overeenkomst - ADVOCATEN.NL | online rechtsbijstand

Dwangakkoord bij faillissementen wordt mogelijk voor ondernemers in moeilijkheden

Met ingang van 1 juli 2020 wordt de Faillissementswet aangepast. Als uw bedrijf in financiële problemen is, kunt u een akkoord sluiten met uw schuldeisers. De rechtbank kan overgaan tot homologatie (bevestiging) van dit akkoord. Schuldeisers of aandeelhouders die niet met het akkoord instemmen, kunnen toch aan het akkoord worden gebonden.

Ook buiten faillissement wordt een dwangakkoord mogelijk. Voorwaarden is dat de grote meerderheid van de schuldeisers een doorstart ondersteunt. Dan kan een enkele of een minderheid van schuldeisers of aandeelhouders deze doorstart niet tegenhouden.
U mag als ondernemer in financiële moeilijkheden een akkoord sluiten met schuldeisers om daarmee problematische schulden te herstructureren. De rechter kan deze overeenkomst goedkeuren (homologatie).

De Wet homologatie onderhands akkoord in faillissement (WHOA) gaat naar verwachting in op 1 juli 2020. De ingangsdatum van deze (wets)wijziging is nog niet definitief en is afhankelijk van goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer.

Vóór meer informatie over schuldsanering voor bedrijven in moeilijkheden kunt u bellen naar 0900-advocaten of een graag stellen via ons formulier op advocaten.nl.

Bron: ondernemersplein

Consumentenkoop: omgekeerde bewijslast bij gebrekkig product

Indien u een ondeugdelijk product hebt gekocht in een winkel of webshop kunt u de zaak retourneren of laten repareren. Dit kan in veel gevallen ook ruim buiten de garantietermijn. De levensverwachting van een product is daarbij belangrijk

Soms bent u niet tevreden over een nieuw gekocht product, eenvoudig omdat het kort na aankoop al gebreken vertoont. Bijvoorbeeld, een koelkast die niet meer koelt en die u pas 6 maanden hebt gebruikt. Maar als je iets koopt, dan heb je recht op een goed product.

In veel gevallen is sprake van een ondeugdelijk product en kunt u de zaak retourneren of laten repareren. Is het nodig dat uw bewijst dat u de koelkast niet zelf kapot hebt gemaakt?

Omgekeerde bewijslast

De wetgever bepaalt dat indien een product binnen zes maanden na aankoop defect blijkt te zijn, het vermoeden is dat het product al bij aankoop gebrekkig was. Dit geldt alleen voor zaken die u als consument-koper hebt gekocht bij een professionele verkoper. U hoeft dan alleen aan te tonen dat de koelkast het niet doet. Alleen indien de verkoper bewijst dat de koper door opzet de zaak zelf kapot heeft gemaakt is de verkoper verplicht is de koper verplicht deze terug te nemen of te repareren op zijn kosten. Er is dus sprake van een omgekeerde bewijslast.

Garantie binnen de garantietermijn

Gedurende de garantieperiode heeft de koper recht op gratis reparatie of vervanging. Gaat het product binnen 6 maanden na aankoop kapot, dan geldt dus het wettelijk vermoeden dat het product al gebrekkig was toen u het kocht. U hebt dan recht op gratis herstel of vervanging. Dit is alleen anders indien de verkoper bewijst dat u het product verkeerd hebt gebruikt.

Veel producten worden verkocht met een fabrieksgarantie of bijgekochte winkelgarantie. Deze garantie verlengt dan de wettelijke garantietermijn van 6 maanden. Wettelijk gezien heb u echter al recht op gratis herstel of vervanging als het product eerder stuk gaat dan u in redelijkheid mocht verwachten van een dergelijk product.

Een voordeel van deze extra garantie is dat je meestal niet hoeft te bewijzen dat je het product op de juiste manier hebt gebruikt. Wel kan de verkoper onderzoeken of je het product niet zelf hebt stukgemaakt. Als hij dat kan bewijzen, dan vervalt je garantierecht (zelfs je wettelijk recht op garantie).

