De kans is groot dat u tenminste één keer in uw leven woonruimte huurt of gehuurd hebt. Hoewel u niet dagelijks in aanraking met het huurrecht zult komen, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van uw rechten en plichten. De huurder van woonruimte geniet al lange tijd een sterke bescherming vanuit de Nederlandse wetgeving. Het is echter belangrijk om de grenzen van de huurbescherming te kennen, op het moment dat er een conflict ontstaat tussen huurder en verhuurder.

Verschillende vormen van huur

Het huurrecht is uitgebreid en ingewikkeld; er gelden verschillende regels voor verschillende vormen van huur. Zo wordt er bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen woonruimte en bedrijfsruimte, maar ook weer tussen verschillende types bedrijfsruimte. Hierdoor is het mogelijk dat u meer of minder huurbescherming geniet dan u denkt. Huurders van woonruimte genieten over het algemeen een grote mate van huurbescherming. Het is echter mogelijk dat u minder bescherming geniet dan u denkt, als u bijvoorbeeld een dienstwoning, woonboot of verzorgingsflat huurt.         ▲

Dienstwoning

Als u via uw werkgever in een dienstwoning woont, bestaat er een kans dat u geen aanspraak kunt maken op de beschermende bepalingen die normaal gelden bij het huren van woonruimte. Als het gaat om een eigenlijke woonruimte, geniet u geen huurbescherming.. Bij een eigenlijke dienstwoning krijgt de werknemer een woning van zijn werkgever in verband met werkzaamheden die de werknemer uit op grond van zijn arbeidsovereenkomst moet verrichten. Er is dan geen aparte huurovereenkomst. Eindigt de arbeidsovereenkomst, dan eindigt ook de huur.

Bij een oneigenlijke huurovereenkomst, bestaat er een aparte huurovereenkomst, naast uw arbeidsovereenkomst. Hierdoor blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan, op het moment dat de arbeidsovereenkomst eindigt en is er dus wel sprake van huurbescherming.         ▲

Woonboot en stacaravan

Woonboten vallen niet onder het huurbeleid van de Rijksoverheid en hierdoor bestaat er geen huurbescherming. Beschermende regels gelden alleen voor onroerende zaken, en hier valt een ligplaats voor uw woonboot en in de meeste gevallen een staplaats voor een caravan niet onder. Als de verhuurder de huur dan niet wil verlengen, zult u bij het einde van de overeengekomen huurperiode moeten vertrekken.

Verzorgingsflat

Bewoners van een verzorgingsflat of pension met volledige verzorging genieten geen huurbescherming. Er is namelijk geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een verzorgingsovereenkomst, waarbij het huurelement een ondergeschikte rol speelt aan de verzorging.         ▲

Bedrijfsruimte met winkelwoning

Indien niet de huur van de (dienst-)woning de belangrijkste overweging was om te huren, maar de huur van de winkel of het kantoor het eigenlijke doel is, zijn niet de regels voor de huur van woonruimte van toepassing, maar de regels voor de huur van bedrijfsruimte. Die regels bieden veel minder bescherming dan u normaliter heeft bij de huur van woonruimte.

Geen huur, geen recht

U hebt geen of nauwelijks bescherming als u geen enkele vergoeding (ook niet in een andere vorm dan geld) behoeft te betalen voor het gebruik van de woonruimte. De tegenprestatie is namelijk een essentieel onderdeel van een huurovereenkomst. Is er geen tegenprestatie, dan zal er sprake zijn van een overeenkomst van dienstverlening, waarbij geen huurbescherming geldt. Het maakt dan niet uit of de overeenkomst aangeduid is als een huurovereenkomst!         ▲

Leg afspraken schriftelijk vast

Een huurovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. Als een woonruimte ter beschikking wordt gesteld en daarvoor een vergoeding wordt betaald, dan zijn alle regels uit de wet over de huur van woonruimte van toepassing. Mondelinge overeenkomsten leiden echter vaak tot procedures, waarbij het er op aan komt wat er bewezen kan worden door partijen. Zo kan er discussie ontstaan over of de woning wel in de oude staat is opgeleverd bij het einde van de overeenkomst. Dit is te voorkomen middels een opnamestaat, waarbij de staat van de woning bij het begin van de huur wordt omschreven. Een schriftelijke overeenkomst biedt dus veel meer zekerheid dan een mondelinge en verschaft bovendien duidelijkheid over zaken die niet in de wet geregeld zijn (wijze van betaling, huisregels etc.).

