kunnen via het nog in te stellen Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) gedurende 3 maanden een tegemoetkoming in de loonkosten aanvragen, voor maximaal 90% van de loonsom. Het percentage zal afhankelijk zijn van het omzetverlies en zal achteraf worden .

De mogelijkheid van de Werktijdverkorting (wtv) komt hiermee per direct te vervallen.

Wat is NOW?

Indien door een onvoorziene calamiteit, zoals noodmaatregelen als gevolg van het coronavirus er geen of minder of geen werk voor uw personeel is kan de werkgever een beroep doen op het Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (NOW). het betreft een substantiële tegemoetkoming in de loonkosten tot maximaal 90%. Werknemers met een vast en een flexibel contract kunnen hiermee worden doorbetaald. Het UVW zal bij toekenning een voorschot uitbetalen aan de werkgever.

De tegemoetkoming geldt voor 3 maanden, met de mogelijkheid tot eenmalige verlenging van 3 maanden. De tegemoetkoming geldt alleen voor omzetverlies vanaf 1 maart 2020. De regeling is overigens niet beperkt tot de crisis inzake het Corona-virus, maar geldt voor elke onvoorziene omstandigheid een noodsituatie veroorzaakt.

Voorwaarden voor NOW

De voorwaarden voor toekenning zijn dat de verwachting is dat de werkgever tenminste 20% omzet zal verliezen en alle personeel gewoon in dienst houdt -en dus géén ontslag op grond van bedrijfseconomische redenen.
Voor aanvragen boven een nader te bepalen omvang van de tegemoetkoming is een accountantsverklaring verplicht.
Op de website van het Ondernemersplein wordt een voorbeeld gegeven, maar onduidelijk of de percentages in dit voorbeeld ook feitelijk zullen worden toegepast.

De aanvraag verschaft via een betaling door het UWV direct een voorschot van 80% van de verwachte tegemoetkoming. Achteraf zal aan de hand van een accountantsverklaring moeten worden vastgesteld wat de werkelijke omzetdaling is geweest en een correctie volgen. Bij de definitieve vaststelling van de tegemoetkoming vindt nog een correctie plaats als er sprake is geweest van een daling van de loonsom.

Hoe kunt u NOW aanvragen?

Dat is nog onbekend, maar op de website van de rijksoverheid wordt weldra meer bekend gemaakt. Overigens is hiermee de regeling van de Werktijdverkorting geheel ingetrokken. Een aanvraag voor wtv zal door het UWV worden behandeld als een aanvraag voor de NOW.

Loopt uw bedrijf risico als gevolg van het? Neem dan contact op met De KVK heeft in verband met het Corona-virus veen advieslijn op 0800-2117. Voor meer informatie omtrent ontslag van werknemers kunt u bellen naar 0900-advocaten of een formulier invullen op advocaten.nl.