Ontruiming door verhuurder van bedrijfsruimte na opzegging of vanwege wanbetaling

Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de ontruiming aanzegt, kan de huurder van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW, waaronder kantoorruimte, de rechter vragen om ontruimingsbescherming.

De opzegging dient wel tijdig te gebeuren tegen het eind van de contracttermijn. Dan moet de huurder wel binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Er hoeft dan niet te worden ontruimd totdat de rechter een beslissing heeft genomen.
In de procedure moet eerst worden vastgesteld dat het daadwerkelijk om een bedrijfsruimte ex 7:230a BW gaat en dus niet om een zgn. middenstandsbedrijfsruimte (winkel). Daarvoor gelden andere regels en bestaat er geen recht op ontruimingsbescherming

Maximale termijn aan verzoek
De rechter kan het verzoek voor maximaal een jaar toewijzen, maar het is mogelijk om het verzoek nog twee keer te herhalen. Een tweede (en evt. derde) verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

Het verzoek wordt evenwel afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem, wegens onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder het recht op gebruik van de zaak of een gedeelte daarvan langer behoudt. De kantonrechter neemt in beginsel derhalve een beslissing op een verlengingsverzoek van de huurder na afweging van de wederzijdse belangen van partijen. De maximaal mogelijke verlenging bedraagt drie jaar nadat de huurovereenkomst is geëindigd. Er wordt in die periode geen huur maar één gebruiksvergoeding betaald.

Wanbetaling
Indien de huurder van bedrijfsruimte de huur niet betaalt, is hij van rechtswege in gebreke en kan dit grote gevolgen hebben. In de rechtspraak wordt aangenomen dat een betalingsachterstand van twee of drie maanden al voldoende is om een ontruimingsvonnis in kort geding te krijgen. Alleen bij een gegronde reden, bij een verbetering in het betalingsgedrag en/of de financiële omstandigheden van een huurder kan een rechter aanleiding geven om niet tot ontruiming over te gaan. Maar als er telkenmale te laat is betaald en er geen aantoonbare en blijvende verbetering is optreden in het betalingsgedrag van de huurder, zal de rechter in de meeste gevallen de ontruiming toewijzen.

Ontruiming laatste optie
Een ontruiming kan alleen in kort geding worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen en van de verhuurder niet kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vordering moet dus “hard” zijn en er moet voldoende spoedeisend belang zijn. Per geval zal moeten worden beoordeeld of het betalingsgedrag van de huurder ernstig genoeg is om te komen tot een ontruiming van het gehuurde.

Termijn voor ontruiming door deurwaarder
Het is wettelijk voorgeschreven dat allereerst de uitspraak (het vonnis) van de kantonrechter moet worden betekend aan de huurder. Dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder.

De daadwerkelijke ontruiming mag niet eerder dan drie dagen na de betekening plaatsvinden. Deze termijn kan door de kantonrechter ruimer worden vastgesteld en dit wordt ook regelmatig gedaan. In zijn uitspraak zal de rechter dan bepalen dat de verhuurder minimaal bijvoorbeeld 7 of 14 dagen moet wachten na de betekening.

De deurwaarder zal de precieze dag van de ontruiming aankondigen aan de huurder. Op de dag van de feitelijke ontruiming zal de deurwaarder naar de bedrijfsruimte gaan, vergezeld van een hulpofficier van Justitie en een slotenmaker. Tot aan het moment van ontruiming is de huurder wel verplicht om de huur door te betalen.

Kruimelgevallenregeling in het bouw-/omgevingsrecht?

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

Op grond van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) kan voor een aantal gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties

Deregulering

De kruimelgevallenregeling past in de deregulering die de overheid doorvoert. Niet voor elk schuurtje of bijgebouw dient immers een uitgebreide voorbereidingsprocedure te worden doorlopen, omdat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Er bestaat een duidelijke voorkeur om bij een vergunningaanvraag, waarbij ook het bestemmingsplan moet worden aangepast, gebruik te maken van de kruimelgevallenregeling en de (korte) reguliere procedure te volgen.

