Tag: bezit

Inbezitneming van Gemeentegrond en verjaring; Voorwaarden en Mogelijkheden

Een recente uitspraak illustreert dat, ondanks eerdere jurisprudentie die gedogen centraal stelde, de rechtbank Noord-Holland oordeelde dat langdurig niet optreden door de gemeente kan leiden tot eigendomsverlies door verjaring, met name als een ondoordringbare afscheiding de toegang voor de gemeente belemmert. Dit toont aan dat verjaring bij gemeentegrond mogelijk blijft, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

In het kader van de vaststelling van grondbezit en verjaring, heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch eind 2016 diverse arresten gewezen die de indruk wekten dat het voor particulieren nagenoeg onmogelijk was geworden om gemeentegrond door inbezitneming te verkrijgen. Het Hof stelde dat het gebruik van gemeentegrond door particulieren vaak door beide partijen als wenselijk wordt beschouwd, en interpreteerde dergelijk gebruik als gedoogd door de gemeente. Hieruit concludeerde het Hof dat er geen sprake kan zijn van onrechtmatige inbezitneming door de gebruiker, gezien gedogen bezit uitsluit. Deze jurisprudentie heeft geleid tot de vraag of verjaring van gemeentegrond nog steeds mogelijk is. Recentelijk heeft de Rechtbank Noord-Holland deze kwestie beoordeeld en haar visie hierop gegeven, waarbij ze zich boog over het onderscheid tussen gedogen en niet optreden door de gemeente, en de implicaties daarvan voor het al dan niet aanwezig zijn van bezit.

In een specifieke zaak stelden eisers dat hun voortuinen, die deels op gemeentegrond van Haarlem liggen en door een ondoordringbare heg zijn omringd, door hen in bezit zijn genomen. De rechtbank oordeelde dat deze feitelijke situatie voldoende was om bezit aan te nemen. De gemeente voerde aan dat er sprake was van toestemming, maar de rechtbank vond geen bewijs van een expliciete of impliciete overeenkomst. Hierbij werd opgemerkt dat afspraken met andere buurtbewoners of verwijzingen naar dergelijke afspraken in een persbericht niet relevant zijn.

De rechtbank maakte een duidelijk onderscheid tussen gedogen en het simpelweg niet optreden door de gemeente. Langdurig niet optreden terwijl dat wel had gemoeten, kan leiden tot eigendomsverlies door verjaring. Dit staat in contrast met de eerdere interpretaties van het Hof ’s-Hertogenbosch, waar gedogen centraal stond. In deze zaak was de aanwezigheid van een ondoordringbare haag een nieuw element dat bijdroeg aan het oordeel.

De rechtbank wees de vordering tot bevrijdende verjaring toe, gegeven dat de termijn van twintig jaar ruimschoots was overschreden. Bewijzen zoals tuinontwerpen en een verklaring van een hovenier toonden aan dat de heg minstens 35 jaar geleden geplaatst was. Ook de verkoopbrochure, waarin de strook grond als eigendom werd aangeboden, speelde een rol in deze beslissing.

Deze uitspraak nuanceert de visie van het Hof ‘s-Hertogenbosch en benadrukt dat verjaring bij gemeentegrond onder bepaalde omstandigheden nog steeds mogelijk is. Het is een signaal dat inbezitneming van publieke grond niet te snel moet worden aangenomen, maar dat het verlies van eigendom voor gemeentes een reëel risico blijft bij een duidelijke fysieke afscheiding zonder gebruiksovereenkomst.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, stel aan vraag aan advocaten.nl of bel met 0900-advocaten.

Gemeente verliest grond door bevrijdende verjaring

Koper kocht in 2008 een strook grond met daarop een woning en tuin. in 1976 bouwde de verkoper zelf deze woning maar nam ook bezit van gemeentegrond. Pas in 2013 verzocht de gemeente correctie van de oorspronkelijke erfgrens De rechtbank wees de vorderingen van de gemeente af.

Het Gerechtshof den Bosch bepaalde op 29 september 2016
( ECLI:NL:GHSHE:2016:4295 ) dat de gemeente Bergen door bevrijdende verjaring een strook bosgrond verloor aan de eigenaar van een naastliggend perceel. Het arrest wordt hier weergegeven omdat hierin enkele relevante aspecten die een rol spelen bij bij verjaring worden opgesomd. Het Hof bevestigt met deze overwegingen de bestaande jurisprudentie.

