Burenrecht – hoe los je geschillen op

Nederland is drukbevolkt en bebouwing samengepakt op een klein oppervlak. De regels over burenrecht zijn daarom soms tot in detail uitgewerkt. Toch zijn conflicten onvermijdelijk. De  wet bepaalt welke regels buren in acht dienen te nemen. Die regels zijn te vinden in het ‘burenrecht’, in titel 5.4 van het Burgerlijk Wetboek. Link

Het burenrecht is overigens niet alleen voor buren van belang is. Ook aannemers, architecten, ontwikkelaars en gemeenten krijgen regelmatig met burenrecht te maken. Zij worden geacht geschillen over de erfgrens, snoeien van begroeiing, geschillen over afwatering en fundering en onderhoud via het buurterrein bij voorbaart als zoveel mogelijk uit te sluiten.

De wet geeft een aantal gedetailleerde voorschriften voor verschillende situaties die tussen buren tot problemen kunnen leiden. Die regels zijn van dwingend recht en moeten dan strikt worden nageleefd. Vele situaties zijn echter niet in de wet geregelden daarvoor moet dan aan de hand van de redelijkheid te worden beoordeeld welke rechten en plichten de buren jegens elkaar hebben. Voor sommige situaties is dus geen exacte regel gegeven.

Bij een burengeschil moet dus eerst worden onderzocht of er voor dit probleem een specifieke wetsbepaling is. Die geeft dan in de meeste gevallen het antwoord op de juridische vraag in dirt geschil. Is er geen standaard geschil, dan zal men aan de hand van de feitelijke omstandigheden moeten bezien welke oplossing redelijk is, rekening houdend met de wederzijdse belangen.

In zo`n situatie is het vaak moeilijk om te voorspellen hoe het conflict kan worden opgelost. Wat redelijk is is voor ieder weer anders. In het uiterste geval zal de rechter een uitspraak kunnen doen. De rechter beslist dan aan de hand van alle omstandigheden van het geval en rekening houdend met wederzijdse belangen en maatschappelijke normen. Ook hier zal de uitkomst niet te voorspellen zijn; elke rechter heeft immers een eigen redelijkheidsgevoel. Rechtspraak in het burenrecht is dus vaak onvoorspelbaar en casuïstisch; elk geval is weer apart.

In bijna alle gevallen  verdient het dus de voorkeur om in onderling overleg het geschil met de buren op te lossen. Dan hebben de buren immers zelf controle over de uitkomst van het geschil.

Teneinde als buren samen naar een oplossing te zoeken is het noodzakelijk dat u elk uw rechten en plichten kent. Dan kunnen partijen weten wat zij van elkaar mogen verwachten, althans volgens de wet en de rechtspraak. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Advocaten.nl.

Stel vrijblijvend een vraag over uw situatie en binnen 3 dagen hebt u antwoord.              

 

 

 

Verhuurder is de klos bij hennepteelt

Het telen van hennep, het produceren van xtc en andere harddrugs, etc. zijn misdrijven op grond van de Opiumwet. Gebeurt dit in uw eigendom, dan kan de Burgemeester uw bedrijfspand of woonhuis voor lange tijd te sluiten. Als verhuurder is dat wel het laatste waarop je zit te wachten. Een hennep-pand blijkt vaak ernstig beschadigd. Die schade is niet verzekerd en verhaal op de criminelen blijkt vaak onbegonnen werk.
Ook kan de verhuurder nog eens strafrechtelijk vervolgd worden als niet kan worden aangetoond dat deze op geen enkele manier betrokken is bij de drugsactiviteiten en als verhuurder zijn verantwoordelijkheden onvoldoende heeft ingevuld.

Een verhuurder dient dus kritisch te zijn op een kandidaat huurder. Met welk doel wil de huurder huren? Check de gegevens van de huurder bij KvK. Maak een kopie van het originele paspoort of rijbewijs. Is de huurder zelf diegene die gaat huren? Vraag een VOG-verklaring, doe navraag bij een gerenommeerde makelaar, accepteer geen contante betaling van de huurprijs.

Daarnaast dient de verhuurder zich contractueel het recht voor te behouden om incidenteel en onaangekondigd het huurpand te mogen inspecteren. Het is ook verstandig om de huurder zelf een contract met het energiebedrijf af te laten sluiten en als verhuurder zich af te melden. Geef de huurder een schriftelijke gebruik- en veiligheidsinstructies, waarin u o.a. vastlegt waarvoor de huurder het pand mag gebruiken. Ook is het opnemen van onderstaande clausules is aan te raden:

Schade aan het verhuurde pand of aan derden is voor rekening van de huurder;
Wijzigingen aan het gebouw en in de elektrische installatie zijn niet toegestaan;
Het recht om, als verhuurder, periodiek onaangekondigd het gehele bedrijfspand te inspecteren;
Sta geen onderverhuur toe;
Gebruik ten behoeve van illegale activiteiten is niet toegestaan.