Kritisch kijken naar procedure

Voor omwonenden of naburige bedrijven die het niet eens zijn met de bouwplannen, is het zaak om kritisch te kijken of de juiste procedure wordt gevolgd. Essentieel is immers of de vergunning terecht met behulp van de kruimelgevallenregeling in een reguliere procedure is verleend. Anders moet er een uitgebreide voorbereidingsprocedure met meer waarborgen gevoerd worden. In de rechtspraak spitst de vraag zich dan toe of de juiste procedure wel is gevolgd. Er zijn namelijk wel regels waaraan voldaan moet worden. Een ander gebruik dan is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, is pas aan de orde als het aangevraagde bouwwerk zelf met de kruimelgevallenregeling kan worden gerealiseerd. Indien het bouwwerk een groter volume krijgt of het bebouwd oppervlak neemt toe, dan is de kruimelgevalregeling niet toepasbaar.

Soms ook grote gebouwen relevant

In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

De term kruimelgeval lijkt niet van toepassing op deze grote bouwplannen, maar de wettelijke regeling met die naam biedt desondanks meer mogelijkheden dan het lijkt.

Als de vergunningenaanvrager echter voor de kruimelgevalregeling kiest en achteraf blijkt dat deze keuze fout is, kan dit grote vertragingen opleveren. De proceduregang vanaf indienen bezwaarschrift tot hoger beroep bij de Raad van State neemt al snel twee jaar in beslag.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure

Voor belanghebbenden biedt de uitgebreide voorbereidingsprocedure meer zekerheid dat ook hun belangen worden meegewogen. Er moet dan immers een serieuze ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld, waarin ook rekening is gehouden hun belangen, zoals toename verkeer, geluid, veiligheid, milieu en fauna. Ook dient in dat geval de gemeenteraad een zgn. verklaring van geen bedenkingen af te geven als blijk van instemming met het bouwinitiatief. Ook dat is een waarborg dat er rekening is gehouden met alle belangen.

Opzegging huur en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten.

Verhuurder moet ontruiming aanzeggen

De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Aanvragen ontruimingsbescherming

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de twee maanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming beperkt in tijd

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.

De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Huuropzegging en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten. De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de tweemaanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.
De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Bron: Actuele Artikelen                                    

Verzoek tot verlenging ontruimingstermijn na einde huur

De huurder (het Nederlands Stripmuseum) verzoekt de kantonrechter primair om haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW.
De huurder verzoekt subsidiair om verlenging van de ontruimingstermijn.

Het oordeel
De kantonrechter verklaart de huurder niet ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter overweegt: ‘Om de vraag te kunnen beantwoorden of [verhuurder] de huurovereenkomst met de [huurder] mocht opzeggen, zal moeten komen vast te staan wat partijen precies zijn overeengekomen. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst tussen partijen uitleggen. […]

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de overeenkomst ten eerste acht op de tekst van de akte waarin de huurovereenkomst is neergelegd. Ten aanzien van de huurtermijn is in die akte opgenomen: ‘Tijdelijk totdat Het Forum te Groningen gereed zal zijn, telkens voor de duur van 1 jaar, met verlenging van telkens 1 jaar tenzij 3 maanden voor het einde huurovereenkomst wordt opgezegd.’ Verder slaat de kantonrechter acht op de omstandigheid dat het de bedoeling van partijen was dat [verhuurder] [het gehuurde] tijdelijk aan de [huurder] zou verhuren, zodat de [huurder] daar […] de exploitatie van het Stripmuseum zou kunnen voortzetten totdat het Forum in Groningen gereed zou zijn […]. […] Een redelijke uitleg op grond van de bovenstaande feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang en verband beschouwd leidt ertoe dat partijen een overeenkomst hebben gesloten die meebrengt dat [verhuurder] het appartementsrecht aan [het gehuurde] aan [huurder] verhuurt totdat het Forum in Groningen gereed zal zijn en dat [huurder] – gelet op de onzekerheid over haar financiële positie – die huurovereenkomst jaarlijks kan opzeggen. […] Het voorgaande leidt ertoe dat nu het Forum in Groningen nog niet gereed is, de door partijen gesloten huurovereenkomst […] geen grond biedt de huurovereenkomst op te zeggen. De huurovereenkomst tussen partijen is door de opzegging van [verhuurder] derhalve niet rechtsgeldig geëindigd. […]

[Verhuurder] heeft niet aangevoerd dat sprake is van een situatie waarin voortduring van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar ex art. 6:248 lid 2 BW is of afstuit op gewijzigde omstandigheden ex art. 6:258 BW. […] Het voorgaande leidt ertoe dat de [huurder] niet kan worden ontvangen in haar verzoek tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden (artikel 7:230a BW). [Huurder] zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek. Aan de behandeling van het verzoek van [verhuurder] komt de kantonrechter niet toe, omdat dat verzoek is ingesteld voor het geval [huurder] ontruimingsbescherming toekomt en die situatie zich niet voordoet.’.