Het is bij de meer uitzonderlijke vormen van woonruimte (dienstwoning, bedrijfsruimte met winkelwoning, etc), verstandig om een heldere huurovereenkomst op papier vast te leggen. Een advocaat kan u informeren over de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder in het concrete geval en helpen bij het opstellen van de overeenkomst.         ▲

Wettelijke bepalingen

De huurder zegt op

Een huurder kan relatief snel zijn huurcontract opzeggen, zonder dat hij hier een reden voor hoeft op te geven. De huurder kan, met een huurcontract voor onbepaalde tijd, maximaal aan een opzeggingstermijn van 3 maanden worden gebonden. De huurder kan niet opzeggen binnen de overeengekomen bepaalde huurtermijn. Een advocaat kan u adviseren over hoe en wanneer u het beste kunt opzeggen.         ▲

De verhuurder zegt op

Door de vergaande huurbescherming van huurders van woonruimte, is het voor een verhuurder vaak niet eenvoudig om de huurovereenkomst te beëindigen. Zelfs na de afgesproken huurtijd, kan de verhuurder niet zomaar opzeggen. Opzeggen is alleen mogelijk als hij zich kan beroepen een wettelijke opzeggingsgrond, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik of wanprestatie van de huurder. Onder wanprestatie valt bijvoorbeeld ernstige overlast door de huurder of het niet betalen van de huurprijs.

Er geldt een relatief lange opzeggingstermijn voor de verhuurder van minimaal drie maanden. Voor ieder jaar dat de huurder de woonruimte heeft gehuurd, komt daar 1 maand bovenop, tot in totaal maximaal 6 maanden. De huurder moet, als de verhuurder zich beroept op eigen gebruik, in staat zijn om andere, passende woonruimte te vinden. Een dergelijke opzegging leidt nog als eens tot een procedure voor de kantonrechter, die de belangen van beide partijen afweegt. Voor zowel huurder als verhuurder kan verstandig zijn om zich bij te laten staan door een advocaat.         ▲

Tussenhuur

Bij ‘tussenhuur’ is er sprake van een eigenaar of huurder, die voor een bepaalde periode zijn woning verlaat, en een tijdelijke huurder zoekt. Dit is mogelijk door middel van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarin een clausule wordt opgenomen dat na het verstrijken van de termijn de verhuurder in de woning zal terugkeren en dat de huurder de woning op dat tijdstip heeft ontruimd. Het is essentieel om de afspraken duidelijk schriftelijk vast te leggen. Ook in dit geval moet de verhuurder de huurovereenkomst nog wel opzeggen!         ▲

De rechten van huisgenoten

De echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder is van rechtswege (automatisch) medehuurder en geniet dus huurbescherming. Bij echtscheiding/einde geregistreerd partnerschap kan de woning aan één van beiden worden toegewezen.

Ook als er geen sprake is van een huwelijk of van geregistreerd partnerschap kan de partner bescherming krijgen als er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, die tenminste twee jaar heeft geduurd. De verhuurder kan dan verzocht worden de partner als medehuurder te accepteren. Geeft deze geen toestemming hiervoor, dan kan bij de kantonrechter vervangende toestemming worden gevraagd.