Bij constatering van één of meer overtredingen wordt de huurovereenkomst ontbonden en het pand ontruimd.

Uiteraard kunnen wij een huurovereenkomst op maat opstellen, waarbij de contractuele risico’s op ongewenste hennepteelt zoveel als mogelijk worden afgedekt. Pas nadat zo’n huurovereenkomst is getekend en de borg en huur per bank is betaald, geeft u tenslotte de sleutels af. Ook is het verstandig om regelmatig langs het pand te rijden, ogen, oren en neus de kost te geven en bijvoorbeeld eens per twee maanden ongevraagd aan te kloppen voor inspectie. Meer voorzorgsmaatregelen kunt u niet treffen. U bereikt daarmee wel dat de kans op hennepteelt in het verhuurde pand minimaal is en bespaart uzelf daarmee een hoop ellende en schade. Burgemeesters zijn bevoegd op grond van gemeentelijk beleid om bedrijfspanden standaard voor minimaal zes maanden en woningen voor één tot drie maanden te verzegelen. Een hele dure les voor een verhuurder die dacht met een hele nette huurder van doen te hebben.

Bron: Actuele artikelen

Medicinale wiet-kweker hoeft huis niet uit

Een Amsterdammer die in zijn huurwoning 51 wietplanten kweekt voor eigen, medicinaal gebruik, hoeft zijn huis niet uit. Ook mag hij doorgaan met het kweken van de planten. Dat heeft de kantonrechter bepaald.

De man is besmet met HIV en slikt daartegen medicijnen die misselijkheid en braken veroorzaken. Ter onderdrukking van die bijwerkingen gebruikt hij 5 gram cannabis per dag. Om voortdurend voldoende cannabis te hebben, heeft de man 51 hennepplanten in huis (17 in bloei, 17 om te groeien en 17 stekjes).
De verhuurder van de woning, Eigen Haard, spande een rechtszaak aan om de man te dwingen te stoppen met kweken, of hem, in het uiterste geval, uit zijn huis te mogen zetten.

Hennep is van levensbelang

Beide eisen van de verhuurder wijst de rechtbank af. Volgens de rechter is voldoende vast komen te staan dat de man de wiet nodig heeft om in leven te blijven. Zonder de cannabis zouden de bijwerkingen zo ernstig worden dat de medicijnen onvoldoende door zijn lichaam zouden worden opgenomen. Ook zou het voor de man zeer moeilijk worden om zijn medicijnen trouw te blijven slikken. Daarnaast oordeelt de rechter dat de man voldoende duidelijk heeft gemaakt dat er voor hem geen andere mogelijkheid bestaat dan de cannabis thuis te kweken. De specifieke hennepsoort waar hij baat bij heeft, wordt niet door professionele producenten van medicinale hennep geteeld. De soort is wel in coffeeshops te koop, maar de man heeft onvoldoende financiële middelen om hiervan iedere dag 5 gram te kopen.

Geen hinder voor buren

Bij haar oordeel heeft de rechter mee laten wegen dat de elektriciteitsinstallatie die de man voor de kweek heeft aan laten leggen, voldoet aan de wettelijke veiligheidseisen. Ook is van belang dat is vast komen te staan dat de wietteelt geen overlast voor omwonenden veroorzaakt.

Specifiek en uniek geval

De rechter begrijpt dat verhuurder Eigen Haard bang is voor precedentwerking, maar oordeelt dat de omstandigheden van de man zo specifiek en uniek zijn dat door dit vonnis geen precedentwerking zal ontstaan.

Bron: rechtspraak.nl

Beëindiging van huur van woonruimte

De verhuur van woonruimten kan alleen beëindigd op de daarvoor in de wet genoemde wijzen.

  • wederzijds goedvinden (art. 7:271 lid 8 BW). Een beding dat de huur zonder opzegging eindigt of voorwaarden aan de wettelijke opzegvereisten verbindt, is nietig. Verhuurder en huurder mogen wel overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaald moment zal eindigen, zonder opzegging of andere of de opzegregels in acht te nemen. Dit kan echter alleen niet in de huurovereenkomst zelf worden bedongen.
  • eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder. Bij huur van woonruimten is voor zowel overeenkomsten voor bepaalde als onbepaalde tijd altijd opzegging vereist.
  • ontbinden bij tekortschieten in de nakoming de huurverplichtingen. De verhuurder heeft daarbij echter altijd een vonnis van de kantonrechter nodig. De huurder kan wel door een schriftelijke mededeling tot beëindiging van de huurovereenkomst overgaan, maar loopt dan de kans dat de verhuurder via de kantonrechter schadevergoeding of huurbetaling eist, indien de ontbinding zonder voldoende gronden door de huurder is uitgesproken en de huurovereenkomst dus nog altijd doorloopt.