Bron: SDU                  

Doolhof van huurregels

De wereld van studentenhuisvesting is flink veranderd sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt vorig jaar in werking trad. Nu kan een huisbaas zijn huurder na vijf jaar zonder pardon op straat zetten.

Eerder konden afgehaakte of afgestudeerde studenten soms nog vele jaren hun studentenkamer bezet houden. Door de nieuwe wet moet meer woonruimte voor jonge huurders op de markt komen.

Tijdelijk huurcontract

Op grond van de Wet Doorstroming Huurmarkt kan voor kamers een tijdelijke huur voor maximaal vijf jaar worden afgesproken. Korter kan dus ook. Bij zelfstandige woonruimte (een woning met ten minste een keuken en wc) mag een tijdelijk contract hooguit twee jaar duren.
Bij het aflopen van het contract hoeft de verhuurder geen vervangende woonruimte aan te bieden.

De belangen van de tijdelijke huurder zijn niet helemaal vergeten. De huurder mag bij een tijdelijk contract tussentijds opzeggen bij elke betalingstermijn. De verhuurder mag daarentegen niet tussentijds opzeggen. Bovendien moet de verhuurder niet vergeten uiterlijk een maand tevoren te melden dat de huurovereenkomst afloopt. Zo nee, dan verandert de overeenkomst automatisch in een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met het hele pakket aan huurbescherming.

Contract onbepaalde tijd

Voorheen liep een huurbaas kans om tot in de eeuwigheid aan een ex-student vast te zitten, bij gebrek aan mogelijkheden om het contract te beëindigden. Dat geldt nog steeds voor standaardhuurcontracten die vóór 1 juli 2016 zijn afgesloten. Die huurders genieten volledige huurbescherming. Beëindiging van het contract is alleen mogelijk in uitzonderlijke gevallen, zoals wanbetaling of wanneer de verhuurder de woning zelf wil betrekken – ’dringend eigen gebruik’.

Dringend eigen gebruik

Voortaan kan een woning door de verhuurder na vijf jaar worden opgezegd ten behoeve van een nieuwe jongere. Daarbij gaat het om personen tussen 18 en maximaal 27 jaar oud. In de huurovereenkomst moet dan wel staan dat de woning bestemd is voor huisvesting van jongeren en dat deze woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan jongeren zal worden verhuurd.

Campuscontract

Een huurvorm die al langer bestaat is het campuscontract. Dat is specifiek bedoeld voor woningen en kamers voor studenten. De verhuurder van dergelijke woningen, vaak een woningcorporatie, controleert periodiek of de student nog studeert. Zo nee, dan moet hij eruit. Meestal krijgt hij daarvoor drie maanden tot een jaar de tijd. Verder geniet de huurder de gewone huurbescherming.

Onderhuur

Bij onderhuur is sprake van het huren van een huurder. Voor onderhuur is toestemming nodig van de hoofdverhuurder, meestal dus de eigenaar van het pand. In geval van illegale onderhuur maakt het verschil of het om een zelfstandige of onzelfstandige woning gaat.

Bij beëindiging van de hoofdhuuroveereenkomst mag de illegale onderhuurder van een zelfstandige woning blijven zitten. Wel kan de hoofdverhuurder binnen zes maanden naar de rechter stappen en beëindiging van de huur vragen. Gaat het om een onzelfstandige woning, dan heeft de onderhuurder geen recht om in de woning te blijven.

Tussenhuur

Met tussenhuur wordt bedoeld het huren van woonruimte van iemand die tijdelijk elders moet zijn. Bijvoorbeeld een medestudent die een jaar in het buitenland studeert. In het contract wordt dan opgenomen dat de huurder na de overeengekomen periode het pand moet verlaten. Dat kan de verhuurder desnoods bij de rechter afdwingen.