Soms heeft de fabrikant een goede aanvullende garantie en kun je daar een beroep op doen. Weet wel dat de verkoper altijd verantwoordelijk blijft voor een juiste oplossing. Met de verkoper heb je namelijk een koopovereenkomst, niet met de fabrikant. De fabrikant mag dus ook minder bieden dan de wet en voorwaarden verbinden aan deze extra garantie, zoals het rekenen van onderzoekskosten.

Garantie buiten de garantietermijn

Ook na de garantieperiode van de winkel of fabrikant is er nog een mogelijkheid op gratis herstel of vervanging. U hebt immers volgens de wet in beginsel recht op een deugdelijk product. U moet dan wel aantonen dat het product buiten uw schuld kapot is gegaan.

De levensverwachting van een product

Van een product mag u immers verwachten dat u een product een bepaalde tijd zonder problemen kunt gebruiken. Een koelkast gaat doorgaan 5 jaar of langer zonder problemen mee. Dit noemt men de levensverwachting. De levensverwachting van een product is natuurlijk afhankelijk van de prijs, het soort product en het merk. Zo mag u verwachten dat een koelkast langer meegaat dan een gloeilamp.

Gaat een product bij normaal gebruik eerder stuk dan redelijkheid is te verwachten of functioneert het gebrekkig, dan moet de verkoper het product gratis herstellen of vervangen. U moet wel aantonen dat het product gebrekkig is en dat de levensverwachting langer is.

Alleen indien het de verkoper niet in staat is om binnen een redelijke tijd het product te herstellen of te vervangen, dan kunt u de koop ontbinden en het aankoopbedrag terugvragen. U kunt dan echter ook om een prijsvermindering vragen, indien u het product wil houden, en de verkoper is verplicht een deel van het aankoopbedrag terug te betalen.

Welke verplichtingen heeft de verkoper bij herstel of vervanging?

De vervanging of reparatie moet binnen een redelijke termijn gebeuren en zonder veel overlast. Duurt de reparatie langer dan 3 weken dan kun je vragen om een tijdelijk vervangende zaak. Is de verkoper niet in staat te repareren of te vervangen binnen een redelijke termijn, dan kunt u de koop ontbinden en geld terugvragen.

Een garantieperiode loopt vanaf de dag van aankoop zonder onderbreking. De garantietermijn gaat niet opnieuw lopen na een reparatie tijdens de garantieperiode.

Ook een tweede hands koper kan een beroep doen op de garantie. Indien u de koelkast verkoopt aan uw buurman, verhuist de wettelijke garantie en de extra garantie van de verkoper (voor de overgebleven duur) in mee naar de nieuwe eigenaar. Voor sommige zaken met een fabrieksgarantie kunnen de garantievoorwaarden dit beperken.

De consumentenkoop

De regels voor consumentenkoop beschermen de consument, tegen de professionele partij. De meeste bepalingen zijn dwingend recht: er mag niet van worden afgeweken door de verkoper, en de koper kan er altijd een beroep op doen.

Als je als consument een zaak koopt in een winkel als in een webshop, dan noemen we dat een consumentenkoop. De consumentenkoop is geregeld in artikel 7:5 lid 1 BW.

De regels voor consumentenkoop beschermen ‘de zwakkere partij’, de consument, tegen de sterkere professionele partij. Veel van deze regels zijn tot stand gekomen onder invloed van de Europese Unie. De koopovereenkomst in het algemeen is geregeld de artikelen 7:1 t/m 7:50 BW. De bepalingen voor consumentenkoop kan men herkennen aan de toevoeging ‘bij een consumentenkoop’. De meeste bepalingen zijn dwingend recht: er mag niet van worden afgeweken door de verkoper, en de koper kan er altijd een beroep op doen.

Voor wie geldt het consumentenkooprecht?
Het consumentenkooprecht bevat rechten en plichten van koper en verkoper bij een consumentenkoop. Aan de ene kan dus de consument, niet de zakelijke koper, een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
En aan de andere kant de professionele verkoper, de winkel of webshop. Er is pas sprake van consumentenkoop als voldaan is aan de vereisten dat de koper een consument is en de verkoper een professionele partij. Een overeenkomst tussen 2 particulieren via marktplaats valt hier dus niet onder. Koopt u als ondernemer een computer voor uw zaak, dan is dat ook geen consumentenkoop.
Het gaat om alle soorten roerende zaken, maar ook elektriciteit. Een roerende zaak is een tastbaar voorwerp dat niet onroerend is, zoals een woning of grond.