Bij wanbetaling van de huurder of een andere (ernstige) tekortkoming kan de verhuurder is in kortgeding de ontruiming te vorderen. De verhuurder moet wel aantonen dat de huurder (ernstig) tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Een bevel tot ontruiming kan derhalve bij voorlopige voorziening worden uitgesproken, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Het is niet mogelijk daarbij tevens de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit kan alleen de gewone rechter, niet in kort geding.

Zowel de opzegregels als de ontbindingsregels zijn van dwingend recht, in die zin dat er niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken.

Dringend eigen gebruik van verhuurde woonruimte

Dringend eigen gebruik van verhuurde woonruimte

De verhuurder kan de huurovereenkomst van een woning slechts opzegging op grond van zes in de wet opgenomen gronden. Dringend eigen gebruik is één van deze gronden (artikel 7:274 lid 1 sub c BW)

“ Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt de huurder met uitzondering van de huurder bedoeld in lid 4 andere passende woonruimte kan verkrijgen;

Een andere grondslag voor opzegging bestaat indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken of renovatie van de woonruimte, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Verhuis- en inrichtingskostenvergoeding

Indien de huurder niet akkoord is met de beëindiging van de huurovereenkomst op een van voornoemde gronden zal de verhuurder dat moeten vorderen bij de kantonrechter. Indien de rechter de vordering toewijst, kan de huurder in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

De rechter stelling aan de hand van alle omstandigheden van het geval de hoogte van deze verhuis- en inrichtingskosten vast. Bij een beëindiging op grond van renovatie, dan wel verwezenlijking van een bestemmingsplan bepaalt de wet dat de de huurder altijd recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Gaat het daarbij om huur van zelfstandige woningen, woonwagens of standplaatsen, dan geldt er een minimumvergoeding. Deze minimumvergoeding wordt vastgesteld bij ministeriële regeling en bedraagt per 12 maart 2016 € 5.892.

Wet doorstroming huurmarkt aanvaard

Wet bevorderd flexibiliteit huurmarkt

De Eerste Kamer heeft onlangs gedebatteerd met minister Blok (Wonen en Rijksdienst) over de Wet doorstroming huurmarkt. Aan het einde van het debat werd het wetsvoorstel aanvaard. De fracties van SGP, CU, VVD, PVDA, CDA, D66 stemden voor. De fracties van SP, PvdD, PVV en GroenLinks stemden tegen.

Afwezig waren de fracties van de OSF en 50 PLUS. Op dinsdag 19 april wordt over een door senator Köhler ingediende motie gestemd. “Wet doorstroming huurmarkt aanvaard” verder lezen

Raad van State verlaagt onderverhuurboete

De Raad van State heeft de sanctie van €12.000 verlaagd naar €3000. De standaardboete is niet altijd onevenredig hoog, omdat een urgent maatschappelijk probleem wordt aangepakt en de hoge boete een afschrikwekkend effect heeft, aldus de hoogste bestuursrechters van ons land.

De rechters verwijten het de gemeente Amsterdam echter dat ze niet hebben gekeken of het een particulier was die illegaal onderverhuurde of een bedrijf, en of er financieel voordeel uit het onderverhuren is gehaald. Dat onderscheid wordt bij een sociale huurwoning wel gemaakt, maar deze zaak ging over een huurwoning in de vrije sector. De gemeente heeft niet kunnen motiveren waarom het nu geen onderscheid maakt, stelt de Raad van State.

De man die zijn woning onderverhuurde handelde niet bedrijfsmatig en heeft ook geen financieel voordeel gehad. Daarom krijgt hij dezelfde boete als wanneer zijn huurwoning in de sociale sector zou vallen.      

bron: Telegraaf.nl

Alleen senioren in onze flat toegestaan

Bijzondere voorwaarden in splitsingsakte of Huishoudelijk Reglement

In een uitspraak van 24 november jl. kwam diezelfde juridische achtergrond naar voren in een geschil bij een zogeheten seniorenflat. Dat is een gebouw met appartementen die bedoeld zijn voor ouderen. In dit geval 50-plussers zonder kinderen. Die leeftijdsgrens was althans vastgelegd in het huishoudelijk reglement.

