Een ondernemer die zijn bedrijf wil verkopen, zal doorgaans de huur van zijn bedrijfsruimte moeten overdragen aan de koper. Dit is mogelijk door middel van indeplaatsstelling; een wettelijk geregelde vorm van contractsovername voor middenstandsbedrijfsruimte. De beoogde huurder moet dan wel een gelijksoortig bedrijf in het gehuurde pand gaan exploiteren. De huidige huurder zal doorgaans eerst kijken of de verhuurder het contract vrijwillig wil overdragen aan de beoogde huurder. In beginsel moet de verhuurder dit verzoek inwilligen, tenzij hij gegronde vrees heeft dat de nieuwe huurder zijn betalingsverplichtingen niet zal kunnen nakomen. De huurder kan in dat geval een machtiging aan de kantonrechter vragen om de overeenkomst toch te kunnen overdragen. Het recht op indeplaatsstelling is een regel van dwingend recht en kan dus niet in de huurovereenkomst worden uitgesloten.

Middenstandsbedrijfsruimte

Het moet bij indeplaatsstelling gaan om middenstandsbedrijfsruimte. Denk hierbij aan bedrijfsruimte die bestemd is voor de uitoefening van detailhandel, restaurant of café, hotel, afhaaldienst of ambachtsbedrijf. Er moet in elk geval sprake zijn van een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte. Indeplaatsstelling is in principe niet mogelijk in het geval van andersoortige bedrijfsruimten zoals kantoorruimte of loodsen.      ▲

Voorwaarden van de overeenkomst

Bij indeplaatsstelling gaan de rechten en plichten uit de oorspronkelijke huurovereenkomst over op de opvolgende huurder. De nieuwe huurder gaat dus dezelfde huurprijs betalen als zijn voorganger. Het is niet mogelijk om rechtsgeldig een hogere huurprijs bij de overdracht te bedingen. Als er toch een hogere prijs wordt overeengekomen, vindt er namelijk geen indeplaatsstelling plaats, maar een ontstaat er een nieuwe huurovereenkomst (tegen een hogere huurprijs), wat natuurlijk niet in het belang is van de nieuwe huurder.      ▲

Procedure bij de rechter

Als de verhuurder weigert zijn medewerking te verlenen aan indeplaatsstelling, kan de huurder een machtiging aan de kantonrechter vragen. De rechter toetst het verzoek aan een drietal criteria.

• Het moet gaan om overdracht door de huurder van het door hem uitgeoefende bedrijf
• De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht;
• De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.      ▲

Overdracht van uitgeoefend bedrijf

Partijen moeten met de contractsovername overdracht van de in het gehuurde pand gevoerde onderneming beogen. Indeplaatsstelling is dus niet mogelijk, als er geen bedrijf wordt overgedragen. Op het moment dat de vordering wordt ingediend, moet er nog sprake zijn van een lopende exploitatie. De nieuwe huurder moet dezelfde, of tenminste een soortgelijke onderneming exploiteren in het gehuurde pand. De vordering tot indeplaatsstelling in verband met de overgang van een bloemist naar een advocatenkantoor zal dus worden afgewezen.      ▲

Zwaarwichtig belang

Er moet sprake zijn van een zwaarwichtig belang van de huurder bij overdracht. Voorbeelden hiervan zijn de inbreng van een eenmanszaak in een rechtspersoon, het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd van de eigenaar of ziekte van de eigenaar. Een zwaarwichtig belang kan ook gelegen zijn in een slechte financiële situatie van het bedrijf, waardoor overdracht noodzakelijk is.      ▲

Voldoende waarborgen

Huurder moet voldoende waarborgen bieden. Indeplaatsstelling maakt een grote inbreuk op de contractsvrijheid. De verhuurder kan erdoor immers niet meer zelf bepalen wie zijn (nieuwe) huurder is. Omdat dit nogal negatieve gevolgen voor de verhuurder kan hebben, moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden voor de voortzetting van de huurovereenkomst. Als deze niet in staat wordt geacht om aan de voorwaarden van de huurovereenkomst te voldoen, zal de rechter de vordering tot indeplaatsstelling afwijzen. Er wordt hierbij niet alleen gekeken naar de financiële positie van de beoogde huurder ten tijde van de overname, maar ook in hoeverre hij in staat zal zijn om aan toekomstige verplichtingen te voldoen.      ▲

Belangenafweging

Als aan deze voorwaarden is voldaan, moet de vordering in beginsel worden toegewezen. Er vindt echter nog een belangenafweging plaats, waarbij alle omstandigheden van het geval worden meegenomen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de verhuurder de onderneming wil kopen tegen dezelfde voorwaarden als de opvolgend huurder. Ook emotionele, persoonlijke bezwaren tegen de opvolgend huurder kunnen alsnog leiden tot afwijzing van de vordering.      ▲

Voorwaarden aan de machtiging

De rechter kan aan de te verlenen machtiging voorwaarden verbinden. Zo kan hij verlangen dat de opvolgende huurder een bepaalde vorm van zekerheid biedt, bijvoorbeeld enkele maanden waarborgsom. Een andere mogelijkheid is dat de opvolgend huurder persoonlijk aansprakelijk wordt voor openstaande huurtermijnen.      ▲

Termijn

De vordering tot indeplaatsstelling moet in principe worden ingesteld voordat het bedrijf wordt overgedragen. In uitzonderlijke omstandigheden kan het ook zo spoedig mogelijk na de overdracht. Als de huurder de ruimte, zonder overleg met de verhuurder, laat gebruiken door zijn beoogde opvolger, pleegt hij wanprestatie ten opzichte van de verhuurder. Dit kan ernstige consequenties hebben voor de huurder, aangezien het een reden kan zijn voor ontbinding van de overeenkomst. 
Als er dringende redenen zijn, waardoor het niet mogelijk is om de overdracht uit te stellen, kan er in een kort geding worden gevorderd dat de exploitatie door de opvolgende huurder wordt gedoogd, in afwachting van de indeplaatsstellingsprocedure.      ▲