Wat wordt in het consumentenrecht geregeld?
In de wet worden voor de consumentenkoop voornamelijk de plichten van de verkoper en de rechten van de consument geregeld. Slechts enkele bepalingen zijn opgenomen om de winkelier in de detaillhandel te beschermen tot bescherming van de belangen van de detailhandel in het algemeen.
De belangrijkste bepalingen voor de consumentenkoop zijn

de omgekeerde bewijslast bij gebrekkig product
garantiebepalingen
omtrent prijsverhoging
schriftelijkheidsvereiste voor de koop op afstand
de regels omtrent Colportage en telefonische verkoop
regels over onredelijke algemene voorwaarden
informatie die de verkoper aan de consument moet verstrekke

Op deze pagina`s leest u meer over de consumentenkoop.

Koop op afstand, via internet of telefoon

Sinds enkele jaren heeft de internet webshops een grote vlucht genomen, reden waarom de wetgever voor consumenten bij koop op afstand een aantal extra rechten heeft vastgelegd.

Wat is koop op afstand? Als je een product koopt via internet, een postorderbedrijf, de telefoon, een bestelformulier uit gedrukte media of per fax, dan noemt men dat in de wet ” koop op afstand”. In al die gevallen heb je geen persoonlijk contact hebt met de verkoper, Koop je dus een product aan de deur dan is dat geen koop op afstand.

Sinds enkele jaren heeft de internet webshops een grote vlucht genomen, reden waarom de wetgever voor consumenten bij koop op afstand een aantal extra rechten heeft vastgelegd. Sinds 2014 worden consumentenrechten voor koop op afstand geregeld in de artikelen 6:230m tot en met 6:230s van het Burgerlijk Wetboek.

De regels voor koop op afstand gelden zowel voor producten als diensten, zoals bijvoorbeeld een online taalcursus. Overigens gelden voor consumenten ook de normale wettelijke regels van consumentenkoop.

Bedenktijd

Een belangrijk recht voor de consument is de wettelijke bedenktijd van 14 dagen. Die gaat in op de dag nadat je het product hebt ontvangen of vanaf het moment dat je de dienst bent overeengekomen. Overigens mag je gebruikmaken van de bedenktijd en van de koop afzien nog voordat het product geleverd is.

Koop je zowel een product een dienst (bijvoorbeeld een airconditioner met een onderhoudscontract) dan loopt de bedenktijd vanaf de dag nadat het product is ontvangen. Bij levering van een reeks van producten (denk aan een tijdschriftenabonnement) dan begint de bedenktijd te lopen vanaf de eerste levering.

Populair zij tegenwoordig internetveilingen. Ook hier geldt de bedenktijd van 14 dagen, maar bij vakantieveilingen geldt een uitzondering; als het gaat om een aanbieding met een vaste datum of periode. Op vakanties zonder vaste periode of datum geldt de bedenktijd wel.

Afzien van de koop binnen de bedenktijd

Wat betekent de bedenktijd? Door gebruik te maken van het modelformulier herroeping (dit is de verkoper verplicht op zijn website te plaatsen) kan men het product terugsturen. Het kan natuurlijk ook gewon per brief of email waarin u afziet van de koop Na dat de brief of email is verstuurd heb je slechts 14 dagen om de zaak terug te sturen.

Verder geldt een termijn van 14 dagen na de brief of email waarbinnen de verkoper het aankoopbedrag. Hij mag daarmee wachten totdat de verkoper het product terug heeft ontvangen of een bewijs van verzending heeft ontvangen.

De verkoper moet zowel het aankoopbedrag als de bezorgkosten terugbetalen De verkoper mag alleen de kosten van retourzending in rekening brengen, mits hij vooraf de koper daarover heeft geïnformeerd.

