Huurovereenkomst voor bedrijfsruimten

In het huurrecht is het van groot belang vooraf goed geïnformeerd te zijn over de juridische consequenties van het aangaan van een huurrelatie. In het geval een verhuurder en een huurder een huurovereenkomst sluiten met betrekking tot een bedrijfsruimte, dienen beide partijen met name bedacht te zijn op de werking van een aantal dwingendrechtelijke bepalingen.

De (huur)wet maakt onderscheid tussen twee verschillende soorten bedrijfsruimten, te weten: de ‘middenstands-bedrijfsruimte’ (ook wel aangeduid als 290-bedrijfsruimte) en de ‘overige bedrijfsruimte’ (ook wel aangeduid als 230a-bedrijfsruimte). Van een 290-bedrijfsruimte is sprake indien het gaat om een onderneming (bijvoorbeeld een kleinhandelsbedrijf of een restaurant/cafébedrijf). Deze gehuurde ruimte dient voor het publiek toegankelijk te zijn, voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Ook het hotel- en kampeerbedrijf worden als 290-bedrijfsruimte gekwalificeerd. In alle overige gevallen is sprake van 230a-bedrijfsruimte.

Vooral met betrekking tot 290-bedrijfsruimten geldt een aantal strenge, dwingendrechtelijke bepalingen, waar partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet altijd op bedacht zijn. Het gevaar schuilt erin dat als deze bepalingen niet in de huurovereenkomst worden genoemd (en er zelfs contractueel van deze bepalingen wordt afgeweken), partijen daar desalniettemin een beroep op kunnen doen. Vandaar dat het van groot belang is of de betreffende ruimte wordt gekwalificeerd als 290- of 230a-bedrijfsruimte. Dit geldt temeer omdat niet bepalend is welke benaming partijen aan de overeenkomst geven, maar hoe de betreffende ruimte feitelijk wordt gebruikt.

De dwingendrechtelijke bepalingen voor 290-bedrijfsruimten hebben voornamelijk betrekking op beëindiging van de huurovereenkomst en wijziging van de huurprijs. Zo bepaalt de wet dat het de verhuurder niet vrij staat de huurovereenkomst ‘zomaar’ te beëindigen. Er moet worden voldaan aan bepaalde, in de wet genoemde opzeggingsgronden. Daarnaast kan de huurovereenkomst niet tegen ieder gewenst tijdstip worden opgezegd. In de meeste gevallen wordt de huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar gesloten en opzegging (mits voldaan aan de wettelijke opzeggingsgronden) kan alleen geschieden tegen het einde van deze periode. Daarbij dient zowel de verhuurder als de huurder zich te realiseren dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd, indien deze niet voor deze tijd wordt opgezegd.

Ook de opzegging van de huurovereenkomst moet aan een aantal formele, wettelijke eisen voldoen. Zo bepaalt de wet dat de opzeggingstermijn minimaal een jaar bedraagt en dat deze moet worden gedaan bij exploot of aangetekende brief. Indien de opzegging niet op een juiste wijze geschiedt, lopen partijen dus het risico dat de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ‘gewoon’ doorlopen.

Over de vaststelling en wijziging van de huurprijs van
290-bedrijfsruimten bevat de wet eveneens een aantal dwingendrechtelijke bepalingen. Zo kan de verhuurder de huurprijs niet geheel naar eigen inzicht vaststellen (verhogen) en evenmin kan hij de huurprijs op ieder (door hem) gewenst tijdstip wijzigen. Zo kan de huurprijs bijvoorbeeld alleen na afloop van de overeengekomen contractsduur worden gewijzigd of wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag dat de huurprijs voor het laatst is aangepast.

Voor wat betreft de 230a-bedrijfsruimte geldt een grotere mate van contractsvrijheid en hoeven partijen in mindere mate rekening te houden met dwingendrechtelijke bepalingen. Zo is voor de beëindiging van de huurovereenkomst en wijziging van de huurprijs bepalend wat partijen daarover in de huurovereenkomst hebben afgesproken. Een belangrijke dwingendrechtelijke bepaling waar partijen wel rekening mee moeten houden, is de aanspraak die de huurder kan maken op ontruimingsbescherming, in het geval de verhuurder de huurovereenkomst heeft beëindigd. In dat geval kan de huurder de rechter (tot driemaal toe) verzoeken de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen.

Oktober 2008