De feiten

Koper kocht in 2008 een strook grond van een verkoper met daarop een woning en tuin. in 1976 bouwde de verkoper zelf deze woning op een leeg bouwkavel kocht. Vanaf 1980 nam hij bezit van de gemeentelijke strook grond door een hek te plaatsen en later nog een laurierhaag te planten ter afbakening van zijn tuin, en daarmee feitelijk zijn oorspronkelijke tuin uit te breiden met bosgrond van de gemeente. Pas in 2013 verzocht de gemeente het verwijderen van de laurierhaag moest worden verwijderd. De rechtbank Limburg wees de vorderingen van de gemeente af. De gemeente ging in beroep.

Bezit

Het gerechtshof komt tot dezelfde conclusie. Het hof noemt eerst de standaardoverweging die de Hoge Raad gehanteert:
“Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW). De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Par. Gesch. Boek 3, p. 434). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743.”

Uiterlijke (zichtbare) feiten

De stelling van de gemeente is dat de koper niet de interne wil had om het stuk grond te gaan bezitten. De koper zou dit aan de gemeente hebben verklaard en de gemeente biedt bewijs aan. Volgens het Hof is het echter niet relevant wat de innerlijke overwegingen van een de koper zijn. Bij de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen gaat het slechts om de naar buiten kenbare feiten, en dan met name om de uitoefening van de feitelijke macht (ro. 3.5.6.).

Houderschap of bezit

Het verweer van de gemeente gaat er van uit dat de koper slechts houder van de grond is, en geen bezitter. Volgens het gerechtshof kan de koper alleen als houder worden beschouwd gezien indien daar objectieve aanwijzingen voor zijn. In dat geval kan er geen sprake zijn van bezit en verlies van eigendom door verjaring. Het Hof oordeelt echter er hier geen sprake is van houderschap omdat een aanwijzing dat verkoper (en vervolgens de koper) krachtens een rechtsverhouding is gaan houden ontbreekt.

Er zijn wel afspraken gemaakt tussen de verkoper en de gemeente over het gebruik van een andere strook grond, die wel zijn vastgelegd, maar niet voor deze strook. Dat deze afspraken voor de hier ter discussie staande strook niet zijn gemaakt wordt door het Gerechtshof als aanwijzing aangenomen dat hier geen sprake is van houderschap (ro. 3.5.6.).

Inbezitneming

Dat er hier wel sprake is van een uiterlijk zichtbare inbezitneming blijkt uit de afbakening van met gaashekwerk en de kweek van een laurierhaag, Volgens het Hof is niet is gebleken dat de gemeente de strook heeft onderhouden en blijkt tevens dat de strook niet door de gemeente te betreden was. Daarmee kwam het gebruik door de gemeente feitelijk tot een einde. De koper heeft de strook structureel en duurzaam gebruikt als deel van zijn tuin en het als zodanig onderhouden. Visueel vormt de strook een geheel met de rest van de tuin van de koper. Het structurele en duurzame gebruik was van aanvang af kenbaar en zichtbaar voor derden en dus ook voor de gemeente. Dat het karakter van bosgrond niet is veranderd doet hier niet aan af nu de strook als “bostuin” wordt gebruikt (ro. 3.5.7.).

Verkoop

Het Hof stelt vast dat de verkoper uiterlijk in 2007 reeds door verjaring eigenaar van deze grond was geworden. De gemeente stelde dat de verkoper in 2008 echter de strook bosgrond heeft overgedragen aan de koper, omdat zulks niet blijkt uit de leveringsakte of de koopovereenkomst. De strook wordt daarin niet genoemd en om die reden kan de koper geen eigenaar zijn geworden. Het gerechtshof verwijst echte4r eenvoudig naar de feitelijke omschrijving in de koopakte , te weten woonhuis met erf en verdere aanhorigheden. Dit betekent volgens het Hof dat ook de onderhavige strook grond is overgedragen en de koper eigenaar is geworden is dus de eigenaar geworden.

Erkenning na voltooiing verjaringstermijn

De laatste stelling van de gemeente is dat de koper het recht van de gemeente expliciet zou hebben erkend door een verklaring te doen. Volgens het Hof is een dergelijke verklaring slechts relevant indien de verjaringstermijn nog niet zou zijn voltooid. Omdat die reeds was voltooid is de eigendom van rechtswege over gegaan naar de koper, ongeacht eventuele latere verklaringen van de koper.

▲