Informatieplicht van de verkoper

De verkoper is verplicht op de website of in de aanbieding de koper de volgende informatie te verstrekken:

de bedenktijd die je hebt.
op welke manier, binnen welke termijn en onder welke voorwaarden je van de koop af kunt én
een voorbeeld of een link naar het modelformulier herroeping dat je kunt gebruiken.
Verder moet de verkoper op de website de volgende algemene informatie geven:
informatie over het bestelproces, de belangrijkste kenmerken van het product of de dienst, de levertijd, de prijs, bijkomende kosten, de bedenktijd, duur van de overeenkomst, garantie, klachtenregeling en gegevens van het bedrijf (klantenservice, postadres en fysiek bezoekadres).
De informatie moet makkelijk vindbaar en duidelijk leesbaar zij
De informatie dient uiterlijk bij de bevestiging van de aankoop, of bij levering van het product of voor aanvang van de dienst door de verkoper zijn verstrekt.
Voor digitale producten moet informatie worden gegevens over comptabiliteit van hardware en software, beveiligingsvoorzieningen en op welke media de diensten gebruikt kunnen worden.

Wordt deze informatie niet op de website of de aanbieding vermeldt dat wordt de bedenktijd automatisch met maximaal 12 maanden verlengd. Nadat de verkoper de informatie alsnog verstrekt dan duurt de bedenktijd vanaf dat moment nog 14 dagen.

Wanneer heb je geen bedenktijd?

Je hebt geen bedenktijd bij:

Reizen, vervoer, logies, catering en andere vrijetijdsbesteding.
Tijdschriften of kranten. (voor een abonnement op een tijdschrift of krant via internet, geldt de bedenktijd van 14 dagen wel)
Maatwerkproducten zoals een maatpak, drukwerk, een fotoalbum of sieraden naar specifiek ontwerp.
Bederfelijke producten of met een beperkte houdbaarheid, zoals voedsel of bloemen.
Producten die wegens gezondheidsredenen niet geschikt zijn om teruggestuurd te worden. Voorbeelden hiervan zijn ondergoed en badkleding, tenzij de verzegeling of verpakking in tact blijft.
Een bestelling via telefonische of internet bij een bedrijf dat zich niet specifiek richt op verkoop op afstand, bijvoorbeeld een telefonische bestelling bij de bakker.
Cd’s en dvd’s waarvan de verzegeling na levering is verbroken.
Een product dat men digitaal kan downloaden (film, muziek, games), waarbij je hebt verklaard dat je afziet van je bedenktijd. De verkoper moet dit bevestigen voordat het product wordt gedownload.
Spoedreparaties: voor een spoedreparatie of spoedonderhoud bijvoorbeeld bij een lekkage of een kapotte verwarming.
Een dienst (bijvoorbeeld timmer- of schilderwerkzaamheden) die al binnen de bedenktermijn helemaal klaar is. Ook hier geldt dat je hebt ingestemd met de start van de werkzaamheden binnen de bedenktijd én je hebt verklaard dat je afziet van de bedenktijd.

Gaat het om een dienst voor langere tijd, die echter al binnen de bedenktermijn ingaat, dan geldt alsnog dat je binnen 14 dagen na dat de dienst is aangevangen alsnog de overeenkomst ontbinden. Als voorbeeld geldt een telefoon abonnement of een datingssite.

Recht tot beoordeling van het product

In de winkel kun je een product beoordelen door dit te gebruiken of aan te passen. Dat geldt voor koop op afstand bij net zo, met enkele uitzonderingen. Je moet bijvoorbeeld kleding en schoenen kunnen passen. Je mag ook de verpakking openmaken om het product te bekijken, als je dit maar netjes doet. Maar je mag het product niet daadwerkelijk gaan gebruiken door een kilometer met de schonen over straat te gaan lopen of kleding te gaan dragen naar een feestje. Aanpassen mag natuurlijk wel.

Blijkt duidelijk na ontvangt van de retourzending dat het product is gebruikt terwijl dat niet nodig was ter beoordeling dan mag de verkoper een vergoeding vragen.