Bij overlijden van de huurder worden die huisgenoten die een gemeenschappelijke huishouding met de huurder vormden (maar geen wettig echtgenoot, geregistreerd partner of mede-huurder waren) ook beschermd. Deze huisgenoten moeten wel zèlf actie ondernemen. Binnen zes maanden na het overlijden kunnen zij de kantonrechter verzoeken huurder te mogen worden. Zijn er geen achterblijvende echtgenoot, partner, mede-huurders of huisgenoten, dan eindigt de huurovereenkomst twee maanden na het overlijden van de huurder.         ▲

Ruilen van woonruimte

Voor een huurder die een grotere woning zoekt en een andere huurder, die een kleinere woning zoekt, is woningruil een interessante mogelijkheid. Het is mogelijk als beide verhuurders (en vaak de gemeente) hiervoor toestemming geven. Als één of beide verhuurders geen toestemming geeft, kan vervangende toestemming aan de kantonrechter worden gevraagd. Een advocaat kan helpen bij het opstellen en indienen van het verzoek. Partijen doen er goed aan om pas tot de woningruil over te gaan, als er voldoende zekerheid verkregen is.         ▲

Burenruzies

Het kan voor komen dat u in uw nieuwe woning geconfronteerd wordt met overlast van uw nieuwe buren. Als gesprekken met de buren tot niks leiden, is het vaak niet duidelijk of u bijvoorbeeld een beroep op de verhuurder kunt doen of dat u beter aar de politie kunt stappen. Een advocaat kan u adviseren over hoe u de situatie het beste kan aanpakken.

Ook een boom in de tuin van de buren kan veel ergernis veroorzaken (schaduw, bladafval, wateronttrekking). Als huurder kunt u, eventueel bijgestaan door een advocaat, uw eigen verhuurder/eigenaar dan wel de eigenaar van de tuin van uw buren proberen over te halen om de boom om te hakken.         ▲

De huurprijs

Het is mogelijk dat u teveel betaalt voor uw sociale huurwoning. Aan de hand van een puntenstelsel kunt u uitrekenen wat de maximaal toegestane huurprijs voor uw woning. Lees hierover meer op de prijscheck van de huurcommissie. Als u er minder dan zes maanden woont, kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs te verminderen. Als u de vermindering na zes maanden wenst, zult u de verlaging eerst aan uw verhuurder moeten voorleggen. Als deze niet akkoord gaat, is alsnog een beroep op de Huurcommissie mogelijk.

Bij geliberaliseerde huurwoningen geldt het puntenstelsel niet, en mogen partijen zelf de hoogte van de huur afspreken. In dat geval kan de huurprijs niet via de Huurcommissie gewijzigd worden. Wijziging is dan alleen mogelijk op grond van de afspraken die in de huurovereenkomst zijn gemaakt.

Als de woning waarin u woont op de Monumentenlijst staat, kan dat een reden zijn dat u veel meer moet betalen dan uw buren voor een grotere woning. Uw verhuurder mag namelijk een toeslag van 30% bovenop de maximale huurprijs volgens het puntensysteem vragen.

Als u door omstandigheden tijdelijk in financiële moeilijkheden zit, kan een advocaat u helpen om een aflossingsregeling aan uw verhuurder voor te leggen. Het is wel verstandig om zo snel mogelijk actie te ondernemen, en niet te wachten tot de deurwaarder al met het ontruimingsvonnis op de stoep staat.

Ook de servicekosten geven vaak aanleiding tot vragen. Het is niet altijd even duidelijk welke kosten worden doorberekend door de verhuurder en wat niet. De verhuurder is verplicht jaarlijks een afrekening te geven. Als verhuurder en huurder het niet eens worden, kunnen ze de Huurcommissie en/of de kantonrechter verzoeken de servicekosten vast te stellen.         ▲

Onderhoud en gebreken

Wie welk onderhoud moet uitvoeren is niet altijd even duidelijk. Welke reparaties komen voor rekening van de huurder en welke voor de verhuurder? Tochtende ramen bijvoorbeeld, op te lossen met een tochtstrip (huurder)? Of hele nieuwe ramen (verhuurder)? Het is vaak niet duidelijk waar de grens ligt. Ernstig achterstallig onderhoud kan een reden worden om de Huurcommissie te verzoeken tijdelijk de huurprijs te verlagen. Lees in deze folder meer informatie over de regels. Maar als dat geen oplossing biedt, kan een advocaat u verder helpen. Er zijn ook nog andere manieren om de verhuurder te verplichten onderhoud uit te voeren.          ▲