Studentenhotels

Wie genoeg geld heeft of echt niet anders kan, zoals buitenlandse studenten, kan zijn toevlucht nemen tot een duur ’studentenhotel’ zoals het Amsterdamse Casa400. Deze woonvorm geldt niet als huur en de bewoners genieten dan ook geen huurbescherming.

Hospitakamer

Wie een zolderkamertje huurt bij particulieren thuis, kan in het begin beter geen herrie maken of vreemde mensen in huis halen. Er geldt een proefperiode van negen maanden. Binnen die termijn kan de hospita de nieuwe huisgenoot zonder opgave van reden op straat zetten. Wel geldt een opzegtermijn van drie maanden. Na negen maanden geldt de gewone huurbescherming.

Borgsom

De verhuurder kan vragen om een borgsom bij het aangaan van het huurcontract. De borgsom is in gerechtelijke uitspraken gelimiteerd tot maximaal drie maanden kale huur. De huurder doet er verstandig aan goed te laten vastleggen in welke staat de woonruimte in ontvangst is genomen. Als bij aanvang van de huur geen beschrijving is gemaakt van de aangetroffen schade aan het gehuurde, dan wordt verondersteld dat de woonruimte in onbeschadigde staat is opgeleverd.

Bron de telegraaf

Geen lagere WOZ-waarde door aardbevingsschade

Het risico op aardbevingsschade is geen reden om de WOZ-waarde van een woning te verlagen als die waarde gebaseerd is op verkochte woningen waarbij het risico bekend was, oordeelt de Rechtbank Noord-Nederland.

De eigenaar van een vrijstaande woning in het Groningse aardbevingsgebied vond dat zijn huis in aanmerking kwam voor een verlaging van de WOZ-waarde, de Waardering Onroerende Zaken waarop onder meer het eigenwoningforfait en de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) is gebaseerd.

Het huis liep aardbevingsschade op ter waarde van €5843, de schade is inmiddels hersteld. Door het risico op aardbevingsschade zou de WOZ-waarde €145.000 moeten bedragen in plaats van de door de gemeente vastgestelde €168.000, meende de eigenaar.

De rechter vindt echter dat de gemeente het risico op schade door aardbevingen al heeft meegenomen in de WOZ-waarde, omdat de onderbouwing van de waarde bestaat uit woningen die zijn verkocht toen het aardbevingsrisico al bekend was. Of deze verkochte woningen ook aardbevingsschade hadden, doet er volgens de rechtbank niet toe.

Bron: de Telegraaf                                

Overlijden van de huurder – overname van huurrechten

Als de huurder overlijdt zijn de volgende regels van toepassing afhankelijk van de situatie.

Echtgenoten en geregistreerde partners

Voor hen geldt dat de huurovereenkomst en de rechten en plichten ongewijzigd blijven. Zij kunnen dus het gebruik zonder nadere voorwaarden voortzetten en in het huurcontract verandert niets.

De medehuurder

Voor een medehuurder (die als contractant op de huurovereenkomst wordt vermeld als medehuurder) die niet gehuwd was met de huurder of geen geen geregistreerd partnerschap had, verandert er ook niets in het huurcontract. Deze zal echter mogelijk alsnog een huisvestingsvergunning van de gemeente nodig hebben, indien die tijdens het afsluiten van de overeenkomst niet is aangevraagd.

Samenwonenden en andere inwonenden

Voor een samenwonende die niet met de overledene getrouwd was, geen geregistreerd partnerschap had, en die die geen medehuurder is geldt geen automatisch recht op overgang van het huurrecht of gebruiksrecht.

Wel geldt een huurbeschermingstermnijn van 6 maanden, binnen welke zij, en alleen voor die periode, als huurder kunnen worden aangemerkt. Zij kunnen vervolgens de verhuurder vezoeken om de huurovereenkomst over te nemen op dezelfde voorwaarden, en kunnen, indien de verhuurder dit weigert, de rechter verzoeken om vervangende toestemming.