Verdere regels die gelden voor het bestelproces

Het bestelproces moet zodanig zijn ontworpen dat klikfouten makkelijk kunnen worden gecorrigeerd.
voor extra diensten waarvoor kosten worden gerekend zoals een annuleringsverzekering mogen vooraf niet zijn aangevinkt.
Zolang vooraf wordt vermeldt mag de verkoper kosten in rekening brengen voor een internet betaling.
Op de webpagina van het online bestelproces moet worden vermeld dat men een betalingsverplichting aangaat na het klikken op “akkoord”. Als dit niet uitdrukkelijk wordt gemeld dan is men niet aan de overeenkomst gebonden.

Bij telemarketing- overeenkomsten tot het verrichten van diensten komt de overeenkomst pas tot stand als de overeenkomst schriftelijk of via de e-mail uitdrukkelijk is bevestigd. Als voorbeeld geldt diensten tot levering van gas en elektra, water, mobiele telefonie of een CV-onderhoudsabonnement.

Verplichte levertijd

Wordt een product niet binnen 30 dagen na aankoop geleverd, dan dien je de verkoper eerst een redelijke termijn aan te zeggen om alsnog te leveren. Is die termijn verstreken, dan kun je de overeenkomst ontbinden en het aankoopbedrag geldt terugvragen.

Crediteuren checken het Centrale Curatele- en Bewind Register

De bewindvoerder kan stellen dat en overeenkomst ongeldig is, zodat schuldeisers kunnen zich niet verhalen op de onder bewind gestelde goederen.

Personen die niet in staat zijn om de eigen vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen kunnen door de kantonrechter onder beschermingsbewind worden geplaatst. Dit speciale regime van Boek 1 BW kan bij crediteuren die hun vorderingen willen innen voor verrassingen zorgen. Dat kan voorkomen worden door een check in een openbaar register.

Een recent voorbeeld: een door de kantonrechter onder bewind gestelde persoon sluit een abonnement af inclusief levering van een i-Phone. Zijn beschermingsbewindvoerder wist hier niets van. In een recente uitspraak oordeelt de kantonrechter dat de krant had kunnen weten dat betrokkene onder bewind stond, nu dat in een openbaar register vermeld staat. Dit register is voor iedereen (dus ook voor een crediteur of leverancier) kosteloos toegankelijk (artikel 1:391 lid 2 BW), is te raadplegen op www.rechtspraak.nl onder registers, en is eenvoudig doorzoekbaar op basis van naam en geboortedatum. De reden waarom beide zoekgegevens nodig zijn bij raadpleging (en niet slechts op één van beide kan worden gezocht) is gelegen in de Wet Bescherming Persoonsgegevens.

CBBR
In dit centrale curatele- en bewindregister (CCBR) staan alle personen geregistreerd die onder curatele staan en bepaalde personen wiens vermogen onder bewind is gesteld. Bij onderbewindstelling staan geregistreerd alle personen vanwege verkwisting of problematische schulden, en vanwege de lichamelijke of geestelijke toestand alleen die onderbewindgestelden indien de rechter daartoe heeft besloten. Dit geeft een hoge beschermingsfactor aan de onderbewindgestelde: de bewindvoerder kan zich er dan namelijk op beroepen (artikel 1:439 BW) dat de overeenkomst ongeldig is, en schuldeisers kunnen zich niet verhalen, althans niet op de onder bewind gestelde goederen.

Voorbeelden van uitspraken
Eerder al lag er een sterk vergelijkbare uitspraak van dezelfde Rechtbank inzake een door de reisorganisatie TUI geannuleerde reis van een persoon die in het CCBR genoteerd stond, en ook een vonnis over een horecaondernemer die voor een onder bewind gesteld echtpaar een feest organiseerde voor een bedrag van € 5151,- , dit terwijl ook hij het beschermingsbewind uit het CCBR had kunnen kennen. Van TUI mocht worden verwacht dat zij het register raadpleegt. Zij behoort het in dit openbaar register ingeschreven feit te kennen en kan geen beroep doen op derdenbescherming, aldus de kantonrechter. Ook de horeca-ondernemer kon op eenvoudige wijze de identiteit van rechthebbenden vaststellen door naar een identiteitsbewijs te vragen en vervolgens het register raadplegen om te zien of er sprake was van een bewind of curatele.