Een woningcorporatie bezat in dat complex diverse woningen en was (kennelijk) van mening dat deze dwingende grens het moeilijk(er) maakte om haar bezit te verhuren. Of er zoveel jonge mensen naar deze regio waren verhuisd of dat er gewoon minder senioren in die flat wilde wonen, komt niet helemaal uit de verf, maar zo iets zal waarschijnlijk het geval zijn geweest.

Macht woningcorporatie

Omdat de corporatie de meerderheid van de appartementen in haar bezit, heeft kan zij besluiten dat het huishoudelijk reglement aangepast moet worden. Daarin staat namelijk dat de flats alleen bewoond mogen worden door senioren zonder inwonende kinderen.

De rechtbank is van mening dat de corporatie deze macht heeft. Niet specifiek omdat de corporatie de meerderheid van stemmen heeft, maar omdat deze beperking niet in het splitsingsreglement in de notariële akte van splitsing is opgenomen.

En dat is een juridisch interessant gegeven. Want daar is weer de achterliggende gedachte van toepassing dat de openbaar toegankelijke stukken (de splitsingstekening en de splitsingsakte) van zwaarwegend belang zijn en dat alle appartementseigenaren zich daaraan moeten houden. Een huishoudelijk reglement is niet ingeschreven in de registers van het Kadaster en dus kunnen beperkende (leeftijds)eisen niet afgedwongen worden als die niet voor iedereen kenbaar zijn.

Servideflat, Seniorenflat of andere voorwaarden vastleggen in een notariële akte

Als je dus zeker wil weten dat je met gelijkgestemde zielen in een flat woont, dan moet je de toetredingseis vast laten leggen bij de notaris in een akte.

Hier ging het om een (hoge) minimumleeftijd. Maar de uitspraak is ook van belang als bijvoorbeeld een groep veganisten bij elkaar in één complex wil gaan wonen. Die willen vast niet dat er ineens een carnivoor in hun midden komt wonen. 

bron: telegraaf.nl

„Huurders in problemen door huurverhogingen”

Duizenden huurders dreigen in financiële problemen te komen doordat ze opnieuw geconfronteerd worden met een forse huurverhoging. Daarvoor waarschuwt de Woonbond woensdag in het AD.

De belangenvereniging wil dat minister voor Wonen Stef Blok (VVD) haast maakt met huurmatiging. „Dit kan echt niet langer doorgaan. Al die huurverhogingen leiden rechtstreeks tot armoede”, zegt directeur van de Woonbond Ronald Paping in de krant. Volgens hem zitten van de 2,4 miljoen huurders honderdduizenden mensen financieel klem. In de laatste drie jaar stegen de huren gemiddeld met 13 procent.

Bron: Ref dagblad            

 

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel

Vele duizenden huishoudens kunnen vanaf volgende maand rekenen op een huurverlaging tot wel 200 euro per maand.

Het gaat om huurders die meer betalen dan de maximaal toegestane huurprijs die dankzij een aanpassing van het puntenstelsel recht hebben op een bijstelling van de huur, meldt het AD. Overigens moeten ze daar wel zelf achteraan. Woningcorporaties e commerciële verhuurders zijn niet verplicht zelf het initiatief te nemen.

De Woonbond roept in de krant huurders daarom op niet af te wachten, maar zelf een check te doen op de site van de Huurcommissie of een verzoek in te dienen bij de verhuurder. “Huurders moeten er zeker niet van uitgaan dat de verhuurder automatisch de huur verlaagt,” aldus een woordvoerder van de Woonbond.

Huurverlaging aanvragen?

Als u de huurprijs van uw woning te hoog vindt dan kunt u huurverlaging aanvragen. Indien u verhuurder uw verzoek weigert kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Bij een verzoek tot huurverlaging moet de huurder een puntentelling van de woning toevoegen.

Indien huurverlaging wordt verzocht op grond van een lager inkomen, bijvoorbeeld in verband met werkeloosheid, dan moet de huurder ook  meesturen een inkomensverklaring (IB60-formulier) en een GBA-uittreksel

Gaat uw verhuurder akkoord dan betaalt de huurder  vanaf de voorgestelde datum de lagere huurprijs. Is de verhuurder niet akkoord of laat hij niets horen, dan een verzoek worden gedaan aan de de Huurcommissie.

Termijn

Het  verzoek moet worden ingediend binnen 6 weken na de datum waarop de beoogde huurverlaging ingaat. Na verstrijken van die termijn neemt de Huurcommissie het verzoek niet meer in behandeling. Men zal dan opnieuw een huurverlagingsvoorstel moeten doen en vervolgens de procedure opnieuw doorlopen.

Bron: de telegraaf

Lees meer op deze pagina