Voor de toewijzing van zo`n verzoek moet zijn voldaan aan 4 voorwaarden:
De verzoeker moet

  • zijn hoofdverblijf in de woning hebben
  • een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder gehad hebben
  • voldoende inkomen hebben om zelfstandig als alleenstaande de huur te betalen
  • in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning van de gemeente

Nabestaanden

Indien de huurder alleen woonde, en niet gehuwd was, of een geregistreerd partnerschap is aangegaan woning woonde dan eindigt de huurovereenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder. De erfgenamen kunnen dit vervroegen met 1 maand indien zij dit tijdig, binnen 1 dag voor het verstrijken van de 1 maands termijn verklaren aan de verhuurder.

Voor kinderen

Voor kinderen die inwoonden bij de ouder (s) geldt een bijziondere regel. In beginsel hebben deze geen rechten, ook al zijn zij erfgenaam en treden in alle rechten en plichten van de overleden huurder. Een huurovereenkomst is echter een persoonlijke overeenkomst tussen huurden en verhuurder en is dus niet overerfbaar. Bij het overlijden van de ouder(s) kan een achterblijvend kind, mits deze ouder dan ±35 a 40 jaar, een dergelijk verzoek kunnen toewijzen. is. De meeste woningcorporaties of gemeenten hebben regels ten aanzien van de toewijzing van woningen, die zij ook in dergelijke gevallen wensen te handhaven. Het is dus geen regel waarop zij zich kunnen beroepen.

om aan dit soort schrijnende situaties tegemoet te komen. Wint u juridisch advies in en informeert u ook bij uw gemeente.  Voor meer informatie kunt u een vraag stellen of bellen met 0900-advocaten                      

Burenrecht – hoe los je geschillen op

Nederland is drukbevolkt en bebouwing samengepakt op een klein oppervlak. De regels over burenrecht zijn daarom soms tot in detail uitgewerkt. Toch zijn conflicten onvermijdelijk. De  wet bepaalt welke regels buren in acht dienen te nemen. Die regels zijn te vinden in het ‘burenrecht’, in titel 5.4 van het Burgerlijk Wetboek. Link

Het burenrecht is overigens niet alleen voor buren van belang is. Ook aannemers, architecten, ontwikkelaars en gemeenten krijgen regelmatig met burenrecht te maken. Zij worden geacht geschillen over de erfgrens, snoeien van begroeiing, geschillen over afwatering en fundering en onderhoud via het buurterrein bij voorbaart als zoveel mogelijk uit te sluiten.

De wet geeft een aantal gedetailleerde voorschriften voor verschillende situaties die tussen buren tot problemen kunnen leiden. Die regels zijn van dwingend recht en moeten dan strikt worden nageleefd. Vele situaties zijn echter niet in de wet geregelden daarvoor moet dan aan de hand van de redelijkheid te worden beoordeeld welke rechten en plichten de buren jegens elkaar hebben. Voor sommige situaties is dus geen exacte regel gegeven.

Bij een burengeschil moet dus eerst worden onderzocht of er voor dit probleem een specifieke wetsbepaling is. Die geeft dan in de meeste gevallen het antwoord op de juridische vraag in dirt geschil. Is er geen standaard geschil, dan zal men aan de hand van de feitelijke omstandigheden moeten bezien welke oplossing redelijk is, rekening houdend met de wederzijdse belangen.

In zo`n situatie is het vaak moeilijk om te voorspellen hoe het conflict kan worden opgelost. Wat redelijk is is voor ieder weer anders. In het uiterste geval zal de rechter een uitspraak kunnen doen. De rechter beslist dan aan de hand van alle omstandigheden van het geval en rekening houdend met wederzijdse belangen en maatschappelijke normen. Ook hier zal de uitkomst niet te voorspellen zijn; elke rechter heeft immers een eigen redelijkheidsgevoel. Rechtspraak in het burenrecht is dus vaak onvoorspelbaar en casuïstisch; elk geval is weer apart.

In bijna alle gevallen  verdient het dus de voorkeur om in onderling overleg het geschil met de buren op te lossen. Dan hebben de buren immers zelf controle over de uitkomst van het geschil.

Teneinde als buren samen naar een oplossing te zoeken is het noodzakelijk dat u elk uw rechten en plichten kent. Dan kunnen partijen weten wat zij van elkaar mogen verwachten, althans volgens de wet en de rechtspraak. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Advocaten.nl.

Stel vrijblijvend een vraag over uw situatie en binnen 3 dagen hebt u antwoord.