Wederpartij vaak de dupe
Voor de wederpartij van een onderbewindgestelde persoon die op eigen houtje handelt kan dit natuurlijk zeer nadelig uitpakken, gezien de langere duur van de meeste bewinden. Een procedure jegens diegene die ondanks het bewind handelt zonder toestemming van de bewindvoerder zal in de praktijk weinig zinvol zijn in termen van verhaalbaarheid. Dan heeft een kredietverzekering vermoedelijk meer zin. Een standaard-check in het CCBR is voor kleinere ondernemers (zoals in de horeca-casus) weliswaar bezwaarlijker om uit te voeren dan voor een grote reisorganisatie, maar het kan wel onaangename verrassingen voorkomen. Komt de persoon voor in het register, dan klikt men bij gevonden curatelen en/of bewinden op de achternaam van deze persoon. Vervolgens verschijnt een pagina met de details van de inschrijving. Via het register is het ook mogelijk om een “verklaring-niet-voorkomen” in het CCBR en een uittreksel van de inschrijving te downloaden en op te slaan.

Flitskrediet aan ondernemers

De vraag is of zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) en ondernemers in het midden- en kleinbedrijf (mkb’ers) op dit specifieke gebied niet extra wettelijke bescherming moeten krijgen, gelijk aan die van consumenten. Consumenten worden beschermd, omdat zij doorgaans een informatieachterstand hebben en zich in een zwakkere positie bevinden ten opzichte van ondernemers.

Op de kredietmarkt bestaan partijen die reclame maken voor het snel kunnen aanbieden van zogenaamde “flitskredieten” aan ondernemers. Soms brengen deze kredietverstrekkers woekerrentes van 3% per maand plus 20 euro per maand in rekening. Rentepercentages zijn opgebouwd uit de kosten van het krediet, een vergoeding voor het risico dat de kredietverlener draagt en een marge.

Dergelijke kredieten vallen niet onder de wetgeving over consumentenkrediet, met een verplichte waarschuwing («geld lenen kost geld») en met een maximale rente van 12% boven de wettelijke rente per jaar. Indien een financiële onderneming een financiële dienst verleent aan een niet-consument, wordt deze niet beschermd door de regels ter bescherming van consumenten. Personen die handelen in de uitoefening van hun bedrijf of beroep kunnen wel een beroep doen op de algemene bescherming van het vermogensrecht. Schuldeiser en schuldenaar zijn verplicht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 2 Boek 6 Burgerlijk Wetboek).

Beoordeling vaak summier
Men kan zich afvragen of het verantwoord is dat binnen vijf minuten een krediet kan worden afgesloten van 50.000 euro, zonder dat er gevraagd wordt om onderpand, uittreksels, businessplannen of jaarrekeningen. Vaak worden juist bij dergelijke advertenties woekerrentes in rekening gebracht. In de praktijk duurt de beoordeling van een aanvraag vaak langer, omdat gegevens ontbreken of aanbieders aanvullende gegevens vragen om de kredietwaardigheid te beoordelen. Voor zover het gaat om zakelijke kredieten, is het aan de aanbieder om te bepalen welke informatie nodig is en of een aanbieder onderpand vraagt. Wie op een aanbod in gaat, doet er goed aan om zelf goed te bedenken met wie men in zee gaat en welke rente men verschuldigd wordt en welke andere voorwaarden zullen gaan gelden.

MKB Actieplan
Er zijn naar aanleiding van het MKB-actieplan van juni 2018 gedragsregels opgesteld (de Gedragscode Kleinzakelijke Financiering van de Nederlandse Vereniging van Banken) en ook de nieuwe stichting MKB-financiering is bezig met het opstellen van gedragsregels die uiterlijk 1 januari 2019 gereed moeten zijn.

Extra wettelijke bescherming?
De vraag is of zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) en ondernemers in het midden- en kleinbedrijf (mkb’ers) op dit specifieke gebied niet extra wettelijke bescherming moeten krijgen, gelijk aan die van consumenten. Consumenten worden beschermd, omdat zij doorgaans een informatieachterstand hebben en zich in een zwakkere positie bevinden ten opzichte van ondernemers. Van ondernemers wordt meer voorbereiding en kennis verwacht. Er is geen evaluatie voorzien van de Wet Consumentenkredietovereenkomsten, goederenkrediet en geldlening (Stb. 2016, 360). Omdat signalen over ernstige misstanden of grote problemen ontbreken zien de Ministers van Financiën en van Economische Zaken geen aanleiding voor onderzoek, in aanvulling op het MKB-actieplan.

▲

Ontruiming door verhuurder van bedrijfsruimte na opzegging of vanwege wanbetaling

Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, kan de huurder van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW, waaronder kantoorruimte, de rechter vragen om ontruimingsbescherming.

De opzegging dient wel tijdig te gebeuren tegen het eind van de contracttermijn. Dan moet de huurder wel binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Er hoeft dan niet te worden ontruimd totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
In de procedure moet eerst worden vastgesteld dat het daadwerkelijk om een bedrijfsruimte ex 7:230a BW gaat en dus niet om een zgn. middenstandsbedrijfsruimte (winkel). Daarvoor gelden andere regels en bestaat er geen recht op ontruimingsbescherming

Maximale termijn aan verzoek
De rechter kan het verzoek voor maximaal een jaar toewijzen, maar het is mogelijk om het verzoek nog twee keer te herhalen. Een tweede (en evt. derde) verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

Het verzoek wordt evenwel afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem, wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder het recht op gebruik van de zaak of een gedeelte daarvan langer behoudt. De kantonrechter neemt in beginsel derhalve een beslissing op een verlengingsverzoek van de huurder na afweging van de wederzijdse belangen van partijen. De maximaal mogelijke verlenging bedraagt drie jaar nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Er wordt in die periode geen huur maar één gebruiksvergoeding betaald.

Wanbetaling
Indien de huurder van bedrijfsruimte de huur niet betaalt, is hij van rechtswege in gebreke en kan dit grote gevolgen hebben. In de rechtspraak wordt aangenomen dat een betalingsachterstand van twee of drie maanden al voldoende is om een ontruimingsvonnis in kort geding te krijgen. Alleen bij een gegronde reden, bij een verbetering in het betalingsgedrag en/of de financiële omstandigheden van een huurder kan een rechter aanleiding geven om niet tot ontruiming over te gaan. Maar als er telkenmale te laat is betaald en er geen aantoonbare en blijvende verbetering is optreden in het betalingsgedrag van de huurder, zal de rechter in de meeste gevallen de ontruiming toewijzen.

Ontruiming laatste optie
Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vordering moet dus “hard” zijn en er moet voldoende spoedeisend belang zijn. Per geval zal moeten worden beoordeeld of het betalingsgedrag van de huurder ernstig genoeg is om te komen tot een ontruiming van het gehuurde.

Termijn voor ontruiming door deurwaarder
Het is wettelijk voorgeschreven dat allereerst de uitspraak (het vonnis) van de kantonrechter moet worden betekend aan de huurder. Dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder.

De daadwerkelijke ontruiming mag niet eerder dan drie dagen na de betekening plaatsvinden. Deze termijn kan door de kantonrechter ruimer worden vastgesteld en dit wordt ook regelmatig gedaan. In zijn uitspraak zal de rechter dan bepalen dat de verhuurder minimaal bijvoorbeeld 7 of 14 dagen moet wachten na de betekening.

De deurwaarder zal de precieze dag van de ontruiming aankondigen aan de huurder. Op de dag van de feitelijke ontruiming zal de deurwaarder naar de bedrijfsruimte gaan, vergezeld van een hulpofficier van Justitie en een slotenmaker. Tot aan het moment van ontruiming is de huurder wel verplicht om de huur door te betalen.

▲

Hop telen met staatsteun

In Veenhuizen leren gedetineerden sinds kort om hop te telen. Bierbrouwerij Maallust krijgt subsidie van de provincie Drenthe om dit project haalbaar te maken.

Op de grond van de PI Veenhuizen bevindt zich sinds kort het hopveld. De voornaamste taak van de gedetineerden is om het veld te onderhouden. De subsidie wordt ‘staatssteunproof’ verstrekt op basis van artikel 25 van de Algemene Groepsvrijstellingsverordening (AGVV). Dit maakt dat een langlopende meldingsprocedure bij de Europese Commissie achterwege kon blijven.

Bron: europadecentraal.nl

▲

Proeftijd en verlenging met arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd

Afhankelijk van de feiten en omstandigheden kan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd tijdens de proeftijd worden opgezegd en direct worden opgevolgd door een rechtsgeldige arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd.

Onlangs, op 12 april 2018, deed de kantonrechter te Nijmegen een aardige uitspraak in de volgende situatie. Een werknemer trad op 6 november 2017 bij een werkgever voor onbepaalde tijd in dienst in de functie van Personal Assistent (PA) van de CEO. In de arbeidsovereenkomst was een proeftijd van een maand opgenomen

Opzegging tijdens proeftijd

Op 4 december 2017 heeft de werkgever de arbeidsovereenkomst opgezegd. De reden was dat de werkgever meende tekort tijd te hebben gehad en niet met volle overtuiging kon zeggen dat de werknemer de functie van PA naar wens vervulde. Daar kwam nog bij dat de functie van PA voor de werkgever een nieuwe functie was. De werkgever kon zelf niet goed beoordelen wat nu van de werknemer in haar functie werd verwacht. De werkgever vond het vervelend de arbeidsovereenkomst in de proeftijd te moeten beëindigen en was bereid om een tijdelijke arbeidsovereenkomst met de werknemer aan te gaan.

Tijdelijk contract na opzegging

Geheel vrijblijvend, uit coulance bood de werkgever de werknemer hiermee een tweede kans. Het voorstel was om een nieuwe overeenkomst te sluiten voor de duur van 2 maanden. De werknemer heeft daarmee ingestemd, er werd een arbeidsovereenkomst getekend die van rechtswege zou eindigen op 28 februari 2018.

Toch geen verlenging na tijdelijk contract

Al op 5 januari 2018 heeft de werkgever de werknemer medegedeeld dat de arbeidsovereenkomst na 28 februari 2018 niet zou worden verlengd. Op 5 januari 2018 werd de werknemer vrijgesteld van werk zodat zij tot 28 februari 2018 de gelegenheid had om naar een andere werkkring uit te kijken.

De werknemer was het hier niet mee eens. Zij meende dat de werkgever onder meer misbruik had gemaakt door tijdens de proeftijd in een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd de arbeidsovereenkomst om te zetten in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter volgde de werknemer hier niet in. Er kan naar het oordeel van de rechter sprake zijn van misbruik wanneer de omzetting van de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd de strekking heeft de wettelijke termijn van een proeftijd te ontduiken. Daarvan was naar het oordeel van de rechter geen sprake. Gesteld voor de keuze tussen onmiddellijke beëindiging en voortzetting voor een bepaalde periode heeft de werkgever de werknemer uit coulance een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd aangeboden. Deze overeenkomst was op 6 december 2017 nadat partijen daarover hadden onderhandeld, tot stand gekomen. Van misbruik is dan ook naar het oordeel van de rechter geen sprake, waarbij de rechter het nog van belang achtte dat de nieuwe arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd niet kan worden gekwalificeerd als een verlengde proeftijd, nu deze overeenkomst niet tussentijds met onmiddellijke ingang kon worden opgezet. Van een omzetting die de strekking had de wettelijke termijn van een proeftijd te ontduiken was naar het oordeel van de rechter dan ook geen sprake.

Correct handelen werkgever

De werkgever heeft dus in deze situatie correct gehandeld. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden kan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd tijdens de proeftijd worden opgezegd en direct worden opgevolgd door een rechtsgeldige arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Het moet wel duidelijk zijn dat er geen sprake is van misbruik.

▲

Opzegging huur en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten.

Verhuurder moet ontruiming aanzeggen

De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Aanvragen ontruimingsbescherming

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de twee maanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming beperkt in tijd

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.

De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

▲